01 Le parc de logements
Le parc comprend 100 956 logements dont 86 935 résidences principales, 4 290 résidences secondaires et 9 731 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 86 935 | 86,1 % |
| Résidences secondaires | 4 290 | 4,2 % |
| Logements vacants | 9 731 | 9,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 4 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 100 956 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 10 333 | 12,0 % |
| 1919-1945 | 11 353 | 13,1 % |
| 1946-1970 | 19 542 | 22,6 % |
| 1971-1990 | 28 654 | 33,1 % |
| 1991-2005 | 10 238 | 11,8 % |
| 2006-2019 | 6 337 | 7,3 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (33 %), 7 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 19 125 | 22,0 % |
| 2 pièces | 25 799 | 29,7 % |
| 3 pièces | 23 593 | 27,1 % |
| 4 pièces | 13 462 | 15,5 % |
| 5 pièces ou plus | 4 956 | 5,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 6 % du parc, contre 52 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 93 615 | 96 407 | 100 956 |
| Rés. principales | 84 265 | 86 195 | 86 935 |
| Rés. secondaires | 3 221 | 3 207 | 4 290 |
| Vacants | 6 129 | 7 005 | 9 731 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 23 208 | 26,7 % |
| Locataires (privé) | 32 198 | 37,0 % |
| Locataires HLM | 28 957 | 33,3 % |
| Logés gratuitement | 2 572 | 3,0 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 26,7 % de propriétaires face à 70,3 % de locataires (dont 33 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 52 619 | 60,5 % |
| Fioul | 2 283 | 2,6 % |
| Électricité | 31 315 | 36,0 % |
| Gaz bouteille | 260 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 458 | 0,5 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 61 %. électricité pèse 36 %, fioul 3 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 437 |
| 2 à 4 ans | 18 357 |
| 5 à 9 ans | 15 696 |
| 10 ans ou plus | 42 444 |
| Total ménages | 86 935 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 33 822 |
| Sous-occupation modérée | 16 737 |
| Sous-occupation accentuée | 5 659 |
| Suroccupation modérée | 25 318 |
| Suroccupation accentuée | 3 584 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 58 766 | 67,6 % |
| 1 voiture | 25 525 | 29,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 644 | 3,0 % |
Équipement automobile des ménages: 68 % sans voiture, 29 % avec une voiture et 3 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 32,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 66 064 | 62 164 | 1 262 | 2 638 |
| 1975 | 71 731 | 65 041 | 1 229 | 5 461 |
| 1982 | 83 220 | 75 209 | 1 949 | 6 062 |
| 1990 | 83 574 | 74 832 | 2 887 | 5 855 |
| 1999 | 89 477 | 79 162 | 1 937 | 8 378 |
| 2006 | 92 206 | 83 092 | 2 625 | 6 488 |
| 2011 | 93 615 | 84 265 | 3 221 | 6 129 |
| 2016 | 96 407 | 86 195 | 3 207 | 7 005 |
| 2022 | 100 956 | 86 935 | 4 290 | 9 731 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 66 064 logements, le total atteint 100 956 en 2022 (+53 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 291 | 6 665 | 6 665 | 7 432 | 7 401 | 3 804 |
| Dont vacants > 2 ans | 969 | 1 141 | 1 040 | 1 084 | 1 553 | 1 770 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 127 | 0,2 % |
| Classe B | 1 850 | 3,2 % |
| Classe C | 21 803 | 37,2 % |
| Classe D | 17 965 | 30,6 % |
| Classe E | 10 349 | 17,6 % |
| Classe F | 3 694 | 6,3 % |
| Classe G | 2 881 | 4,9 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 41 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 052 | 10,3 % |
| Classe B | 11 970 | 20,4 % |
| Classe C | 18 849 | 32,1 % |
| Classe D | 13 071 | 22,3 % |
| Classe E | 6 441 | 11,0 % |
| Classe F | 1 789 | 3,0 % |
| Classe G | 497 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (32 %), et 63 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 310 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 212 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 168 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 174 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 132 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 310 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 132 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 125 |
| Classe B | 7 | 1 843 |
| Classe C | 43 | 21 760 |
| Classe D | 136 | 17 829 |
| Classe E | 109 | 10 240 |
| Classe F | 44 | 3 650 |
| Classe G | 36 | 2 845 |
Côté maisons, la dominante est D (262 kWh/m²/an); côté appartements, C (223).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 546 |
| T2 | 9 019 |
| T3 | 11 073 |
| T4 | 6 996 |
| T5+ | 2 158 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 19e arrondissement de Paris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Paris 19e de 100 956 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (86,1 %). Typologie urbaine marquée: 98,8 % d'appartements et 1,2 % de maisons. Côté cadre local, Paris 19e est une commune de la petite couronne parisienne, en plaine, à 70 m d'altitude.
La structure d'occupation du 19e arrondissement de Paris penche nettement du côté du locatif (70,3 %). Le segment social représente 33,3 % du parc occupé à titre principal.
12,0 % des logements du 19e arrondissement de Paris ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe C et 223 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 11,2 % — un enjeu de rénovation énergétique. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 60,5 % des résidences principales.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+4,7 %). 67,6 % des ménages du 19e arrondissement de Paris ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Paris 19e est une commune de la petite couronne parisienne. Côté topographie, Paris 19e se trouve en plaine, à 70 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir dans le 19e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire du nord-est parisien, le 19e combine espaces verts, canaux et une offre culturelle riche. Mais avec un revenu médian de 22 870 € et un taux de chômage de 13,9 %, sa dynamique économique est fragile. Dans ce contexte, l'investissement immobilier y est-il pertinent en 2026 ?
Avec une correction de 10,1 % des prix en 2024, le marché du 19e offre un point d'entrée plus accessible qu'il y a trois ans, mais dans un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un rendement locatif annuel, mais exige une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,2 %
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,9/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 870 €)
- ⚠ Fragilité économique marquée (chômage à 13,9 %)
- ⚠ Évolution démographique négative (-3,7 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 7 915 €/m², le 19e reste l'un des arrondissements parisiens les plus abordables.
- Son prix au m² est inférieur de plus de 20 % à la moyenne parisienne intra-muros.
- Son rendement locatif brut de 4,2 % dépasse celui de nombreux centres-villes de grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 24,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir dans le 19e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Le principal argument pour investir dans le 19e réside dans son rendement locatif brut de 4,2 %, supérieur à celui de nombreux quartiers parisiens centraux. D'après la Carte des Loyers, un loyer médian de 27,7 €/m²/mois assure une rentabilité correcte, soutenue par une demande locative structurellement élevée dans la capitale. L'indice IOL (6,9/10) confirme cette opportunité pour un investissement en location annuelle.
Cette rentabilité apparente doit être nuancée par des risques substantiels. Le rendement net, après déduction des charges (gestion, taxe foncière, vacance locative estimée à 8 %), tombe à environ 3,4 %. Surtout, la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,9 %) expose à des impayés et à une rotation potentiellement plus forte des locataires. La baisse démographique est un signal négatif à long terme pour la pression sur le parc.
La stratégie à privilégier est donc l'acquisition d'un appartement rénové ou à rénover, en évitant les passoires thermiques (11,1 % du parc en F/G), pour sécuriser la location et anticiper la réglementation. L'horizon doit être au moins le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que le marché retrouve un équilibre, potentiellement soutenu par des opérations de renouvellement urbain sur certains secteurs.
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Données du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLes transactions DVF 2024 révèlent un prix médian global en baisse de 10,1 % sur un an, à 7 915 €/m². Cette correction, la plus forte des cinq dernières années, replace le 19e comme une porte d'entrée relativement abordable dans la capitale, loin des sommets de 2021. L'activité, avec 1 542 ventes, reste toutefois soutenue, signe que le marché n'est pas atone mais en phase de recalibration.
Le parc est massivement composé d'appartements (98,8 % des logements), avec une surface médiane de 42 m², reflétant une demande pour des biens compacts adaptés à la location. La part des propriétaires occupants (26,7 %) est l'une des plus basses de Paris, confirmant le caractère très locatif de l'arrondissement. Néanmoins, un taux de vacance de 9,6 % et un parc ancien (un quart construit avant 1945) pointent des défis en matière de qualité et d'attractivité résidentielle.
Cette dynamique immobilière s'inscrit dans un contexte territorial contrasté. D'un côté, l'arrondissement bénéficie d'atouts indéniables comme le parc de la Villette ou les canaux. De l'autre, la fragilité économique, matérialisée par un revenu médian de 22 870 € et un déclin démographique continu (-3,7 % en 5 ans), pèse sur la demande solvable et limite les perspectives de forte appréciation des prix à court terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 19e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian du 19e arrondissement, selon les données DVF, a connu une hausse continue jusqu'en 2021, culminant à 9 351 €/m², avant une correction progressive qui l'a ramené à 7 915 €/m² en 2024, soit une baisse de 10,1 % sur un an. Cette tendance reflète le ralentissement du marché parisien, mais la baisse est plus marquée ici, probablement en raison de la fragilité économique locale. Comparé au département de Paris, le 19e reste l'un des arrondissements les plus abordables, avec un écart de prix qui s'est creusé depuis 2021. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée plus favorable, mais la perspective de reprise dépendra de la capacité du marché à absorber les biens disponibles et de l'évolution du pouvoir d'achat.
Évolution du marché immobilier du 19e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 9 407 €/m² à 8 124 €/m² (-13,6 %), pour 1 626 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 7 865 €/m² pour les appartements, l'acquisition d'un bien type de 42 m² représente un investissement de 330 330 €. Le loyer médian de 27,7 €/m²/mois génère un revenu locatif annuel d'environ 13 960 €, soit un rendement brut de 4,2 %. Sur la base d'un crédit avec apport de 20 % et un taux de 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 1 600 €, tandis que le loyer perçu couvre environ 73 % de cette charge, laissant un effort net mensuel de 437 €. Ce montant, ajouté à la taxe foncière et aux charges de gestion, réduit le rendement net à environ 3,4 %. L'effort financier reste donc significatif, et la viabilité du montage dépendra de la capacité de l'investisseur à supporter cette charge.
Acheter vs Louer — appartement 41 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le 19e arrondissement a enregistré 1 626 transactions immobilières, dont l'écrasante majorité (99 %) concerne des appartements d'une surface médiane de 42 m², typiquement des deux pièces. Le volume d'activité est en baisse par rapport aux années 2021-2022 (plus de 2 000 transactions), signe d'un marché qui se normalise après la frénésie post-Covid. Le prix médian des appartements s'établit à 8 084 €/m². Le marché est clairement orienté vers l'investissement locatif, avec une faible proportion de maisons (32 ventes) et un taux de propriétaires occupants de seulement 26,7 %. La baisse des prix et le volume encore substantiel indiquent un marché d'acheteurs, où la négociation peut porter sur des biens parfois surévalués.
Répartition des ventes
2,0 % de maisons et 98,0 % d'appartements parmi les 1 626 transactions enregistrées.
2,0 % maisons, 98,0 % appartements sur 1 626 ventes: le collectif pèse 98,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 626 | 32 | 1 594 |
| Prix médian/m² | 8 124 € | 13 473 € | 8 084 € |
| Prix moyen/m² | 8 595 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 41 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 888 | 9 407 € |
| 2022 | 1 968 | 9 151 € |
| 2023 | 1 589 | 8 704 € |
| 2024 | 1 401 | 7 857 € |
| 2025 | 1 626 | 8 124 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve dans le 19e arrondissement marque le pas, selon les données SITADEL : seulement 27 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse de 57 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement s'explique par la saturation du foncier disponible dans un arrondissement déjà très dense. Au total, 1 021 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, un volume modeste au regard d'un parc existant de plus de 100 000 logements. Cette faible offre nouvelle limite les risques de surproduction, mais elle ne contribue pas à moderniser significativement un parc ancien (25,1 % construit avant 1945). Pour l'investisseur, cela signifie que l'offre de biens neufs sera rare, et que la rénovation de l'existant reste un enjeu majeur.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 9 526 autorisations et 8 688 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 91 %.
Vacance longue durée dans le 19e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 19e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 208 logements autorisés à dans le 19e arrondissement de Paris, dont 417 en 2025 (-39 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 19e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 19e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 58 669 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 19e arrondissement de Paris: la classe C domine, 11,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (222 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour Paris. Cependant, 11,1 % du parc est encore classé F ou G, soit plus de 11 000 logements. Ces passoires thermiques sont visées par les interdictions de location de la loi Climat : les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, un bien mal classé représente un risque réglementaire et un coût de rénovation important, mais aussi une opportunité de décote à l'achat si des travaux sont envisagés.
Calculateur de rendement dans le 19e arrondissement de Paris
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Erreurs à éviter quand on investit dans le 19e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, souvent élevée à Paris.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l'ancien.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien traditionnel reprend après les vacances d'été, de septembre à novembre, période propice pour vendre avec une demande active. Le début d'année, de janvier à mars, est aussi dynamique. Évitez les mois de juillet et août où l'activité ralentit. Pour les acheteurs, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre trésorerie, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Le saviez-vous ?
- Le 19e compte 25 monuments historiques protégés, comme les Magasins généraux.
- Avec 6,79 km², c'est l'un des plus grands arrondissements de Paris.
- Son indice de vieillissement de 142,3 indique plus de seniors que de jeunes de moins de 20 ans.
S'installer dans le 19e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 19e, c'est profiter d'un arrondissement animé et verdoyant. Des équipements majeurs comme la Cité des Sciences, le parc de la Villette et les bords du canal de l'Ourcq offrent des espaces de loisirs uniques. Une desserte par plusieurs lignes de métro (lignes 2, 5, 7bis, 11) et de tramway assure une bonne connectivité au reste de Paris.
Toutefois, la très forte densité (plus de 26 000 hab./km²) et la mixité sociale parfois brutale peuvent être perçues comme des inconvénients. Le taux de chômage élevé et le revenu médian modeste se traduisent par une précarité visible. La rénovation du parc de logements, avec seulement 7,3 % de constructions post-2006, est un défi pour améliorer le confort de vie et la performance énergétique.
Carte du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Paris 19e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
100 956 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (98,8 %) sur un total de 100 956 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement constitué d'appartements (98,8 % des logements). Seulement 26,7 % des habitants sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif dynamique mais aussi une accession à la propriété difficile. Avec 9,6 % de logements vacants, l'offre est relativement tendue. La faible part de résidences secondaires (4,2 %) confirme une vocation de résidence principale. Ce profil indique un marché stable, soutenu par une demande locative constante, mais où l'achat reste un investissement conséquent.
Ancienneté du parc dans le 19e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 86 457 logements).
- Avant 1919 12,0 % 10 333 logts
- 1919-1945 13,1 % 11 353 logts
- 1946-1970 22,6 % 19 542 logts
- 1971-1990 33,1 % 28 654 logts
- 1991-2005 11,8 % 10 238 logts
- 2006-2019 7,3 % 6 337 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Risques naturels et géorisques dans le 19e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et une exposition au radon faible, selon les données Géorisques. Aucun PPR (Plan de Prévention des Risques) actif majeur n'est signalé pour les inondations ou mouvements de terrain sur la zone urbanisée dense. Le principal risque à intégrer est celui lié à l'ancienneté du bâti (25,1 % d'avant 1945) pouvant entraîner des désordres structurels ou la présence de plomb ou d'amiante. Une vigilance particulière sur les diagnostics est nécessaire, sans dramatisation.
Cas pratique : un achat type dans le 19e arrondissement de Paris
Pour une maison médiane de 75 m² (prix de 982 125 €), l'acquisition représente environ 43 années de revenu médian local (22 870 €). Avec un apport de 10 % (98 213 €) et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 5 400 €. Cela démontre le caractère exceptionnel et élitiste de ce segment, accessible à une clientèle très aisée.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 19e arrondissement de Paris
- Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux associés.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
- Acheter sans visiter le bien à différentes heures.
- Se fier au prix au m² moyen sans nuance de rue.
Points clés à retenir dans le 19e arrondissement de Paris
- Prix médian à 7 915 €/m², en baisse de 10,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,2 % pour les appartements.
- Classe énergétique dominante C, meilleure que la moyenne nationale.
- Marché vendeur qui nécessite une estimation fine par micro-secteur.
- Écart important entre appartements (8 084 €/m²) et maisons (13 473 €/m²).
- Rendement net approximatif ramené à 3,4 % après charges.
- 11,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G).
- 25,1 % du parc construit avant 1945, impactant l'état.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 19e arrondissement de Paris ?
Dans le 19e, la valeur au m² varie fortement d'une rue à l'autre. La proximité des parcs (Buttes-Chaumont, de la Villette), des écoles (153 établissements) et des commerces de proximité prime. Pour un appartement, l'étage avec ascenseur, une exposition sud ou ouest, et un état rénové ajoutent une prime de 10 à 15 %. La performance énergétique devient un facteur critique : un DPE C ou mieux est un atout majeur. À l'inverse, les biens en rez-de-chaussée, sans vis-à-vis ou nécessitant des travaux lourds subissent une décote. Pour les maisons, rares (1,2 %), la taille du terrain est déterminante.
Estimation indicative d'une maison dans le 19e arrondissement de Paris
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
747 408 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché du 19e est très micro-localisé. Un professionnel connaît la valeur réelle d'une rue, l'état exact d'une copropriété et la demande spécifique pour un type de bien. Il peut ajuster le prix en fonction de l'état réel, souvent sous-évalué dans les algorithmes. Son estimation sert aussi de base de négociation avec les acheteurs sérieux, facilitant une vente plus rapide. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires sur le DPE, cruciales dans un arrondissement où 11,1 % du parc est concerné par les interdictions à venir.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian du m² comme référence.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A à C).
- Ne pas visiter le bien pour évaluer son état réel.
- Sous-estimer l'impact d'une rue bruyante ou peu ensoleillée.
Investir dans le 19e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les chiffres donnent une photographie du marché, mais l'achat réussi dépend de la connaissance fine des quartiers et des opportunités. Un professionnel local peut vous aider à identifier le bon bien et à négocier au meilleur prix dans un marché en correction.
Les données révèlent un marché locatif porteur, mais la sélection du bien et la négociation sont cruciales pour réussir son investissement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 19e arrondissement grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 1 542 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 19e Arrondissement ?
Le prix médian des appartements est de 8 084 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 42 m², l'investissement total s'élève donc à environ 330 330 €.
Le 19e arrondissement est-il un bon quartier pour investir locatif ?
Oui, avec un rendement locatif brut de 4,2 % et une demande locative soutenue (IOL 6,9/10), le 19e présente un potentiel locatif correct. Il convient toutefois de bien sélectionner le bien et le quartier, en tenant compte de la fragilité économique locale.
Comment évoluent les prix immobiliers dans le 19e arrondissement ?
Les prix médians ont connu une forte correction de 10,1 % en 2024, après un pic en 2021. Ils sont revenus à un niveau proche de celui de 2020, offrant un point d'entrée plus accessible pour les investisseurs.
Quel rendement locatif peut-on espérer dans le 19e arrondissement de Paris ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,2 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les quartiers les plus attractifs du 19e arrondissement ?
Les secteurs proches du parc de la Villette et des canaux (Ourcq, Saint-Denis) sont très prisés pour leur cadre de vie. Les quartiers autour de Jourdain et de Botzaris, plus résidentiels, offrent également un bon équilibre. La proximité des stations de métro reste un critère déterminant.
Communes limitrophes du 19e arrondissement de Paris
Paris 19e est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian dans le 19e arrondissement de Paris atteint 8 124 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Repli du prix médian: -13,6 % entre 2021 et 2025 dans le 19e arrondissement de Paris. Sur l'ensemble de la période, 8 472 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +3,4 %.
Le marché est principalement collectif: 98,0 % des ventes portent sur des appartements, à 8 084 €/m² pour 41 m² en surface médiane. Pour 92 m² de surface médiane, compter environ 1 239 516 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 27,7 € (appartements) et 24,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,1 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 4,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 1 208 logements autorisés au permis de construire dans le 19e arrondissement de Paris — un rythme moyen de 242 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (71 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 19e est une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 70 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.