Côté prix, Paris 18e est un marché d'exception — 8 783 €/m² sur 2 787 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Paris. La fourchette centrale des ventes (7 292 à 10 599 €/m²) reste resserrée, signe d'un marché relativement homogène.
Repli du prix médian: -15,7 % entre 2020 et 2024 dans le 18e arrondissement de Paris. Au total, 15 657 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -6,7 % du prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (99,6 %), vendus autour de 8 775 €/m² en médiane. Le bien médian (123 m² à 1 588 791 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 29,8 €/m² pour un appartement et 24,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (7,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active dans le 18e arrondissement de Paris: l'équivalent de 353 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 77 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Paris 18e est une commune de la petite couronne parisienne. Le cadre géographique (en plaine, à 80 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier dans le 18e arrondissement de Paris
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Faut-il investir dans le 18e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et touristique de Paris, le 18e combine une forte densité, un patrimoine historique et une vie culturelle intense. Mais le marché immobilier subit une correction marquée depuis 2020, dans un contexte de fragilité économique et de dégradation du parc. Investir ici en 2026 demande une analyse fine des risques et des opportunités.
Avec une correction de -15,7% depuis le pic de 2020, le 18e offre un point d'entrée rare dans la capitale, malgré un parc énergétique dégradé.
Verdict
➤ Investissement locatif envisageable uniquement sur des biens rénovés ou neufs, en visant un rendement brut autour de 4%.
Points clés
- ✓ Correction de prix : opportunité d'achat
- ✓ Rendement locatif correct pour Paris
- ✓ Dynamique de construction neuve soutenue
- ⚠ Parc très énergivore : 20,5% de passoires
- ⚠ Fragilité économique élevée : chômage à 10,8%
- ⚠ Démographie en baisse : -5,4% en 5 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 2,9 fois supérieur à la moyenne nationale.
- Inférieur de 16% à la médiane parisienne, soit une décote relative.
- Plus accessible que le centre de Paris, mais plus cher que toutes les autres métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier dans le 18e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers du 18e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Demande locative modérée : un rendement brut autour de 4% est atteignable avec un bon bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréDemande locative modérée : un rendement brut autour de 4% est atteignable avec un bon bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'opportunités pour de la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer dans le 18e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Acheter dans le 18e arrondissement de Paris, c'est choisir un quartier mythique et animé, de Montmartre à la Goutte d'Or, où le prix médian de l'appartement est de 8 775 €/m². Pour un bien type de 35 m², il faut compter environ 307 000 €. Ce marché, en baisse de 6,7 %, devient plus accessible mais reste exigeant sur la qualité du bâti. Cet arrondissement dense et jeune séduit par son patrimoine et sa vie culturelle, mais présente aussi des inconvénients notables.
Tout savoir pour acheter et vivre dans le 18e arrondissement de ParisInvestir dans le 18e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels du 18e vous aide à transformer cette analyse en acquisition rentable.
Les données révèlent un marché en correction, mais chaque bien a sa propre valeur. Une expertise locale est cruciale.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 18e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Paris 18e ?
Le prix médian s'établit à 8 783 €/m² en 2024, avec un prix moyen de 9 894 €/m². Les appartements, qui représentent l'essentiel du marché, se négocient à un médian de 8 775 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter dans le 18e arrondissement ?
Le marché est en correction (-6,7% en 2024), offrant un meilleur point d'entrée qu'il y a quatre ans. C'est un moment propice à la négociation, surtout pour les biens rénovés, mais il faut intégrer les risques liés à l'énergie et à l'économie locale.
Le 18e est-il plus cher que les autres arrondissements parisiens ?
Non, le 18e est l'un des arrondissements les plus abordables de Paris. Son prix médian au m² est inférieur de 16% à la médiane parisienne, ce qui représente une décote significative.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 18e ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est de 4,1%, soit un loyer médian de 29,8 €/m²/mois. Après charges, le rendement net estimé est d'environ 3,3%.
Quels sont les quartiers du 18e à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches des transports (Gare du Nord, Gare de l'Est, métro ligne 12) et les îlots rénovés. Les projets neufs, en hausse malgré une tendance à la baisse, offrent une sécurité énergétique. Évitez les logements classés F ou G sans projet de rénovation.
Communes limitrophes du 18e arrondissement de Paris
Paris 18e est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :