01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 933 logements dont 5 400 résidences principales, 197 résidences secondaires et 336 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 400 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 197 | 3,3 % |
| Logements vacants | 336 | 5,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 5 933 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 173 | 3,3 % |
| 1919-1945 | 77 | 1,5 % |
| 1946-1970 | 746 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 2 434 | 46,0 % |
| 1991-2005 | 764 | 14,4 % |
| 2006-2020 | 1 095 | 20,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 46 %, devant les constructions récentes (21 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 126 | 2,3 % |
| 2 pièces | 621 | 11,5 % |
| 3 pièces | 1 436 | 26,6 % |
| 4 pièces | 1 900 | 35,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 317 | 24,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 24 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 689 | 5 266 | 5 933 |
| Rés. principales | 4 182 | 4 608 | 5 400 |
| Rés. secondaires | 279 | 276 | 197 |
| Vacants | 228 | 382 | 336 |
La part de propriétaires atteint 56,0 % à Roquebrune-Cap-Martin, commune de 12 037 hab. à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 347 | 62,0 % |
| Locataires (privé) | 902 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 997 | 18,5 % |
| Logés gratuitement | 154 | 2,9 % |
Occupation des résidences principales — 62,0 % appartiennent à leurs occupants, 35,2 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 214 | 41,0 % |
| Fioul | 117 | 2,2 % |
| Électricité | 2 577 | 47,7 % |
| Gaz bouteille | 78 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 413 | 7,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 48 % au électricité, 41 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 453 |
| 2 à 4 ans | 1 064 |
| 5 à 9 ans | 1 117 |
| 10 ans ou plus | 2 765 |
| Total ménages | 5 400 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 584 |
| Sous-occupation modérée | 1 538 |
| Sous-occupation accentuée | 1 087 |
| Sous-occupation très accentuée | 678 |
| Suroccupation modérée | 458 |
| Suroccupation accentuée | 66 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 509 | 9,4 % |
| 1 voiture | 2 393 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 497 | 46,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 46 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 483 | 313 | 139 | 31 |
| 1975 | 1 551 | 1 194 | 143 | 214 |
| 1982 | 2 718 | 2 461 | 174 | 83 |
| 1990 | 3 699 | 3 295 | 199 | 205 |
| 1999 | 3 997 | 3 657 | 150 | 190 |
| 2007 | 4 574 | 4 274 | 139 | 161 |
| 2012 | 4 689 | 4 182 | 279 | 228 |
| 2017 | 5 266 | 4 608 | 276 | 382 |
| 2023 | 5 933 | 5 400 | 197 | 336 |
Trajectoire de long terme: 483 logements en 1968, 5 933 en 2023 (+1128 %).
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 423 | 339 | 362 | 565 | 503 | 198 | 327 |
| Dont vacants > 2 ans | 89 | 65 | 44 | 54 | 62 | 103 | 83 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 187 | 15,5 % |
| Classe B | 192 | 15,9 % |
| Classe C | 449 | 37,2 % |
| Classe D | 279 | 23,1 % |
| Classe E | 72 | 6,0 % |
| Classe F | 20 | 1,7 % |
| Classe G | 8 | 0,7 % |
Distribution DPE sur 1 207 diagnostics: la majorité se situe en classe C (37 %), avec 69 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 480 | 39,8 % |
| Classe B | 213 | 17,6 % |
| Classe C | 307 | 25,4 % |
| Classe D | 165 | 13,7 % |
| Classe E | 37 | 3,1 % |
| Classe F | 5 | 0,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 40 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 174 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 159 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 141 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 128 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 69 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 243 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 39 | 148 |
| Classe B | 63 | 129 |
| Classe C | 123 | 326 |
| Classe D | 80 | 199 |
| Classe E | 19 | 53 |
| Classe F | 14 | 6 |
| Classe G | 5 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 155 kWh/m²/an côté maisons, C à 134 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 159 |
| T3 | 391 |
| T4 | 437 |
| T5+ | 126 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carros (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 5 933 logements dont 91,0 % de résidences principales, Carros présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Profil typologique mixte: 43,0 % de maisons et 57,0 % d'appartements. Pour mémoire, Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc de Carros (62,0 %), suivie par le locatif (35,2 %). 18,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 21,5 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc compte 20,7 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Sur le plan énergétique, de Carros, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 140 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (47,7 %).
Progression modérée du parc: +12,7 % entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 46,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 4 079 € à Carros, dans un marché de 142 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,7 %
- ⚠ 12,2 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (62ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier à Carros
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carros
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carros s'établit à 4 079 €, sur la base de 142 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,7 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carros Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carros
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 079 €/m² de prix médian pour 142 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +19,0 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 67 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
27,5 % de maisons et 72,5 % d'appartements parmi les 142 transactions enregistrées.
27,5 % maisons, 72,5 % appartements sur 142 ventes: le collectif pèse 72,5 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 142 | 39 | 103 |
| Prix médian/m² | 4 079 € | 5 000 € | 3 351 € |
| Prix moyen/m² | 4 026 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 67 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 146 | 3 429 € |
| 2022 | 97 | 4 348 € |
| 2023 | 113 | 4 135 € |
| 2024 | 111 | 4 144 € |
| 2025 | 142 | 4 079 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 382 autorisations et 1 290 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 54 %.
Vacance longue durée à Carros
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Carros (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 142 logements ont été autorisés à à Carros, -81 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Carros
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Carros
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carros
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 207 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Carros: classe C en tête, 2,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Carros
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S'installer à Carros : cadre de vie et logement
Carros, commune de 13 803 habitants étendue sur 15,11 km², se distingue par un profil territorial singulier : baignée dans un climat doux (16,1 °C annuels).
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 689 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carros
Carros et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carros
Composition du parc immobilier à Carros
5 933 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 549 maisons et 3 376 appartements à à Carros.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Carros
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 290 logements).
- Avant 1919 3,3 % 173 logts
- 1919-1945 1,5 % 77 logts
- 1946-1970 14,1 % 746 logts
- 1971-1990 46,0 % 2 434 logts
- 1991-2005 14,4 % 764 logts
- 2006-2020 20,7 % 1 095 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Carros
689 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carros
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - basse vallée du Var 2011 PPRN Approuvé approuvé le 18/04/2011
- PPRN-IF - Carros 2014 PPRN Approuvé approuvé le 06/01/2014
- PPRN-Multi - Carros 2001 PPRN Approuvé approuvé le 21/06/2001
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carros
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
407 900 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carros
Quel est le prix de l'immobilier à Carros ?
Le prix médian au m² à Carros est de 4 079 € (données DVF, 142 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 500 000 €.
Comment Carros se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Carros se situe au 62ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Carros ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carros est de 5,0 % (loyer de 20,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Carros
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Résumé
Le marché immobilier de Carros est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 079 €/m² en 2026, soit -16,6 % de plus que la médiane des Alpes-Maritimes (4 892 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Carros a enregistré une hausse de +19,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 609 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Carros: maisons à 5 000 €/m² et appartements à 3 351 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 100 m² revient à environ 500 000 €, soit 19,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Carros: 18,6 €/m²/mois pour un appartement, 20,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Carros (3,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 142 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Côté contexte, Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.