Avec un rendement brut estimé à 4,7 % pour les appartements, Roquebrune-Cap-Martin présente un profil d'investissement spécifique, marqué par la saisonnalité et la villégiature. Près de la moitié des logements sont des résidences secondaires, ce qui influence fortement la demande locative. Le rendement net, après déduction des charges, tombe à environ 3,1 %, nécessitant une sélection rigoureuse du bien.
Indices immobiliers de Roquebrune-Cap-Martin
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (7,8/10) : le marché est tendu, privilégiez les biens nécessitant des travaux pour négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,4/10) : les prix sont décorrélés du revenu local, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative existe mais est concurrencée par le parc de résidences secondaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4,3/10) : la location saisonnière est une option complémentaire viable, notamment pour les biens bien situés.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Roquebrune-Cap-Martin ?
Investir à Roquebrune-Cap-Martin relève d'une stratégie de rendement modéré, principalement portée par la location annuelle de petits appartements. Le rendement brut de 4,7 % pour les appartements, d'après la carte des loyers du ministère, est honorable sur la Côte d'Azur, mais il faut immédiatement en déduire les charges. La taxe foncière, à 29,18 %, vient notablement rogner ce rendement, tout comme la part non négligeable de logements vacants (4,9 %) qui indique un certain turnover locatif.
La loi Climat et Résilience impose de considérer la performance énergétique. Avec près de 8 % du parc classé F ou G, l'acquisition d'une passoire thermique est risquée à moins de prévoir un budget rénovation conséquent. À l'inverse, les biens récents (10,7 % construits après 2006) offrent une sécurité réglementaire mais une rentabilité souvent plus faible.
La stratégie la plus robuste semble être le ciblage d'appartements de deux pièces, bien situés près de la gare ou des commerces, pour une location annuelle à des actifs ou des retraités. La location saisonnière, possible grâce à une pression touristique modérée (IPTI 4,3/10), peut servir de complément de revenu mais ne doit pas être le pilier unique du modèle économique, sous peine de volatilité.
Profil locatif à Roquebrune-Cap-Martin
La demande locative est duale : une clientèle internationale séduite par la Côte d'Azur (locations saisonnières ou annuelles haut de gamme) et une population locale, avec un taux de chômage de 10,3 %, recherche des logements plus abordables. Les travailleurs frontaliers vers Monaco et les retraités constituent également un bassin demandeur, attirés par la gare toute proche et le climat méditerranéen (16,9°C en moyenne).
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (surface médiane 48 m²) sont les plus liquides et offrent le meilleur rendement brut (4,7 %). À l'inverse, les maisons, avec un rendement brut de seulement 2 %, sont à réserver à une stratégie patrimoniale de long terme. L'ancien domine, mais attention au DPE : 7,3 % du parc est classé F ou G (passoires), un risque réel avec les interdictions locatives à venir.
Quelles zones cibler à Roquebrune-Cap-Martin ?
Le front de mer et le centre historique attirent la clientèle touristique pour des locations saisonnières à haut loyer (24,6 €/m²/mois en moyenne). Les quartiers plus éloignés du littoral, mieux connectés par la gare de Carnoles, peuvent cibler une location annuelle plus stable. La construction neuve (402 logements autorisés en 2024) pourrait créer une sur-offre ponctuelle dans certains secteurs.
Performance énergétique du parc à Roquebrune-Cap-Martin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 347 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roquebrune-Cap-Martin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (184 kWh/m²/an). Seulement 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour les biens les moins performants, des travaux de rénovation seront donc indispensables pour maintenir leur valeur locative.
Construction neuve à Roquebrune-Cap-Martin (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Roquebrune-Cap-Martin: 681 logements autorisés sur 5 ans, 402 pour la dernière année (-6 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
681 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, dont 402 en 2024 seule. Cette accélération récente contraste avec une tendance globale à la baisse de -6 % par rapport à la période précédente. Cela indique une reprise ponctuelle de la construction, probablement portée par des programmes spécifiques. Cette nouvelle offre, si elle se concrétise, pourrait tempérer la tension sur les prix, particulièrement dans le segment de l'ancien. Surveillez les mises en chantier pour anticiper d'éventuels ajustements du marché.
Fourchettes de loyers à Roquebrune-Cap-Martin
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roquebrune-Cap-Martin
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,18 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut devient net après déduction des charges. La taxe foncière sur le bâti à Roquebrune-Cap-Martin s'élève à 29,18 %. Ajoutez la provision pour travaux (copropriété ancienne possible), les frais de gestion (env. 8 % du loyer) et une provision pour vacance locative. Dans une commune où près de la moitié des logements sont des résidences secondaires, la demande locative peut être saisonnière. Ces prélèvements réduisent le rendement net d'environ 1,6 point par rapport au brut.
Calculateur de rendement à Roquebrune-Cap-Martin
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Roquebrune-Cap-Martin ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Roquebrune-Cap-Martin
Pour un appartement de 48 m² (surface type au prix médian), comptez environ 300 864 € à l'achat. Au loyer médian de 24,6 €/m², cela génère 1 181 € par mois, soit un rendement brut de 4,7 %. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 000 €/an) et des charges, le rendement net avoisine 3,1 %, laissant un cash-flow potentiellement légèrement positif avec les taux d'emprunt actuels.
Erreurs à éviter quand on investit à Roquebrune-Cap-Martin
- Négliger la taxe foncière, élevée à 29,18 %.
- Tabler sur une occupation locative continue en zone de résidences secondaires.
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un parc ancien (8,9 % avant 1945).
- Surestimer le loyer réel par rapport aux références INSEE.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 10 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local (10,3 %) est inférieur à la moyenne de la catégorie (rang 18/21).
- L'altitude moyenne est de 240 mètres, offrant souvent des vues plongeantes sur la mer.
Risques à connaître avant d'investir à Roquebrune-Cap-Martin
La vacance locative est un risque majeur, lié à la forte saisonnalité touristique. Une gestion locative professionnelle (coût estimé à 12 % du loyer) est souvent nécessaire. La taxe foncière (29,18 % en 2024) pèse sur la rentabilité nette. Enfin, la dépendance à l'économie touristique et la baisse démographique (-6,1 % en 5 ans) interrogent sur la résilience à long terme.
Simulation financière — appartement type 48 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation affichée compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. À Roquebrune-Cap-Martin, un appartement type de 48 m² se loue environ 1 181 €/mois. Si l'emprunt coûte plus cher, vous financez la différence : c'est l'effort résiduel. Avec un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus, ce calcul détermine si votre projet est viable sans puiser dans votre épargne. L'écart entre les deux montants mesure la part de votre investissement réellement couverte par un locataire.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut de 4,7 % pour les appartements
- Parc immobilier ancien limitant la surchauffe des prix
- Proximité immédiate de la gare de Carnoles
− Points d'attention
- Revenu médian local bas (25 330 €)
- Démographie en recul (-6,1 % en 5 ans)
- Pression immobilière très élevée (IPI 7,8/10)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement bien situé, en bon état énergétique, pour un rendement locatif correct. À éviter : les biens à rénover (DPE dégradé) et les maisons, peu rentables, sauf pour une stratégie de capitalisation sur le très haut de gamme.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Roquebrune-Cap-Martin
- Rendement brut locatif moyen des appartements : 4,7 %.
- Taxe foncière sur le bâti à 29,18 %, un poids important.
- Taux de vacance potentiel avec 49,9 % de résidences secondaires.
- Rendement net estimé des appartements : environ 3,1 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Roquebrune-Cap-Martin
Quel rendement locatif à Roquebrune-Cap-Martin ?
Le rendement brut estimé est de 4,7 % pour les appartements. Après charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net approche 3,1 %, selon la Carte des Loyers.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Privilégiez les petits appartements (surface médiane 48 m²), plus liquides et avec un loyer estimé à 24,6 €/m²/mois. Évitez les maisons, au rendement brut faible (2 %).
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques incluent la saisonnalité de la demande, un taux de vacance potentiellement élevé, et 7,3 % de passoires thermiques (DPE F/G) soumises à des restrictions locatives.
Vous envisagez d'investir à Roquebrune-Cap-Martin ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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