Le m² médian dans le 19e arrondissement de Paris atteint 7 915 € en 2024, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 6 759 à 9 091 €/m².
Repli du prix médian: -13,4 % entre 2020 et 2024 dans le 19e arrondissement de Paris. Sur l'ensemble de la période, 8 386 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -10,1 % du prix médian.
Le marché est principalement collectif: 98,6 % des ventes portent sur des appartements, à 7 865 €/m² pour 42 m² en surface médiane. Pour 75 m² de surface médiane, compter environ 982 125 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 27,7 € (appartements) et 24,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 4,2 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2020 et 2024, 1 021 logements autorisés au permis de construire dans le 19e arrondissement de Paris — un rythme moyen de 204 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (69 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 19e est une commune de la petite couronne parisienne. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 70 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
Faut-il investir dans le 19e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire du nord-est parisien, le 19e combine espaces verts, canaux et une offre culturelle riche. Mais avec un revenu médian de 22 870 € et un taux de chômage de 13,9 %, sa dynamique économique est fragile. Dans ce contexte, l'investissement immobilier y est-il pertinent en 2026 ?
Avec une correction de 10,1 % des prix en 2024, le marché du 19e offre un point d'entrée plus accessible qu'il y a trois ans, mais dans un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un rendement locatif annuel, mais exige une sélection rigoureuse du bien et une vision à moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -10,1 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct à 4,2 %
- ✓ Demande locative soutenue (IOL 6,9/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 870 €)
- ⚠ Fragilité économique marquée (chômage à 13,9 %)
- ⚠ Évolution démographique négative (-3,7 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 7 915 €/m², le 19e reste l'un des arrondissements parisiens les plus abordables.
- Son prix au m² est inférieur de plus de 20 % à la moyenne parisienne intra-muros.
- Son rendement locatif brut de 4,2 % dépasse celui de nombreux centres-villes de grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,6/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,9/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,2 %.
Indices immobiliers du 19e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,6
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est pas sous tension extrême, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est pas sous tension extrême, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'investissement extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché est porté par l'investissement extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en location annuelle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable à un investissement en location annuelle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique immobilière faible : peu d'activité de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique immobilière faible : peu d'activité de location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir dans le 19e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Le principal argument pour investir dans le 19e réside dans son rendement locatif brut de 4,2 %, supérieur à celui de nombreux quartiers parisiens centraux. D'après la Carte des Loyers, un loyer médian de 27,7 €/m²/mois assure une rentabilité correcte, soutenue par une demande locative structurellement élevée dans la capitale. L'indice IOL (6,9/10) confirme cette opportunité pour un investissement en location annuelle.
Cette rentabilité apparente doit être nuancée par des risques substantiels. Le rendement net, après déduction des charges (gestion, taxe foncière, vacance locative estimée à 8 %), tombe à environ 3,4 %. Surtout, la fragilité économique locale (taux de chômage à 13,9 %) expose à des impayés et à une rotation potentiellement plus forte des locataires. La baisse démographique est un signal négatif à long terme pour la pression sur le parc.
La stratégie à privilégier est donc l'acquisition d'un appartement rénové ou à rénover, en évitant les passoires thermiques (11,1 % du parc en F/G), pour sécuriser la location et anticiper la réglementation. L'horizon doit être au moins le moyen terme, le temps que la correction des prix s'achève et que le marché retrouve un équilibre, potentiellement soutenu par des opérations de renouvellement urbain sur certains secteurs.
Simuler un investissement immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Estimation sur un maison type de 75 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian du 19e arrondissement de Paris.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLes transactions DVF 2024 révèlent un prix médian global en baisse de 10,1 % sur un an, à 7 915 €/m². Cette correction, la plus forte des cinq dernières années, replace le 19e comme une porte d'entrée relativement abordable dans la capitale, loin des sommets de 2021. L'activité, avec 1 542 ventes, reste toutefois soutenue, signe que le marché n'est pas atone mais en phase de recalibration.
Le parc est massivement composé d'appartements (98,8 % des logements), avec une surface médiane de 42 m², reflétant une demande pour des biens compacts adaptés à la location. La part des propriétaires occupants (26,7 %) est l'une des plus basses de Paris, confirmant le caractère très locatif de l'arrondissement. Néanmoins, un taux de vacance de 9,6 % et un parc ancien (un quart construit avant 1945) pointent des défis en matière de qualité et d'attractivité résidentielle.
Cette dynamique immobilière s'inscrit dans un contexte territorial contrasté. D'un côté, l'arrondissement bénéficie d'atouts indéniables comme le parc de la Villette ou les canaux. De l'autre, la fragilité économique, matérialisée par un revenu médian de 22 870 € et un déclin démographique continu (-3,7 % en 5 ans), pèse sur la demande solvable et limite les perspectives de forte appréciation des prix à court terme.
Aperçu par typologie dans le 19e arrondissement de Paris
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché dans le 19e arrondissement de Paris
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée dans le 19e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 19e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 1 021 logements autorisés à dans le 19e arrondissement de Paris, dont 27 en 2024 (-57 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le rythme de construction neuve est en net repli : seulement 27 logements autorisés en 2024, soit une tendance à -57 % sur 5 ans. Cela signifie une offre neuve très limitée dans les années à venir, ce qui soutient la valeur de l'ancien. Ce faible volume ne risque pas de créer de sur-offre. Il reflète aussi la difficulté à trouver des terrains constructibles dans un arrondissement déjà dense de 6,79 km². Pour un acheteur, cela confirme que l'essentiel du marché restera le parc existant, où les rénovations seront clés.
Fourchettes de loyers dans le 19e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 19e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 56 249 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE dans le 19e arrondissement de Paris: la classe C domine, 11,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (222 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour Paris. Cependant, 11,1 % du parc est encore classé F ou G, soit plus de 11 000 logements. Ces passoires thermiques sont visées par les interdictions de location de la loi Climat : les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, un bien mal classé représente un risque réglementaire et un coût de rénovation important, mais aussi une opportunité de décote à l'achat si des travaux sont envisagés.
Calculateur de rendement dans le 19e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type dans le 19e arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 42 m² (proche du prix total médian de 330 330 €), le loyer espéré est d'environ 1 163 €/mois (27,7 €/m²). Avec un rendement brut de 4,2 %, l'effort net mensuel après charges (copropriété, taxe foncière, gestion) et crédit pourrait se situer entre 200 et 400 € selon l'apport et les conditions d'emprunt. Ce scénario suppose une occupation continue, dans un marché où 9,6 % des logements sont vacants.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 19e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, souvent élevée à Paris.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l'ancien.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surévaluer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien traditionnel reprend après les vacances d'été, de septembre à novembre, période propice pour vendre avec une demande active. Le début d'année, de janvier à mars, est aussi dynamique. Évitez les mois de juillet et août où l'activité ralentit. Pour les acheteurs, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un élément à anticiper dans votre trésorerie, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Le saviez-vous ?
- Le 19e compte 25 monuments historiques protégés, comme les Magasins généraux.
- Avec 6,79 km², c'est l'un des plus grands arrondissements de Paris.
- Son indice de vieillissement de 142,3 indique plus de seniors que de jeunes de moins de 20 ans.
S'installer dans le 19e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 19e, c'est profiter d'un arrondissement animé et verdoyant. Des équipements majeurs comme la Cité des Sciences, le parc de la Villette et les bords du canal de l'Ourcq offrent des espaces de loisirs uniques. Une desserte par plusieurs lignes de métro (lignes 2, 5, 7bis, 11) et de tramway assure une bonne connectivité au reste de Paris.
Toutefois, la très forte densité (plus de 26 000 hab./km²) et la mixité sociale parfois brutale peuvent être perçues comme des inconvénients. Le taux de chômage élevé et le revenu médian modeste se traduisent par une précarité visible. La rénovation du parc de logements, avec seulement 7,3 % de constructions post-2006, est un défi pour améliorer le confort de vie et la performance énergétique.
Carte du marché immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Paris 19e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
100 956 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (98,8 %) sur un total de 100 956 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement constitué d'appartements (98,8 % des logements). Seulement 26,7 % des habitants sont propriétaires, un taux bas qui indique un marché locatif dynamique mais aussi une accession à la propriété difficile. Avec 9,6 % de logements vacants, l'offre est relativement tendue. La faible part de résidences secondaires (4,2 %) confirme une vocation de résidence principale. Ce profil indique un marché stable, soutenu par une demande locative constante, mais où l'achat reste un investissement conséquent.
Ancienneté du parc dans le 19e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 86 457 logements).
- Avant 1919 12,0 % 10 333 logts
- 1919-1945 13,1 % 11 353 logts
- 1946-1970 22,6 % 19 542 logts
- 1971-1990 33,1 % 28 654 logts
- 1991-2005 11,8 % 10 238 logts
- 2006-2019 7,3 % 6 337 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Risques naturels et géorisques dans le 19e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et une exposition au radon faible, selon les données Géorisques. Aucun PPR (Plan de Prévention des Risques) actif majeur n'est signalé pour les inondations ou mouvements de terrain sur la zone urbanisée dense. Le principal risque à intégrer est celui lié à l'ancienneté du bâti (25,1 % d'avant 1945) pouvant entraîner des désordres structurels ou la présence de plomb ou d'amiante. Une vigilance particulière sur les diagnostics est nécessaire, sans dramatisation.
Cas pratique : un achat type dans le 19e arrondissement de Paris
Pour une maison médiane de 75 m² (prix de 982 125 €), l'acquisition représente environ 43 années de revenu médian local (22 870 €). Avec un apport de 10 % (98 213 €) et un prêt sur 20 ans à un taux de 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 5 400 €. Cela démontre le caractère exceptionnel et élitiste de ce segment, accessible à une clientèle très aisée.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 19e arrondissement de Paris
- Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux associés.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
- Acheter sans visiter le bien à différentes heures.
- Se fier au prix au m² moyen sans nuance de rue.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir dans le 19e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les chiffres donnent une photographie du marché, mais l'achat réussi dépend de la connaissance fine des quartiers et des opportunités. Un professionnel local peut vous aider à identifier le bon bien et à négocier au meilleur prix dans un marché en correction.
Les données révèlent un marché locatif porteur, mais la sélection du bien et la négociation sont cruciales pour réussir son investissement.
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 19e arrondissement grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 1 542 ventes réelles (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 19e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 19e Arrondissement ?
Le prix médian des appartements est de 7 865 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement type de 42 m², l'investissement total s'élève donc à environ 330 330 €.
Le 19e arrondissement est-il un bon quartier pour investir locatif ?
Oui, avec un rendement locatif brut de 4,2 % et une demande locative soutenue (IOL 6,9/10), le 19e présente un potentiel locatif correct. Il convient toutefois de bien sélectionner le bien et le quartier, en tenant compte de la fragilité économique locale.
Comment évoluent les prix immobiliers dans le 19e arrondissement ?
Les prix médians ont connu une forte correction de 10,1 % en 2024, après un pic en 2021. Ils sont revenus à un niveau proche de celui de 2020, offrant un point d'entrée plus accessible pour les investisseurs.
Quel rendement locatif peut-on espérer dans le 19e arrondissement de Paris ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,2 % pour les appartements. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les quartiers les plus attractifs du 19e arrondissement ?
Les secteurs proches du parc de la Villette et des canaux (Ourcq, Saint-Denis) sont très prisés pour leur cadre de vie. Les quartiers autour de Jourdain et de Botzaris, plus résidentiels, offrent également un bon équilibre. La proximité des stations de métro reste un critère déterminant.
Communes limitrophes du 19e arrondissement de Paris
Paris 19e est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :