01 Le parc de logements
Le parc comprend 67 731 logements dont 58 397 résidences principales, 2 557 résidences secondaires et 6 777 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 58 397 | 86,2 % |
| Résidences secondaires | 2 557 | 3,8 % |
| Logements vacants | 6 777 | 10,0 % |
Sur les 67 731 logements recensés, 86 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 124 | 10,6 % |
| 1919-1945 | 4 433 | 7,7 % |
| 1946-1970 | 14 609 | 25,3 % |
| 1971-1990 | 17 383 | 30,1 % |
| 1991-2005 | 9 153 | 15,8 % |
| 2006-2019 | 6 123 | 10,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 11 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 769 | 11,6 % |
| 2 pièces | 13 324 | 22,8 % |
| 3 pièces | 14 854 | 25,4 % |
| 4 pièces | 11 279 | 19,3 % |
| 5 pièces ou plus | 12 171 | 20,8 % |
Distribution par taille: 34 % de petits logements (T1-T2), 21 % de grands (5p+), moyenne à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 62 357 | 65 277 | 67 731 |
| Rés. principales | 55 176 | 56 659 | 58 397 |
| Rés. secondaires | 1 218 | 1 718 | 2 557 |
| Vacants | 5 963 | 6 900 | 6 777 |
27,5 % de part de propriétaires à Tours, commune de population comparable à 106 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 21 348 | 36,6 % |
| Locataires (privé) | 23 328 | 39,9 % |
| Locataires HLM | 12 512 | 21,4 % |
| Logés gratuitement | 1 209 | 2,1 % |
La répartition du parc occupé: 36,6 % de propriétaires, 61,4 % de locataires, dont 21 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 34 707 | 59,4 % |
| Fioul | 741 | 1,3 % |
| Électricité | 21 691 | 37,1 % |
| Gaz bouteille | 181 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 1 076 | 1,8 % |
Le gaz de ville équipe 59 % des résidences principales, devant électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 446 |
| 2 à 4 ans | 15 976 |
| 5 à 9 ans | 10 545 |
| 10 ans ou plus | 20 429 |
| Total ménages | 58 397 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 18 531 |
| Sous-occupation modérée | 13 769 |
| Sous-occupation accentuée | 8 205 |
| Suroccupation modérée | 9 032 |
| Suroccupation accentuée | 613 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 108 | 29,3 % |
| 1 voiture | 30 224 | 51,8 % |
| 2 voitures ou plus | 11 065 | 18,9 % |
Équipement automobile des ménages: 29 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 19 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 59,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 35 129 | 31 625 | 441 | 3 063 |
| 1975 | 41 299 | 37 958 | 763 | 2 578 |
| 1982 | 45 455 | 40 580 | 1 158 | 3 717 |
| 1990 | 48 278 | 43 632 | 1 546 | 3 100 |
| 1999 | 56 660 | 50 649 | 1 654 | 4 357 |
| 2006 | 60 063 | 53 924 | 1 117 | 5 022 |
| 2011 | 62 357 | 55 176 | 1 218 | 5 963 |
| 2016 | 65 277 | 56 659 | 1 718 | 6 900 |
| 2022 | 67 731 | 58 397 | 2 557 | 6 777 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 35 129 logements, le total atteint 67 731 en 2022 (+93 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 902 | 7 861 | 6 574 | 7 226 | 6 523 | 4 137 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 477 | 1 678 | 1 550 | 1 523 | 1 504 | 1 695 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 0,2 % |
| Classe B | 516 | 1,3 % |
| Classe C | 15 132 | 38,5 % |
| Classe D | 13 365 | 34,0 % |
| Classe E | 6 717 | 17,1 % |
| Classe F | 2 343 | 6,0 % |
| Classe G | 1 131 | 2,9 % |
Distribution DPE sur 39 285 diagnostics: la majorité se situe en classe C (39 %), avec 40 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 124 | 18,1 % |
| Classe B | 10 574 | 26,9 % |
| Classe C | 10 479 | 26,7 % |
| Classe D | 6 522 | 16,6 % |
| Classe E | 3 045 | 7,8 % |
| Classe F | 1 195 | 3,0 % |
| Classe G | 346 | 0,9 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (27 %), et 72 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 275 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 225 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 204 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 194 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 275 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 115 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 40 | 41 |
| Classe B | 91 | 425 |
| Classe C | 848 | 14 284 |
| Classe D | 1 744 | 11 621 |
| Classe E | 867 | 5 850 |
| Classe F | 376 | 1 967 |
| Classe G | 203 | 928 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (228 kWh/m²/an) et appartements en classe C (217).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 245 |
| T2 | 2 971 |
| T3 | 5 995 |
| T4 | 3 646 |
| T5+ | 907 |
Faut-il investir à Orléans en 2026 ?
Préfecture du Loiret et cœur de la région Centre-Val de Loire, Orléans combine une centralité historique avec un bassin d'emploi structuré par l'administration, la santé et la recherche. Cette attractivité territoriale, mesurée à 8,3/10, se heurte cependant à un marché immobilier en correction après un pic en 2022. Le verdict qui suit décrypte cette profil mixte.
Avec une attractivité territoriale notée 8,3/10, Orléans se classe dans le top 20 % des grandes villes françaises, un atout qui contraste avec une correction de -5 % des prix en 2024.
Verdict
➤ Investir ici exige une sélection rigoureuse du bien et un horizon moyen terme, pour miser sur la résilience de la préfecture du Loiret.
Points clés
- ✓ Correction de -5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 6,4 %
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue (+23 %)
- ⚠ Accessibilité financière très faible (IAI 0,1/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (taux de chômage 14,7 %)
- ⚠ Parc ancien : 18 % des logements construits avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 681 €/m², Orléans est 22 % moins chère que Tours, une métropole régionale comparable.
- Première commune du Loiret par la population, son marché immobilier structure et tire les prix du département.
- Son rendement locatif brut de 6,4 % surpasse celui des grandes métropoles côtières, souvent sous les 4 %.
Analyse du marché immobilier à Orléans
Le marché d'Orléans est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers d'Orléans
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande solvable dépasse l'offre disponible.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobilière très élevée (7,7/10) confirme un marché tendu, où la demande solvable dépasse l'offre disponible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilité financière est quasi nulle (0,1/10), indiquant que les prix ont largement décroché du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilité financière est quasi nulle (0,1/10), indiquant que les prix ont largement décroché du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement patient.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative stable mais sans surchauffe, adaptée à un investissement patient.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La faible pression touristique immobilière (2,7/10) écarte tout scénario de location saisonnière rentable.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa faible pression touristique immobilière (2,7/10) écarte tout scénario de location saisonnière rentable.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2677,8 — Percentile dept : 96/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 99/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 55/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 4155,6 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 2/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 31,5 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 63,4 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 28/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 55/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2677,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,8 — Percentile dept : 28/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 23/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 70/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 4155,6 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Orléans : opportunités et risques
Investir à Orléans en 2026 suppose de cibler la location annuelle en centre-ville ou à proximité des pôles universitaires et hospitaliers, seuls segments capables de dégager une rentabilité nette positive. Le rendement brut de 6,4 % pour les appartements, s'il est correct, est immédiatement grignoté par des charges importantes : une taxe foncière à 54,63 % et un parc où 8,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
La stratégie doit impérativement intégrer le coût de la rénovation énergétique, devenu incontournable avec l'échéance d'interdiction de location des logements classés F en 2028. L'achat d'un bien déjà rénové ou d'un logement neuf, qui représente 10,6 % du parc, limite ce risque mais réduit d'autant la marge de plus-value.
Enfin, la forte dynamique de construction neuve (3 450 logements autorisés en 5 ans) peut, à terme, créer une sur-offre locative dans certains quartiers, pesant sur les loyers. L'investisseur doit donc privilégier les emplacements bien établis et sous-dotés en logements récents, où la demande reste captive.
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Données du marché immobilier à Orléans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Orléans s'établit à 2 585 €, sur la base de 1770 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Orléans se positionne dans le top 3 % des communes les plus chères du Loiret.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,6 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Orléans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian du m² à Orléans a connu une croissance marquée entre 2020 et 2022, passant de 2 450 € à 2 857 €, soit une hausse de 16,6 % en deux ans. Le marché a ensuite amorcé une correction, avec un recul de 5 % en 2024 pour s'établir à 2 681 €/m². Cette évolution reflète un retour à la réalité après la surchauffe post-Covid, un phénomène observé dans de nombreuses villes de même taille. Concrètement, un acheteur en 2026 bénéficie d'un point d'entrée inférieur de près de 200 €/m² au pic de 2022, mais devra composer avec un parc ancien (18,3 % des logements construits avant 1945) où les travaux de rénovation énergétique seront souvent incontournables.
Évolution du marché immobilier d'Orléans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 770 transactions en 2025 et affiche une évolution de +1,9 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 585 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 48 m² à 129 216 €, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, génère une mensualité d'environ 640 €. Le loyer médian estimé de 686 € (48 m² x 14,3 €) couvre intégralement cette charge, dégageant même un cash-flow légèrement positif. Ce scénario idéal masque cependant les charges de gestion, la taxe foncière (54,63 %) et les éventuels travaux, qui réduiront le rendement net aux alentours de 3,4 %. L'effort financier mensuel net peut donc rester faible, voire nul, à condition de sélectionner un bien en bon état et bien situé.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 770 transactions en 2024, le marché orléanais reste actif, bien que le volume ait été divisé par deux depuis le pic de 2021. Les appartements représentent près de 80 % des ventes, avec une surface médiane de 48 m², signe d'un marché très orienté vers les investisseurs et les petits ménages. Le prix moyen (4 376 €/m²) est nettement supérieur au prix médian (2 681 €/m²), trahissant la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Ce marché est aujourd'hui plus équilibré, avec un avantage pour l'acheteur négociateur, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
23,1 % de maisons et 76,9 % d'appartements parmi les 1 770 transactions enregistrées.
Sur 1 770 transactions enregistrées, 23,1 % portent sur des maisons (2 558 €/m²) et 76,9 % sur des appartements (2 600 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 770 | 409 | 1 361 |
| Prix médian/m² | 2 585 € | 2 558 € | 2 600 € |
| Prix moyen/m² | 2 996 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 398 | 2 536 € |
| 2022 | 2 151 | 2 716 € |
| 2023 | 1 837 | 2 726 € |
| 2024 | 1 547 | 2 571 € |
| 2025 | 1 770 | 2 585 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Orléans est soutenue, avec 3 450 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 23 %. Cette production, qui répond à une pression démographique stable (+0,1 % sur 5 ans) et à une volonté de renouvellement urbain, se concentre dans les éco-quartiers et les zones en reconversion. Pour l'investisseur, cette offre neuve représente à la fois une opportunité (biens aux normes, attractifs pour la location) et un risque de concurrence sur le parc ancien, surtout si la demande locative ne suit pas le rythme des livraisons.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 534 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 16 178 autorisations pour 10 332 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Orléans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Orléans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Orléans: 3 966 logements autorisés sur 5 ans, 767 pour la dernière année (+70 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Orléans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orléans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité après déduction de toutes les charges. À Orléans, la taxe foncière est un poste significatif avec un taux de 54.63 %. Il faut aussi comptabiliser les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, les travaux d'entretien, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 10.0 %). Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé et le rendement net réellement perçu.
Performance énergétique du parc à Orléans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 39 285 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Orléans: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,8 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc orléanais affiche une performance énergétique moyenne avec une classe dominante C et une consommation de 218 kWh/m²/an. Néanmoins, 8.9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G). Acquérir un bien mal classé expose à des travaux de rénovation obligatoires et coûteux dans les années à venir, notamment pour les locations (interdiction progressive à partir de 2025). Cette donnée est désormais un critère de valorisation et de risque réglementaire majeur.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane des appartements vendus (48 m²), sont les plus adaptés à la demande majoritaire. Le parc ancien (18,3 % d'avant 1945) offre du caractère mais présente un risque DPE, avec 8,9 % de passoires thermiques (classes F/G). Le neuf (10,6 % construit après 2006) attire par sa performance énergétique mais avec une rentabilité initiale souvent plus faible. Les maisons de ville, représentant 22,8 % du parc, trouvent preneurs en colocation ou auprès de petites familles.
Quelles zones cibler à Orléans ?
Le centre-ville historique et le secteur de la gare concentrent la demande étudiante et professionnelle, avec des loyers plus élevés. Les quartiers en renouvellement (comme La Source) offrent un potentiel de plus-value. La périphérie immédiate, bien desservie par les transports en commun d'Orléans Métropole, séduit les budgets plus modestes. Il faut toutefois se méfier des zones soumises au PPRi (inondation) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
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Risques à connaître avant d'investir à Orléans
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants déjà à 10,0 %. Une sélection géographique stricte est impérative. La loi Climat renforce l'obligation de rénovation énergétique : les 8,9 % de passoires sont à exclure ou à budgéter pour mise aux normes. Enfin, la taxe foncière, à 54,63 %, grève significativement le rendement net. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage élevé (14,7 %), exige de vérifier la solidité des garants.
Erreurs à éviter quand on investit à Orléans
- Négliger la taxe foncière, élevée à 54.63 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (10 % de vacants).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les références locatives du quartier.
- Acheter une passoire thermique sans budgéter sa rénovation obligatoire.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier orléanais suit le rythme scolaire, avec une nette reprise de l'activité en septembre après la pause estivale. Le printemps (mars-mai) est également une période active, propice aux visites sous un climat agréable. Vendre en automne permet de capter les acheteurs souhaitant boucler leur projet avant Noël. À noter que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette date.
Le saviez-vous ?
- Orléans compte 167 monuments historiques protégés.
- L'aéroport Paris-Orly est accessible en 1h de route (97 km).
- L'âge médian de la population est de 35.4 ans, ville jeune.
S'installer à Orléans : cadre de vie et logement
S'installer à Orléans, c'est choisir une ville de services, dotée de près de 4 000 équipements selon l'INSEE, dont une offre de santé très fournie (1 055 établissements). La connexion à Paris en une heure par TGV et une couverture fibre à 100 % en font un territoire adapté aux mobilités professionnelles et au télétravail. Le centre historique, marqué par la figure de Jeanne d'Arc et son patrimoine de 167 monuments protégés, offre un cadre de vie animé.
Néanmoins, cette qualité de vie se heurte à des indicateurs de fragilité. Le taux de chômage (14,7 %) dépasse la moyenne nationale, et l'indice de santé environnementale n'est que modéré (3,6/10). Par ailleurs, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRi Val d'Orléans), une réalité à intégrer dans le choix du quartier et les assurances.
Carte du marché immobilier à Orléans
Orléans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Orléans
Avec une température moyenne annuelle de 11.7 °C et 729 mm de précipitations, Orléans bénéficie d'un climat océanique dégradé tempéré, moins rude que l'est de la France mais aussi moins ensoleillé que le sud. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce climat convient particulièrement aux acheteurs recherchant un équilibre, sans canicules estivales prononcées ni grands froids persistants, typique du bassin parisien.
À qui s'adresse Orléans ?
Orléans s'adresse en priorité aux jeunes actifs travaillant dans l'agglomération ou en mobilité TGV vers Paris. Les étudiants y trouvent une vie animée et de nombreux logements. Les familles apprécient les services et les parcs, mais peuvent être freinées par la part minoritaire de maisons (22,8 % du parc). Les retraités y cherchent le dynamisme culturel et la proximité des soins, tout en restant vigilants sur l'accessibilité en centre historique.
Avantages et limites à Orléans
✓ Points forts
- Transport : gare TGV à 0,6 km pour Paris en 1h.
- Services : 3 966 équipements (commerce, santé, éducation).
- Connectivité : fibre optique déployée à 100 %.
- Dynamisme : 43,1 % de la population a moins de 30 ans.
- Patrimoine : centre historique riche de 167 monuments.
− À prendre en compte
- Fiscalité : taxe foncière élevée à 54,63 %.
- Marché de l'occasion lent pour les biens mal placés.
- Risque inondation dans certains secteurs (PPRi).
Composition du parc immobilier à Orléans
67 731 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 77,2 % d'appartements, 22,8 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
La composition du parc à Orléans révèle une ville majoritairement locative et collective. Avec seulement 22.8 % de maisons individuelles et 36.6 % de propriétaires occupants, le marché est porté par la demande locative et les primo-accédants en logement collectif. Un taux de vacances de 10.0 % indique un certain turn-over ou des biens dégradés, tandis que la part limitée de résidences secondaires (3.8 %) confirme une vocation de ville-centre active, pas de destination de villégiature.
Ancienneté du parc à Orléans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 57 825 logements).
- Avant 1919 10,6 % 6 124 logts
- 1919-1945 7,7 % 4 433 logts
- 1946-1970 25,3 % 14 609 logts
- 1971-1990 30,1 % 17 383 logts
- 1991-2005 15,8 % 9 153 logts
- 2006-2019 10,6 % 6 123 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Orléans
3 966 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Orléans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon présent à un niveau faible. Le principal risque naturel identifié concerne les inondations, avec un Plan de Prévention des Risques (PPRi) en révision pour le Val d'Orléans. Ce PPR actif impose des contraintes constructives et peut conditionner l'assurabilité du bien. 18 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, confirmant une exposition réelle au phénomène. Vérifier la zone du bien sur le document d'urbanisme est une étape indispensable.
Cas pratique : un achat type à Orléans
Pour acquérir une maison type de 99 m² (prix médian de 259 875 €), un ménage disposant du revenu médian local (21 370 €) devrait y consacrer l'équivalent de 12.2 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3.5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteindrait environ 1 300 €, soit un taux d'endettement de 36 % pour un revenu mensuel de 3 560 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Orléans
- Faire une offre sans avoir consulté le diagnostic DPE.
- Ne pas vérifier la zone du bien par rapport au PPRi inondation.
- Sous-estimer le budget travaux dans l'ancien (18.3 % d'avant 1945).
- Oublier les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Orléans
- Prix médian en baisse de 5.0 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif de 6.4 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11.7 °C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-5 % sur un an).
- Appartements légèrement plus chers que les maisons (2 600 vs 2 558 €/m²).
- Taxe foncière conséquente à 54.63 %.
- Parc locatif important : seulement 36.6 % de propriétaires.
- Importance cruciale du DPE pour la valorisation.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Orléans ?
À Orléans, la valeur d'un bien est fortement influencée par sa localisation intra-muros, notamment la proximité du centre historique, de la gare TGV (0.6 km du centre) et des 123 établissements scolaires. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation et la vendabilité. Pour un appartement, un étage élevé avec ascenseur et une exposition sud/ouest sont valorisés. Pour une maison, la taille du terrain et son agencement sont clés. L'état général du bien, nécessitant ou non des travaux, peut créer des écarts de prix de plus de 10 % par rapport au mètre carré moyen.
Estimation indicative d'une maison à Orléans
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
248 160 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : brader son bien ou le laisser invendu des mois. À Orléans, où le parc est mixte (22,8 % de maisons, 77,2 % d'apparts) et l'ancienneté variable (18,3 % d'avant 1945), des critères comme la proximité de la gare TGV, l'exposition au risque inondation (PPRi) ou la classe DPE ont un impact direct sur la valorisation. Se fier aux moyennes nationales ou à des outils automatiques non contextualisés conduit à une erreur fréquente de plusieurs milliers d'euros. Une analyse locale est indispensable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés d'Orléans, où la valeur peut varier sensiblement entre les quartiers Saint-Marceau, La Source ou l'hyper-centre. Il évalue l'état réel du bien, souvent sous-estimé par les algorithmes, et connaît l'impact concret du DPE sur le prix de vente. Son estimation crédible auprès des acheteurs potentiels, basée sur des transactions réelles (DVF), sert de levier de négociation. Il peut aussi identifier des atouts spécifiques (proximité d'un futur équipement, rareté du type de bien dans le secteur) qu'un outil en ligne ne capte pas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Ne pas ajuster le prix selon la classe énergétique du bien.
- Ignorer l'impact d'une vue, d'un étage ou d'une exposition.
- Comparer avec des biens situés dans un quartier différent.
Investir à Orléans : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine un cadre. Passer à l'acte requiert une connaissance intime des quartiers, de l'état du bâti et des projets urbains en cours. Seul un professionnel implanté localement peut identifier le bien qui tirera profit de la résilience orléanaise.
Ces chiffres posent un diagnostic. Les transformer en opportunité exige une expertise fine du tissu urbain orléanais.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Orléans
Quel est le prix moyen d'un appartement à Orléans ?
Le prix médian d'un appartement à Orléans est de 2 600 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 48 m². Le prix total d'un appartement type s'élève donc à environ 129 000 €.
Le marché immobilier à Orléans est-il en baisse ?
Oui, les prix médians ont baissé de 5 % entre 2023 et 2024, revenant à 2 681 €/m². Cette correction suit trois années de hausse continue, le marché ayant atteint un pic en 2022 à 2 857 €/m².
Orléans est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements est de 6,4 %, ce qui est correct. Toutefois, l'accessibilité financière est très faible et le taux de chômage local élevé, ce qui impose une sélection rigoureuse du bien et du quartier.
Quels sont les quartiers les plus chers d'Orléans ?
Les données DVF ne détaillent pas les quartiers, mais le prix moyen (4 376 €/m²) bien supérieur au médian indique la présence de secteurs haut de gamme, généralement dans le centre historique rénové et les zones proches de la gare et du parc floral.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Orléans ?
Les appartements, majoritaires dans les transactions, offrent un meilleur rendement locatif brut (6,4 % contre 5,2 % pour les maisons). Les maisons, plus grandes et plus anciennes en moyenne, sont en revanche plus touchées par la correction des prix et les obligations de rénovation énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Contrairement à des villes comme Tours (+22 %) ou Vitry-sur-Seine (+96 %), Orléans présente un écart de valorisation qui peut offrir un effet de levier intéressant, pour des indicateurs urbains et économiques similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Orléans.
Communes limitrophes d'Orléans
Orléans est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Orléans s'établit à 2 585 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Loiret. Dans le Loiret, Orléans appartient au top 3 % des communes les plus chères au m².
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,9 %). Au total, 9 703 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Orléans: 76,9 % d'appartements dans les transactions, à 2 600 €/m² en médiane. Le bien médian (96 m² à 245 568 €) équivaut à 11,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,3 €/m² pour un appartement et 11,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Orléans (3,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 3 966 logements autorisés, soit 793/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Orléans est caractéristique des communes du Val de Loire. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 119 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.