Acheter dans le 11e arrondissement, c'est choisir un quartier central, dense et animé, où l'âge médian n'est que de 38,2 ans. Le marché est presque exclusivement tourné vers l'appartement, avec un prix d'entrée d'environ 295 000 € pour un studio de 30 m². La population a diminué de 5,3 % en 5 ans, un exode qui tempère la pression à l'achat mais n'altère pas le dynamisme quotidien de ses ruelles commerçantes et de ses nombreux bars.
Carte du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Paris 11e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
101 331 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,6 % d'appartements, 0,4 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est ultra-dominé par l'immobilier vertical : seuls 0,4 % des logements sont des maisons. Avec 35,6 % de propriétaires occupants, la stabilité est relative. Le taux de résidences secondaires (7,3 %) et de vacants (11,6 %) indique un parc partiellement dédié à l'investissement et une possible rotation. Cela attire un profil d'acheteur urbain, jeune (âge médian de 38,2 ans), souvent prêt à rénover.
Évolution démographique dans le 11e arrondissement de Paris
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges dans le 11e arrondissement de Paris
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel dans le 11e arrondissement de Paris
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 33,2 %
- Professions intermédiaires 17,0 %
- Retraités 16,8 %
- Autres sans activité professionnelle 14,1 %
- Employés 11,3 %
- Ouvriers 4,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études dans le 11e arrondissement de Paris
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc dans le 11e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 81 843 logements).
- Avant 1919 34,0 % 27 864 logts
- 1919-1945 15,0 % 12 242 logts
- 1946-1970 17,8 % 14 578 logts
- 1971-1990 23,2 % 19 014 logts
- 1991-2005 7,5 % 6 173 logts
- 2006-2019 2,4 % 1 972 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Connectivité numérique dans le 11e arrondissement de Paris
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre limitée — gros frein potentiel pour les télétravailleurs et la valeur de revente.
Cas pratique : un achat type dans le 11e arrondissement de Paris
Acheter un appartement médian de 35 m² à 345 310 € représente environ 11,4 années du revenu médian local (30 210 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 1 550 €, soit un effort important pour un ménage local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 11e arrondissement de Paris
- Oublier de vérifier le DPE avant toute offre.
- Ne pas budgeter les travaux dans l'ancien (49 % d'avant 1945).
- Ignorer les règles de copropriété pour la rénovation.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'endettement à 35 %.
Le saviez-vous ?
- Avec 3,67 km², c'est l'un des arrondissements les plus denses de Paris.
- On y recense 47 monuments historiques protégés.
- Seulement 9,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc dans le 11e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 51 605 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 11e arrondissement de Paris: majorité classée D, part de passoires thermiques à 18,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D dominante (268 kWh/m²/an) et les 18,7 % de passoires (F/G) reflètent un parc ancien (49 % d'avant 1945). C'est un risque réglementaire majeur. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Acheter une passoire implique un plan de travaux urgent pour éviter une décote et des interdictions futures. Cette donnée est cruciale pour votre négociation et votre budget.
Risques naturels et géorisques dans le 11e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible, selon les données Géorisques. Aucune contrainte naturelle majeure ne pèse sur la constructibilité ou l'assurance. Le principal risque à intégrer est donc d'ordre réglementaire (rénovation énergétique) et économique (évolution du marché dans un contexte de baisse des prix).
Cadre de vie dans le 11e arrondissement de Paris
Le cadre de vie est urbain et vibrionnant, avec une densité extrême (37 648 hab/km²). L'offre culturelle et de restauration est pléthorique, et le patrimoine historique est riche (47 monuments protégés). L'accessibilité est excellente grâce aux métros et à la proximité des gares de l'Est et de Lyon. En revanche, l'espace vert est rare, et la pollution sonore est un point d'attention. Les services sont complets (95 établissements scolaires), mais la fibre n'est déployée que dans 9,2 % des logements, un retard notable. La majorité du parc est ancien, avec une performance énergétique moyenne (classe D dominante, 268 kWh/m²/an).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement, prévoyez un budget médian de 9 867 €/m². Un T2 de 35 m² représente ainsi un investissement d'environ 345 000 €. Les prix peuvent dépasser 11 000 €/m² pour les biens rénovés et bien exposés. Les délais de vente sont raisonnables pour un bien correctement prix, compte tenu de la liquidité du marché (2 400 ventes/an). L'accès à la propriété est difficile pour les budgets modestes : il faut 11,4 années de revenu médian local (30 210 €) pour financer un appartement type.
À qui s'adresse Paris 11e ?
L'arrondissement s'adresse prioritairement aux jeunes actifs et aux investisseurs, séduits par la vie de quartier et la facilité de location. Les familles sont moins présentes, freinées par la petite taille des logements et la rareté des maisons (0,4 % du parc). Les retraités (21,3 % des habitants) y trouvent une centralité pratique, mais peuvent être gênés par le bruit et l'agitation.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Centralité exceptionnelle et transports nombreux
- Vie culturelle, commerçante et nocturne très riche
- Demande locative forte, rassurant pour la revente
- Patrimoine architectural historique important
- Population jeune et dynamique (âge médian 38,2 ans)
− À prendre en compte
- Densité extrême (37 648 hab/km²) et bruit potentiel
- Parc immobilier ancien, souvent énergivore (DPE D)
- Espaces verts et calme rares
- Retard sur le déploiement de la fibre (9,2 %)
À retenir sur l'achat dans le 11e arrondissement de Paris
- Climat urbain tempéré, altitude moyenne de 44 m.
- 18,7 % du parc est une passoire énergétique (classe F/G).
- Démographie en baisse de 5,3 % sur 5 ans.
- Très faible risque sismique et radon selon Géorisques.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter dans le 11e arrondissement de Paris
Quel budget pour acheter un appartement dans le 11e arrondissement ?
Comptez un prix médian de 9 867 €/m². Pour un appartement de 35 m² (surface médiane vendue), le budget moyen est d'environ 345 000 €.
Le 11e arrondissement de Paris est-il adapté aux familles ?
Le profil est plutôt jeune et actif. Les familles peuvent être gênées par la petitesse des logements (35 m² médians) et la rareté des maisons (0,4 % du parc). L'offre scolaire est cependant importante (95 établissements).
Quels sont les points forts et faibles de vivre dans le 11e ?
Points forts : centralité, vie animée, transports. Points faibles : densité, bruit, parc ancien (49 % avant 1945) et retard numérique (fibre à 9,2 %).
Vous envisagez d'acheter dans le 11e arrondissement de Paris ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
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