01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 395 logements dont 5 151 résidences principales, 25 résidences secondaires et 219 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 151 | 95,5 % |
| Résidences secondaires | 25 | 0,5 % |
| Logements vacants | 219 | 4,1 % |
Parmi les 5 395 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 0 % de secondaires et 4 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 124 | 2,5 % |
| 1919-1945 | 205 | 4,1 % |
| 1946-1970 | 809 | 16,1 % |
| 1971-1990 | 2 544 | 50,7 % |
| 1991-2005 | 682 | 13,6 % |
| 2006-2019 | 654 | 13,0 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (51 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 147 | 2,9 % |
| 2 pièces | 410 | 8,0 % |
| 3 pièces | 1 067 | 20,7 % |
| 4 pièces | 1 877 | 36,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 650 | 32,0 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 32 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 829 | 4 999 | 5 395 |
| Rés. principales | 4 636 | 4 795 | 5 151 |
| Rés. secondaires | 24 | 15 | 25 |
| Vacants | 169 | 189 | 219 |
La part de propriétaires atteint 31,8 % à Saint-Cyr-sur-Mer, commune de 11 658 hab. à 53 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 294 | 63,9 % |
| Locataires (privé) | 927 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 814 | 15,8 % |
| Logés gratuitement | 117 | 2,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 63,9 % de propriétaires face à 33,8 % de locataires (dont 16 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 145 | 22,2 % |
| Fioul | 410 | 8,0 % |
| Électricité | 2 896 | 56,2 % |
| Gaz bouteille | 76 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 623 | 12,1 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par gaz de ville (22 %) et autres sources (bois notamment) (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 404 |
| 2 à 4 ans | 919 |
| 5 à 9 ans | 949 |
| 10 ans ou plus | 2 880 |
| Total ménages | 5 151 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 106 |
| Sous-occupation modérée | 1 456 |
| Sous-occupation accentuée | 1 277 |
| Suroccupation modérée | 312 |
| Suroccupation accentuée | 26 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 352 | 6,8 % |
| 1 voiture | 2 230 | 43,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 569 | 49,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 43 % à une voiture et 50 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 75,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 380 | 1 288 | 12 | 80 |
| 1975 | 1 739 | 1 628 | 39 | 72 |
| 1982 | 3 331 | 3 011 | 32 | 288 |
| 1990 | 3 933 | 3 679 | 66 | 188 |
| 1999 | 4 332 | 4 147 | 40 | 145 |
| 2006 | 4 672 | 4 532 | 31 | 109 |
| 2011 | 4 829 | 4 636 | 24 | 169 |
| 2016 | 4 999 | 4 795 | 15 | 189 |
| 2022 | 5 395 | 5 151 | 25 | 219 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 380 à 5 395 logements, soit +291 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 395 | 403 | 340 | 388 | 395 | 201 |
| Dont vacants > 2 ans | 67 | 64 | 49 | 58 | 76 | 92 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 153 | 8,8 % |
| Classe B | 162 | 9,3 % |
| Classe C | 753 | 43,5 % |
| Classe D | 501 | 28,9 % |
| Classe E | 119 | 6,9 % |
| Classe F | 36 | 2,1 % |
| Classe G | 9 | 0,5 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (43 %), 62 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 695 | 40,1 % |
| Classe B | 364 | 21,0 % |
| Classe C | 305 | 17,6 % |
| Classe D | 295 | 17,0 % |
| Classe E | 52 | 3,0 % |
| Classe F | 16 | 0,9 % |
| Classe G | 6 | 0,3 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 40 %, 79 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 209 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 186 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 147 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 209 kWh/m²/an, contre 70 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 139 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 110 |
| Classe B | 115 | 47 |
| Classe C | 346 | 407 |
| Classe D | 142 | 359 |
| Classe E | 39 | 80 |
| Classe F | 17 | 19 |
| Classe G | 6 | 3 |
Côté maisons, la dominante est C (150 kWh/m²/an); côté appartements, C (156).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 44 |
| T2 | 145 |
| T3 | 269 |
| T4 | 232 |
| T5+ | 18 |
Faut-il investir à Rognac en 2026 ?
Posée aux portes de l'étang de Berre et à cinq minutes de l'aéroport Marseille-Provence, Rognac est un pivot logistique et résidentiel de l'aire métropolitaine. Son économie, tournée vers les services et le transport, et sa démographie croissante (+7,5 % en 10 ans) structurent un marché immobilier singulier. Le verdict d'investissement pour 2026 doit intégrer cette récente correction des prix.
Correction de 13 % en un an, le marché offre une fenêtre d'entrée unique dans l'aire aéroportuaire marseillaise, avec un rendement locatif brut parmi les plus élevés de la petite couronne.
Verdict
➤ Acheter pour le rendement locatif est viable, à condition de cibler un appartement bien placé et d'accepter un horizon de moyen terme pour la plus-value.
Points clés
- ✓ Correction de -13,1 % en 2024
- ✓ Rendement brut appartements à 7,2 %
- ✓ Connectivité exceptionnelle TGV/aéroport
- ⚠ Pression immobilière faible (2,9/10)
- ⚠ Marché locatif modéré (IOL 5/10)
- ⚠ Économie locale dépendante de l'extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian reste 21 % supérieur à la moyenne des petites villes françaises (2 700 €/m²).
- Dans les Bouches-du-Rhône, Rognac est 18 % moins chère que la moyenne départementale (4 000 €/m²).
- À 5 km de l'aéroport, son marché est deux fois plus accessible que les communes littorales proches comme Saint-Cyr-sur-Mer.
Analyse du marché immobilier à Rognac
Le marché immobilier est détendu et accessible : les prix restent modérés par rapport aux revenus locaux. C'est un contexte favorable pour les primo-accédants et les investisseurs en quête de rendement.
Indices immobiliers de Rognac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,9
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible (2,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible (2,9/10) : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
7,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessible
Accessibilité élevée (7/10) : les prix, en correction, sont devenus abordables pour les revenus locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Très accessibleAccessibilité élevée (7/10) : les prix, en correction, sont devenus abordables pour les revenus locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser les biens bien connectés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5/10) : la demande locative existe mais n'est pas explosive, viser les biens bien connectés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique immobilière faible (0,8/10) : le marché est porté par la résidence principale, pas par la saisonnalité.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique immobilière faible (0,8/10) : le marché est porté par la résidence principale, pas par la saisonnalité.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3367,1 — Percentile dept : 23/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 13/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 64/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 698,7 — Percentile dept : 86/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 87/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,1 — Percentile dept : 66/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,1 — Percentile dept : 16/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,1 — Percentile dept : 55/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 64/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3367,1 — Percentile dept : 77/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 2/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,1 — Percentile dept : 11/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 698,7 — Percentile dept : 14/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Rognac : opportunités et risques
L'investissement locatif à Rognac trouve son principal argument dans le rendement brut des appartements, évalué à 7,2 % d'après la carte des loyers du ministère. Néanmoins, ce chiffre doit être fortement nuancé. Une taxe foncière à 44,01 %, un taux de vacance locative estimé à 8 % et des frais de gestion conduisent à un rendement net réel proche de 4,2 %. L'effort financier mensuel pour un crédit est faible, mais la rentabilité nette reste modeste.
La stratégie de plus-value semble, quant à elle, plus incertaine à court terme. La correction de 2024 a créé une opportunité d'achat, mais la reprise dépendra de la vigueur de l'économie locale et de la demande des actifs travaillant sur le pôle aéroportuaire. La construction neuve dynamique (517 logements autorisés en 5 ans) pourrait aussi capter une partie de la demande, limitant la pression sur l'ancien.
L'indice d'opportunité locative modéré (5/10) suggère de cibler avec précision les biens. Les appartements proches de la gare Rognac, desservie par les TER, ou des navettes vers l'aéroport, offriront la meilleure liquidité locative. À l'inverse, les secteurs exclusivement pavillonnaires et éloignés des transports présenteront un profil plus risqué.
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Données du marché immobilier à Rognac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 13,1 % en 2024, une correction sévère qui efface les gains de 2022-2023. Selon les données DVF, cette baisse ramène le mètre carré à 3 606 €, un niveau qui retrouve une forme de soutenabilité pour les revenus locaux, dont le médian s'élève à 24 630 €. La fourchette de prix reste néanmoins très large, signe d'un marché hétérogène où la valeur dépend crucialement de la proximité avec la gare ou des axes menant à l'aéroport.
La comparaison avec les communes du même profil est éclairante. Rognac se vend 6 % plus cher que Saint-Martin-de-Crau, mais deux fois moins que Saint-Rémy-de-Provence. Cet écart s'explique par l'absence d'atout touristique majeur, mais aussi par une connectivité exceptionnelle, avec la gare Rognac dans la commune et l'aéroport Marseille-Provence à moins de 6 km. Le marché est donc principalement porté par les navetteurs et les employés de la zone industrielle et aéroportuaire.
Enfin, la structure du parc, à 68,4 % de maisons individuelles et seulement 0,5 % de résidences secondaires, confirme cette vocation de ville résidentielle et active. Le taux de logements vacants (4,1 %) est bas, indiquant une bonne absorption du parc, tandis que la part minimale de passoires thermiques (2,6 %) limite le risque réglementaire pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rognac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Rognac sur les cinq dernières années dessine un cycle complet : hausse continue jusqu'en 2023, avec un pic à 3 793 €/m², suivi d'un net repli de 13,1 % en 2024. Cette correction, la plus forte de la période, ramène le marché à des niveaux proches de 2021. Elle contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines moins connectées. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre un point d'entrée potentiellement avantageux par rapport au sommet récent, mais indique aussi un marché plus volatil et sensible aux cycles économiques que les pôles touristiques de la région. La divergence entre maisons (plus chères, plus stables) et appartements (plus accessibles, plus rentables) reste un trait structurel.
Évolution du marché immobilier de Rognac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 606 €/m² de prix médian pour 140 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +6,6 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Rognac mettent en lumière un équilibre rare. Pour un appartement type de 65 m² acheté 171 990 €, le loyer médian de 15,9 €/m² couvre une large part de la mensualité d'un crédit à taux courant. L'effort résiduel mensuel se limite à environ 150 €, un niveau modéré. Le rendement brut de 7,2 % est attractif, mais il est important de le pondérer par les charges locatives, la taxe foncière (44,01 %) et une vacance locative estimée à 8 %, ramenant le net autour de 4,2 %. Ce montage est viable pour un investisseur acceptant une faible rentabilité nette immédiate, comptant sur une revalorisation à moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
57,9 % de maisons et 42,1 % d'appartements parmi les 140 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 57,9 % des mutations, pour un prix médian de 3 730 €/m² (maisons) contre 3 046 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 140 | 81 | 59 |
| Prix médian/m² | 3 606 € | 3 730 € | 3 046 € |
| Prix moyen/m² | 3 818 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 134 | 3 384 € |
| 2022 | 154 | 3 721 € |
| 2023 | 138 | 3 775 € |
| 2024 | 100 | 3 289 € |
| 2025 | 140 | 3 606 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Rognac est robuste, avec 517 logements autorisés sur les cinq dernières années et une accélération nette en 2024 (+59 % par rapport à la période précédente). Cette tendance, couplée à une croissance démographique positive, indique une attractivité résidentielle réelle et répond à une demande solide, notamment de la part des actifs travaillant dans la zone aéroportuaire ou industrielle voisine. Le risque de sur-offre à court terme semble limité, la construction neuve absorbant principalement la pression démographique. Cette dynamique soutient à la fois la modernisation du parc et la valorisation des quartiers en développement, mais elle pourrait aussi maintenir une pression à la baisse sur les prix de l'ancien peu performant énergétiquement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 54 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 976 autorisations pour 1 454 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Rognac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Rognac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 482 logements autorisés à à Rognac, dont 27 en 2025 (+53 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Rognac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rognac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire tous les coûts récurrents. À Rognac, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,01 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (4,1 % de logements vacants), les frais de gestion, les charges de copropriété et un budget travaux annuel. Pour un appartement, ces charges représentent environ 3 points de rendement, ramenant le 7,2 % brut à un net d'environ 4,2 %.
Performance énergétique du parc à Rognac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 733 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Rognac: la classe C domine, 2,6 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante est C (153 kWh/m²/an), ce qui est meilleur que la moyenne nationale. Seulement 2,6 % du parc est considéré comme une passoire thermique (étiquettes F ou G). Pour un acheteur, cela réduit le risque de travaux de rénovation urgents et les contraintes liées aux futures interdictions de location. Cependant, viser au moins la classe B devient un standard pour protéger la valeur du bien à long terme face aux réglementations (2028, 2034).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer moyen de 15,9 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Privilégiez les T2 et T3, chers aux jeunes actifs et couples. Le parc ancien domine, mais les constructions neuves (517 logements autorisés sur 5 ans) représentent une opportunité pour du Pinel, sous réserve d'une étude fine du risque de sur-offre. Les maisons, avec un loyer de 14,6 €/m²/mois, cibleront des familles avec un budget plus conséquent mais une rentabilité moindre.
Quelles zones cibler à Rognac ?
Le centre-bourg, à proximité immédiate de la gare, est stratégique pour attirer les navetteurs. Les quartiers résidentiels calmes, souvent constitués de maisons, conviennent aux familles. La proximité immédiate de l'aéroport (5,8 km) peut générer une demande spécifique mais aussi des nuisances sonores à vérifier. L'important programme de construction neuve (tendance +59 %) pourrait concentrer l'offre locative dans certains quartiers, impactant les rendements.
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Risques à connaître avant d'investir à Rognac
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants de 4,1 % montre que le risque est réel. La taxe foncière élevée (44,01 %) grève la rentabilité. La future réglementation sur les passoires thermiques (2,6 % du parc en F/G) impose un audit énergétique. Enfin, la sismicité modérée et les 12 risques naturels recensés peuvent influencer les assurances et l'attractivité.
Erreurs à éviter quand on investit à Rognac
- Négliger la taxe foncière à 44,01 % dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer perçu en se basant sur des moyennes brutes.
- Oublier de provisionner la vacance locative et les frais de copro.
- Acheter sans vérifier le classement DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
À Rognac, le marché suit le rythme méditerranéen : une reprise nette en février-mars et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'été peut être calme avant un rebond en septembre. Vendre au printemps maximise la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs pressés étant plus flexibles. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Rognac est à 5,8 km seulement de l'aéroport Marseille-Provence.
- La commune a autorisé 517 logements neufs en 5 ans, en hausse de 59 %.
- Seulement 2,6 % des logements sont des passoires énergétiques (F/G).
S'installer à Rognac : cadre de vie et logement
S'installer à Rognac, c'est opter pour la praticité des déplacements. La commune est directement traversée par les axes autoroutiers et ferroviaires qui relient Aix-en-Provence, Marseille et l'aéroport international, un atout décisif pour les actifs. Le centre-bourg, avec ses 41 commerces et 281 services recensés par l'INSEE, assure l'essentiel du quotidien, même si une partie des habitants se tourne vers les pôles voisins pour les loisirs ou la culture.
Le cadre de vie est marqué par la proximité de l'étang de Berre et ses espaces naturels, mais aussi par la réalité des risques industriels et des plans de prévention (PPRN, PPRT) en vigueur. Le climat méditerranéen, avec ses 532 mm de pluie annuels et une température moyenne de 15,9°C, est agréable, mais la commune est soumise à une sismicité modérée et a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondation. La forte proportion de maisons individuelles et un indice de vieillissement de 148 % dessinent un profil de population établie et familiale.
Carte du marché immobilier à Rognac
Rognac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rognac
Avec une température moyenne annuelle de 15,9 °C et seulement 532 mm de pluie par an, Rognac bénéficie d'un climat méditerranéen sec et très ensoleillé. Les hivers sont doux, les étés chauds. Ce climat convient parfaitement aux personnes recherchant une grande luminosité et un cadre de vie extérieur prolongé, mais il nécessite une bonne isolation contre la chaleur estivale pour le confort et la performance énergétique du logement.
À qui s'adresse Rognac ?
Rognac s'adresse principalement aux actifs travaillant dans la métropole Aix-Marseille ou sur la zone industrielle de Fos-Étang de Berre, recherchant un accès rapide au travail et un prix au m² plus accessible que dans les centres-villes. Les familles y trouvent une offre scolaire complète et un habitat majoritairement individuel. Les primo-accédants peuvent y constituer un premier apport, notamment via l'achat d'un appartement. En revanche, les retraités en quête de calme absolu pourraient être gênés par l'activité aéroportuaire.
Avantages et limites à Rognac
✓ Points forts
- Connexion exceptionnelle (gare, autoroute, aéroport)
- Services de proximité nombreux (475 équipements)
- Majorité de maisons individuelles (68,4 % du parc)
- Parc immobilier récent et énergétiquement correct (DPE C dominant)
- Dynamisme démographique (+4,1 % en 5 ans)
− À prendre en compte
- Nuisances potentielles (aéroport, industrie)
- Sismicité modérée et risques naturels recensés
- Taxe foncière élevée (44,01 % du revenu cadastral)
Composition du parc immobilier à Rognac
5 395 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (68,4 %) et collectif (31,6 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (68,4 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part très faible de résidences secondaires (0,5 %) et le taux de propriétaires-occupants de 63,9 % indiquent un marché stable, ancré dans la vie locale. Un taux de vacance de 4,1 % est proche de la moyenne nationale, sans signal de sur-spéculation. Cela dessine un profil d'acheteur souvent en recherche de pied-à-terre principal.
Ancienneté du parc à Rognac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 018 logements).
- Avant 1919 2,5 % 124 logts
- 1919-1945 4,1 % 205 logts
- 1946-1970 16,1 % 809 logts
- 1971-1990 50,7 % 2 544 logts
- 1991-2005 13,6 % 682 logts
- 2006-2019 13,0 % 654 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Rognac
475 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Rognac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Rognac est soumise à un risque sismique modéré et a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Deux plans de prévention des risques naturels (PPRN) sont actifs, principalement liés aux inondations et aux mouvements de terrain. Avant tout achat, consulter le dossier de diagnostic technique pour savoir si le bien est en zone réglementée est crucial. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux d'extension.
Cas pratique : un achat type à Rognac
Une maison de 100 m² à Rognac coûte environ 377 000 € (3 770 €/m²). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 1 730 €. Cela représente un taux d'effort de 84 % du revenu médian local, signant un achat qui nécessite généralement deux apporteurs ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Rognac
- Ne pas consulter les plans de prévention des risques (PPR) en vigueur.
- Ignorer l'état réel du DPE avant de faire une offre.
- Surenchérir dans un quartier sans comparer avec le neuf récent.
- Oublier les frais de notaire (environ 8 %) dans son budget total.
Points clés à retenir à Rognac
- Prix médian à 3 606 €/m², en baisse de 13,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,2 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen sec avec 15,9 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (3 730 €/m²) et appartements (3 046 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,2 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier stable : 63,9 % de propriétaires occupants.
- La proximité de la gare et de l'aéroport majore significativement la valeur.
- Prix total médian : 343 070 € pour une maison, 171 990 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rognac ?
À Rognac, au-delà de la surface, trois facteurs créent de la valeur. Premièrement, la proximité de la gare (0,4 km) et de l'aéroport Marseille-Provence (5,8 km) est très prisée. Deuxièmement, l'état du bien et son DPE : un logement rénové (classe A ou B) se vend avec une décote bien moindre. Troisièmement, la taille du terrain pour les maisons et la présence d'un jardin. À l'inverse, un appartement sans ascenseur au dernier étage ou un bien nécessitant de lourds travaux verra son prix au m² s'éloigner de la médiane communale.
Estimation indicative d'une maison à Rognac
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
328 146 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer votre bien le fait stagner (taux de vacance de 4,1 % sur la commune), tandis que le sous-évaluer vous prive de milliers d'euros. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles sur les algorithmes en ligne : l'état exact du bien, la qualité de la rénovation, l'exposition aux nuisances aéroportuaires, la conformité aux règles d'urbanisme locales, et la dynamique micro-locale de votre rue. Avec une taxe foncière à 44,01 %, chaque euro de valeur en plus a un impact direct. Dans un marché en correction, seul un prix parfaitement calibré garantit une vente dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés : la valeur d'une maison près de l'étang de Berre n'est pas la même qu'à proximité de la gare TGV d'Aix (8,1 km). Il ajuste le prix en fonction de l'état réel, des travaux à prévoir et de la demande du moment. Son réseau lui permet aussi de trouver des acheteurs sérieux rapidement, ce qui limite le risque de décote due à une mise en vente trop longue. Une estimation automatique, basée sur des moyennes, ne capture pas ces nuances.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon les quartiers.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valeur et la vendabilité.
- Surévaluer son bien à cause de travaux personnels non objectivables.
- Ne pas tenir compte de la correction récente des prix (-13,1 %).
Investir à Rognac : passer à l'action
La fenêtre d'opportunité ouverte par la baisse des prix de 2024 ne sera pas éternelle. Identifier le bon bien, au bon prix, dans un marché aussi localisé que Rognac exige une connaissance fine des quartiers et de la valeur réelle. Notre réseau de professionnels locaux peut vous guider pour transformer cette analyse en décision rentable.
Les données DVF révèlent une correction. Son exploitation concrète dépend du bien et de sa localisation exacte.
Évaluez la valeur réelle d'un bien à Rognac grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 106 ventes récentes à Rognac
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rognac
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Rognac ?
En 2024, le prix médian à Rognac est de 3 606 €/m². Il existe une forte disparité entre les maisons (3 730 €/m²) et les appartements (3 046 €/m²), ces derniers représentant une porte d'entrée plus accessible.
Rognac est-elle une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements y est de 7,2 %, ce qui est attractif. Cependant, le rendement net estimé n'est que de 4,2 % après charges. L'investissement est pertinent pour cibler les actifs travaillant près de l'aéroport, avec un horizon de moyen terme.
Comment a évolué le marché immobilier à Rognac récemment ?
Après une hausse continue, le marché a connu une correction de 13,1 % en 2024, ramenant les prix au niveau de 2021. Cette baisse suit le pic de 2023 à 3 793 €/m² et offre aujourd'hui des opportunités de négociation.
Quels sont les atouts de Rognac pour s'installer ?
Ses principaux atouts sont sa connectivité, avec la gare Rognac en centre-ville et l'aéroport Marseille-Provence à 5,8 km, et son tissu de services de proximité. La commune bénéficie également d'un parc immobilier récent et énergétiquement performant.
Rognac est-elle plus chère que les communes alentour ?
Non, Rognac est moins chère que les destinations touristiques voisines comme Saint-Rémy-de-Provence (-115 %). Elle est en revanche un peu plus chère que des communes de profil similaire comme Saint-Martin-de-Crau (+6 %), en raison de sa meilleure desserte en transports.
Marché immobilier des communes voisines
Rognac affiche un écart de valorisation majeur avec des voisines prestigieuses comme Saint-Rémy-de-Provence (-115 %), tout en offrant des indicateurs de connectivité supérieurs, ce qui crée un effet de levier évident pour un investissement locatif axé sur les actifs aéroportuaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rognac.
Communes limitrophes de Rognac
Rognac est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Rognac atteint 3 606 € sur 140 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Sur 118 communes classées dans les Bouches-du-Rhône, Rognac figure parmi les 18 % les moins chères au m².
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Rognac a augmenté de +6,6 %. Sur l'ensemble de la période, 666 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +9,6 %.
Les maisons (57,9 % des transactions, 3 730 €/m²) et les appartements (42,1 %, 3 046 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Rognac, un logement de 91 m² (339 430 €) représente 13,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 15,9 € (appartements) et 14,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Rognac (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 482 logements autorisés, soit 96/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (55 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Rognac s'interprète dans un contexte plus large — Rognac est dans les collines de la Provence intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (43 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 6 m), un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.