Le marché immobilier du 13e arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 8 774 €/m² en 2024, soit +246,0 % par rapport à la médiane nationale (2 536 €/m²). 50 % des transactions se sont réalisées entre 7 500 et 10 110 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier du 13e arrondissement de Paris a enregistré une baisse de -12,7 % du prix médian. Au total, 7 463 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (98,8 %), vendus autour de 8 757 €/m² en médiane. Le bien médian (90 m² à 1 112 400 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 30,4 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (5,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2020-2024: 1 860 logements autorisés, soit 372/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (59 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 13e est au cœur de l'agglomération francilienne dense. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
4 angles pour comprendre le marché immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
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Faut-il investir dans le 13e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et dynamique de la rive gauche, le 13e allie une forte densite de population (25 352 hab/km²) et un parc de logements a 73,7 % locatifs. Malgre une fragilite economique (12 % de chomage), son attractivite residentielle et ses nombreux equipements scolaires (121 etablissements) en font un marche locatif actif. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une correction de -2,5 % sur un an et un rendement locatif brut de 4,2 %, le 13e arrondissement offre une porte d'entrée moins onéreuse dans la capitale.
Verdict
➤ Investir dans le 13e arrondissement suppose une selection rigoureuse pour capter un rendement locatif solide, malgre un effort d'acquisition important.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut eleve (4,2 %)
- ✓ Correction recente des prix (-2,5 % en 2024)
- ✓ Demande locative tres soutenue (IOL 7,5/10)
- ⚠ Accessibilite financiere tres faible (IAI 2/10)
- ⚠ Fragilite economique moderee (IFE 5,8/10)
- ⚠ Parc ancien avec risque renovation (28,8 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median (8 774 €/m²) est superieur de pres de 100 % a la moyenne nationale.
- Il est inferieur de 15 a 20 % a la moyenne parisienne, offrant un acces relativement moins cher a la capitale.
- Son rendement locatif brut (4,2 %) depasse celui des grandes metropoles francaises comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,2 %.
Indices immobiliers du 13e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobiliere moderee : le marche n'est ni tendu ni detendu, laissant une marge de negociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobiliere moderee : le marche n'est ni tendu ni detendu, laissant une marge de negociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite tres faible : les prix depassent largement la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acquereurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite tres faible : les prix depassent largement la capacite d'achat locale, le marche est porte par des acquereurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,5
Indice d'Opportunité Locative
Très favorable
Opportunite locative tres elevee : la demande locative est soutenue, permettant une bonne occupation et une rentabilite interessante.
Indice d'Opportunité Locative
Très favorableOpportunite locative tres elevee : la demande locative est soutenue, permettant une bonne occupation et une rentabilite interessante.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : le marche locatif saisonnier est limite, privilegiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : le marche locatif saisonnier est limite, privilegiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer dans le 13e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Acheter dans le 13e, c'est opter pour un arrondissement populaire et vivant, en pleine transformation avec des opérations comme Paris Rive Gauche. Entre les anciennes ruelles des quartiers Butte-aux-Cailles et la modernité de la Bibliothèque Nationale de France, l'ambiance oscille entre village et métropole. Avec un prix médian de 8 774 €/m², l'accès à la propriété reste un défi, nécessitant 13,3 ans de revenu médian local (25 670 €) pour un appartement type.
Tout savoir pour acheter et vivre dans le 13e arrondissement de ParisInvestir dans le 13e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les donnees DVF et les indices composites offrent une photographie precise du marche, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, gestion locative. Un professionnel local connaissant les micro-secteurs du 13e arrondissement vous aidera a identifier les opportunites concretes.
Les chiffres posent le diagnostic, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain et le timing.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Quel est le prix immobilier moyen dans le 13e arrondissement de Paris ?
Le prix median au metre carre s'eleve a 8 774 € en 2024. Pour un appartement type de 39 m², le budget a prevoir est d'environ 341 000 €.
Le 13e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Oui, avec un loyer median de 30,4 €/m²/mois et un rendement brut de 4,2 %, le potentiel locatif est solide. La demande est soutenue par la presence etudiante et de jeunes actifs.
Comment evoluent les prix dans le 13e arrondissement ?
Les prix sont en correction depuis 2023, avec une baisse de -2,5 % sur un an. Le prix median a perdu pres de 1 275 €/m² depuis son pic de 2020.
Quels sont les quartiers les plus attractifs du 13e arrondissement ?
Les quartiers autour de la Butte-aux-Cailles et de la place d'Italie sont tres prisés pour leur animation. La zone d'affaires Paris Rive Gauche, en plein developpement, attire une clientele professionnelle.
Faut-il privilegier l'achat d'un appartement ou d'une maison dans le 13e ?
Le marche est a 99 % compose d'appartements. Les maisons, tres rares (1,2 % du parc), affichent un prix median de 12 360 €/m² et sont reservees a des budgets consequents.
Communes limitrophes du 13e arrondissement de Paris
Paris 13e est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :