Faut-il investir dans le 5e arrondissement de Paris en 2026 ?
Au cœur du Quartier latin, le 5e arrondissement de Paris combine un patrimoine historique exceptionnel et une forte densité d'établissements d'enseignement supérieur. Cette situation géographique unique a longtemps porté une valorisation immobilière record. Avant de décider, il faut mesurer l'impact de la récente correction des prix et des spécificités de son parc de logements.
Correction de -5,2 % en 2024 : un point d'entrée inédit dans le quartier latin, mais avec un rendement locatif atone.
Verdict
➤ Investir ici exige une vision long terme, moins pour le rendement que pour la valorisation d'un actif rare en cœur de Paris.
Points clés
- ✓ Correction de -5,2 % sur un an
- ✓ Pression immobilière structurellement élevée
- ✓ Patrimoine et attractivité historique pérennes
- ⚠ Rendement net locatif faible (≈ 2,8 %)
- ⚠ Parc très ancien et passoires thermiques
- ⚠ Démographie en repli marqué
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 11 860 €/m², le prix est 2,5 fois supérieur à la moyenne nationale.
- Il se maintient environ 13 % au-dessus de la moyenne parisienne.
- Son rendement locatif (3,5 %) est inférieur à celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier dans le 5e arrondissement de Paris
Le marché immobilier du 5e arrondissement de Paris affiche une pression notable (IPI 5,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers du 5e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression de demande soutenue. Le marché reste dynamique malgré la correction, signe d'une forte valeur d'usage.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression de demande soutenue. Le marché reste dynamique malgré la correction, signe d'une forte valeur d'usage.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée pour Paris. Les prix restent un frein majeur pour les acquéreurs locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée pour Paris. Les prix restent un frein majeur pour les acquéreurs locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée. La demande locative est présente, mais les loyers ne suivent pas la valorisation à l'achat.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée. La demande locative est présente, mais les loyers ne suivent pas la valorisation à l'achat.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée. Le potentiel saisonnier existe, mais ne domine pas le marché locatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée. Le potentiel saisonnier existe, mais ne domine pas le marché locatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 11860,0 — Percentile dept : 74/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 23,1 — Percentile dept : 58/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -5,4 — Percentile dept : 21/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 21752,8 — Percentile dept : 45/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 23,1 — Percentile dept : 42/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 27,4 — Percentile dept : 75/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 65/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 65,2 — Percentile dept : 40/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 65/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -5,4 — Percentile dept : 21/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 11860,0 — Percentile dept : 26/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 14,7 — Percentile dept : 65/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 0/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 21752,8 — Percentile dept : 55/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 5e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 5e arrondissement en 2026 suppose d'accepter une rentabilité locative immédiate faible. Le rendement brut de 3,5 % (net ≈ 2,8 % après charges) est inférieur aux standards attendus par de nombreux investisseurs. La stratégie ne peut donc reposer sur le cash-flow, mais sur la valorisation patrimoniale à long terme d'un actif rare en cœur de capitale.
La correction récente des prix ouvre une fenêtre, d'autant que la pression immobilière (IPI à 5,7/10) reste structurellement élevée. Il faut toutefois sélectionner avec rigueur : privilégier les biens déjà rénovés ou avec un fort potentiel de valorisation, en évitant les passoires thermiques qui représenteront une charge et un risque juridique croissant.
Le contexte démographique, avec une population en baisse de 5,4 % sur 5 ans, est un signal d'attention. Il indique un possible tassement de la demande résidentielle pure, compensé pour l'instant par la demande estudiantine et d'investissement. L'essor de la construction neuve (609 logements autorisés en 2024) pourrait à terme offrir une alternative moderne, pesant sur la valorisation de l'ancien non rénové.
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Données du marché immobilier dans le 5e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian, après avoir culminé à 13 043 €/m² en 2022, est retombé à 11 860 €/m² selon les derniers chiffres DVF 2024. Cette baisse de 9 % en deux ans est significative dans un arrondissement aussi côte, et indique un rééquilibrage du marché après une période de forte valorisation.
Le volume de transactions, bien qu'en léger retrait, demeure élevé (près de 900 ventes annuelles), confirmant l'attrait persistant pour ce secteur. Cette liquidité est portée par la double demande des investisseurs et des résidents, attirés par le prestige du Quartier latin et la densité de services, avec 52 établissements scolaires et une centaine de monuments historiques.
Néanmoins, le parc immobilier présente un profil spécifique : 71,2 % des logements sont antérieurs à 1945 et un quart sont classés F ou G au DPE. Cette ancienneté, tout en constituant une part du charme, induit des coûts de rénovation et un risque réglementaire avec les interdictions de location progressives.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 5e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF montrent une nette inflexion du marché. Après une hausse continue jusqu'en 2022 (pic à 13 043 €/m²), le prix médian a amorcé un repli en 2023 (-4,1 %) puis en 2024 (-5,2 %), pour s'établir à 11 852 €/m². Cette correction de près de 9 % en deux ans tranche avec la stabilité habituelle du secteur. Elle s'explique par un alignement de facteurs : durcissement des conditions de crédit, baisse démographique dans l'arrondissement et probablement un rattrapage après des années de surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation inédite depuis une décennie sur un actif parisien rare, même si le marché des appartements anciens, ultra-majoritaires, reste structuré par une demande captive.
Évolution du marché immobilier du 5e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 12 818 €/m² à 11 852 €/m² (-7,5 %), pour 951 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La projection financière pour un appartement type de 38 m² (450 680 €) révèle un effort conséquent. Avec un loyer médian de 34,6 €/m²/mois, le revenu locatif annuel s'élève à environ 15 775 €, soit un rendement brut de 3,5 %. Après déduction des charges (vacance locative, gestion, taxe foncière élevée en secteur parisien), le rendement net tombe autour de 2,8 %. Ce loyer ne couvrirait qu'environ 50 % de la mensualité d'un emprunt standard, laissant à la charge de l'investisseur un effort net mensuel de l'ordre de 1 300 €. La viabilité du montage repose donc davantage sur une anticipation de plus-value que sur une rentabilité cash-flow positive à court terme.
Acheter vs Louer — appartement 37 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 951 transactions en 2024, le volume d'activité a légèrement diminué par rapport aux années records (plus de 1 110 ventes en 2022) mais reste soutenu, attestant d'une liquidité certaine. Le marché est quasi-exclusivement composé d'appartements (99,9 % des ventes), d'une surface médiane de 38 m², reflétant la prédominance des studios et deux-pièces. Ce profil de biens vendus, conjugué à la baisse des prix, pourrait indiquer un marché en phase de consolidation, où les vendeurs d'appartements de petite taille ajustent leurs prix face à une demande d'investisseurs locatifs plus circonspects. Le caractère "vendeur" qui prévalait s'est estompé, laissant plus de place à la négociation.
Répartition des ventes
0,4 % de maisons et 99,6 % d'appartements parmi les 951 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 0,4 % de maisons et 99,6 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 951 | 4 | 947 |
| Prix médian/m² | 11 852 € | 14 744 € | 11 837 € |
| Prix moyen/m² | 12 633 € | ||
| Surface médiane | – | 157 m² | 37 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 899 | 12 818 € |
| 2022 | 1 036 | 12 936 € |
| 2023 | 882 | 12 430 € |
| 2024 | 841 | 11 786 € |
| 2025 | 951 | 11 852 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve connaît une accélération spectaculaire dans le 5e, avec 717 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 609 rien qu'en 2024 (+624 % par rapport à la période précédente). Cette poussée soudaine s'explique par la réalisation de quelques opérations d'envergure sur des friches ou des renouvellements urbains. À court terme, cette offre neuve peut exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien dans les segments comparables. À plus long terme, elle contribue à moderniser un parc vieillissant et répond à une demande pour des standards énergétiques plus performants, mais ne modifiera pas fondamentalement la physionomie d'un arrondissement dont le bâti est à 71 % antérieur à 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 922 autorisations pour 606 démarrages effectifs.
Vacance longue durée dans le 5e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 5e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 5e arrondissement de Paris: 710 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (+1872 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers dans le 5e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 5e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 21 572 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 5e arrondissement de Paris: majorité classée D, part de passoires thermiques à 24,5 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (300 kWh/m²/an) et le quart des logements classés F ou G (25,1 %) constituent un risque réglementaire direct. La loi Climat prévoit l'interdiction de louer les passoires G en 2025, F en 2028 et E à horizon 2034. Tout achat dans l'ancien doit intégmer le coût des rénovations pour éviter une dépréciation future du bien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, seuls biens disponibles en volume. Les studios et T2 (surface médiane de 38 m²) sont les plus liquides et adaptés au public étudiant. L'ancien domine largement, mais les logements construits après 2006 (1,5 % du parc) attirent une clientèle exigeante sur la performance énergétique. Attention, un quart du parc (25,1 %) est classé F ou G (passoire thermique), ce qui constitue un risque réglementaire et financier avec les interdictions de location à venir. Le neuf est très rare.
Quelles zones cibler dans le 5e arrondissement de Paris ?
Tout l'arrondissement est attractif, mais avec des nuances. Le quartier Latin et les abords de la Sorbonne offrent la plus forte demande étudiante, donc une rotation rapide, mais des prix d'acquisition très élevés. Les zones plus résidentielles, près du Jardin des Plantes, peuvent attirer des familles ou des chercheurs pour des séjours plus longs. Il n'y a pas de zone en développement majeur, compte tenu de la saturation du bâti et du faible nombre de logements autorisés (717 sur 5 ans).
Calculateur de rendement dans le 5e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 5e arrondissement de Paris
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La forte concurrence entre propriétaires et la saisonnalité étudiante peuvent l'accentuer. La dépendance à un seul public (jeune) est un point de vigilance. Le risque réglementaire est réel avec les 25,1 % de passoires thermiques, dont la mise aux normes sera obligatoire et coûteuse. Enfin, la taxe foncière, intégrée au calcul de rendement net, pèse sur la rentabilité. La baisse démographique (-8,3 % en 10 ans) pourrait, à long terme, affecter la demande.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 5e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière parisienne dans le calcul de rentabilité.
- Oublier le taux de vacance local de 6,6 % dans les prévisions.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (71,2 % avant 1945).
- Investir sans étudier le DPE, avec 25,1 % de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché du 5e suit le rythme universitaire : une reprise nette en septembre-octobre et une activité soutenue jusqu'au printemps. L'été, marqué par le tourisme, est plus calme pour les transactions, mais peut être propice aux négociations. La date de la taxe foncière (septembre) incite parfois les vendeurs à finaliser avant l'automne.
Le saviez-vous ?
- Le 5e compte 109 monuments historiques protégés, un record parisien.
- Seulement 0,6 % des logements sont des maisons individuelles.
- Le score numérique de l'arrondissement est très faible (2/100).
S'installer dans le 5e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 5e, c'est choisir l'animation intellectuelle et historique du Quartier latin. Le cadre de vie est unique, entre la Sorbonne, le Panthéon et les rues pavées, avec une concentration exceptionnelle de librairies, de cafés historiques et de jardins comme celui des Plantes. Cette densité culturelle et de services compense l'exiguïté fréquente des logements.
Le profil démographique reste jeune (âge médian de 37,3 ans) malgré le déclin récent de la population, porté par les étudiants et les chercheurs. La connectivité numérique, en revanche, est un point faible (seulement 7,4 % de raccordement fibre), héritage des difficultés de déploiement dans le bâti ancien parisien. La qualité environnementale, elle, est très élevée (ISE à 7,9/10), bénéficiant de la faible circulation automobile dans de nombreuses artères.
Carte du marché immobilier dans le 5e arrondissement de Paris
Paris 5e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 5e ?
L'arrondissement s'adresse principalement aux investisseurs recherchant un actif liquide et aux ménages aisés, souvent sans enfants, appréciant la vie culturelle et l'animation urbaine. Les jeunes actifs et les universitaires (enseignants, chercheurs) y trouvent aussi leur compte. Les familles peuvent être attirées par la qualité des écoles (52 établissements) mais seront confrontées à la rareté des grands logements et à l'absence d'espace privatif extérieur. L'âge médian de 37,3 ans et l'indice de vieillissement de 233,6 montrent une population âgée significative (24,8 % de 60 ans et plus).
Avantages et limites dans le 5e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Cadre historique et culturel exceptionnel avec 109 monuments
- Accessibilité et desserte par les transports en commun excellente
- Concentration unique d'établissements d'enseignement et de recherche
- Animation permanente et offre commerciale très dense
- Prestige et valeur patrimoniale du bien préservés à long terme
− À prendre en compte
- Prix au mètre carré très élevé (11 860 €/m² médian)
- Par immobilier ancien et énergivore (classe E dominante)
- Densité extrême et nuisances sonores urbaines inévitables
Composition du parc immobilier dans le 5e arrondissement de Paris
39 882 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,4 % d'appartements, 0,6 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est ultra-majoritairement composé d'appartements (99,4 %), anciens (71,2 % d'avant 1945) et occupé par des locataires (seulement 34,8 % de propriétaires). La part non négligeable de résidences secondaires (14,7 %) et de logements vacants (6,6 %) indique un marché à double usage : résidentiel et investissement/touristique. Cette mixité assure une certaine stabilité de la demande, mais le profil acheteur typique est un investisseur ou un ménage aisé.
Ancienneté du parc dans le 5e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 31 344 logements).
- Avant 1919 57,1 % 17 912 logts
- 1919-1945 14,0 % 4 393 logts
- 1946-1970 12,7 % 3 977 logts
- 1971-1990 11,6 % 3 630 logts
- 1991-2005 3,1 % 970 logts
- 2006-2019 1,5 % 461 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 5e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
L'exposition aux risques naturels est faible selon Géorisques : radon classé faible et sismicité très faible. Le principal risque pour l'acquéreur provient du bâti ancien et dense, avec des possibles désordres structurels ou des copropriétés en difficulté. Aucune contrainte constructive majeure liée à un PPR n'est signalée sur ce secteur de la Métropole du Grand Paris.
Cas pratique : un achat type dans le 5e arrondissement de Paris
Pour un appartement médian de 38 m² à 450 680 €, un ménage local avec le revenu médian de 35 960 € devrait y consacrer environ 12,5 années de revenus. Avec un apport de 10 %, une mensualité de crédit (20 ans, 3,5 %) avoisinerait 2 000 €, soit un taux d'effort proche de 67 % du revenu.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 5e arrondissement de Paris
- Faire une offre sans vérifier le diagnostic DPE du bien.
- Ne pas contrôler l'état de la copropriété, souvent ancienne.
- Oublier que le prix médian au m² baisse (-5,2 % sur un an).
- Négliger le bruit potentiel dans un quartier étudiant animé.
Points clés à retenir dans le 5e arrondissement de Paris
- Prix médian des appartements à 11 852 €/m² en 2024.
- Rendement brut locatif de 3,5 % pour les appartements.
- Classe énergétique dominante E pour le parc.
- Ménage local dispose d'un revenu médian de 35 960 €.
- Baisse des prix de -5,2 % sur un an.
- Rendement net estimé à 2,8 % après charges.
- 25,1 % des logements sont des passoires (F/G).
- 34,8 % des habitants sont propriétaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 5e arrondissement de Paris ?
Outre la surface, l'état du bien et le DPE pèsent lourd sur la valeur au m², pouvant créer des écarts de 20 % dans ce parc ancien. Un appartement rénové avec ascenseur et exposé plein sud se négociera bien au-delà des 11 852 €/m² médians. La proximité immédiate des 52 établissements scolaires ou de monuments comme le Panthéon est également valorisante. À l'inverse, un rez-de-chaussée bruyant ou une copropriété en procédure verra son prix baisser significativement.
Estimation indicative d'une maison dans le 5e arrondissement de Paris
Pour une maison de 157 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 860 764 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est décisive pour vendre au juste prix et dans un délai raisonnable. Surévaluer son bien dans un marché en baisse conduit à une vacance prolongée et, in fine, à une décote. Sous-évaluer signifie une perte sèche. Dans le 5e, où les acheteurs sont informés, l'exactitude du prix d'entrée est cruciale. Une estimation professionnelle prend en compte la dynamique récente du marché, l'état du bien (le DPE est devenu un critère majeur) et les atouts spécifiques du quartier, comme la proximité des universités. Cela permet de se positionner stratégiquement face à la concurrence.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local maîtrise les micro-marchés de la Montagne Sainte-Geneviève ou du Quartier Latin, où le prix au m² varie sensiblement d'une rue à l'autre. Il évalue l'impact réel d'un DPE E ou F sur la valorisation, et connaît l'état des copropriétés. Son estimation, fondée sur des ventes réelles et non sur des moyennes, donne un mandat de vente crédible pour négocier avec des acheteurs sérieux, dans un marché en correction (-5,2 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian du m² (11 860 €).
- Oublier de valoriser un bon DPE dans un parc énergivore.
- Ne pas tenir compte de la baisse démographique (-5,4 % en 5 ans).
- Sous-estimer l'impact d'une vue dégagée ou d'un étage élevé.
Investir dans le 5e arrondissement de Paris : passer à l'action
L'analyse des données DVF et du contexte territorial dessine un cadre, mais la réussite d'une acquisition dans le 5e se joue sur la sélection du bien et la négociation. Un professionnel du secteur maîtrise les subtilités entre la Montagne Sainte-Geneviève et les quais, et peut identifier les opportunités sous-jacentes.
Les chiffres DVF révèlent une fenêtre d'opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des rues et des copropriétés.
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 5e arrondissement grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine des rues.
- Analyse basée sur 883 ventes réelles en 2024
- Connaissance des copropriétés et des rues du Quartier latin
- Mise en relation avec un expert du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 5e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 5e Arrondissement ?
En 2024, le prix médian d'un appartement s'élève à 11 852 €/m², ce qui représente environ 450 000 € pour un deux-pièces de 38 m², surface médiane des transactions.
Le marché immobilier du 5e arrondissement est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une baisse de 5,2 % du prix médian entre 2023 et 2024, et une correction de près de 9 % depuis le pic de 2022. Le marché est en phase de consolidation.
Est-ce une bonne idée d'investir en location à Paris 5e ?
Le rendement locatif brut est modeste (3,5 %). L'investissement est à considérer pour la plus-value long terme sur un actif patrimonial, plutôt que pour une rentabilité locative immédiate.
Quels sont les quartiers les plus recherchés du 5e arrondissement ?
La Montagne Sainte-Geneviève, les abords du Jardin des Plantes et le secteur de la Sorbonne sont historiquement les plus prisés, pour leur calme relatif et leur patrimoine architectural.
Faut-il privilégier l'ancien ou le neuf pour investir dans le 5e ?
L'ancien domine largement le parc. Le neuf, en plein essor, offre de meilleures performances énergétiques mais à un prix au m² souvent supérieur. Le choix dépend de votre stratégie : rendement à long terme pour l'ancien rénové ou produit clé en main pour le neuf.
Communes limitrophes du 5e arrondissement de Paris
Paris 5e est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian dans le 5e arrondissement de Paris atteint 11 852 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Repli du prix médian: -7,5 % entre 2021 et 2025 dans le 5e arrondissement de Paris. Au total, 4 609 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (99,6 %), vendus autour de 11 837 €/m² en médiane. Un bien type de 157 m² se négocie autour de 2 314 808 €, un ticket d'entrée largement hors de portée du revenu médian local.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 34,6 €/m² pour un appartement et 26,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Le parc du 5e arrondissement de Paris compte 14,7 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Entre 2021 et 2025, 710 logements autorisés au permis de construire dans le 5e arrondissement de Paris — un rythme moyen de 142 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 98 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 5e est caractéristique du tissu urbain parisien. Le cadre géographique (à basse altitude (45 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.