4 angles pour comprendre le marché immobilier à Noisy-le-Sec
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Faut-il investir à Noisy-le-Sec en 2026 ?
Ville de la première couronne parisienne, Noisy-Le-Sec bénéficie d'une desserte ferroviaire excellente et d'une dynamique démographique positive (+2,9 % en 5 ans). Son marché immobilier, après des années de hausse, montre des signes d'inflexion. L'analyse des données DVF 2024 permet de déterminer si cette phase constitue une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur ou un signal de prudence.
Avec un rendement locatif brut de 6,5 % supérieur à la moyenne francilienne et une correction de -9,9 % depuis 2022, la commune présente un profil rentable pour les investisseurs aguerris.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la rentabilité locative immédiate, en acceptant un marché local fragile et une plus-value incertaine à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif à 6,5 %
- ✓ Correction récente offre un point d'entrée
- ✓ Connectivité fibre quasi-totale et gare RER
- ⚠ Taux de chômage élevé à 16,3 %
- ⚠ Effort de rénovation sur 11,7 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 705 €/m², Noisy-Le-Sec est 20 % moins chère que la moyenne des villes de la petite couronne parisienne.
- Son prix au mètre carré se situe 4 % au-dessous de la médiane de la Seine-Saint-Denis.
- Le rendement locatif y est supérieur de 2 points à celui de Paris intra-muros.
Analyse du marché immobilier à Noisy-le-Sec
Le marché immobilier de Noisy-le-Sec affiche une pression notable (IPI 5,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Noisy-le-Sec
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée de 5,4/10 indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, avec des opportunités de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée de 5,4/10 indique un marché équilibré, ni tendu ni atone, avec des opportunités de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité modérée de 3,7/10 indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Noiséens, le marché étant partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité modérée de 3,7/10 indique que les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie des Noiséens, le marché étant partiellement porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée de 5,2/10 traduit une demande locative solide mais sans pénurie, idéale pour un placement sans surchauffe.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée de 5,2/10 traduit une demande locative solide mais sans pénurie, idéale pour un placement sans surchauffe.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée de 4,3/10 confirme un marché locatif essentiellement annuel, avec peu d'effet saisonnier ou de résidences secondaires.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée de 4,3/10 confirme un marché locatif essentiellement annuel, avec peu d'effet saisonnier ou de résidences secondaires.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 51/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 59/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 9102,0 — Percentile dept : 69/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 41/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,2 — Percentile dept : 40/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 65,5 — Percentile dept : 63/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 40/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3727,3 — Percentile dept : 49/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,1 — Percentile dept : 55/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 9102,0 — Percentile dept : 31/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Noisy-le-Sec : cadre de vie et logement
Acheter à Noisy-Le-Sec, c'est opter pour une ville dynamique de Seine-Saint-Denis où la population a augmenté de 10,7 % en 10 ans. Avec un prix médian de 3 705 €/m², l'accession y est plus abordable que dans bien des communes franciliennes. Cette fiche décortique le cadre de vie, les budgets nécessaires et les profils d'acquéreurs les plus adaptés à cette commune au tissu urbain dense (9 102 hab/km²).
Tout savoir pour acheter et vivre à Noisy-le-SecInvestir à Noisy-le-Sec : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché en transition exige une connaissance fine des micro-secteurs et du parc. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous la valeur réelle des biens à Noisy-Le-Sec, au-delà des moyennes statistiques.
Les données DVF tracent la courbe des prix, mais la bonne transaction se joue sur le terrain noiséen.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Noisy-le-Sec
Quel est le prix moyen d'un appartement à Noisy-Le-Sec ?
En 2024, le prix médian des appartements était de 3 516 €/m², ce qui représente un investissement d'environ 175 800 € pour un deux-pièces de 50 m². Le prix moyen, lui, est plus élevé à 4 596 €/m², signe d'une fourchette de prix étendue.
Noisy-Le-Sec est-elle une ville chère pour acheter ?
Comparée aux autres communes de la petite couronne, Noisy-Le-Sec est relativement accessible. Son prix au m² est inférieur de 23 % à celui de Bezons et équivalent à celui de Pontault-Combault. Elle se situe donc en dessous de la moyenne du département.
Est-ce rentable d'investir en location à Noisy-Le-Sec ?
Le rendement locatif brut est attractif, à 6,5 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,7 %. La demande locative est soutenue par la desserte RER.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Les principaux risques sont liés à la performance énergétique (11,7 % de passoires thermiques) et à la santé économique locale (taux de chômage de 16,3 %). Il est aussi conseillé de vérifier l'exposition aux risques naturels via le PPR en vigueur.
La ville se développe-t-elle ?
La dynamique démographique est positive (+2,9 % en 5 ans), mais la construction neuve ralentit fortement avec seulement 25 logements autorisés en 2024. Le développement futur reposera davantage sur la rénovation du parc existant.
Marché immobilier des communes voisines
Noisy-Le-Sec affiche un prix au m² inférieur de 23 % à celui de Bezons, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui crée un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rentabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Noisy-le-Sec.
Communes limitrophes de Noisy-le-Sec
Noisy-le-Sec est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Noisy-le-Sec est un marché tendu — 3 730 €/m² sur 324 ventes récentes, -3,3 % par rapport au reste de la Seine-Saint-Denis.
Repli du prix médian: -9,5 % entre 2021 et 2025 à Noisy-le-Sec. Sur l'ensemble de la période, 1 702 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,9 %.
Les maisons (31,8 % des transactions, 4 412 €/m²) et les appartements (68,2 %, 3 529 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 86 m² revient à environ 379 432 €, soit 20,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,0 € (appartements) et 17,0 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (4,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Noisy-le-Sec (1,1 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Noisy-le-Sec: 416 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 83 par an.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Noisy-le-Sec est caractéristique du tissu urbain parisien. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 69 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.