01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 837 logements dont 5 319 résidences principales, 189 résidences secondaires et 330 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 319 | 91,1 % |
| Résidences secondaires | 189 | 3,2 % |
| Logements vacants | 330 | 5,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 3 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 5 837 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 178 | 3,4 % |
| 1919-1945 | 101 | 1,9 % |
| 1946-1970 | 824 | 15,7 % |
| 1971-1990 | 2 365 | 45,0 % |
| 1991-2005 | 776 | 14,8 % |
| 2006-2019 | 1 010 | 19,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 45 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 116 | 2,2 % |
| 2 pièces | 606 | 11,4 % |
| 3 pièces | 1 319 | 24,8 % |
| 4 pièces | 1 888 | 35,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 390 | 26,1 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 26 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 636 | 4 872 | 5 837 |
| Rés. principales | 4 160 | 4 308 | 5 319 |
| Rés. secondaires | 260 | 236 | 189 |
| Vacants | 215 | 328 | 330 |
La part de propriétaires atteint 24,9 % à Roquebrune-Cap-Martin, commune de 12 037 hab. à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 350 | 63,0 % |
| Locataires (privé) | 828 | 15,6 % |
| Locataires HLM | 970 | 18,2 % |
| Logés gratuitement | 170 | 3,2 % |
Occupation des résidences principales — 63,0 % appartiennent à leurs occupants, 33,8 % sont louées, avec 18 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 206 | 41,5 % |
| Fioul | 148 | 2,8 % |
| Électricité | 2 483 | 46,7 % |
| Gaz bouteille | 81 | 1,5 % |
| Autre (bois…) | 400 | 7,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au électricité, 41 % pour gaz de ville, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 480 |
| 2 à 4 ans | 1 037 |
| 5 à 9 ans | 1 017 |
| 10 ans ou plus | 2 785 |
| Total ménages | 5 319 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 540 |
| Sous-occupation modérée | 1 397 |
| Sous-occupation accentuée | 1 109 |
| Suroccupation modérée | 475 |
| Suroccupation accentuée | 49 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 510 | 9,6 % |
| 1 voiture | 2 320 | 43,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 489 | 46,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 10 % sans véhicule, 44 % mono-motorisés, 47 % multi-motorisés. Par ailleurs, 70,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 483 | 313 | 139 | 31 |
| 1975 | 1 551 | 1 194 | 143 | 214 |
| 1982 | 2 718 | 2 461 | 174 | 83 |
| 1990 | 3 699 | 3 295 | 199 | 205 |
| 1999 | 3 997 | 3 657 | 150 | 190 |
| 2006 | 4 504 | 4 205 | 131 | 168 |
| 2011 | 4 636 | 4 160 | 260 | 215 |
| 2016 | 4 872 | 4 308 | 236 | 328 |
| 2022 | 5 837 | 5 319 | 189 | 330 |
Trajectoire de long terme: 483 logements en 1968, 5 837 en 2022 (+1108 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 423 | 339 | 362 | 565 | 503 | 198 |
| Dont vacants > 2 ans | 89 | 65 | 44 | 54 | 62 | 103 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 165 | 14,7 % |
| Classe B | 178 | 15,9 % |
| Classe C | 426 | 38,0 % |
| Classe D | 261 | 23,3 % |
| Classe E | 64 | 5,7 % |
| Classe F | 18 | 1,6 % |
| Classe G | 8 | 0,7 % |
Distribution DPE sur 1 120 diagnostics: la majorité se situe en classe C (38 %), avec 69 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 439 | 39,2 % |
| Classe B | 197 | 17,6 % |
| Classe C | 294 | 26,3 % |
| Classe D | 155 | 13,8 % |
| Classe E | 31 | 2,8 % |
| Classe F | 4 | 0,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 39 %, 83 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 248 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 175 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 157 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 127 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 69 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 248 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 133 |
| Classe B | 58 | 120 |
| Classe C | 114 | 312 |
| Classe D | 77 | 184 |
| Classe E | 17 | 47 |
| Classe F | 13 | 5 |
| Classe G | 5 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 156 kWh/m²/an côté maisons, C à 134 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 20 |
| T2 | 159 |
| T3 | 391 |
| T4 | 437 |
| T5+ | 126 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Carros (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 5 837 logements dont 91,1 % de résidences principales, Carros présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Profil typologique mixte: 44,9 % de maisons et 55,1 % d'appartements. Pour mémoire, Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, dans la plaine, à une altitude de 78 m, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
La propriété occupe la première place dans le parc de Carros (63,0 %), suivie par le locatif (33,8 %). 18,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 21,5 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc compte 19,2 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Sur le plan énergétique, de Carros, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 140 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: électricité (46,7 %).
Dynamique résidentielle forte: +19,8 % supplémentaires sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 46,8 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Topographie et environnement: dans la plaine, à une altitude de 78 m, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Prix médian au m² à 4 273 € à Carros, dans un marché de 148 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,4 %
- ⚠ 12,7 années de revenu médian pour 70 m²
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Alpes-Maritimes (54ᵉ rang sur 161 communes)
Analyse du marché immobilier à Carros
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 12,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Carros
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Carros s'établit à 4 273 €, sur la base de 148 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 36,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Carros Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Carros
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 4 273 €/m² de prix médian pour 148 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +23,8 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
27,7 % de maisons et 72,3 % d'appartements parmi les 148 transactions enregistrées.
27,7 % maisons, 72,3 % appartements sur 148 ventes: le collectif pèse 72,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 148 | 41 | 107 |
| Prix médian/m² | 4 273 € | 5 000 € | 3 502 € |
| Prix moyen/m² | 4 528 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 154 | 3 452 € |
| 2022 | 105 | 4 412 € |
| 2023 | 118 | 4 196 € |
| 2024 | 114 | 4 155 € |
| 2025 | 148 | 4 273 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 380 autorisations et 1 290 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 54 %.
Vacance longue durée à Carros
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Carros (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 141 logements ont été autorisés à à Carros, -81 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Carros
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Carros
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Carros
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 120 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Carros: classe C en tête, 2,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Carros
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Carros : cadre de vie et logement
Carros compte 13 803 habitants, à 367 m d'altitude. Le climat local affiche 16,1 °C de moyenne annuelle et 874 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 676 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Carros
Carros et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Carros
Composition du parc immobilier à Carros
5 837 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 619 maisons et 3 214 appartements à à Carros.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Carros
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 252 logements).
- Avant 1919 3,4 % 178 logts
- 1919-1945 1,9 % 101 logts
- 1946-1970 15,7 % 824 logts
- 1971-1990 45,0 % 2 365 logts
- 1991-2005 14,8 % 776 logts
- 2006-2019 19,2 % 1 010 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Carros
676 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Carros
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Carros
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
423 027 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Carros
Quel est le prix de l'immobilier à Carros ?
Le prix médian au m² à Carros est de 4 273 € (données DVF, 148 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 495 000 €.
Comment Carros se situe-t-elle dans le Alpes-Maritimes ?
Carros se situe au 54ᵉ rang du Alpes-Maritimes sur 161 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Carros ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Carros est de 5,0 % (loyer de 20,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Carros.
Communes limitrophes de Carros
Carros est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Carros est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 273 €/m² en 2026, soit -13,3 % de plus que la médiane des Alpes-Maritimes (4 926 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Carros a enregistré une hausse de +23,8 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 639 transactions (source DGFiP/DVF).
Marché mixte à Carros: maisons à 5 000 €/m² et appartements à 3 502 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 99 m² revient à environ 495 000 €, soit 21,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Carros: 18,6 €/m²/mois pour un appartement, 20,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Carros (3,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 141 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Côté contexte, Carros est une commune azuréenne, du littoral à l'arrière-pays, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 31 km environ, dans la plaine, à une altitude de 78 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.