01 Le parc de logements
Le parc comprend 59 961 logements dont 44 254 résidences principales, 5 914 résidences secondaires et 9 793 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 44 254 | 73,8 % |
| Résidences secondaires | 5 914 | 9,9 % |
| Logements vacants | 9 793 | 16,3 % |
Le graphique détaille la structure des 59 961 logements: 74 % sont habités en permanence, 10 % épisodiquement et 16 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 20 627 | 46,7 % |
| 1919-1945 | 5 609 | 12,7 % |
| 1946-1970 | 6 883 | 15,6 % |
| 1971-1990 | 7 193 | 16,3 % |
| 1991-2005 | 2 808 | 6,4 % |
| 2006-2019 | 1 010 | 2,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 47 %, devant les constructions récentes (2 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 11 094 | 25,1 % |
| 2 pièces | 14 238 | 32,2 % |
| 3 pièces | 10 004 | 22,6 % |
| 4 pièces | 5 597 | 12,6 % |
| 5 pièces ou plus | 3 321 | 7,5 % |
Le graphique montre une moyenne de 2,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (8 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 57 645 | 59 566 | 59 961 |
| Rés. principales | 48 803 | 48 020 | 44 254 |
| Rés. secondaires | 2 860 | 4 319 | 5 914 |
| Vacants | 5 982 | 7 228 | 9 793 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 844 | 38,1 % |
| Locataires (privé) | 20 957 | 47,4 % |
| Locataires HLM | 4 315 | 9,8 % |
| Logés gratuitement | 2 138 | 4,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 38,1 % de propriétaires occupants, 57,1 % de locataires et 10 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 17 997 | 40,7 % |
| Fioul | 491 | 1,1 % |
| Électricité | 25 597 | 57,8 % |
| Gaz bouteille | 59 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 110 | 0,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au électricité, 41 % pour gaz de ville, 1 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 539 |
| 2 à 4 ans | 11 502 |
| 5 à 9 ans | 7 861 |
| 10 ans ou plus | 17 352 |
| Total ménages | 44 254 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 16 876 |
| Sous-occupation modérée | 8 250 |
| Sous-occupation accentuée | 3 192 |
| Suroccupation modérée | 13 145 |
| Suroccupation accentuée | 1 252 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 34 779 | 78,6 % |
| 1 voiture | 8 595 | 19,4 % |
| 2 voitures ou plus | 880 | 2,0 % |
Équipement automobile des ménages: 79 % sans voiture, 19 % avec une voiture et 2 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 18,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 54 575 | 52 149 | 782 | 1 644 |
| 1975 | 51 550 | 46 524 | 1 111 | 3 915 |
| 1982 | 52 434 | 45 170 | 1 874 | 5 390 |
| 1990 | 54 924 | 45 743 | 3 542 | 5 639 |
| 1999 | 56 911 | 46 769 | 2 716 | 7 426 |
| 2006 | 56 724 | 48 061 | 2 260 | 6 404 |
| 2011 | 57 645 | 48 803 | 2 860 | 5 982 |
| 2016 | 59 566 | 48 020 | 4 319 | 7 228 |
| 2022 | 59 961 | 44 254 | 5 914 | 9 793 |
Trajectoire de long terme: 54 575 logements en 1968, 59 961 en 2022 (+10 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 5 716 | 6 019 | 5 995 | 6 731 | 7 000 | 4 004 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 006 | 1 086 | 1 207 | 1 220 | 1 694 | 2 135 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,0 % |
| Classe B | 334 | 1,0 % |
| Classe C | 7 150 | 22,1 % |
| Classe D | 9 996 | 30,9 % |
| Classe E | 8 553 | 26,4 % |
| Classe F | 3 814 | 11,8 % |
| Classe G | 2 536 | 7,8 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 31 % des logements et 23 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 361 | 7,3 % |
| Classe B | 8 586 | 26,5 % |
| Classe C | 11 057 | 34,1 % |
| Classe D | 5 483 | 16,9 % |
| Classe E | 3 512 | 10,8 % |
| Classe F | 1 117 | 3,4 % |
| Classe G | 272 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (34 %), et 68 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 243 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 300 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 105 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 5 |
| Classe B | 0 | 334 |
| Classe C | 10 | 7 140 |
| Classe D | 23 | 9 973 |
| Classe E | 26 | 8 527 |
| Classe F | 9 | 3 805 |
| Classe G | 13 | 2 523 |
Côté maisons, la dominante est E (286 kWh/m²/an); côté appartements, D (273).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 405 |
| T2 | 2 087 |
| T3 | 2 070 |
| T4 | 1 382 |
| T5+ | 423 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 10e arrondissement de Paris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Paris 10e affiche 16,3 % de logements vacants (9 793 unités sur 59 961), signe d'un parc en partie sous-utilisé. Profil très urbain: l'appartement (à 99,6 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (0,4 %). Le cadre local de Paris 10e est caractéristique du tissu urbain parisien, en plaine, à 42 m d'altitude.
Paris 10e se distingue par un parc majoritairement locatif (57,1 %). Le parc social représente 9,8 % des résidences principales.
Selon l'INSEE, 46,7 % des logements du 10e arrondissement de Paris ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Bilan DPE plus tendu — D en classe dominante et 273 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 19,6 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. 57,8 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc du 10e arrondissement de Paris reste stable (+0,7 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 78,6 % à Paris 10e, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique du tissu urbain parisien: les attentes résidentielles s'y calquent. Paris 10e est en plaine, à 42 m d'altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 44 254 résidences principales du 10e arrondissement de Paris et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir dans le 10e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et animé de la capitale, le 10e conjugue une baisse démographique persistante (-5,3 % en 5 ans) et une correction des prix amorcée en 2020. Avec un taux de chômage à 10,6 % et une fragilité économique marquée, son marché immobilier présente un profil contrasté. Voici ce que disent les chiffres pour un investissement en 2026.
Une correction de -7,6 % en 2024 ouvre une fenêtre d'entrée dans l'un des arrondissements les plus accessibles de Paris, malgré un rendement locatif modéré.
Verdict
➤ Investir dans le 10e impose une sélection rigoureuse du bien pour viser la plus-value, le rendement locatif seul étant insuffisant.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,6 %
- ✓ Accessibilité élevée pour Paris
- ✓ Santé environnementale exceptionnelle
- ⚠ Fragilité économique marquée
- ⚠ Parc ancien et énergivore
- ⚠ Démographie en déclin
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale.
- Inférieur de près de 12 % à la médiane parisienne (environ 10 500 €/m²).
- Rendement locatif brut inférieur aux grandes métropoles régionales (4,1 % contre 5-6 % en province).
Analyse du marché immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 22,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir dans le 10e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 10e arrondissement en 2026 relève d'une stratégie de plus-value à moyen terme plutôt que de rendement locatif pur. Avec un rendement brut de 4,1 % (net d'environ 3,3 %), la rentabilité directe est correcte pour Paris mais ne suffit pas à couvrir un emprunt ambitieux. L'effort net mensuel après loyer reste conséquent, autour de 900 € pour un studio type.
Le risque principal réside dans le parc ancien. Un acheteur sur cinq tombera sur une passoire thermique (F ou G), soumise aux interdictions de location à venir. La rénovation devient donc un impératif, alourdissant le coût réel de l'investissement. D'après le contexte territorial, la taxe foncière, non fournie ici, grève également le rendement net dans un département où elle est traditionnellement élevée.
La clé du succès sera la sélection : privilégier les biens déjà rénovés ou ayant un bon potentiel de valorisation, dans les rues commerçantes et bien desservies. L'objectif est de bénéficier d'une reprise du marché parisien, qui pourrait être catalysée par des opérations d'aménagement futures, même si elles sont actuellement rares.
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Données du marché immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier du 10e arrondissement est engagé dans une correction structurelle. Le prix médian a reculé de 7,6 % en 2024, selon les données DVF, poursuivant une baisse initiée en 2021. Cette évolution contraste avec la stabilité relative observée dans d'autres secteurs de Paris et s'explique par des indicateurs locaux moins solides : un taux de chômage élevé (10,6 %) et une population en déclin.
Le parc immobilier, très majoritairement composé d'appartements (99,6 %), est aussi très ancien. Près de 60 % des logements ont été construits avant 1945, ce qui pose un double défi : la rénovation énergétique, avec 19,3 % de passoires thermiques (classes F et G), et l'adaptation aux attentes contemporaines. La faible construction neuve (moins de 250 logements autorisés en 5 ans) n'inverse pas cette tendance.
Néanmoins, cette correction crée une opportunité d'accès à Paris à un prix relatif plus accessible. L'indice d'accessibilité immobilière (IAI) de 6,8/10 confirme que le 10e reste l'un des points d'entrée les moins chers de la capitale. La santé environnementale exceptionnelle (ISE 9/10) est un atout pour le cadre de vie, même si la connectivité numérique est très en retard.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 10e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix dans le 10e arrondissement dessine un retournement net sur cinq ans. D'après les données DVF, le prix médian au m² a chuté de 15,6 %, passant de 10 942 € en 2020 à 9 355 € en 2024. Cette correction, plus marquée que dans certains arrondissements parisiens, intervient après une période de stagnation. Elle reflète une demande moins soutenue, liée à la fragilité économique locale et au déclin démographique. Pour un acheteur en 2026, cette baisse constitue une fenêtre d'entrée potentielle dans Paris, à condition de cibler des biens bien situés, loin des passoires thermiques qui représentent encore 19,3 % du parc.
Évolution du marché immobilier du 10e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 10 683 €/m² → 9 355 €/m² (-12,4 %), volume annuel actuel 1 547 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le scénario financier type, basé sur un appartement de 35 m² à 9 235 €/m², implique un investissement de 323 225 €. Avec un loyer médian de 31,2 €/m²/mois, le revenu locatif annuel atteint 13 104 €, soit un rendement brut de 4,1 %. En intégrant les charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net tombe autour de 3,3 %. Avec un prêt à 100% sur 20 ans à 4%, la mensualité s'élèverait à environ 1 958 €, laissant un effort net mensuel de 866 € après loyer. Ce montage n'est viable que pour des investisseurs à la trésorerie solide, comptant sur une plus-value à moyen terme pour équilibrer la rentabilité.
Acheter vs Louer — appartement 37 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 547 | 1 547 |
| Prix médian/m² | 9 355 € | 9 355 € |
| Prix moyen/m² | 9 724 € | |
| Surface médiane | – | 37 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 868 | 10 683 € |
| 2022 | 1 962 | 10 537 € |
| 2023 | 1 606 | 9 998 € |
| 2024 | 1 353 | 9 200 € |
| 2025 | 1 547 | 9 355 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve dans le 10e arrondissement est atone, voire en repli. Selon les données SITADEL, seulement 238 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 40% par rapport à la période quinquennale précédente. Seuls 28 logements ont été autorisés en 2024. Cette faible production ne renouvelle pas significativement un parc où 59,5% des logements sont antérieurs à 1945. Elle maintient une rareté de l'offre neuve, mais ne compense pas le déclin démographique, limitant les perspectives d'une dynamique positive portée par la construction.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 880 autorisations et 1 204 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 64 %.
Vacance longue durée dans le 10e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 10e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 262 logements autorisés à dans le 10e arrondissement de Paris, dont 63 en 2025 (-23 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers dans le 10e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 10e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 32 388 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 10e arrondissement de Paris: la classe D domine, 19,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements petits et moyens (studios, T2), qui correspondent à la surface médiane vendue de 35 m² et à la demande locative majoritaire. L'ancien domine (59,5 % d'avant 1945), impliquant souvent des travaux. Le neuf est rare (2,3 % du parc post-2006) et les autorisations de construire chutent (-40 % en 5 ans), limitant les opportunités en défiscalisation. Les maisons, quasi inexistantes, ne constituent pas une option locative viable.
Quelles zones cibler dans le 10e arrondissement de Paris ?
L'attractivité locative est homogène du fait de la centralité, mais les abords des gares (Nord, Est) et du Canal Saint-Martin concentrent une forte demande, notamment pour les locations saisonnières. Aucune zone n'est en plein développement immobilier, la construction neuve étant atone (238 logements autorisés sur 5 ans). La vigilance s'impose sur les artères très bruyantes, pouvant affecter la qualité de location.
Calculateur de rendement dans le 10e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 10e arrondissement de Paris
Le risque de vacance locative est le premier écueil, avec 16,3 % de logements vacants. La dépendance à un marché locatif très concurrentiel impose des biens rénovés et bien équipés. La loi Climat et Résilience rendra les passoires thermiques (19,3 % du parc) interdites à la location à horizon 2025-2028, nécessitant des travaux. Enfin, la taxe foncière, intégrée dans le calcul du rendement net, pèse sur la rentabilité finale.
S'installer dans le 10e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 10e, c'est choisir l'animation permanente des quartiers de la Gare du Nord, de Strasbourg-Saint-Denis ou du Canal Saint-Martin. L'arrondissement bénéficie d'une offre culturelle et commerciale dense, avec 55 monuments historiques et une vie de quartier très active. La population y est jeune (âge médian de 37,2 ans), ce qui contribue à une ambiance dynamique.
Ce dynamisme a toutefois son revers : une certaine pression urbaine et des problématiques sociales visibles. Le taux de vacance des logements (16,3 %) est élevé pour Paris, indiquant parfois un parc dégradé ou des conflits d'usage. La connexion numérique est un point faible majeur, avec un score de 2/100 et un déploiement de la fibre quasi inexistant, pénalisant le télétravail.
Carte du marché immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
Paris 10e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 10e ?
L'arrondissement s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux investisseurs, attirés par la centralité et l'animation. Les primo-accédants peuvent y trouver un premier pied-à-terre, malgré la petite taille des biens. Les familles sont moins présentes, faute de grands logements et d'espaces verts. Les retraités (17,7 % de 60 ans et plus) y sont sous-représentés au regard de la moyenne nationale.
Avantages et limites dans le 10e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Centralité et accès aux transports exceptionnels
- Animation culturelle et vie de quartier dynamique
- Patrimoine historique riche (55 monuments protégés)
- Large offre de services et de commerces
- Opportunités d'achat avec la baisse récente des prix
− À prendre en compte
- Densité extrême (29 022 hab./km²) et promiscuité
- Parc immobilier ancien et peu performant énergétiquement
- Très faible couverture fibre (score numérique 2/100)
Composition du parc immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
59 961 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (99,6 %) sur un total de 59 961 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc dans le 10e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 44 130 logements).
- Avant 1919 46,7 % 20 627 logts
- 1919-1945 12,7 % 5 609 logts
- 1946-1970 15,6 % 6 883 logts
- 1971-1990 16,3 % 7 193 logts
- 1991-2005 6,4 % 2 808 logts
- 2006-2019 2,3 % 1 010 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 10e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 10e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les données DVF tracent une tendance, mais la réussite d'un achat dans le 10e se joue au niveau de l'immeuble et de la rue. Notre réseau de professionnels connaît les spécificités de ce territoire en mutation et peut vous aider à identifier le bien qui correspond à votre stratégie.
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- Analyse basée sur 1 547 ventes récentes (DVF)
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 10e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 10e ?
Le prix moyen d'un appartement dans le 10e arrondissement est de 9 800 €/m² en 2024, pour un prix médian de 9 355 €/m². Un appartement type de 35 m² coûte environ 323 000 €.
Le 10e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Le rendement locatif brut est de 4,1 %, correct pour Paris mais modeste au niveau national. L'investissement est davantage orienté vers la plus-value à moyen terme, en misant sur la fin de la correction des prix.
Les prix baissent-ils vraiment dans le 10e ?
Oui, les prix médians ont baissé de 7,6 % entre 2023 et 2024, et de 15,6 % depuis leur pic de 2020. Cette correction est l'une des plus marquées de Paris.
Quels sont les points faibles à connaître avant d'acheter ?
Deux points critiques : 59,5% du parc est antérieur à 1945 et 19,3% des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), ce qui implique souvent des travaux de rénovation coûteux.
Le 10e est-il mieux desservi que les autres arrondissements ?
Le 10e est un nœud majeur de transports avec les gares du Nord et de l'Est. En revanche, la connectivité internet y est très faible, avec un taux de fibre de 0% et un score numérique de 2/100.
Communes limitrophes du 10e arrondissement de Paris
Paris 10e est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Paris 10e est un marché d'exception — 9 355 €/m² sur 1 547 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Paris.
Le prix médian au m² dans le 10e arrondissement de Paris diminue de -12,4 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 8 336 transactions sont recensées par les données DVF.
Marché majoritairement collectif: les ventes enregistrées portent sur des appartements à 9 355 €/m². Le bien médian (37 m² à 346 135 €) équivaut à 11,7 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 31,2 € (appartements) et 24,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,0 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Peu de résidences secondaires dans le 10e arrondissement de Paris (9,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 52 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 95 % des autorisations de la période).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Paris 10e est caractéristique du tissu urbain parisien. Contexte physique: en plaine, à 42 m d'altitude.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.