Acheter à Roquebrune-Cap-Martin, c'est opter pour un art de vivre méditerranéen entre mer et collines, à deux pas de Monaco. Le prix d'entrée est élevé (6 485 €/m² médian) et le parc immobilier se compose à 55 % de propriétaires. La commune, qui compte 10 monuments historiques, attire une population âgée (médiane 48,6 ans) mais offre une palette complète de services avec ses 593 équipements.
Carte du marché immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
Roquebrune-Cap-Martin et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Roquebrune-Cap-Martin
14 114 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 85,1 % d'appartements, 14,9 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est singulier : 49,9 % de résidences secondaires et seulement 45,1 % de résidences principales. Cela indique un marché très orienté vers la villégiature et l'investissement de confort, avec une pression locative potentiellement moins forte. La part de maisons individuelles (14,9 %) est faible, ce qui rend ce segment plus concurrentiel et expliquant en partie le prix au mètre carré élevé (11 230 €/m²). La stabilité est portée par une majorité de propriétaires (55 %).
Évolution démographique à Roquebrune-Cap-Martin
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Recul démographique : marché potentiellement détendu, vigilance sur la liquidité à la revente.
Pyramide des âges à Roquebrune-Cap-Martin
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Roquebrune-Cap-Martin
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 30,0 %
- Employés 21,9 %
- Professions intermédiaires 14,1 %
- Autres sans activité professionnelle 13,4 %
- Ouvriers 9,2 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 7,3 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Roquebrune-Cap-Martin
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Roquebrune-Cap-Martin
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 326 logements).
- Avant 1919 4,5 % 282 logts
- 1919-1945 4,4 % 278 logts
- 1946-1970 28,1 % 1 778 logts
- 1971-1990 38,7 % 2 445 logts
- 1991-2005 13,7 % 867 logts
- 2006-2019 10,7 % 676 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Roquebrune-Cap-Martin
593 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Roquebrune-Cap-Martin
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Roquebrune-Cap-Martin
Une maison type de 138 m² (surface moyenne au prix au m² donné) coûte environ 1 549 740 €. Cela représente 61 années du revenu médian local (25 330 €). Avec un apport de 10 % (155 k€) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 8 500 €. Ce calcul illustre que l'accès à la maison individuelle est réservé aux ménages très aisés ou nécessite un apport substantiel.
Erreurs à éviter quand on achète à Roquebrune-Cap-Martin
- Oublier de consulter le PPRN Mouvements de terrain en mairie.
- Acheter sans diagnostic précis de l'état des structures (risque humidité).
- Négocier sans connaître le prix au m² précis du micro-quartier.
- Sous-estimer les frais de copropriété dans les immeubles anciens.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 10 monuments historiques protégés.
- Le taux de chômage local (10,3 %) est inférieur à la moyenne de la catégorie (rang 18/21).
- L'altitude moyenne est de 240 mètres, offrant souvent des vues plongeantes sur la mer.
Performance énergétique du parc à Roquebrune-Cap-Martin
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 347 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roquebrune-Cap-Martin: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,3 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (184 kWh/m²/an). Seulement 7,3 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Pour les biens les moins performants, des travaux de rénovation seront donc indispensables pour maintenir leur valeur locative.
Risques naturels et géorisques à Roquebrune-Cap-Martin
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-Mvt - Roquebrune-Cap-Martin 2009 Révision 1 PPRN Approuvé approuvé le 18/11/2009
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un PPRN Mouvements de terrain révisé en 2009. La sismicité est classée moyenne (niveau 4). Douze risques naturels sont recensés, dont les feux de forêt et les inondations, ayant donné lieu à 17 arrêtés de catastrophe naturelle. Consulter ce document en mairie est crucial avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou des travaux de mise en sécurité. Le radon, lui, présente un niveau faible.
Cadre de vie à Roquebrune-Cap-Martin
Le climat est doux (moyenne 16,9°C) et ensoleillé, avec un risque radon faible. La commune est bien désservie : gare de Carnoles à 0,7 km, accès rapide à Nice (18 km) et à son aéroport. Les 10 établissements scolaires couvrent les besoins éducatifs. En revanche, la sismicité est moyenne et 12 risques naturels sont recensés (PPRN actif). La fibre est déployée à 88,8 %. Le parc immobilier est plutôt économe en énergie (classe DPE dominante C).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 48 m², comptez environ 300 800 € (6 268 €/m²). Une maison de 138 m² représente en moyenne un investissement de 1,55 million d'euros (11 230 €/m²). La fourchette de prix est large (de 5 176 à 8 629 €/m²), reflétant la diversité de l'offre entre le vieux village et les résidences vue mer. Le marché est actif (492 ventes/an), mais les biens les plus demandés (petits appartements) partent rapidement.
À qui s'adresse Roquebrune-Cap-Martin ?
Ce marché s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités en quête de cadre de vie exceptionnel, aux investisseurs pour la location saisonnière, et aux travailleurs actifs disposant de revenus confortables (frontaliers vers Monaco). L'accès à la propriété pour un ménage local est difficile : il faut 11,9 années de revenu médian (25 330 €) pour acquérir un appartement type.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre mer et collines, climat méditerranéen doux.
- Excellente desserte ferroviaire (gare Carnoles) et proximité de Monaco et Nice.
- Patrimoine historique riche avec 10 monuments protégés.
- Parc immobilier globalement économe en énergie (DPE C dominant).
- Offre de services complète (593 équipements, commerces, santé).
− À prendre en compte
- Prix à l'achat très élevés, notamment pour les maisons.
- Forte proportion de résidences secondaires (49,9 %), pouvant nuire à la vie locale hors saison.
- Risques naturels à considérer (sismicite moyenne, PPRN actif).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Roquebrune-Cap-Martin est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Roquebrune-Cap-Martin
- Climat doux méditerranéen, 16,9 °C de température moyenne.
- Parc ancien : seulement 10,7 % de logements construits après 2006.
- Proximité directe de la gare de Carnoles (0,7 km).
- Indice de vieillissement élevé à 242,2, commune mature.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Roquebrune-Cap-Martin
Quel budget prévoir pour acheter à Roquebrune-Cap-Martin ?
Le budget dépend du type de bien : environ 300 800 € pour un appartement de 48 m² (6 268 €/m²) et 1,55 million d'euros pour une maison de 138 m² (11 230 €/m²).
Roquebrune-Cap-Martin est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 10 établissements scolaires et de nombreux services. Toutefois, le coût du logement est un frein majeur pour les budgets familiaux moyens.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Roquebrune-Cap-Martin ?
Avantages : cadre idyllique, bonnes liaisons, services. Inconvénients : prix prohibitifs, vie locale parfois atténuée par les 49,9 % de résidences secondaires, et exposition à certains risques naturels.
Vous envisagez d'acheter à Roquebrune-Cap-Martin ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
Trouvez votre futur lieu de vie à Roquebrune-Cap-Martin
Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.