Le marché immobilier rissois affiche un prix médian de 2 234 €/m², en recul de 5,1 % sur un an. Cette page détaille la valeur des biens, la dynamique de transaction et les tensions locales pour vous positionner au mieux, que vous soyez vendeur ou acquéreur.
Comment se porte le marché immobilier à Ris-Orangis
Avec 252 transactions enregistrées en 2024, le marché de Ris-Orangis montre une activité soutenue, portée à 74 % par la vente d'appartements. Le prix médian global s'établit à 2 234 €/m², en baisse de 5,1 % sur un an. Cette correction le distingue nettement des communes voisines comme Viry-Châtillon (3 823 €/m²). La fourchette de prix (Q1-Q3) reste large, de 1 879 à 3 129 €/m², reflétant une hétérogénéité de l'offre. L'attractivité du segment locatif, avec un rendement brut de 10,1 % pour les appartements, soutient une partie de la demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,1 % du prix médian au m² sur un an indique un marché en correction après des années de hausse, un phénomène observé en Île-de-France. Cette tendance offre une opportunité de négociation pour les acheteurs, mais impose aux vendeurs un réalisme accru sur leurs prix. La dynamique démographique positive (+5,4 % en 5 ans) et la jeunesse de la population (âge médian 34,5 ans) constituent des indicateurs solides à moyen terme. Le moment actuel peut donc être propice à un achat pour un projet de vie, avec une perspective de revalorisation à long terme.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Ris-Orangis
Les appartements, avec un prix médian de 2 065 €/m² pour 61 m² en moyenne, dominent les transactions (187 ventes). Les maisons, plus rares (26,2 % du parc), se négocient à 3 239 €/m² pour 89 m² médians. Les acquéreurs sont majoritairement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par des prix d'entrée inférieurs à la moyenne régionale. Le taux de logements sociaux (31 %) et de propriétaires (50,5 %) dessine un marché mixte.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec un volume de transactions correct et un prix en ajustement. La vacance locative (6,1 %) et le taux de logements vacants modèrent toute tension excessive. La vente d'une maison type (89 m²) demande environ 14,3 ans de revenu médian local (20 090 €), un effort important. L'accessibilité par la gare de Ris-Orangis (0,6 km) reste un atout majeur pour la valorisation.
Vacance longue durée à Ris-Orangis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ris-Orangis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Ris-Orangis totalise 611 logements sur 5 ans, soit +24 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Sur les cinq dernières années, 403 logements neufs ont été autorisés, avec une tendance à la baisse (-21 % par rapport à la période précédente). Seulement 74 logements sont prévus pour 2024. Ce ralentissement dans la construction neuve limite les risques de sur-offre à court terme, ce qui peut soutenir la valeur du parc existant. Cela indique aussi que le renouvellement du bâti se fait à un rythme modéré, orientant les demandes vers l'ancien. L'attractivité est confirmée par la croissance démographique, mais le développement immobilier reste mesuré.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Ris-Orangis suit le rythme francilien classique : une accélération au printemps (mars-avril) et à la rentrée (septembre). L'automne peut être propice à de bonnes affaires, les vendeurs étant plus motivés avant la fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance. L'absence de pic touristique marqué (seulement 1 hébergement touristique) rend le marché relativement stable toute l'année.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 31,1 %.
- L'indice de vieillissement n'est que de 74,8 seniors pour 100 jeunes.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Ris-Orangis
- Prix médian au m² à 2 234 €, en baisse de 5,1 % sur un an.
- Écart important entre maison (3 239 €/m²) et appartement (2 065 €/m²).
- Revenu médian local de 20 090 €, inférieur à la moyenne régionale.
- Taux de chômage à 12,3 %, au-dessus de la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Ris-Orangis
Quel est le prix au m² à Ris-Orangis ?
Le prix médian est de 2 234 €/m² (DVF 2024). Il varie de 1 879 €/m² pour les 25 % des biens les moins chers à 3 129 €/m² pour les 25 % les plus chers.
Le prix immobilier à Ris-Orangis est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 5,1 % sur un an. Cette correction contraste avec la hausse démographique (+5,4 % en 5 ans) et pourrait offrir des opportunités.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Une maison se vend en médiane 3 239 €/m², un appartement 2 065 €/m². L'écart s'explique par la surface : 89 m² en moyenne pour une maison contre 61 m² pour un appartement.
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