Acheter à Roanne, c'est opter pour une ville moyenne au patrimoine préservé (7 monuments historiques) et bien équipée, où le prix du m² reste accessible à 1 522 € en médiane. Le cadre de vie offre un climat tempéré (12,3°C de moyenne) et une connexion correcte, avec une gare sur place et un aéroport à 6 km.
Carte du marché immobilier à Roanne
Roanne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Roanne
23 050 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de 23 050 logements est majoritairement constitué d'appartements (79,1 %). Seulement 38,3 % des habitants sont propriétaires, signe d'un marché locatif actif. Le taux de vacance de 12,6 % est élevé, indiquant une rotation ou des biens moins attractifs. La faible part de résidences secondaires (2,8 %) confirme l'orientation vers la résidence principale. Ce mélange suggère un marché stable mais avec des opportunités de rénovation, et un acheteur typique plutôt primo-accédant ou investisseur local.
Évolution démographique à Roanne
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Roanne
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Roanne
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,4 %
- Autres sans activité professionnelle 18,8 %
- Employés 15,6 %
- Ouvriers 13,6 %
- Professions intermédiaires 10,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,5 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Roanne
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Roanne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 19 391 logements).
- Avant 1919 6,9 % 1 337 logts
- 1919-1945 14,1 % 2 741 logts
- 1946-1970 38,4 % 7 454 logts
- 1971-1990 24,5 % 4 751 logts
- 1991-2005 9,5 % 1 840 logts
- 2006-2019 6,5 % 1 269 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Roanne
1 743 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Roanne
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Roanne
Une maison de 85 m² (prix médian 1 745 €/m²) représente un investissement de 148 325 €. Cela équivaut à 7,8 années du revenu médian local (18 930 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 660 €. Ajoutez 200 € par mois pour la taxe foncière et les charges courantes.
Erreurs à éviter quand on achète à Roanne
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon (potentiel moyen).
- Négocier sans connaître la tendance baissière des prix (-2,7 %).
- Se fier uniquement au prix au m², sans considérer l'état du bien.
- Omettre de consulter le PPR pour les risques naturels.
Le saviez-vous ?
- Roanne possède 7 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 95,8 % des logements de la commune.
- L'aéroport de Roanne-Renaison est à seulement 5,9 km du centre.
Performance énergétique du parc à Roanne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 14 369 diagnostics analysés (ADEME)
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc roannais affiche une classe énergétique dominante C (203 kWh/m²/an). Seuls 9,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Ce résultat limite le risque réglementaire immédiat, mais anticipez les échéances : interdiction de location des logements classés F et G à partir de 2025 pour les plus énergivores, et extension progressive. Un bien classé D ou pire nécessitera des travaux de rénovation d'ici 2034 pour rester louable et valorisable.
Risques naturels et géorisques à Roanne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Roanne présente 12 risques naturels recensés et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible, mais le radon, gaz naturel radioactif, présente un potentiel moyen. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie et le dossier de diagnostic technique (DDT) pour tout achat. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité. Une vigilance particulière est requise pour les zones inondables, notamment près de la Loire.
Cadre de vie à Roanne
Roanne bénéficie d'un bon niveau d'équipements (1 743 au total) et de services, avec une densité de commerces et de santé notable. La connexion est assurée par la fibre (95,8 %) et la 5G. Le climat est continental avec des précipitations modérées (711 mm). La ville est plate (275 m d'altitude moyenne), propice aux déplacements doux. L'accès aux grandes villes est possible via la gare TGV de Vichy à 51 km. En revanche, le taux de chômage (16,9 %) et le revenu médian bas (18 930 €) influent sur le dynamisme économique perçu.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 60 m², prévoyez environ 88 140 €. Une maison de 85 m² demande un budget médian de 148 325 €. Les prix varient fortement selon l'état et la localisation (de 1 112 à 2 499 €/m²). Le marché étant en léger recul (-2,7 %), il permet des négociations. Le délai de vente peut être rallongé pour les biens mal estimés ou énergivores.
À qui s'adresse Roanne ?
Roanne s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modéré, attirés par la surface acquérable et la présence d'écoles. Les retraités y trouvent également un cadre paisible et des services de santé proches (481 équipements). Les profils recherchant une forte dynamique économique ou une vie nocturne animée pourront être en décalage.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² très inférieur aux villes voisines (Mâcon, Villefranche).
- Cadre de vie apaisé avec 7 monuments historiques et un centre animé.
- Très bon niveau d'équipements et de services (santé, commerces, écoles).
- Connexion numérique excellente (fibre 95,8%, 5G).
- Desserte ferroviaire et aéroport de proximité (6 km).
− À prendre en compte
- Revenu médian local faible (18 930 €), impactant le pouvoir d'achat.
- Taux de chômage élevé (16,9%), signal d'une fragilité économique.
- Exposition à 12 risques naturels (inondations, radon moyen).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Roanne est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Roanne
- Climat tempéré : 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Parc immobilier énergétiquement moyen : classe C dominante.
- Ville bien équipée : 1 743 équipements recensés.
- Démographie stable : +4,1 % de population en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Roanne
Quel budget pour acheter une maison à Roanne ?
Le prix médian d'une maison est de 1 745 €/m². Pour une surface médiane de 85 m², il faut compter environ 148 325 €. Les prix débutent autour de 1 112 €/m² pour les biens les plus accessibles.
Roanne est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 43 établissements scolaires et de nombreux équipements de santé et de loisirs. La part des maisons (20,9%) et la surface habitable moyenne sont des atouts, malgré un revenu médian local modéré.
Quels sont les risques naturels à Roanne ?
La commune est soumise à 12 risques naturels recensés, dont les inondations (10 arrêtés catastrophes naturelles historiques). Le radon, un gaz naturel radioactif, y présente un niveau moyen. Une vérification en mairie est recommandée.
Vous envisagez d'acheter à Roanne ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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