01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 872 logements dont 9 316 résidences principales, 3 008 résidences secondaires et 1 547 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 316 | 67,2 % |
| Résidences secondaires | 3 008 | 21,7 % |
| Logements vacants | 1 547 | 11,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 67 % d'habitat permanent, 22 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 13 872.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 835 | 73,6 % |
| 1919-1945 | 825 | 8,9 % |
| 1946-1970 | 649 | 7,0 % |
| 1971-1990 | 588 | 6,3 % |
| 1991-2005 | 295 | 3,2 % |
| 2006-2019 | 100 | 1,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (74 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 74 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 367 | 25,4 % |
| 2 pièces | 3 026 | 32,5 % |
| 3 pièces | 2 106 | 22,6 % |
| 4 pièces | 960 | 10,3 % |
| 5 pièces ou plus | 857 | 9,2 % |
Distribution par taille: 58 % de petits logements (T1-T2), 9 % de grands (5p+), moyenne à 2,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 616 | 13 797 | 13 872 |
| Rés. principales | 10 075 | 9 250 | 9 316 |
| Rés. secondaires | 2 360 | 3 049 | 3 008 |
| Vacants | 1 181 | 1 498 | 1 547 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 961 | 31,8 % |
| Locataires (privé) | 4 931 | 52,9 % |
| Locataires HLM | 805 | 8,6 % |
| Logés gratuitement | 620 | 6,7 % |
La répartition du parc occupé: 31,8 % de propriétaires, 61,6 % de locataires, dont 9 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 209 | 34,4 % |
| Fioul | 65 | 0,7 % |
| Électricité | 6 001 | 64,4 % |
| Gaz bouteille | 22 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 19 | 0,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 64 %. gaz de ville pèse 34 %, fioul 1 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 464 |
| 2 à 4 ans | 2 340 |
| 5 à 9 ans | 1 626 |
| 10 ans ou plus | 3 886 |
| Total ménages | 9 316 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 398 |
| Sous-occupation modérée | 1 885 |
| Sous-occupation accentuée | 743 |
| Suroccupation modérée | 2 730 |
| Suroccupation accentuée | 158 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 328 | 78,7 % |
| 1 voiture | 1 791 | 19,2 % |
| 2 voitures ou plus | 197 | 2,1 % |
Équipement automobile des ménages: 79 % sans voiture, 19 % avec une voiture et 2 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 11,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 16 525 | 15 586 | 523 | 416 |
| 1975 | 13 254 | 11 861 | 497 | 896 |
| 1982 | 12 675 | 10 296 | 736 | 1 643 |
| 1990 | 13 812 | 10 174 | 1 446 | 2 192 |
| 1999 | 13 703 | 9 890 | 1 498 | 2 315 |
| 2006 | 13 552 | 10 005 | 1 793 | 1 754 |
| 2011 | 13 616 | 10 075 | 2 360 | 1 181 |
| 2016 | 13 797 | 9 250 | 3 049 | 1 498 |
| 2022 | 13 872 | 9 316 | 3 008 | 1 547 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 16 525 à 13 872, soit -16 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 746 | 1 852 | 1 977 | 2 106 | 2 052 | 1 194 |
| Dont vacants > 2 ans | 413 | 435 | 463 | 438 | 578 | 649 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,1 % |
| Classe B | 58 | 0,7 % |
| Classe C | 1 364 | 17,5 % |
| Classe D | 2 602 | 33,4 % |
| Classe E | 2 114 | 27,2 % |
| Classe F | 953 | 12,2 % |
| Classe G | 683 | 8,8 % |
La classe D domine avec 33 % des diagnostics, et 18 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 629 | 8,1 % |
| Classe B | 2 555 | 32,8 % |
| Classe C | 2 388 | 30,7 % |
| Classe D | 1 131 | 14,5 % |
| Classe E | 693 | 8,9 % |
| Classe F | 303 | 3,9 % |
| Classe G | 81 | 1,0 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe B, 72 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 203 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 224 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 181 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 130 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 288 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 130 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 6 |
| Classe B | 2 | 56 |
| Classe C | 5 | 1 359 |
| Classe D | 10 | 2 592 |
| Classe E | 4 | 2 110 |
| Classe F | 2 | 951 |
| Classe G | 2 | 681 |
Côté maisons, la dominante est D (228 kWh/m²/an); côté appartements, D (282).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 312 |
| T2 | 331 |
| T3 | 301 |
| T4 | 165 |
| T5+ | 57 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 1er arrondissement de Paris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Paris 1er dispose d'un parc de 13 872 logements mêlant résidences principales (67,2 %), secondaires (21,7 %) et vacants (11,2 %). L'appartement domine nettement le parc (99,6 %), la maison individuelle ne représentant que 0,4 %. L'environnement communal: dans la géographie dense de la région capitale, dans la plaine, à une altitude de 35 m.
La location est majoritaire dans le parc résidentiel du 1er arrondissement de Paris (61,6 %). Part du parc social: 8,6 % des résidences principales.
Le parc ancien occupe une place forte à Paris 1er: 73,6 % des logements ont été bâtis avant 1919. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante D et une consommation de 282 kWh/m²/an, au-dessus de la moyenne nationale (203) — un signal de bâti à rénover. 21,0 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 64,4 % des résidences principales.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc du 1er arrondissement de Paris reste stable (+0,5 %). 78,7 % des ménages du 1er arrondissement de Paris ne possèdent pas de voiture — une signature de commune dense bien équipée.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la géographie dense de la région capitale — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 35 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (9 316 résidences principales du 1er arrondissement de Paris) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir dans le 1er arrondissement de Paris en 2026 ?
Au cœur historique de la capitale, le 1er arrondissement de Paris concentre un patrimoine exceptionnel et une activité touristique intense. Face à une correction des prix de 4,3 % en 2024 et un déclin démographique marqué, la question de l'investissement immobilier s'avère complexe. Notre verdict s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indices composites.
Avec une pression touristique record (8,7/10) et une correction des prix de -4,3 % en 2024, le cœur historique de Paris offre un point d'entrée rare pour un investissement saisonnier.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la valorisation patrimoniale et le tourisme, en acceptant un rendement locatif modeste et un effort financier conséquent.
Points clés
- ✓ Pression touristique très élevée : potentiel locatif saisonnier
- ✓ Correction de -4,3 % : opportunité d'achat dans un marché tendu
- ✓ Patrimoine exceptionnel : valeur patrimoniale forte
- ⚠ Rendement locatif brut faible : 3,5 % seulement
- ⚠ Déclin démographique marqué : -11,2 % en 10 ans
- ⚠ Accessibilité financière très faible : 15,7 années de revenu
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian parmi les plus élevés de France, supérieur à 99 % des communes.
- Supérieur de près de 20 % à la moyenne parisienne, confirmant son statut d'arrondissement premium.
- Rendement locatif brut inférieur à la moyenne des grandes métropoles françaises.
Analyse du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 24,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir dans le 1er arrondissement de Paris : opportunités et risques
Investir dans le 1er arrondissement en 2026 se justifie principalement pour exploiter la pression touristique exceptionnelle. Le loyer moyen des appartements atteint 35,4 €/m²/mois, mais le rendement brut plafonne à 3,5 %, nettement inférieur à celui d'autres quartiers parisiens. Une stratégie de location saisonnière ou mixte (annuel et court séjour) permet d'optimiser ce revenu, à condition d'assumer une gestion active et les charges associées.
Le risque majeur réside dans l'ancienneté du parc et la réglementation thermique. Avec plus d'un logement sur cinq classé F ou G, les propriétaires doivent anticiper des travaux de rénovation énergétique pour rester conformes à la loi Climat et Résilience. Cette charge rogne d'autant le rendement net, déjà réduit par une taxe foncière élevée et des frais de gestion.
Enfin, la faible accessibilité financière (indice IAI à 2,1/10) et le déclin territorial (IDT à 7,5/10) limitent les perspectives de plus-value à court terme. Un investissement ici doit donc être envisagé sur le moyen ou long terme, avec une sélection rigoureuse du bien (état, exposition, étage) et une vision patrimoniale plutôt qu'une recherche de rentabilité immédiate.
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Données du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché du 1er arrondissement de Paris affiche un prix médian de 12 249 €/m² en 2024, en recul de 4,3 % sur un an. Cette correction intervient après un pic de valorisation atteint en 2021, selon les données DVF. Avec 297 transactions sur l'année, l'activité reste significative mais en net repli par rapport aux 425 ventes de 2022, indiquant un ralentissement de la dynamique.
Le parc immobilier est presque exclusivement composé d'appartements (99,6 %), d'une surface médiane de 45 m², et très ancien : 82,4 % des logements ont été construits avant 1945. Cette caractéristique, source de charme, implique aussi des coûts de rénovation et une performance énergétique souvent dégradée, avec 21,5 % de passoires thermiques (classes F/G).
La demande locative est fortement structurée par le tourisme, comme l'indique l'indice de pression touristique immobilière (IPTI) de 8,7/10. Toutefois, le déclin démographique constant (-11,2 % d'habitants en 10 ans) et la part élevée de résidences secondaires (21,7 %) fragilisent la demande résidentielle de long terme, créant un marché segmenté.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 1er arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians ont connu un pic en 2021 à 13 441 €/m² avant de se corriger progressivement pour atteindre 12 249 €/m² en 2024, soit une baisse de 4,3 % sur un an. Cette tendance à la baisse contraste avec la hausse observée sur le long terme dans le centre de Paris, et s'explique en partie par un marché qui avait atteint des niveaux de valorisation très élevés. Les appartements, qui représentent la quasi-totalité du parc, suivent cette évolution, tandis que les maisons sont quasi inexistantes. Par rapport à la moyenne parisienne, le 1er arrondissement reste l'un des plus chers, mais l'écart se réduit, offrant une fenêtre d'opportunité relative pour les acquéreurs.
Évolution du marché immobilier du 1er arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian du 1er arrondissement de Paris évolue de -8,4 %, passant de 13 358 à 12 238 €/m²; 297 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 45 m² à 551 205 € nécessiterait, avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, une mensualité d'environ 2 500 €. Le loyer médian de 35,4 €/m²/mois générerait un revenu locatif de 1 593 €, couvrant environ 64 % de la mensualité. L'effort résiduel net serait donc de 907 € par mois, pour un rendement brut de 3,5 %. Cette situation montre que l'investissement locatif dans le 1er arrondissement est avant tout une stratégie patrimoniale à long terme, avec un effort de trésorerie mensuel non négligeable, d'autant que le rendement net est ramené à environ 2,8 % après charges.
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Appartements |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 297 | 297 |
| Prix médian/m² | 12 238 € | 12 238 € |
| Prix moyen/m² | 13 130 € | |
| Surface médiane | – | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 311 | 13 358 € |
| 2022 | 399 | 13 185 € |
| 2023 | 352 | 12 869 € |
| 2024 | 269 | 12 400 € |
| 2025 | 297 | 12 238 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve dans le 1er arrondissement est très limitée, avec seulement 55 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 5 en 2024. Cela représente une hausse de 45 % par rapport à la période précédente, mais partant d'un niveau très bas. Cette rareté de l'offre neuve soutient la valeur du parc ancien, mais elle limite aussi la modernisation du bâti. La pression démographique étant négative (-11,2 % en 10 ans), le risque de sur-offre est nul. Les projets de réhabilitation du patrimoine existant, dont 247 monuments historiques protégés, constituent le principal levier d'évolution du parc immobilier, selon les données SITADEL et INSEE.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 54 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 76 sur 2013 — soit -28,9 %.
Vacance longue durée dans le 1er arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve dans le 1er arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à dans le 1er arrondissement de Paris totalise 71 logements sur 5 ans, soit +103 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers dans le 1er arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 1er arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 780 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc dans le 1er arrondissement de Paris est D, avec 21,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante est D (283 kWh/m²/an), ce qui est attendu pour un parc ancien. Toutefois, 21,5 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F ou G). Ce chiffre représente un risque réglementaire concret pour les acquéreurs. La loi Climat et Résilience interdira la location des logements classés G à partir de 2025, puis F en 2028. Pour un bien acheté aujourd'hui, un audit énergétique et un plan de travaux sont indispensables pour sécuriser l'investissement et éviter une décote future.
Calculateur de rendement dans le 1er arrondissement de Paris
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Erreurs à éviter quand on investit dans le 1er arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière, très élevée ici.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans l'ancien.
- Tabler sur une vacance locative nulle.
- Surévaluer le rendement net par rapport au brut.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché du 1er arrondissement, très international, est moins soumis à la saisonnalité française classique. Toutefois, l'automne (septembre-octobre) reste un bon moment pour vendre, après la pause estivale. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs non-résidents à se séparer d'un bien. L'affluence touristique permanente (1 camping recensé est un indicateur minimal) maintient une activité locative forte toute l'année, ce qui peut motiver les achats d'investissement en dehors des pics traditionnels.
Le saviez-vous ?
- Le 1er arrondissement compte 247 monuments historiques protégés.
- 82,4 % des logements ont été construits avant 1945.
- L'indice de vieillissement de la population est de 248,2.
S'installer dans le 1er arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 1er arrondissement, c'est habiter le cœur historique et administratif de Paris, à deux pas du Louvre, des Halles et de la place Vendôme. Le cadre est exceptionnel, avec 247 monuments historiques protégés, mais la vie quotidienne est marquée par une forte fréquentation touristique et une relative rareté des commerces de proximité hors axes principaux. L'offre scolaire est présente (13 établissements), tout comme les services, mais la densité de population (8 259 hab/km²) et le bruit peuvent rebuter.
Le profil des résidents est mixte : âge médian de 41 ans, avec une surreprésentation des 60 ans et plus (indice de vieillissement à 248,2) et une part importante de résidents secondaires. La connectivité numérique est paradoxalement faible (score de 2/100), un point à vérifier pour les télétravailleurs. Malgré un déclin démographique, le quartier conserve une attractivité symbolique forte, portée par son patrimoine et sa centralité absolue.
Carte du marché immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Paris 1er et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
13 872 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc dans le 1er arrondissement de Paris est majoritairement collectif: 99,6 % d'appartements contre 0,4 % de maisons.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est ultra-majoritairement constitué d'appartements (99,6 %), reflétant un tissu urbain historique et dense. La part de propriétaires occupants (31,8 %) est faible, tandis que celle des résidences secondaires (21,7 %) et des logements vacants (11,2 %) est élevée. Cela indique un marché où la pression locative est forte, mais aussi une certaine volatilité, avec une part importante de biens détenus pour des usages non permanents. L'acheteur typique est soit un investisseur, soit un résident secondaire, plutôt qu'un occupant principal souhaitant s'ancrer durablement.
Ancienneté du parc dans le 1er arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 291 logements).
- Avant 1919 73,6 % 6 835 logts
- 1919-1945 8,9 % 825 logts
- 1946-1970 7,0 % 649 logts
- 1971-1990 6,3 % 588 logts
- 1991-2005 3,2 % 295 logts
- 2006-2019 1,1 % 100 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 1er arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les risques naturels sont limités. La sismicité est classée très faible, et le potentiel radon est faible. Cela élimine des contraintes constructives majeures et des surprimes d'assurance potentielles. Le principal risque dans ce centre historique est lié à la vétusté du bâti (82,4 % d'avant 1945) et aux éventuels désordres structurels ou infiltrations. Il est prudent de vérifier l'état des fondations et de la toiture, ainsi que la présence éventuelle de plomb ou d'amiante dans les immeubles non rénovés.
Cas pratique : un achat type dans le 1er arrondissement de Paris
Pour un appartement de 45 m² à 12 249 €/m², le budget total est d'environ 551 205 €, hors frais de notaire. Cela représente près de 16 années du revenu médian local (35 030 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 496 000 € sur 20 ans à un taux estimé de 4 % conduit à une mensualité hors assurance d'environ 3 000 €, un effort très supérieur au loyer équivalent.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 1er arrondissement de Paris
- Omettre de vérifier le DPE et le statut de passoire.
- Ne pas consulter les comptes de la copropriété.
- Acheter sans visiter à différentes heures (bruit).
- Sous-estimer le coût des charges dans l'ancien.
Points clés à retenir dans le 1er arrondissement de Paris
- Prix au m² médian à 12 249 € en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif de 3,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré sans extrêmes, altitude 35 m.
- Marché en correction (-4,3 % sur un an).
- Rendement net estimé à 2,8 % après charges.
- Parc composé à 99,6 % d'appartements anciens.
- Revenu médian local de 35 030 €/an.
- Seulement 0,4 % de maisons dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 1er arrondissement de Paris ?
Dans ce marché d'exception, la valeur au m² médian (12 249 €) masque d'énormes écarts. L'état du bien est primordial : une rénovation complète peut justifier une prime de 15 à 30 %. L'étage et la vue (cour calme vs rue animée, monument) font aussi varier le prix. La performance énergétique devient un critère de plus en plus discriminant. La proximité immédiate des jardins du Palais-Royal, de la Seine ou des grands axes commerciaux (rue de Rivoli) est valorisée. À l'inverse, un passage sombre ou une copropriété en difficulté financière peuvent entraîner une décote significative.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes de calcul automatique peinent à capter la réalité du 1er arrondissement, où chaque immeuble, voire chaque étage, constitue un micro-marché. Un expert local connaît la valeur précise d'une vue dégagée, l'impact des charges de copropriété historiques, ou l'attrait d'une cour pavée. Il évalue l'état réel, au-delà des apparences, et peut identifier des travaux obligatoires. Enfin, son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, qu'ils soient résidents secondaires ou investisseurs institutionnels, et de négocier en conséquence pour maximiser le prix final.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Oublier de valoriser une vue ou un calme exceptionnel.
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Vendre sans connaître le prix des ventes récentes similaires.
Investir dans le 1er arrondissement de Paris : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels aguerris du 1er arrondissement vous accompagne pour concrétiser votre projet avec une expertise fine du marché local.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Passez à l'action avec un expert qui connaît chaque rue du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien dans le 1er arrondissement grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Paris 1er
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 1er arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 1er Arrondissement ?
Le prix médian d'un appartement s'élève à 12 238 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 45 m². Le prix total d'un appartement type est donc d'environ 551 000 €.
Est-ce le bon moment pour acheter à Paris 1er Arrondissement ?
Les prix ont baissé de 4,3 % en 2024 après le pic de 2021, créant une fenêtre d'opportunité relative. Toutefois, le marché reste très cher et le rendement locatif est faible, privilégiez une stratégie de moyen terme.
Paris 1er Arrondissement est-il plus cher que les autres arrondissements parisiens ?
Le 1er arrondissement figure parmi les plus chers de Paris, avec un prix médian supérieur d'environ 20 % à la moyenne parisienne. Il est généralement moins onéreux que le 6e ou le 7e arrondissement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Paris 1er Arrondissement ?
Le rendement brut moyen des appartements est de 3,5 %, ce qui est faible pour Paris. Le loyer moyen est de 35,4 €/m²/mois, mais les charges et la taxe foncière réduisent le rendement net à environ 2,8 %.
Quels sont les risques à investir dans le 1er arrondissement de Paris ?
Les principaux risques sont le vieillissement du parc (82,4 % d'avant 1945), la part importante de passoires thermiques (21,5 %), et le déclin démographique continu, qui peut peser sur la demande locative résidentielle de long terme.
Communes limitrophes du 1er arrondissement de Paris
Paris 1er est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du 1er arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 12 238 €/m² en 2026, soit +395,1 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le m² médian du 1er arrondissement de Paris se replie de -8,4 %. 1 628 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
La typologie des ventes se concentre sur l'appartement: 12 238 €/m² pour 42 m² en médiane. Rapporté au revenu médian du 1er arrondissement de Paris, un logement de 42 m² (513 996 €) représente 14,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce du 1er arrondissement de Paris avoisinent 35,4 €/m² pour les appartements et 26,4 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 3,5 %, un niveau intermédiaire. Les résidences secondaires représentent 21,7 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La construction neuve reste limitée: 71 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Paris 1er est dans la géographie dense de la région capitale. Le cadre géographique (dans la plaine, à une altitude de 35 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.