01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 682 logements dont 6 128 résidences principales, 134 résidences secondaires et 420 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 128 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 134 | 2,0 % |
| Logements vacants | 420 | 6,3 % |
Visualisation des trois usages du parc: 92 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 6 % de logements inoccupés sur un total de 6 682.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 207 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 153 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 489 | 8,1 % |
| 1971-1990 | 2 636 | 43,5 % |
| 1991-2005 | 1 055 | 17,4 % |
| 2006-2019 | 1 524 | 25,1 % |
Structure du bâti par époque: 3 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (43 %), 25 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 147 | 2,4 % |
| 2 pièces | 586 | 9,6 % |
| 3 pièces | 1 118 | 18,2 % |
| 4 pièces | 2 063 | 33,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 215 | 36,1 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 36 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 076 | 6 117 | 6 682 |
| Rés. principales | 4 742 | 5 644 | 6 128 |
| Rés. secondaires | 79 | 137 | 134 |
| Vacants | 255 | 336 | 420 |
43,5 % de part de propriétaires à Berre-L'étang, commune de population comparable à 27 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 695 | 60,3 % |
| Locataires (privé) | 1 339 | 21,9 % |
| Locataires HLM | 949 | 15,5 % |
| Logés gratuitement | 145 | 2,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 60,3 %, locataires 37,3 % — la part HLM s'établit à 15 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 642 | 26,8 % |
| Fioul | 274 | 4,5 % |
| Électricité | 3 477 | 56,7 % |
| Gaz bouteille | 34 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 701 | 11,4 % |
Le électricité équipe 57 % des résidences principales, devant gaz de ville (27 %) et autres sources (bois notamment) (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 648 |
| 2 à 4 ans | 1 166 |
| 5 à 9 ans | 1 072 |
| 10 ans ou plus | 3 242 |
| Total ménages | 6 128 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 128 |
| Sous-occupation modérée | 1 487 |
| Sous-occupation accentuée | 1 508 |
| Suroccupation modérée | 367 |
| Suroccupation accentuée | 25 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 496 | 8,1 % |
| 1 voiture | 2 910 | 47,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 721 | 44,4 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 44 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 81,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 149 | 1 023 | 81 | 45 |
| 1975 | 1 934 | 1 608 | 58 | 268 |
| 1982 | 3 157 | 2 882 | 36 | 239 |
| 1990 | 3 712 | 3 501 | 35 | 176 |
| 1999 | 4 312 | 4 051 | 101 | 160 |
| 2006 | 4 800 | 4 548 | 36 | 216 |
| 2011 | 5 076 | 4 742 | 79 | 255 |
| 2016 | 6 117 | 5 644 | 137 | 336 |
| 2022 | 6 682 | 6 128 | 134 | 420 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 149 logements à l'origine, 6 682 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 438 | 464 | 483 | 460 | 492 | 303 |
| Dont vacants > 2 ans | 112 | 122 | 144 | 124 | 139 | 181 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 115 | 4,7 % |
| Classe B | 350 | 14,5 % |
| Classe C | 1 333 | 55,0 % |
| Classe D | 508 | 21,0 % |
| Classe E | 91 | 3,8 % |
| Classe F | 22 | 0,9 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (55 %), 74 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 201 | 49,6 % |
| Classe B | 305 | 12,6 % |
| Classe C | 489 | 20,2 % |
| Classe D | 375 | 15,5 % |
| Classe E | 38 | 1,6 % |
| Classe F | 14 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (50 %), et 82 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 191 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 178 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 132 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 123 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 70 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 191 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 105 | 10 |
| Classe B | 171 | 179 |
| Classe C | 469 | 864 |
| Classe D | 186 | 322 |
| Classe E | 64 | 27 |
| Classe F | 14 | 8 |
| Classe G | 2 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (139 kWh/m²/an); côté appartements, C (138).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 29 |
| T2 | 295 |
| T3 | 472 |
| T4 | 330 |
| T5+ | 42 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Martin-de-Crau (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saint-Martin-de-Crau est le petite ville ayant le moins de passoires thermiques du département Bouches-du-Rhône. (sur 54 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Saint-Martin-de-Crau comprend 6 682 logements, dont l'essentiel (91,7 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Le pavillonnaire l'emporte largement (72,2 %), le collectif assurant 27,8 % du parc. Ce contexte résidentiel — Saint-Martin-de-Crau est dans les collines de la Provence intérieure, en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m), à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (23 km) — cadre la lecture du parc local.
Avec 60,3 % de propriétaires et 37,3 % de locataires, Saint-Martin-de-Crau se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 15,5 % dans le parc de résidences principales. Saint-Martin-de-Crau est en deçà de l'obligation SRU: 20,6 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.
Selon l'INSEE, 25,1 % du parc de Saint-Martin-de-Crau remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Bonne tenue énergétique du parc de Saint-Martin-de-Crau: classe C en tête et consommation moyenne (138 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. 56,7 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Saint-Martin-de-Crau a progressé de +9,2 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 44,4 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Saint-Martin-de-Crau est dans les collines de la Provence intérieure. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m), à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (23 km)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Saint-Martin-de-Crau en 2026 ?
Au carrefour de la Crau, de la Camargue et de la zone industrielle de Fos, Saint-Martin-de-Crau joue une carte économique et résidentielle singulière. Son marché immobilier, après un pic en 2023, amorce un recadrage des prix. Cette correction ouvre-t-elle une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs ?
Avec une correction de 8,3 % sur l'année, la commune offre un point d'entrée recadré et un rendement locatif solide, positionné au-dessus de la moyenne régionale pour la rentabilité brute.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel pour son rendement, en acceptant une plus-value latente sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -8,3 % : opportunité de timing
- ✓ Rendement locatif brut élevé (5,5 %)
- ✓ Marché liquide avec 154 transactions annuelles
- ⚠ Accessibilité financière limitée pour les locaux
- ⚠ DPE à anticiper : 25,1 % du parc antérieur à 1975
- ⚠ Pression immobilière faible (IPI 2,5)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 3 075 €/m² la place sous la médiane nationale.
- Le marché affiche un écart de -13 % par rapport à la moyenne départementale des Bouches-du-Rhône.
- Son rendement locatif dépasse nettement celui des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Saint-Martin-de-Crau
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Martin-de-Crau : opportunités et risques
Investir à Saint-Martin-de-Crau en 2026 vise d'abord la rentabilité locative brute, l'une des plus élevées du secteur. Les données sur les loyers montrent une demande locative réelle, alimentée par une population active et un taux de propriétaires dans la moyenne basse. Toutefois, le rendement net est érodé par des charges importantes : une taxe foncière au-dessus de 40 % et un parc où 25,1 % des logements ont été construits avant 1975, exigeant une vigilance accrue sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
La stratégie gagnante consiste à sélectionner un bien récent ou facilement rénovable, idéalement un appartement de 2 ou 3 pièces pour cibler les jeunes actifs ou les petites familles. La proximité de la gare locale (2,1 km) et des équipements de services (278 recensés) sera un atout majeur pour la location et la revente. En revanche, miser sur une forte plus-value à court terme semble hasardeux, la correction en cours indiquant un marché en phase de consolidation.
Le ralentissement de la construction neuve (-49 % de permis sur cinq ans) limite l'offre future, un point positif pour la valorisation du parc ancien. Cependant, l'investisseur doit intégrer les risques environnementaux concrets, avec plusieurs Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) actifs sur la commune, qui peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs.
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Données du marché immobilier à Saint-Martin-de-Crau
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à 3 075 €/m² en 2024 marque un retour à la réalité économique locale, après une surchauffe évidente en 2023. Selon les transactions DVF, cette correction de 8,3 % s'accompagne d'une baisse du volume, signe que vendeurs et acheteurs recalibrent leurs attentes. La forte proportion de maisons (73,3 % du parc) et la surface médiane de 98 m² vendue dessinent un marché avant tout tourné vers les familles, moins spéculatif que d'autres territoires du département.
La comparaison avec les communes similaires, comme Fos-sur-Mer ou Berre-l'Étang, est éclairante. Saint-Martin-de-Crau se positionne comme une alternative moins chère, bénéficiant des mêmes infrastructures régionales (accès à l'A54, proximité d'Arles) mais avec une pression foncière moindre. Cet écart de valorisation, couplé à un rendement locatif brut supérieur à 5 %, crée un effet de levier intéressant, à condition de maîtriser les charges, notamment la taxe foncière à 42,54 %.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage à 8,6 % et un revenu médian modeste (23 270 €), pèse sur la demande locale d'accession. Le marché est donc en partie porté par des investisseurs ou des ménages extérieurs attirés par sa position et son caractère. La faible part de résidences secondaires (2 %) et le taux de vacance modéré (6,3 %) indiquent un parc utilisé, sans tension excessive.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-de-Crau Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Martin-de-Crau
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 038 €/m² → 3 075 €/m² (+1,2 %), volume annuel actuel 154 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 154 transactions en 2024, le marché montre une liquidité correcte, bien qu'en retrait par rapport aux 255 ventes de 2022. Les maisons individuelles, avec 126 ventes pour une surface médiane de 98 m², dominent largement le marché, reflétant le caractère pavillonnaire de la commune. Les appartements, avec 28 ventes et une surface médiane de 58 m², correspondent souvent à des logements de type T2 ou T3. Le volume d'échanges et la baisse des prix indiquent un marché qui bascule en faveur de l'acheteur, offrant un espace de négociation. Le profil des biens vendus suggère un parc relativement récent, avec un quart construit après 2006.
Répartition des ventes
81,8 % de maisons et 18,2 % d'appartements parmi les 154 transactions enregistrées.
Sur 154 transactions enregistrées, 81,8 % portent sur des maisons (3 083 €/m²) et 18,2 % sur des appartements (2 992 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 154 | 126 | 28 |
| Prix médian/m² | 3 075 € | 3 083 € | 2 992 € |
| Prix moyen/m² | 3 696 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 179 | 3 038 € |
| 2022 | 222 | 3 268 € |
| 2023 | 140 | 3 357 € |
| 2024 | 132 | 3 098 € |
| 2025 | 154 | 3 075 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction, analysée via les données SITADEL, montre un net ralentissement. Seuls 276 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 49 % par rapport au quinquennat précédent. Cette faible production neuve, face à une croissance démographique de +4,3 % sur cinq ans, devrait contenir le risque de sur-offre et soutenir à terme les prix du parc existant. La réduction des autorisations pourrait être le reflet de contraintes foncières ou d'un ajustement des promoteurs à la demande. Pour l'investisseur, cela signifie une concurrence limitée par le neuf, mais aussi un parc vieillissant dont la performance énergétique devra être scrutée.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 174 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 368 sur 2013 — soit -52,7 %.
Vacance longue durée à Saint-Martin-de-Crau
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Martin-de-Crau (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 330 logements autorisés à à Saint-Martin-de-Crau, dont 87 en 2025 (-40 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Martin-de-Crau
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Martin-de-Crau
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute d'environ 2 points par rapport au brut. La taxe foncière, à 42,54 % de taux communal, en est le premier poste. Prévoyez ensuite un abattement pour frais de gestion (5 à 8 %), une provision pour travaux (1 à 2 % du prix par an), et une marge pour vacance locative, le taux de logements vacants local étant de 6,3 %. En copropriété, ajoutez les charges courantes. Ces éléments expliquent un rendement net proche de 3,3 %.
Performance énergétique du parc à Saint-Martin-de-Crau
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 422 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Martin-de-Crau: la classe C domine, 1,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe C domine, avec une consommation moyenne de 138 kWh/m²/an. Seulement 1,1 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), une proportion très faible qui limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cela signifie que la majorité du parc est déjà conforme aux premières échéances de la loi Climat. Pour un achat, vérifier le DPE reste essentiel, mais le risque de tomber sur une passoire est minime.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec une surface médiane de 58 m² (T2/T3), sont les plus adaptés à la location, offrant un meilleur rendement brut (5,5 %). Les maisons, plus spacieuses (98 m² médian), peuvent attirer des familles. Le parc est relativement récent (25,1 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant les risques de rénovation coercitive.
Quelles zones cibler à Saint-Martin-de-Crau ?
Le centre-bourg, concentrant les commerces et services (278 équipements), est le plus attractif pour la location. La proximité de la gare (2,1 km) peut également constituer un atout. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant en net recul (-49 % sur 5 ans).
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Risques à connaître avant d'investir à Saint-Martin-de-Crau
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,3 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage 8,6 %) et la faible saisonnalité touristique (seulement 6 hébergements touristiques) limitent les relais de demande. Attention également aux risques naturels (7 arrêtés catastrophes naturelles historiques) pouvant impacter l'assurance.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Martin-de-Crau
Pour un appartement de 58 m² (surface médiane correspondant au prix total de 184 034 €), le loyer espéré est d'environ 841 € par mois (14,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, et 20 % d'apport, la mensualité s'élève à environ 850 €. Le loyer couvre presque l'emprunt, mais l'effort résiduel devient négatif après intégration des charges et de la taxe foncière.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Martin-de-Crau
- Oublier la taxe foncière, élevée à 42,54 %.
- Tabler sur un taux de vacance locative nul.
- Négliger les frais de copropriété dans l'ancien.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique : plus actif de mars à juin, puis calme estival. La rentrée (septembre-octobre) offre un second pic, coïncidant avec le règlement de la taxe foncière qui peut motiver certains vendeurs. La faible activité touristique (6 hébergements) limite les achats coup de cœur saisonniers. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut réserver des opportunités de négociation.
Le saviez-vous ?
- Avec 215 km², c'est l'une des communes les plus étendues des Bouches-du-Rhône.
- Seulement 2 % de résidences secondaires, signe d'un marché local.
- L'indice de vieillissement de 153,8 montre une population âgée plus nombreuse que les jeunes.
S'installer à Saint-Martin-de-Crau : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Martin-de-Crau, c'est choisir l'espace : avec seulement 65,8 habitants au km² sur un territoire de 215 km², la commune offre un cadre de vie à dominante rurale et agricole, au cœur de la plaine de la Crau. La présence de 536 équipements, dont 121 dans le domaine de la santé, assure une autonomie quotidienne notable pour une commune de cette taille. Le climat méditerranéen, avec 574 mm de précipitations annuelles et une température moyenne de 15,6°C, agrémente ce cadre.
Le profil démographique, avec un âge médian de 44,4 ans et une part de seniors supérieure à 29 %, dessine une population stable, complétée par une dynamique familiale (32,1 % de moins de 30 ans). La connexion numérique, avec un déploiement de la fibre à 50,9 %, reste perfectible mais permet déjà le télétravail. La commune bénéficie de la dynamique de l'intercommunalité d'Arles, tout en préservant son identité propre, entre élevage ovin traditionnel et franges de la Camargue sauvage.
Carte du marché immobilier à Saint-Martin-de-Crau
Saint-Martin-de-Crau et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Martin-de-Crau
Avec 15,6 °C de moyenne annuelle et seulement 574 mm de pluie, le climat est méditerranéen sec, très ensoleillé. Les hivers sont doux et les étés chauds. Ce profil convient aux personnes cherchant un ensoleillement maximum et supportant la sécheresse estivale. La faible altitude (32 m) et l'absence de relief accentuent les chaleurs en été, un atout pour certains, une contrainte pour d'autres.
À qui s'adresse Saint-Martin-de-Crau ?
La commune s'adresse principalement aux familles recherchant une maison avec jardin, attirées par les écoles et les activités de plein air. Les retraités (29,1 % des habitants) y trouvent également du calme et des services de santé. Les actifs travaillant à Arles ou dans les zones industrielles voisines (Fos, Berre) apprécient la desserte routière. Le prix d'entrée reste élevé par rapport au revenu local (7,9 ans de revenu pour un appartement).
Avantages et limites à Saint-Martin-de-Crau
✓ Points forts
- Densité faible (66 hab./km²) et grand territoire (215 km²).
- Parc immobilier récent (25,1 % post-2006) et bon DPE (classe C dominante).
- Accès aux services essentiels (12 écoles, 121 équipements santé).
- Proximité de la Camargue et des Alpilles pour les loisirs nature.
- Marché en correction (-8,3 %), opportunités de négociation.
− À prendre en compte
- Risques industriels et naturels (PPRT, sismicité modérée).
- Rentrée modeste (23 270 € médian) et chômage à 8,6 %.
- Connexion numérique limitée (score 6/100, fibre 50,9 %).
Composition du parc immobilier à Saint-Martin-de-Crau
6 682 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (73,3 %) et collectif (26,7 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est très majoritairement constitué de maisons individuelles (73,3 %), signe d'un habitat peu dense et familial. Le taux de propriétaires (60,3 %) et la faible part de résidences secondaires (2 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, relativement stable. Un taux de vacance de 6,3 % est légèrement supérieur à la moyenne, indiquant peut-être quelques biens en attente de réhabilitation ou localisés dans des zones moins prisées.
Ancienneté du parc à Saint-Martin-de-Crau
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 063 logements).
- Avant 1919 3,4 % 207 logts
- 1919-1945 2,5 % 153 logts
- 1946-1970 8,1 % 489 logts
- 1971-1990 43,5 % 2 636 logts
- 1991-2005 17,4 % 1 055 logts
- 2006-2019 25,1 % 1 524 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Martin-de-Crau
536 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Martin-de-Crau
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux PPRT (plans de prévention des risques technologiques) liés à des sites industriels, ainsi qu'à une sismicité modérée. Huit risques naturels sont recensés, avec sept arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondation et sécheresse. Consulter le géorisque en mairie et le DDT(M) est impératif avant tout achat, car ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les possibilités de travaux.
Cas pratique : un achat type à Saint-Martin-de-Crau
Acheter une maison type de 98 m² (303 310 €) représente environ 13 années de revenu médian local (23 270 €). Avec un apport de 10 %, un crédit à 3,5 % sur 20 ans génère une mensualité hors assurance d'environ 1¥300 €. Ajoutez environ 23 000 € de frais de notaire pour le financement total.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Martin-de-Crau
- Omettre de consulter les PPRT en vigueur.
- Ne pas vérifier la couverture réelle en fibre optique.
- Acheter sans diagnostic DPE précis.
- Ignorer la proximité des zones d'activité industrielle.
Points clés à retenir à Saint-Martin-de-Crau
- Prix médian à 3 075 €/m², en baisse de 8,3 % sur un an.
- Rendement brut moyen de 5,5 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen sec, 15,6 °C de moyenne.
- Une maison type coûte environ 303 310 €.
- Rendement net estimé autour de 3,3 % après charges.
- Seulement 1,1 % de passoires thermiques dans le parc.
- Le DPE est un critère de valorisation majeur.
- 73,3 % du parc est composé de maisons individuelles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Martin-de-Crau ?
À Saint-Martin-de-Crau, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Une maison avec un terrain de taille significative dans ce territoire de 215 km² valorise fortement l'espace extérieur. La proximité des 12 établissements scolaires et des 74 commerces renchérît les biens. À l'inverse, l'exposition directe aux risques technologiques (PPRT) ou un DPE médiocre peut déprécier un bien de plus de 10 %. La vue et l'étage ont moins d'impact dans un parc majoritairement de plain-pied.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Martin-de-Crau
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
295 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais ignorent si votre maison est à l'abri des vents ou si votre quartier bénéficie de la fibre (50,9 % de couverture). Un agent local connaît la valeur ajoutée d'une proximité avec la gare (2,1 km) ou l'impact d'un PPRT sur la rue voisine. Il évalue l'état réel, négocie avec des acheteurs sérieux et peut identifier des leviers de valorisation spécifiques (extension possible, rénovation récente) qu'un outil en ligne ne capte pas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Négliger l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Oublier de valoriser un grand terrain en secteur peu dense.
- Surestimer l'effet de la rénovation cosmétique.
Investir à Saint-Martin-de-Crau : passer à l'action
Le potentiel locatif est avéré, mais la sélection du bien et la prise en compte des travaux énergétiques sont déterminantes. Un conseil local est indispensable pour identifier les pépites et éviter les passoires thermiques, qui représentent encore une part notable du parc.
Les données DVF établissent le diagnostic. Sa mise en œuvre exige une connaissance fine des quartiers et du parc.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Martin-De-Crau grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Martin-De-Crau
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Martin-de-Crau
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Martin-de-Crau
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Martin-De-Crau ?
En 2024, le prix médian global est de 3 075 €/m², avec une fourchette centrale comprise entre 2 708 et 3 669 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen, plus sensible aux biens exceptionnels, s'établit à 4 229 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Saint-Martin-De-Crau ?
Le marché est en correction (-8,3 % sur un an), offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2023. C'est une opportunité pour les investisseurs locatifs, mais les primo-accédants locaux doivent veiller à leur capacité d'emprunt face au revenu médian de 23 270 €.
Saint-Martin-De-Crau est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est globalement moins chère. Son prix médian est inférieur de 23 % à celui de Beaucaire et de 13 % à celui de Berre-l'Étang, tout en étant proche de Fos-sur-Mer. Cet écart représente un potentiel d'effet de levier.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Martin-De-Crau ?
Le rendement locatif brut est élevé, à 5,5 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Après déduction des charges (taxe foncière à 42,54 %, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,3 %.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches du centre-bourg et de la gare (2,1 km) pour la location annuelle, et les zones résidentielles calmes pour les familles. Évitez les secteurs directement impactés par les PPRT, dont les contraintes peuvent freiner la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 23 % à Beaucaire mais proche des indicateurs de Fos-sur-Mer, Saint-Martin-De-Crau présente un effet de levier intéressant pour un investisseur axé sur la rentabilité brute.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Martin-de-Crau.
Communes limitrophes de Saint-Martin-de-Crau
Saint-Martin-de-Crau est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 154 transactions ont permis d'établir un prix médian de 3 075 €/m² à Saint-Martin-de-Crau, niveau conforme à la médiane départementale. Dans les Bouches-du-Rhône, Saint-Martin-de-Crau se classe parmi les 11 % de communes les plus accessibles (14e rang le moins cher sur 118).
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+1,2 %). Sur l'ensemble de la période, 827 transactions sont recensées par les données DVF.
Typologie à dominante pavillonnaire: 81,8 % des ventes concernent des maisons, à 3 083 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Martin-de-Crau, un logement de 96 m² (295 968 €) représente 12,7 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,5 € (appartements) et 13,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,8 % pour un appartement (5,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (2,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 330 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des logements collectifs (61 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Saint-Martin-de-Crau s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Martin-de-Crau est dans les collines de la Provence intérieure, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral camarguais (23 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 23 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).