01 Le parc de logements
Le parc comprend 39 311 logements dont 26 182 résidences principales, 9 664 résidences secondaires et 3 465 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 26 182 | 66,6 % |
| Résidences secondaires | 9 664 | 24,6 % |
| Logements vacants | 3 465 | 8,8 % |
Parmi les 39 311 logements du parc, 67 % assurent la fonction de résidence principale, contre 25 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 817 | 52,9 % |
| 1919-1945 | 5 130 | 19,6 % |
| 1946-1970 | 3 420 | 13,1 % |
| 1971-1990 | 2 403 | 9,2 % |
| 1991-2005 | 931 | 3,6 % |
| 2006-2019 | 432 | 1,7 % |
Structure du bâti par époque: 53 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (53 %), 2 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 053 | 23,1 % |
| 2 pièces | 6 543 | 25,0 % |
| 3 pièces | 4 456 | 17,0 % |
| 4 pièces | 3 647 | 13,9 % |
| 5 pièces ou plus | 5 484 | 20,9 % |
Le parc compte 3,0 pièces en moyenne par logement, avec 21 % de logements de cinq pièces ou plus et 48 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 39 159 | 39 615 | 39 311 |
| Rés. principales | 30 848 | 28 201 | 26 182 |
| Rés. secondaires | 6 544 | 8 435 | 9 664 |
| Vacants | 1 767 | 2 979 | 3 465 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 10 640 | 40,6 % |
| Locataires (privé) | 12 564 | 48,0 % |
| Locataires HLM | 371 | 1,4 % |
| Logés gratuitement | 2 606 | 10,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 40,6 %, locataires 49,4 % — la part HLM s'établit à 1 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 14 110 | 53,9 % |
| Fioul | 1 064 | 4,1 % |
| Électricité | 10 815 | 41,3 % |
| Gaz bouteille | 74 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 119 | 0,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au gaz de ville, 41 % pour électricité, 4 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 4 368 |
| 2 à 4 ans | 6 300 |
| 5 à 9 ans | 4 311 |
| 10 ans ou plus | 11 203 |
| Total ménages | 26 182 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 366 |
| Sous-occupation modérée | 4 615 |
| Sous-occupation accentuée | 3 302 |
| Suroccupation modérée | 6 584 |
| Suroccupation accentuée | 492 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 391 | 58,8 % |
| 1 voiture | 8 665 | 33,1 % |
| 2 voitures ou plus | 2 125 | 8,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 59 % sans véhicule, 33 % mono-motorisés, 8 % multi-motorisés. Par ailleurs, 23,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 39 535 | 37 210 | 1 170 | 1 155 |
| 1975 | 38 479 | 34 526 | 1 681 | 2 272 |
| 1982 | 38 822 | 33 898 | 2 675 | 2 249 |
| 1990 | 39 789 | 31 940 | 4 196 | 3 653 |
| 1999 | 37 858 | 30 150 | 4 039 | 3 669 |
| 2006 | 38 429 | 30 118 | 4 709 | 3 603 |
| 2011 | 39 159 | 30 848 | 6 544 | 1 767 |
| 2016 | 39 615 | 28 201 | 8 435 | 2 979 |
| 2022 | 39 311 | 26 182 | 9 664 | 3 465 |
Trajectoire de long terme: 39 535 logements en 1968, 39 311 en 2022 (-1 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 4 331 | 4 678 | 4 711 | 5 601 | 5 416 | 2 981 |
| Dont vacants > 2 ans | 850 | 935 | 955 | 990 | 1 509 | 1 472 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,0 % |
| Classe B | 106 | 0,5 % |
| Classe C | 3 104 | 15,7 % |
| Classe D | 5 664 | 28,7 % |
| Classe E | 6 006 | 30,4 % |
| Classe F | 2 926 | 14,8 % |
| Classe G | 1 951 | 9,9 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 30 % des logements et 16 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 215 | 6,1 % |
| Classe B | 3 882 | 19,6 % |
| Classe C | 5 895 | 29,8 % |
| Classe D | 3 985 | 20,2 % |
| Classe E | 2 965 | 15,0 % |
| Classe F | 1 346 | 6,8 % |
| Classe G | 478 | 2,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (30 %), et 56 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 312 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 267 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 237 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 184 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 171 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 127 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 312 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 127 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 9 |
| Classe B | 3 | 103 |
| Classe C | 30 | 3 074 |
| Classe D | 29 | 5 635 |
| Classe E | 33 | 5 973 |
| Classe F | 11 | 2 915 |
| Classe G | 18 | 1 933 |
Les maisons affichent une classe dominante E (265 kWh/m²/an), les appartements E (299) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 270 |
| T2 | 232 |
| T3 | 102 |
| T4 | 61 |
| T5+ | 8 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 7e arrondissement de Paris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Parc mixte à Paris 7e: sur 39 311 logements, 66,6 % sont des résidences principales, 24,6 % secondaires, 8,8 % vacants. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 99,5 % contre 0,5 %. Ancrage local: la commune est caractéristique du tissu urbain parisien, en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m).
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 49,4 % de locataires.
Le bâti d'avant 1919 représente 52,9 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Performance énergétique en retrait: classe E en tête et consommation moyenne (299 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 24,7 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 53,9 % des résidences principales.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 58,8 % des ménages du 7e arrondissement de Paris ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Ancrée régionalement, la commune est caractéristique du tissu urbain parisien: les attentes résidentielles s'y calquent. Côté topographie, Paris 7e se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir dans le 7e arrondissement de Paris en 2026 ?
Le 7e arrondissement de Paris, cœur historique de la vie institutionnelle et culturelle, incarne le marché immobilier le plus exclusif de la capitale. Avec une population en déclin mais un revenu médian solide, ce territoire affiche des indicateurs paradoxaux. L'analyse des transactions DVF 2024 permet de trancher sur son attractivité investisseur pour 2026.
L'arrondissement le plus cher de la capitale enregistre une correction de -4,4 % en 2024, une inflexion rare sur un marché historiquement étanche.
Verdict
➤ Réservé aux portefeuilles solides et aux stratégies de diversification patrimoniale sur le très long terme, loin de la rentabilité locative classique.
Points clés
- ✓ Prestige et demande locative pérenne
- ✓ Parc immobilier historique et préservé
- ✓ Fragilité économique très faible des ménages
- ⚠ Rendement locatif net parmi les plus bas
- ⚠ Correction récente après un pic de valorisation
- ⚠ Parc ancien avec 25 % de passoires thermiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 99 % des communes françaises
- Se situe dans le top 10 % des arrondissements parisiens les plus chers
- Rendement locatif inférieur à la moyenne des grandes métropoles européennes
Analyse du marché immobilier dans le 7e arrondissement de Paris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 21,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir dans le 7e arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 7e arrondissement relève davantage de la stratégie patrimoniale de diversification que de la recherche de cash-flow. Le rendement net, autour de 2,5 % après charges, est l'un des plus bas de Paris. D'après les indices composites, l'opportunité locative (IOL 3,9/10) est modérée, confirmant que ce n'est pas un marché porté par le rendement. L'objectif doit être la conservation et la plus-value à très long terme, en pariant sur la rareté et le prestige inaltérable du secteur.
Le risque principal réside dans la vétusté énergétique du parc. Avec 24,7 % de passoires thermiques (classes F et G), un investisseur doit anticiper des travaux de rénovation conséquents pour se conformer aux interdictions de location qui s'échelonneront jusqu'en 2034. L'acquisition d'un bien déjà rénové ou d'une copropriété engagée dans une démarche de travaux est donc préférable.
La pression touristique très élevée (IPTI 7,9/10) ouvre une alternative via la location saisonnière de luxe, potentiellement plus rémunératrice. Cette stratégie niche requiert cependant un bien exceptionnel, une gestion professionnalisée et supporte une réglementation plus contraignante. Elle ne convient qu'à des investisseurs aguerris disposant d'un capital important.
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Données du marché immobilier dans le 7e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 7e arrondissement de Paris s'établit à 14 181 €, sur la base de 995 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
Le rendement locatif brut reste modeste (1,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 7e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix sur cinq ans, selon les données DVF, dessine un cycle classique de surchauffe et correction. Après une hausse continue portant le prix médian du m² à 15 198 € en 2022, un repli de -6,6 % intervient en 2024 (14 188 €/m²). Ce tassement fait suite à un pic de transactions en 2022 (1 184 ventes) et anticipe peut-être un plancher. Le marché des maisons, anecdotique (6 ventes), affiche une volatilité extrême. Comparé à la moyenne parisienne, le 7e conserve un premium de valorisation, mais l'écart se resserre. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction offre un point d'entrée relativement plus favorable qu'il y a trois ans, dans un segment où les baisses sont rares.
Évolution du marché immobilier du 7e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 14 815 €/m² → 14 181 €/m² (-4,3 %), volume annuel actuel 995 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
La simulation financière pour un appartement type de 62 m² à 878 602 € est sans appel sur la faible rentabilité locative. Avec un loyer médian de 36,5 €/m²/mois, soit 2 263 € par mois, le rendement brut plafonne à 3,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine 2,5 %. Pour un acquéreur avec emprunt, le loyer perçu ne couvrira qu'une fraction de la mensualité, générant un effort financier mensuel net conséquent. L'investissement n'est viable qu'avec un apport très important, visant une plus-value à long terme plutôt qu'une rentabilité immédiate.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions, autour de 900 ventes, confirme la liquidité du marché. La très grande majorité (915 sur 918) concerne des appartements, reflet d'un parc composé à 99,5 % de logements collectifs. La surface médiane vendue (62 m²) indique un marché centré sur les deux-pièces et trois-pièces. Le prix moyen (16 054 €/m²) dépasse le médian (14 167 €/m²), signe d'une distribution des prix étalée vers le haut, avec des biens d'exception tirant la moyenne. Ce marché reste vendeur sur les biens bien situés, mais la correction de 2024 pourrait redonner un peu de pouvoir de négociation aux acheteurs les plus solides.
Répartition des ventes
0,6 % de maisons et 99,4 % d'appartements parmi les 995 transactions enregistrées.
Sur 995 transactions enregistrées, 0,6 % portent sur des maisons (27 781 €/m²) et 99,4 % sur des appartements (14 167 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 995 | 6 | 989 |
| Prix médian/m² | 14 181 € | 27 781 € | 14 167 € |
| Prix moyen/m² | 15 372 € | ||
| Surface médiane | – | 219 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 999 | 14 815 € |
| 2022 | 1 136 | 15 146 € |
| 2023 | 921 | 14 706 € |
| 2024 | 872 | 14 022 € |
| 2025 | 995 | 14 181 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est très limitée sur ce territoire déjà totalement urbanisé, avec seulement 8 logements autorisés en 2024. Sur cinq ans, le total atteint 446 autorisations, mais cette hausse de 192 % par rapport à la période précédente part d'un niveau extrêmement bas. Cette rareté de l'offre neuve maintient une pression structurelle sur l'ancien et préserve la valeur du parc existant. Elle limite aussi les risques de sur-offre. Les quelques opérations en cours concernent principalement la restructuration d'immeubles anciens ou des programmes de standing très ciblés, qui ne modifient pas fondamentalement l'équilibre offre/demande.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 1 298 logements ont été autorisés et 1 190 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 92 %.
Vacance longue durée dans le 7e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 7e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 7e arrondissement de Paris: 41 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (-92 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 7e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 7e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 766 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 7e arrondissement de Paris: majorité classée E, part de passoires thermiques à 24,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (296 kWh/m²/an) et les 24,7 % de passoires (F/G) traduisent un parc vétuste. Cela expose à des travaux de rénovation obligatoires et au risque de dépréciation réglementaire. Dès 2025, les logements les plus énergivores (étiquette G) seront interdits à la location. À l'achat, prévoyez un budget conséquent pour améliorer le DPE afin de protéger votre investissement.
Calculateur de rendement dans le 7e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 7e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, élevée dans ce secteur
- Surestimer le loyer face à la concurrence
- Oublier de provisionner pour les travaux en copropriété ancienne
- Tabler sur une plus-value rapide dans un marché mature
Quand acheter ou vendre ?
À Paris, l'automne (septembre-octobre) est traditionnellement actif après la trêve estivale. Cependant, le calendrier des ventes dans le 7e est moins marqué, car le marché est moins dépendant des familles et de la rentrée scolaire. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à se décider avant. L'été peut être propice aux négociations, avec moins de concurrence parmi les acheteurs.
Le saviez-vous ?
- Le 7e compte 145 monuments historiques protégés
- Seulement 0,1 % des logements sont raccordés à la fibre optique
- La population a diminué de 14,8 % en 10 ans
S'installer dans le 7e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 7e, c'est choisir un cadre de vie monumental, entre les Invalides, la Tour Eiffel et le quartier du Faubourg-Saint-Germain. La densité de monuments historiques (145) et de musées est unique. Ce voisinage se paie au prix fort, tant à l'achat qu'au quotidien, mais offre un environnement culturel et urbain exceptionnel. La population, d'un âge médian de 43 ans, est mixte, entre hauts fonctionnaires, professions libérales et résidents internationaux.
Le territoire est ultra-dense et bien pourvu en services, avec 47 établissements scolaires. En revanche, la connectivité numérique y est paradoxalement faible (score 2/100), un point à vérifier pour les télé travailleurs. La forte proportion de résidences secondaires (24,6 %) et la baisse démographique (-14,8 % en 10 ans) dessinent un quartier où la vie de communauté peut sembler moins prégnante que dans d'autres arrondissements, au profit d'une certaine forme de discrétion et de calme relatif.
Carte du marché immobilier dans le 7e arrondissement de Paris
Paris 7e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 7e arrondissement de Paris
39 311 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 99,5 % d'appartements, 0,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Avec seulement 0,5 % de maisons, le marché est dominé par l'appartement ancien en copropriété. La forte proportion de résidences secondaires (24,6 %) et de logements vacants (8,8 %) indique un marché d'investissement et de pied-à-terre, moins ancré dans la résidence principale permanente. La part de propriétaires occupants (40,6 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant une certaine rotation et une demande locative soutenue.
Ancienneté du parc dans le 7e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 26 134 logements).
- Avant 1919 52,9 % 13 817 logts
- 1919-1945 19,6 % 5 130 logts
- 1946-1970 13,1 % 3 420 logts
- 1971-1990 9,2 % 2 403 logts
- 1991-2005 3,6 % 931 logts
- 2006-2019 1,7 % 432 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 7e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible, selon les données Géorisques. Aucun PPR naturel majeur n'est signalé. La contrainte principale reste l'urbanisme très dense et les règles de protection du patrimoine, avec 145 monuments historiques, qui peuvent complexifier et alourdir les travaux de rénovation ou d'extension.
Cas pratique : un achat type dans le 7e arrondissement de Paris
Pour une maison familiale type de 59 m² (surface déduite du prix total médian), le budget s'élève à environ 1 360 422 €. Cela représente 30 années du revenu médian local (45 380 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité hors assurance d'environ 6 900 €, inabordable sans un très haut revenu.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 7e arrondissement de Paris
- Ne pas vérifier le DPE avant de faire une offre
- Oublier les frais de notaire sur les hauts prix
- Négliger les charges de copropriété parfois lourdes
- Surestimer ses capacités de financement
Points clés à retenir dans le 7e arrondissement de Paris
- Prix médian des appartements : 14 167 €/m² (DVF 2024)
- Rendement brut locatif faible : 3,1 % pour les appartements
- Cadre prestigieux avec 145 monuments historiques
- Marché de niche pour les maisons (0,5 % du parc)
- Baisse de 4,4 % sur un an, ajustement en cours
- Effort net à prévoir après taxe foncière et charges
- Parc très ancien : 72,5 % d'avant 1945
- Fort % de résidences secondaires (24,6 %)
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 7e arrondissement de Paris ?
Dans le 7e, la valeur au m² varie énormément selon la rue et l'immeuble. L'état du bien est crucial : une rénovation soignée peut justifier un prix bien supérieur à la médiane de 14 188 €/m². L'étage, la présence d'un ascenseur, l'exposition et la vue comptent beaucoup. La proximité des écoles privées renommées, des commerces de luxe et des parcs est un atout majeur. Un DPE dégradé (fréquent) pénalise le prix, tandis qu'un logement rénové avec une bonne étiquette énergétique devient rare et très prisé.
Estimation indicative d'une maison dans le 7e arrondissement de Paris
Pour une maison de 219 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
3 105 639 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne capte pas la valeur d'une cheminée d'origine, d'une hauteur sous plafond ou de l'ensoleillement dans une cour. Un expert local connaît les prix réels négociés rue par rue, souvent différents des moyennes affichées. Il évalue l'impact exact d'un DPE E ou F sur le prix de vente dans ce quartier. Son estimation, documentée par des comparables précis, donne du poids face à des acheteurs avertis et permet de fixer un prix de vente réaliste pour une transaction rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m²
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G
- Négliger l'impact d'une vue ou d'un étage
- Vendre sans diagnostic de performance énergétique à jour
Investir dans le 7e arrondissement de Paris : passer à l'action
Un investissement dans le 7e arrondissement se joue sur la sélection du bien, la négociation et une vision à très long terme. Notre réseau d'experts du secteur vous aide à décrypter les micro-marchés et identifier les rares opportunités alignées avec votre stratégie.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Saisir le bon timing exige une expertise locale pointue.
Évaluez la valeur réelle d'un bien dans le 7e arrondissement grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 918 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et stratégies d'investissement adaptées
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 7e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen de l'immobilier dans le 7e arrondissement de Paris ?
Le prix moyen global était de 16 054 €/m² en 2024 selon les données DVF. Le prix médian, plus représentatif, s'établissait à 14 188 €/m². Un appartement type de 62 m² représente un investissement d'environ 879 000 €.
Le 7e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
La rentabilité locative y est faible, avec un rendement brut de 3,1 % pour les appartements. L'investissement est davantage orienté vers la constitution d'un patrimoine prestigieux et la plus-value à long terme que vers la génération de revenus locatifs immédiats.
Les prix de l'immobilier baissent-ils dans le 7e arrondissement ?
Oui, une correction est observée en 2024 avec une baisse du prix médian de -4,4 % par rapport à 2023. Ce repli fait suite à un pic atteint en 2022, offrant un point d'entrée légèrement plus accessible dans ce marché très haut de gamme.
Quelle est la part de logements anciens dans le 7e arrondissement ?
Le parc immobilier est très ancien : 72,5 % des logements ont été construits avant 1945. Cela confère du charme mais implique aussi que 24,7 % des biens sont considérés comme des passoires thermiques (classes F ou G), nécessitant souvent des travaux.
Qui achète dans le 7e arrondissement de Paris ?
Le marché est principalement alimenté par des investisseurs patrimoniaux et des acquéreurs aisés, nationaux et internationaux. Le prix d'un appartement type représente 19,4 années du revenu médian local, le rendant inaccessible à la plupart des primo-accédants du secteur.
Communes limitrophes du 7e arrondissement de Paris
Paris 7e est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché haut de gamme: 14 181 €/m² dans le 7e arrondissement de Paris en médiane, comparé à la médiane départementale.
Repli du prix médian: -4,3 % entre 2021 et 2025 dans le 7e arrondissement de Paris. Au total, 4 923 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché est principalement collectif: 99,4 % des ventes portent sur des appartements, à 14 167 €/m² pour 65 m² en surface médiane. Le bien médian (219 m² à 6 084 039 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 36,5 €/m² pour un appartement et 26,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,1 % — en lien avec le niveau des prix au m². Les résidences secondaires représentent 24,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 41 logements autorisés au total, soit 8 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 68 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 7e est caractéristique du tissu urbain parisien. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).