01 Le parc de logements
Le parc comprend 101 331 logements dont 82 150 résidences principales, 7 438 résidences secondaires et 11 743 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 82 150 | 81,1 % |
| Résidences secondaires | 7 438 | 7,3 % |
| Logements vacants | 11 743 | 11,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 12 % de vacants pour un total de 101 331 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 27 864 | 34,0 % |
| 1919-1945 | 12 242 | 15,0 % |
| 1946-1970 | 14 578 | 17,8 % |
| 1971-1990 | 19 014 | 23,2 % |
| 1991-2005 | 6 173 | 7,5 % |
| 2006-2019 | 1 972 | 2,4 % |
La période avant 1919 concentre 34 % du parc, tandis que 34 % datent d'avant 1919 et 2 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 21 251 | 25,9 % |
| 2 pièces | 29 919 | 36,4 % |
| 3 pièces | 18 049 | 22,0 % |
| 4 pièces | 8 318 | 10,1 % |
| 5 pièces ou plus | 4 613 | 5,6 % |
Distribution par taille: 62 % de petits logements (T1-T2), 6 % de grands (5p+), moyenne à 2,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 99 373 | 99 788 | 101 331 |
| Rés. principales | 87 339 | 83 826 | 82 150 |
| Rés. secondaires | 4 656 | 6 092 | 7 438 |
| Vacants | 7 378 | 9 870 | 11 743 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 29 243 | 35,6 % |
| Locataires (privé) | 39 796 | 48,4 % |
| Locataires HLM | 9 403 | 11,4 % |
| Logés gratuitement | 3 708 | 4,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 35,6 % de propriétaires face à 59,9 % de locataires (dont 11 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 34 046 | 41,4 % |
| Fioul | 1 873 | 2,3 % |
| Électricité | 45 674 | 55,6 % |
| Gaz bouteille | 262 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 294 | 0,4 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 56 %. gaz de ville pèse 41 %, fioul 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 14 149 |
| 2 à 4 ans | 20 981 |
| 5 à 9 ans | 13 792 |
| 10 ans ou plus | 33 228 |
| Total ménages | 82 150 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 34 220 |
| Sous-occupation modérée | 14 071 |
| Sous-occupation accentuée | 5 120 |
| Suroccupation modérée | 24 967 |
| Suroccupation accentuée | 1 926 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 62 071 | 75,6 % |
| 1 voiture | 18 334 | 22,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 745 | 2,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 76 % sans voiture, 22 % à une voiture et 2 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 22,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 88 940 | 83 997 | 1 493 | 3 450 |
| 1975 | 91 364 | 79 995 | 2 078 | 9 291 |
| 1982 | 92 558 | 80 343 | 2 722 | 9 493 |
| 1990 | 95 528 | 82 408 | 5 092 | 8 028 |
| 1999 | 97 580 | 82 809 | 4 223 | 10 548 |
| 2006 | 98 896 | 85 701 | 4 710 | 8 485 |
| 2011 | 99 373 | 87 339 | 4 656 | 7 378 |
| 2016 | 99 788 | 83 826 | 6 092 | 9 870 |
| 2022 | 101 331 | 82 150 | 7 438 | 11 743 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 88 940 logements, le total atteint 101 331 en 2022 (+14 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 9 476 | 10 091 | 9 629 | 10 558 | 10 454 | 5 455 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 291 | 1 347 | 1 259 | 1 231 | 2 028 | 2 451 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 29 | 0,1 % |
| Classe B | 653 | 1,2 % |
| Classe C | 10 862 | 19,9 % |
| Classe D | 18 127 | 33,2 % |
| Classe E | 14 747 | 27,0 % |
| Classe F | 6 103 | 11,2 % |
| Classe G | 4 103 | 7,5 % |
Le graphique décompose les 54 624 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en D, 21 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 984 | 9,1 % |
| Classe B | 15 537 | 28,4 % |
| Classe C | 15 737 | 28,8 % |
| Classe D | 9 458 | 17,3 % |
| Classe E | 6 150 | 11,3 % |
| Classe F | 2 199 | 4,0 % |
| Classe G | 559 | 1,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (29 %), 66 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 256 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 195 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 165 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 305 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 117 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 29 |
| Classe B | 4 | 649 |
| Classe C | 21 | 10 841 |
| Classe D | 55 | 18 072 |
| Classe E | 35 | 14 712 |
| Classe F | 25 | 6 078 |
| Classe G | 14 | 4 089 |
Les maisons affichent une classe dominante D (255 kWh/m²/an), les appartements D (270) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 164 |
| T2 | 3 085 |
| T3 | 3 003 |
| T4 | 2 065 |
| T5+ | 624 |
Faut-il investir dans le 11e arrondissement de Paris en 2026 ?
Carrefour animé entre Bastille, République et Nation, le 11e arrondissement incarne un Paris populaire et créatif en pleine mutation. Son marché immobilier, après des années de hausse, connaît un réajustement. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en 2026 ? L'analyse des données DVF et du contexte territorial permet de trancher.
Le marché de l'Est parisien, après une correction de -12,5 % depuis 2020, offre un point d'entrée moins acéré mais un rendement locatif qui peine à dépasser l'inflation.
Verdict
➤ Investir ici suppose de privilégier la dynamique de quartier et la plus-value à long terme sur la rentabilité locative immédiate.
Points clés
- ✓ Correction de prix : opportunité d'entrée
- ✓ Environnement urbain très équipé
- ✓ Dynamique démographique jeune (âge médian 38 ans)
- ⚠ Rendement locatif brut faible (3,9 %)
- ⚠ Effort financier important pour l'accession
- ⚠ Parc ancien (49 % d'avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 9 867 €/m², le 11e reste plus abordable que les arrondissements centraux, mais dans le top 15 % national.
- Son prix est inférieur de près de 15 % à la médiane parisienne, le positionnant comme une porte d'entrée vers l'Est parisien.
- Son rendement locatif brut (3,9 %) est comparable à celui des grandes métropoles, mais très inférieur à la moyenne régionale.
Analyse du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du 11e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge à la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,4/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge à la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité jugée élevée (6/10) pour Paris, mais l'effort financier reste colossal avec 11,4 années de revenu médian pour un appartement.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité jugée élevée (6/10) pour Paris, mais l'effort financier reste colossal avec 11,4 années de revenu médian pour un appartement.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible (3,3/10) : le rendement net est rogné par les charges et ne constitue pas un moteur d'investissement prioritaire.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible (3,3/10) : le rendement net est rogné par les charges et ne constitue pas un moteur d'investissement prioritaire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible (2,3/10) : le marché locatif est principalement porté par la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible (2,3/10) : le marché locatif est principalement porté par la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 9866,0 — Percentile dept : 42/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 22,9 — Percentile dept : 53/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,3 — Percentile dept : 32/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 37648,5 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 22,9 — Percentile dept : 47/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 28,9 — Percentile dept : 85/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 9,3 — Percentile dept : 45/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 64,4 — Percentile dept : 30/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,3 — Percentile dept : 32/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 9866,0 — Percentile dept : 58/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 15/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 11,6 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 37648,5 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 11e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 11e en 2026 n'a de sens qu'en délaissant la recherche de rendement locatif immédiat. Le rendement brut de 3,9 % (net d'environ 3,1 %) est nettement inférieur au taux du livret A, rendant l'opération peu attractive en cash-flow pur. La taxe foncière élevée caractéristique de Paris vient encore rogner cette rentabilité.
La stratégie pertinente est donc celle de la plus-value à long terme, en misant sur la revalorisation continue des quartiers et la rénovation de biens anciens. L'indice d'attractivité territoriale (IAT) de 5,7/10, bien que modéré, indique un potentiel. L'ancrage dans un territoire jeune (âge médian de 38,2 ans) et dynamique sur le plan économique (taux d'emploi de 75,3 %) constitue un fondamental solide.
Attention cependant au profil des biens. Avec 18,7 % de logements classés F ou G, la loi Climat et Résilience crée un risque réglementaire tangible. Un investisseur doit intégrer le coût des travaux de rénovation énergétique dans son plan financier, sous peine de se voir interdire la location à horizon 2028 ou 2034. La sélection doit privilégier les biens déjà rénovés ou présentant un fort potentiel de valorisation après travaux.
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Données du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 11e arrondissement de Paris s'établit à 10 000 €, sur la base de 2519 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 11e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix médians sur cinq ans, selon les données DVF, dessine une courbe de correction significative. Après un pic à 11 275 €/m² en 2020, le marché a entamé un repli progressif pour atteindre 10 000 €/m² en 2024, soit une baisse cumulée de -12,5 %. Cette tendance contraste avec la stabilité relative observée dans certains arrondissements parisiens plus cossus. Elle reflète une sensibilité accrue aux taux d'intérêt et un rééquilibrage après des années de forte appréciation. Pour un acheteur en 2026, cela indique un point d'entrée potentiellement plus favorable, mais dans un contexte où la valorisation à court terme n'est plus garantie. La quasi-absence de maisons individuelles (0,4 % du parc) concentre toute la dynamique sur le marché des appartements, majoritairement de petite surface (médiane à 35 m²).
Évolution du marché immobilier du 11e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 10 000 €/m² de prix médian pour 2 519 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -9,6 %.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 36 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 519 | 2 519 |
| Prix médian/m² | 10 000 € | 10 000 € |
| Prix moyen/m² | 10 234 € | |
| Surface médiane | – | 36 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 2 804 | 11 067 € |
| 2022 | 2 960 | 10 926 € |
| 2023 | 2 432 | 10 315 € |
| 2024 | 2 228 | 9 833 € |
| 2025 | 2 519 | 10 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone, selon les données SITADEL. Seulement 34 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à un net recul (-43 %). Avec 441 logements autorisés sur les cinq dernières années, l'offre nouvelle reste marginale face à un parc existant de plus de 100 000 logements. Cela indique un territoire déjà très dense et largement urbanisé, où les opportunités de renouvellement ou de transformation sont limitées et complexes. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre quasi-nul, mais aussi peu d'opportunités dans le neuf. La pression démographique, paradoxalement, n'est pas un moteur immédiat puisque la population décroît (-5,3 % en 5 ans), libérant potentiellement une pression à la hausse sur les prix.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 162 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 146 sur 2013 — soit +11,0 %.
Vacance longue durée dans le 11e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 11e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 11e arrondissement de Paris: 381 logements autorisés sur 5 ans, 81 pour la dernière année (-40 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 11e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 11e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 54 624 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 11e arrondissement de Paris: majorité classée D, part de passoires thermiques à 18,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D dominante (268 kWh/m²/an) et les 18,7 % de passoires (F/G) reflètent un parc ancien (49 % d'avant 1945). C'est un risque réglementaire majeur. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Acheter une passoire implique un plan de travaux urgent pour éviter une décote et des interdictions futures. Cette donnée est cruciale pour votre négociation et votre budget.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les studios et T2, dont la surface médiane vendue est de 35 m², parfaitement adaptés à la demande principale. L'ancien domine (49 % du parc construit avant 1945), ce qui implique une vigilance accrue sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). 18,7 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire et financier majeur à partir de 2025.
Quelles zones cibler dans le 11e arrondissement de Paris ?
La demande est homogène sur tout l'arrondissement, des places animées (Bastille, République) aux rues plus résidentielles (autour du Parmentier). Aucune zone ne présente de décote significative, mais les loyers au m² peuvent varier de plus de 20 % selon la tranquillité et l'ensoleillement. L'absence de grands projets de renouvellement limite les opportunités de plus-value foncière à court terme.
Calculateur de rendement dans le 11e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 11e arrondissement de Paris
Le principal risque est lié au DPE : 18,7 % de passoires thermiques exposent à des travaux obligatoires et à une interdiction de location progressive. Le taux de vacance (11,6 %) est élevé pour Paris, indiquant une possible difficulté à louer certains biens dégradés ou mal situés. Enfin, le marché est dépendant de l'économie des services et de la vigueur de l'emploi local (taux de chômage à 9,8 %).
Cas pratique : un investissement type dans le 11e arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 35 m² au prix médian de 9 866 €/m², l'investissement s'élève à 345 310 €. Le loyer espéré est d'environ 1 110 €/mois (31,7 €/m²), soit un rendement brut de 3,9 %. Après déduction des charges, le rendement net avoisine 3,1 %, générant un cash-flow positif ou neutre selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 11e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, élevée à Paris.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires.
- Surévaluer le loyer face à un taux de vacance de 11,6 %.
- Choisir un bien sans vérifier les charges de copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien est actif à la rentrée (septembre-octobre) et au printemps (mars-avril). Évitez la période estivale où l'activité ralentit. Pour un vendeur, mettre en vente en janvier permet de capter les acheteurs motivés avant le printemps. Pour un acheteur, l'été peut offrir des opportunités de négociation. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Avec 3,67 km², c'est l'un des arrondissements les plus denses de Paris.
- On y recense 47 monuments historiques protégés.
- Seulement 9,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer dans le 11e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 11e, c'est choisir l'animation permanente d'un arrondissement populaire et créatif. Entre les places de la République, de la Bastille et de la Nation, la vie commerciale et culturelle est intense. Le tissu de services est exceptionnellement dense, avec une offre scolaire pléthorique et de nombreux équipements publics, compensant une superficie relativement réduite (3,67 km²).
Le parc de logements, très majoritairement constitué d'appartements, offre peu d'options pour les recherches de maisons individuelles. La connexion numérique, avec un score de 2/100, apparaît comme un point faible surprenant pour Paris, même si le très haut débit progresse. Le cadre de vie est néanmoins affecté par une certaine fragilité économique, avec un taux de chômage (9,8 %) légèrement supérieur à la moyenne francilienne et une baisse démographique continue qui interroge sur l'évolution du tissu social.
Carte du marché immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Paris 11e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 11e ?
L'arrondissement s'adresse prioritairement aux jeunes actifs et aux investisseurs, séduits par la vie de quartier et la facilité de location. Les familles sont moins présentes, freinées par la petite taille des logements et la rareté des maisons (0,4 % du parc). Les retraités (21,3 % des habitants) y trouvent une centralité pratique, mais peuvent être gênés par le bruit et l'agitation.
Avantages et limites dans le 11e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Centralité exceptionnelle et transports nombreux
- Vie culturelle, commerçante et nocturne très riche
- Demande locative forte, rassurant pour la revente
- Patrimoine architectural historique important
- Population jeune et dynamique (âge médian 38,2 ans)
− À prendre en compte
- Densité extrême (37 648 hab/km²) et bruit potentiel
- Parc immobilier ancien, souvent énergivore (DPE D)
- Espaces verts et calme rares
- Retard sur le déploiement de la fibre (9,2 %)
Composition du parc immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
101 331 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,6 % d'appartements, 0,4 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est ultra-dominé par l'immobilier vertical : seuls 0,4 % des logements sont des maisons. Avec 35,6 % de propriétaires occupants, la stabilité est relative. Le taux de résidences secondaires (7,3 %) et de vacants (11,6 %) indique un parc partiellement dédié à l'investissement et une possible rotation. Cela attire un profil d'acheteur urbain, jeune (âge médian de 38,2 ans), souvent prêt à rénover.
Ancienneté du parc dans le 11e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 81 843 logements).
- Avant 1919 34,0 % 27 864 logts
- 1919-1945 15,0 % 12 242 logts
- 1946-1970 17,8 % 14 578 logts
- 1971-1990 23,2 % 19 014 logts
- 1991-2005 7,5 % 6 173 logts
- 2006-2019 2,4 % 1 972 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 11e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible, selon les données Géorisques. Aucune contrainte naturelle majeure ne pèse sur la constructibilité ou l'assurance. Le principal risque à intégrer est donc d'ordre réglementaire (rénovation énergétique) et économique (évolution du marché dans un contexte de baisse des prix).
Cas pratique : un achat type dans le 11e arrondissement de Paris
Acheter un appartement médian de 35 m² à 345 310 € représente environ 11,4 années du revenu médian local (30 210 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 1 550 €, soit un effort important pour un ménage local moyen.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 11e arrondissement de Paris
- Oublier de vérifier le DPE avant toute offre.
- Ne pas budgeter les travaux dans l'ancien (49 % d'avant 1945).
- Ignorer les règles de copropriété pour la rénovation.
- Surestimer sa capacité d'emprunt avec un taux d'endettement à 35 %.
Points clés à retenir dans le 11e arrondissement de Paris
- Prix médian à 9 867 €/m², en baisse de 4,7 % sur un an.
- Rendement net locatif estimé à 3,1 % pour les appartements.
- Climat urbain tempéré, altitude moyenne de 44 m.
- Le DPE devient un critère de prix majeur avec la loi Climat.
- Seulement 0,4 % de maisons dans le parc de 101 331 logements.
- Loyer moyen de 31,7 €/m² pour un appartement.
- 18,7 % du parc est une passoire énergétique (classe F/G).
- Âge médian des résidents : 38,2 ans, un marché jeune.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 11e arrondissement de Paris ?
Dans le 11e, la valeur au m² est un indicateur trompeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent désormais plus lourd. Un appartement rénové avec une classe B peut se négocier 15 % au-dessus d'un équivalent en classe F. La proximité des 47 monuments historiques, des commerces et des 95 établissements scolaires est aussi valorisante. Un étage élevé avec vue dégagée ou une exposition sud ajoute une prime. Pour un vendeur, investir dans une rénovation avant la vente est souvent rentable.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste vous place en position de force. Surévaluer votre bien le expose à une vacance prolongée (le taux de vacance est de 11,6 % ici), tandis que le sous-estimer signifie une perte sèche. Dans un contexte où le volume de transactions reste élevé (2 400 par an), les acheteurs sont informés et comparent. Une estimation fondée sur les derniers prix au m² carroyés et sur une analyse fine des paramètres spécifiques (étage, vue, année de rénovation) est le premier pas vers une vente réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les prix varient fortement d'une rue à l'autre, entre la rue Oberkampf et le quartier Popincourt. Un expert local connaît ces micro-marchés et l'impact réel d'un DPE ou de travaux récents dans la copropriété. Il ajuste l'estimation en fonction de la demande actuelle, différente des moyennes DVF. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente et sécurisant le prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser les travaux de rénovation récents.
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la baisse des prix.
- Vendre sans connaître les projets de la copropriété.
Investir dans le 11e arrondissement de Paris : passer à l'action
Décider d'investir dans le 11e requiert plus qu'une lecture des moyennes. Il faut comprendre la micro-dynamique entre ses quartiers, du Haut-Marais à Saint-Ambroise. Une expertise locale est cruciale pour identifier les biens dont la valorisation future pourra compenser un rendement locatif actuellement faible.
Les chiffres posent un diagnostic. La réussite d'un investissement dans le 11e se joue sur la sélection précise du bien et du timing.
Déterminez la valeur réelle d'un bien dans le 11e arrondissement grâce à l'analyse des dernières transactions DVF et de la dynamique micro-locale.
- Analyse fondée sur 2 400 ventes récentes (DVF 2024)
- Connaissance fine des quartiers et de leur potentiel
- Mise en relation avec un expert du marché local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 11e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen de l'immobilier dans le 11e arrondissement de Paris ?
En 2024, le prix médian est de 10 000 €/m² et le prix moyen de 10 477 €/m² pour les appartements. La majorité des biens (50 %) se vendent entre 8 478 € et 11 186 € le mètre carré.
Le 11e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Le rendement locatif brut y est faible, à 3,9 %, et le rendement net estimé autour de 3,1 %. Ce n'est donc pas un marché prioritaire pour une stratégie de rentabilité locative immédiate, mais plutôt pour une approche de plus-value.
Quels sont les quartiers les plus intéressants du 11e pour investir ?
Les quartiers autour d'Oberkampf et de Saint-Ambroise conservent une forte dynamique, tandis que le secteur République-Bastille, plus cher, offre une localisation premium. L'analyse fine au niveau îlot est cruciale, les prix et la demande locative pouvant varier fortement sur quelques rues.
Les prix baissent-ils vraiment dans le 11e arrondissement ?
Oui, les données DVF montrent une correction. Le prix médian au m² a baissé de -12,5 % depuis son pic de 2020, passant de 11 275 € à 10 000 € en 2024. Le marché est en phase de réajustement.
Faut-il privilégier un appartement neuf ou ancien dans le 11e ?
Le neuf est très rare (seulement 2,4 % du parc construit après 2006). L'ancien domine (49 % d'avant 1945), offrant du charme mais souvent nécessitant des travaux, notamment de performance énergétique pour éviter le statut de passoire thermique.
Communes limitrophes du 11e arrondissement de Paris
Paris 11e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du 11e arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 10 000 €/m² en 2026, soit +294,3 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²).
Repli du prix médian: -9,6 % entre 2021 et 2025 dans le 11e arrondissement de Paris. Au total, 12 943 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 10 000 €/m² pour 36 m² en médiane. Rapporté au revenu médian du 11e arrondissement de Paris, un logement de 36 m² (360 000 €) représente 11,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 31,7 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,8 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (7,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 76 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Paris 11e est caractéristique du tissu urbain parisien. Paris 11e est en plaine, à 44 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.