01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 060 logements dont 3 815 résidences principales, 20 résidences secondaires et 225 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 815 | 94,0 % |
| Résidences secondaires | 20 | 0,5 % |
| Logements vacants | 225 | 5,5 % |
Sur les 4 060 logements recensés, 94 % sont occupés à l'année, 0 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 263 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 289 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 705 | 18,5 % |
| 1971-1990 | 1 134 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 729 | 19,1 % |
| 2006-2019 | 695 | 18,2 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (30 %), 18 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 204 | 5,3 % |
| 2 pièces | 621 | 16,3 % |
| 3 pièces | 847 | 22,2 % |
| 4 pièces | 990 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 152 | 30,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 30 % du parc, contre 22 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 039 | 3 114 | 4 060 |
| Rés. principales | 2 897 | 2 917 | 3 815 |
| Rés. secondaires | 8 | 11 | 20 |
| Vacants | 134 | 186 | 225 |
À 11 km, Chanteloup-Les-Vignes (10 861 hab.) enregistre 41,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 142 | 56,1 % |
| Locataires (privé) | 774 | 20,3 % |
| Locataires HLM | 844 | 22,1 % |
| Logés gratuitement | 54 | 1,4 % |
Occupation des résidences principales — 56,2 % appartiennent à leurs occupants, 42,4 % sont louées, avec 22 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 708 | 44,8 % |
| Fioul | 235 | 6,2 % |
| Électricité | 1 572 | 41,2 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 276 | 7,2 % |
Le gaz de ville équipe 45 % des résidences principales, devant électricité (41 %) et autres sources (bois notamment) (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 590 |
| 2 à 4 ans | 787 |
| 5 à 9 ans | 587 |
| 10 ans ou plus | 1 851 |
| Total ménages | 3 815 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 978 |
| Sous-occupation modérée | 802 |
| Sous-occupation accentuée | 670 |
| Suroccupation modérée | 538 |
| Suroccupation accentuée | 166 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 552 | 14,5 % |
| 1 voiture | 1 786 | 46,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 477 | 38,7 % |
Ventilation par équipement automobile: 14 % sans véhicule, 47 % mono-motorisés, 39 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 461 | 1 397 | 22 | 42 |
| 1975 | 1 846 | 1 740 | 16 | 90 |
| 1982 | 1 955 | 1 820 | 27 | 108 |
| 1990 | 2 200 | 2 075 | 35 | 90 |
| 1999 | 2 605 | 2 449 | 30 | 126 |
| 2006 | 2 818 | 2 642 | 11 | 165 |
| 2011 | 3 039 | 2 897 | 8 | 134 |
| 2016 | 3 114 | 2 917 | 11 | 186 |
| 2022 | 4 060 | 3 815 | 20 | 225 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 461 logements, le total atteint 4 060 en 2022 (+178 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 352 | 357 | 311 | 305 | 272 | 120 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 53 | 39 | 25 | 36 | 46 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,4 % |
| Classe B | 32 | 1,8 % |
| Classe C | 768 | 44,3 % |
| Classe D | 551 | 31,8 % |
| Classe E | 217 | 12,5 % |
| Classe F | 85 | 4,9 % |
| Classe G | 74 | 4,3 % |
Le graphique décompose les 1 734 diagnostics par étiquette énergétique: 44 % en C, 47 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 155 | 8,9 % |
| Classe B | 397 | 22,9 % |
| Classe C | 700 | 40,4 % |
| Classe D | 328 | 18,9 % |
| Classe E | 78 | 4,5 % |
| Classe F | 53 | 3,1 % |
| Classe G | 23 | 1,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 40 %, 72 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 180 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 177 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 191 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 102 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 299 kWh/m²/an, contre 102 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 197 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 22 | 10 |
| Classe C | 109 | 659 |
| Classe D | 200 | 351 |
| Classe E | 83 | 134 |
| Classe F | 51 | 34 |
| Classe G | 46 | 28 |
Côté maisons, la dominante est D (232 kWh/m²/an); côté appartements, C (174).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 48 |
| T2 | 187 |
| T3 | 341 |
| T4 | 340 |
| T5+ | 52 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pierrelaye (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
4 060 logements sont recensés à Pierrelaye, avec une très forte prédominance des résidences principales (94,0 %). Profil typologique mixte: 51,5 % de maisons et 48,5 % d'appartements. Pour mémoire, Pierrelaye est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, dans un relief de plaine, à 75 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc penche vers la propriété occupante (56,2 %), le locatif étant minoritaire (42,4 %). Part du parc social: 22,1 % des résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 28,0 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Le parc compte 18,2 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (192 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Mode de chauffage dominant: gaz de ville (44,8 %).
Hausse marquée du parc de Pierrelaye: +30,4 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 14,5 % sans voiture et 38,7 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Pierrelaye est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 75 m d'altitude en moyenne — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Pierrelaye en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'Agglomération Val Parisis, Pierrelaye affiche une croissance démographique parmi les plus fortes du département (+13,7 % en 5 ans). Son marché immobilier, directement accessible par la gare, a pourtant reculé de 8 % en 2024. Ce décalage entre dynamique territoriale et évolution des prix constitue le cœur de l'équation pour l'investisseur.
Avec une attractivité territoriale dans le top 20 % du Val-d'Oise et une correction récente de 8 %, Pierrelaye mérite un examen attentif, mais le portefeuille local ne suit pas.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un public extérieur pour la location, de sélectionner un bien bien isolé et de jouer la carte du moyen terme sur la dynamique démographique.
Points clés
- ✓ Correction de -8 % en 2024 : opportunité d'entrée
- ✓ Rendements bruts corrects autour de 5,5 %
- ✓ Dynamisme démographique exceptionnel (+13,7 %)
- ⚠ Accessibilité catastrophique pour les locaux
- ⚠ 8,9 % de passoires thermiques à rénover
- ⚠ Tissu économique local fragile (9,4 % de chômage)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Légèrement au-dessus de la médiane nationale estimée (3 743 €/m²)
- Environ 11 % moins cher que la moyenne du Val-d'Oise
- Rendement locatif double de celui des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Pierrelaye
Le marché immobilier de Pierrelaye affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Pierrelaye
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, propice à une revente fluide.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,8/10) : le marché est dynamique et la demande soutenue, propice à une revente fluide.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,4/10) : le prix du m² est déconnecté du revenu médian local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,4/10) : le prix du m² est déconnecté du revenu médian local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par la taxe foncière et les charges.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,3/10) : une demande locative existe mais les rendements nets sont rognés par la taxe foncière et les charges.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable (2/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à ce territoire.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable (2/10) : la stratégie de location saisonnière n'est pas adaptée à ce territoire.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3797,6 — Percentile dept : 80/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 87/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 92/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1125,6 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,4 — Percentile dept : 13/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,8 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,9 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 13,7 — Percentile dept : 92/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 61/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3797,6 — Percentile dept : 20/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 5/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 61/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 43/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1125,6 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Pierrelaye : opportunités et risques
Investir à Pierrelaye en 2026 vise d'abord un rendement locatif correct, autour de 5,5 % brut. Le parc se compose à 54,8 % de maisons, un segment qui attire les familles et offre une stabilité locative. Attention néanmoins à la taxe foncière, élevée à 38,59 %, qui grève significativement le rendement net. Il faut aussi intégrer le risque rénovation : 8,9 % du parc est classé passoire thermique (F/G), et la loi Climat et Résilience interdira leur location à terme.
La demande locative est soutenue par la part importante de jeunes actifs et la présence de 27 % de logements sociaux, qui créent un effet d'éviction vers le parc privé. Les loyers, autour de 18 €/m² pour les appartements, restent abordables pour la région, garantissant une certaine fluidité. La présence de la gare, à moins de 500 mètres du centre, est un argument décisif pour cibler des locataires travaillant en grande couronne ou à Paris.
La stratégie doit être prudente et sélective. Privilégier les biens rénovés ou facilement rénovables, proches de la gare ou des commerces. L'horizon d'investissement doit être moyen terme (5-10 ans), le temps que la forte croissance démographique et le déficit chronique de construction neuve fassent pleinement sentir leurs effets sur les prix. Une approche en crowdfunding ou via une SCPI exposée au résidentiel francilien pourrait également être une alternative pour diversifier le risque.
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Données du marché immobilier à Pierrelaye
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Pierrelaye s'établit à 3 743 €/m² selon les dernières transactions DVF, un niveau qui a reculé de 8 % sur un an. Cette correction fait suite à un pic atteint en 2023 et traduit un réajustement après une période de forte appréciation. La baisse est plus prononcée que la moyenne départementale, indiquant une sensibilité particulière aux tensions sur le pouvoir d'achat.
Comparée à ses voisines, Pierrelaye conserve un profil accessible. Elle est 6 % moins chère que Saint-Prix et présente un écart abyssal avec Enghien-Les-Bains (-60 %). Néanmoins, elle reste plus onéreuse que Chanteloup-Les-Vignes, une commune pourtant similaire en termes de profil socio-économique. Cet écart suggère une valorisation encore relative, tributaire de sa desserte ferroviaire directe.
Le contexte démographique est un atout majeur : la population a augmenté de 13,7 % en cinq ans et l'âge médian est de 34,7 ans. Cette jeunesse et cette croissance créent une demande structurelle pour le logement, tant en accession qu'en location. Toutefois, le tissu économique local, avec un taux de chômage à 9,4 %, ne permet pas de porter seul cette demande, renforçant la dépendance aux navetteurs travaillant à l'extérieur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pierrelaye Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'analyse des données DVF sur cinq ans révèle une trajectoire en deux temps. De 2020 à 2023, les prix médians ont progressé de 13,4 %, culminant à 4 068 €/m². L'année 2024 marque un net infléchissement avec un recul de 8 %, ramenant le médian à 3 743 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Méry-sur-Oise, s'inscrit dans le contexte général de refroidissement du marché francilien. Elle pourrait offrir un point d'entrée plus favorable pour les acheteurs, à condition de ne pas s'attendre à une reprise immédiate.
Évolution du marché immobilier de Pierrelaye
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 688 €/m² → 3 566 €/m² (-3,3 %), volume annuel actuel 79 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 79 transactions ont été enregistrées à Pierrelaye, un volume en net repli par rapport aux 105 de 2023. Le marché est équilibré entre maisons (50 ventes, médiane à 3 461 €/m²) et appartements (29 ventes, médiane à 3 752 €/m²). La surface médiane des biens vendus (88 m² pour les maisons, 43 m² pour les appartements) dessine un profil d'achat familial et de primo-accès. La baisse du nombre de ventes et la correction des prix indiquent un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marge de négociation.
Répartition des ventes
63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements parmi les 79 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (63,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 461 €/m² pour les maisons et 3 752 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 79 | 50 | 29 |
| Prix médian/m² | 3 566 € | 3 461 € | 3 752 € |
| Prix moyen/m² | 4 201 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 123 | 3 688 € |
| 2022 | 109 | 3 892 € |
| 2023 | 100 | 4 117 € |
| 2024 | 59 | 3 591 € |
| 2025 | 79 | 3 566 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Pierrelaye est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 65 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une chute de 92 % par rapport au quinquennat précédent. Cette atonie de l'offre neuve, couplée à une croissance démographique vigoureuse, maintient une pression structurelle sur le parc existant et écarte le risque de surproduction. Elle suggère également que la commune n'est pas une zone d'expansion urbaine prioritaire à court terme, ce qui peut soutenir la valeur du bâti ancien bien situé.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
2 006 logements autorisés cumulés, 1 218 commencés: la dynamique récente affiche 26 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Pierrelaye
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Pierrelaye (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 65 logements ont été autorisés à à Pierrelaye, -91 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Pierrelaye
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Pierrelaye
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut annuel de 5,4 % pour les appartements se réduit mécaniquement une fois les charges soustraites. La taxe foncière à Pierrelaye s'élève à 38,59 %, soit un coût annuel moyen de 660 € pour un bien type. Il faut y ajouter les frais de gestion locative (environ 7 % du loyer), les charges de copropriété et une provision pour travaux. Le taux de vacance local (5,5 % des logements) implique aussi une perte de revenus potentielle. Au final, le rendement net tombe autour de 3,3 %, un chiffre plus réaliste pour votre plan de trésorerie.
Performance énergétique du parc à Pierrelaye
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 734 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pierrelaye: classe C en tête, 9,2 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique C domine le parc, avec une consommation moyenne de 188 kWh/m²/an. Seulement 8,9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Pour un acquéreur, cela réduit le risque de travaux de rénovation urgents et coûteux. Attention toutefois : la loi Climat et Résilience interdira la location des logements les plus énergivores dès 2025 (G) puis 2028 (F). Vérifier le DPE reste donc crucial, même pour un achat en résidence principale.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petites surfaces (studios, T2) en appartement sont les plus adaptées, avec un loyer estimé à 18 €/m²/mois. Le parc ancien est dominant (seulement 18,2% construits après 2006), mais attention aux 8,9% de passoires thermiques (DPE F/G) qui deviendront interdites à la location. Les maisons, avec un loyer de 16,6 €/m²/mois, peuvent séduire des familles, mais leur prix d'acquisition plus élevé réduit la rentabilité.
Quelles zones cibler à Pierrelaye ?
La zone la plus attractive est sans conteste le secteur de la gare (0,4 km), plébiscitée par les navetteurs. Le centre-bourg, doté de 60 commerces et 252 services, offre également une bonne liquidité. Les quartiers plus éloignés, notamment ceux proches des zones à risque naturel (PPR actif de 1987), pourraient rencontrer plus de difficultés à louer et valoriser. La fibre optique (85% de couverture) est un atout majeur pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Pierrelaye
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Risques à connaître avant d'investir à Pierrelaye
Le risque principal est la vacance locative, dans un contexte où 5,5% des logements sont déjà vacants. La taxe foncière (38,59% en 2024) et les charges de gestion (environ 12% du loyer) grèvent significativement le rendement net, estimé à seulement 3,3%. Le parc vieillissant expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est C (188 kWh/m²/an). Enfin, la dépendance à l'économie locale, avec un tissu de 920 entreprises, limite la résilience en cas de crise.
Erreurs à éviter quand on investit à Pierrelaye
- Négliger la taxe foncière à 38,59 %.
- Tabler sur le rendement brut de 5,4 % sans provisionner les charges.
- Oublier le taux de vacance local de 5,5 %.
- Sous-estimer les travaux sur un parc ancien (14,5 % d'avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un pic d'activité au printemps et à l'automne. À Pierrelaye, ville résidentielle avec peu d'afflux touristique (2 hébergements), cette saisonnalité est marquée. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire dans leur nouveau logement. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut parfois offrir des opportunités, les vendeurs étant plus pressés. Rappel : la taxe foncière, payable en septembre, peut influencer certains propriétaires-vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Pierrelaye a gagné 23,7 % d'habitants en 10 ans.
- 85 % du territoire est couvert par la fibre optique.
- La commune dispose de 438 équipements et services (BPE INSEE).
S'installer à Pierrelaye : cadre de vie et logement
S'installer à Pierrelaye, c'est bénéficier d'une desserte ferroviaire pratique et d'un territoire jeune et dynamique. La commune dispose de 438 équipements, dont 60 commerces et 41 établissements de santé, ce qui assure une autonomie quotidienne. La connectivité est excellente avec 85 % de foyers éligibles à la fibre, un atout pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par un parc de logements majoritairement individuel et récent (18,2 % construits après 2006). Il convient de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif depuis 1987, concernant deux risques naturels recensés. Les acquéreurs doivent vérifier la situation de leur bien au regard de ce document, qui peut impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Carte du marché immobilier à Pierrelaye
Pierrelaye et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pierrelaye
Avec une température moyenne annuelle de 11,8 °C et 619 mm de précipitations, le climat de Pierrelaye est typique du Bassin parisien : doux et modérément arrosé. Les hivers y sont rarement rigoureux et les étés supportables. Ce profil tempéré convient particulièrement aux acheteurs cherchant un cadre de vie sans extrêmes, idéal pour les familles avec enfants ou les actifs profitant des espaces verts. L'altitude modeste (54 m) limite les risques de gel intense, un atout pour l'entretien du jardin.
À qui s'adresse Pierrelaye ?
Pierrelaye s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes familles cherchant à devenir propriétaires d'une maison à moindre coût que dans les communes voisines plus chères. Les navetteurs travaillant à Paris ou dans le nord de l'Île-de-France y trouveront un bon compromis temps/prix. En revanche, les chercheurs de standing pur ou d'un centre historique très patrimonial devront regarder ailleurs.
Avantages et limites à Pierrelaye
✓ Points forts
- Accès ferroviaire direct à Paris via la gare locale.
- Prix au m² attractifs vs communes voisines comme Enghien (6 000 €/m²).
- Cadre familial avec 56,2% de propriétaires et 54,8% de maisons.
- Dynamisme démographique : +23,7% d'habitants en 10 ans.
- Équipements et services nombreux (438 au total).
− À prendre en compte
- Revenu médian local faible (23 380 €), impactant le pouvoir d'achat.
- Présence de risques naturels et d'un PPR actif.
- Taux de chômage (9,4%) et de pauvreté plus élevés que la moyenne.
Composition du parc immobilier à Pierrelaye
4 060 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 089 maisons et 1 722 appartements à à Pierrelaye.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier de Pierrelaye est majoritairement composé de maisons individuelles (54,8 %), ce qui attire les familles en quête d'espace. La part de propriétaires-occupants (56,2 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, indiquant un ancrage résidentiel stable. Le faible taux de résidences secondaires (0,5 %) confirme une vocation de ville-dortoir pour l'Île-de-France. Cependant, un logement sur vingt est vacant (5,5 %), une réserve potentielle pour le marché. La présence de 27 % de logements sociaux diversifie les profils d'habitants.
Ancienneté du parc à Pierrelaye
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 815 logements).
- Avant 1919 6,9 % 263 logts
- 1919-1945 7,6 % 289 logts
- 1946-1970 18,5 % 705 logts
- 1971-1990 29,7 % 1 134 logts
- 1991-2005 19,1 % 729 logts
- 2006-2019 18,2 % 695 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Pierrelaye
438 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Pierrelaye
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition très faible aux risques majeurs : sismicité et radon sont classés au plus bas niveau. Deux risques naturels sont recensés, liés à d'anciens mouvements de terrain ou inondations, encadrés par un Plan de Prévention des Risques (PPR) datant de 1987. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Pour un acheteur, cela signifie une vigilance standard : consulter le dossier de diagnostic technique (DDT) et le plan local d'urbanisme (PLU) pour identifier d'éventuelles contraintes constructives sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Pierrelaye
Acheter une maison type de 88 m² à 320 584 € représente environ 13,7 années du revenu médian local (23 380 €). Avec un apport de 10 % (32 058 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance atteint 1 460 €. Cela correspond à un taux d'effort de 75 % pour un ménage au revenu médian, nécessitant souvent deux salaires. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent 25 647 € au budget total d'acquisition.
Erreurs à éviter quand on achète à Pierrelaye
- Oublier de vérifier le DPE avant offre.
- Ne pas consulter le PLU pour les risques ou contraintes.
- Ignorer la proximité des 27 % de logements sociaux.
- Négocier sans connaître la baisse des prix de -8 %.
Points clés à retenir à Pierrelaye
- Prix médian : 3 743 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut locatif : 5,4 % (appartements).
- Climat tempéré (11,8 °C de moyenne).
- Marché en correction (-8 % en un an).
- Taxe foncière élevée à 38,59 %.
- Parc à 54,8 % de maisons individuelles.
- 56,2 % de propriétaires, ancrage stable.
- Maison type : 320 584 € ; appartement type : 171 656 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Pierrelaye ?
À Pierrelaye, la valeur d'un bien s'évalue bien au-delà du simple prix au m². La proximité de la gare (0,4 km), des commerces (60 équipements) et des écoles pèse lourd. Pour une maison, la superficie du terrain et son orientation sud sont des atouts majeurs. L'état général et la performance énergétique (DPE) influent directement sur le prix de vente et la rapidité de la transaction. Un bien rénové avec une classe B se vendra plus cher et plus vite qu'un bien ancien en D. En appartement, un étage élevé avec vue dégagée et une place de parking ajoutent de la valeur. Source : analyse des transactions DVF.
Estimation indicative d'une maison à Pierrelaye
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
324 506 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre des milliers d'euros ou bloquer la vente. Surévaluer son bien dans un marché déjà ralenti allonge inutilement le délai de vente. Sous-évaluer, c'est céder de la valeur patrimoniale. Seule une analyse fine des comparables récents (type de bien, état, localisation exacte) et de la dynamique locale (baisse des prix, ralentissement de la construction neuve) permet de fixer un prix d'appel attractif et réaliste. Notre outil s'appuie sur les transactions officielles DVF et les paramètres clés de votre logement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un outil de calcul automatique utilise des moyennes, mais ne connaît pas l'état réel de votre cuisine ou la vue depuis votre salon. Un professionnel local, lui, sait qu'un bien situé à moins de 10 minutes à pied de la gare de Pierrelaye se valorise différemment d'un bien excentré. Il peut ajuster le prix en fonction de la demande actuelle sur les maisons de plain-pied ou les T3. Son estimation, basée sur une visite et une analyse comparative fine, sert aussi de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux. Il anticipe les points de blocage potentiels (DPE, copropriété) qui feraient chuter l'offre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian.
- Surestimer la valeur d'un bien sans travaux.
- Oublier l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Négliger l'emplacement exact par rapport à la gare.
Investir à Pierrelaye : passer à l'action
La valeur d'un investissement à Pierrelaye se jouera sur la sélection précise du bien, la négociation et une parfaite connaissance des projets d'urbanisation. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les opportunités concrètes et les écueils à éviter dans un marché en transition.
Les chiffres posent un diagnostic, mais chaque rue et chaque bien a son histoire. Confrontez cette analyse à la réalité du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Pierrelaye grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Pierrelaye
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pierrelaye
Quel est le prix immobilier moyen à Pierrelaye ?
En 2024, le prix médian est de 3 743 €/m². Les maisons se vendent en moyenne 3 461 €/m² et les appartements 3 752 €/m², selon les données DVF. La fourchette centrale des prix se situe entre 3 061 et 5 341 €/m².
Pierrelaye est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Pierrelaye est moins chère que Saint-Prix (-6 %) et bien en deçà d'Enghien-Les-Bains (-60 %). Elle est en revanche légèrement plus chère que Méry-sur-Oise (+5 %) et Chanteloup-Les-Vignes (+10 %).
Quel rendement locatif espérer à Pierrelaye ?
Le rendement locatif brut est d'environ 5,4 % pour les appartements et 5,5 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 38,59 %, gestion, vacance), le rendement net approche 3,3 %.
Est-ce le bon moment pour investir à Pierrelaye ?
La correction de 8 % des prix en 2024 peut représenter un point d'entrée favorable, surtout pour un investissement locatif à moyen terme. Il faut cibler les biens bien isolés et proches de la gare, en intégrant le coût de la taxe foncière.
Quels sont les quartiers à privilégier à Pierrelaye ?
Les secteurs les plus recherchés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare, pour la connexion aux transports, et le centre-bourg pour son accès aux commerces et services. La commune étant de taille modeste, la desserte et l'état du bien priment sur le quartier.
Marché immobilier des communes voisines
Pierrelaye affiche un écart de valorisation saisissant avec Enghien-Les-Bains (-60 %) pour des indicateurs locatifs proches, un effet de levier intéressant pour qui croit à son rattrapage.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pierrelaye.
Communes limitrophes de Pierrelaye
Pierrelaye est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Pierrelaye dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 566 €/m² observés en 2026.
Correction observée: -3,3 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 470 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Pierrelaye — maisons à 3 461 €/m² pour 91 m² en surface médiane, appartements à 3 752 €/m² pour 53 m². Le bien médian (91 m² à 314 951 €) équivaut à 13,5 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Pierrelaye: 18,0 €/m²/mois pour un appartement, 16,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (0,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 65 logements autorisés au total, soit 13 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Pierrelaye est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France. Pierrelaye est dans un relief de plaine, à 75 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).