Le marché immobilier du 11e arrondissement de Paris affiche un prix médian de 9 867 €/m², en retrait de 4,7 % sur un an. Cette baisse modérée s'inscrit dans un contexte national de correction, mais le quartier reste l'un des plus denses de la capitale avec 37 648 hab/km². Près de 2 400 transactions ont été enregistrées en 2024, signe d'une liquidité soutenue malgré le ralentissement.
Comment se porte le marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Le marché du 11e arrondissement est historiquement porté par les appartements, qui représentent l'essentiel des 2 400 ventes. Le prix médian de ce segment est stable à 9 866 €/m². La fourchette interquartile (8 478 – 11 186 €/m²) révèle une importante dispersion des valeurs, liée à l'état, à l'étage et à la rue. La baisse annuelle de 4,7 % (source DVF 2024) est plus marquée que la moyenne parisienne, traduisant une sensibilité accrue aux taux d'intérêt. Toutefois, la demande reste structurée par la jeunesse de la population (âge médian 38,2 ans) et un taux d'emploi solide (75,3 %).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -4,7 % sur un an confirme un retournement après des années de hausse. Cette baisse, couplée à une chute de 43 % des autorisations de construire sur 5 ans, indique un marché en phase de stabilisation, voire de consolidation. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation. Pour un vendeur, cela nécessite une estimation réaliste pour éviter une longue mise en vente. Le timing est clé.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Le parc est ultra-majoritairement composé d'appartements (99,6 % des logements), avec une surface médiane vendue de 35 m². Les maisons sont anecdotiques (0,4 %). Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par des biens de taille modeste. La part de résidences secondaires (7,3 %) et de logements vacants (11,6 %) est significative, indiquant un marché partiellement déconnecté de la résidence principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, la baisse des prix et le volume de biens vacants offrant une marge de négociation. Néanmoins, la vente n'est pas difficile pour les biens bien situés et correctement estimés, grâce à une demande locative forte. L'offre neuve est limitée (441 logements autorisés en 5 ans, en baisse de 43 %), ce qui préserve à moyen terme l'équilibre offre/demande.
Dernières ventes enregistrées dans le 11e arrondissement de Paris
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie dans le 11e arrondissement de Paris
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 11e arrondissement de Paris
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 11e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 11e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 11e arrondissement de Paris: 441 logements autorisés sur 5 ans, 34 pour la dernière année (-43 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 441 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en baisse de 43 %. Ce faible volume de construction neuve ne menace pas le marché d'une sur-offre. Cela maintient une tension sur l'ancien rénové, soutenant les prix pour les biens en bon état. C'est un signal de stilité pour l'immobilier existant, mais aussi un indicateur de la difficulté à produire du neuf dans cet arrondissement dense.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien est actif à la rentrée (septembre-octobre) et au printemps (mars-avril). Évitez la période estivale où l'activité ralentit. Pour un vendeur, mettre en vente en janvier permet de capter les acheteurs motivés avant le printemps. Pour un acheteur, l'été peut offrir des opportunités de négociation. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Avec 3,67 km², c'est l'un des arrondissements les plus denses de Paris.
- On y recense 47 monuments historiques protégés.
- Seulement 9,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir sur les prix immobiliers dans le 11e arrondissement de Paris
- Prix médian à 9 867 €/m², en baisse de 4,7 % sur un an.
- Seulement 0,4 % de maisons dans le parc de 101 331 logements.
- Âge médian des résidents : 38,2 ans, un marché jeune.
- 49 % du bâti construit avant 1945, beaucoup de rénovations.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix dans le 11e arrondissement de Paris
Quel est le prix au m² dans le 11e arrondissement de Paris ?
Le prix médian au m² dans le 11e arrondissement de Paris est de 9 867 €, selon les données DVF 2024. La fourchette typique se situe entre 8 478 € et 11 186 €/m², selon l'état et la localisation exacte du bien.
Le prix immobilier à Paris 11e est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 4,7 % sur un an. Cette correction reflète la sensibilité du marché aux conditions de crédit et une période de rééquilibrage après des années de forte hausse.
Combien de transactions immobilières dans le 11e arrondissement ?
En 2024, 2 400 transactions ont été enregistrées, dont la quasi-totalité concernent des appartements. Ce volume important indique un marché liquide et actif.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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