01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 374 logements dont 6 099 résidences principales, 4 261 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 099 | 58,8 % |
| Résidences secondaires | 4 261 | 41,1 % |
| Logements vacants | 13 | 0,1 % |
Parmi les 10 374 logements du parc, 59 % assurent la fonction de résidence principale, contre 41 % de secondaires et 0 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 387 | 6,3 % |
| 1919-1945 | 874 | 14,3 % |
| 1946-1970 | 1 291 | 21,2 % |
| 1971-1990 | 1 740 | 28,5 % |
| 1991-2005 | 1 300 | 21,3 % |
| 2006-2019 | 505 | 8,3 % |
La période 1971-1990 concentre 29 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 932 | 15,3 % |
| 2 pièces | 1 896 | 31,1 % |
| 3 pièces | 2 215 | 36,3 % |
| 4 pièces | 801 | 13,1 % |
| 5 pièces ou plus | 255 | 4,2 % |
Distribution par taille: 46 % de petits logements (T1-T2), 4 % de grands (5p+), moyenne à 2,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 208 | 9 570 | 10 374 |
| Rés. principales | 6 032 | 6 258 | 6 099 |
| Rés. secondaires | 2 394 | 3 280 | 4 261 |
| Vacants | 782 | 31 | 13 |
Commune voisine de taille comparable, La Trinité (7 km) affiche 61,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 618 | 42,9 % |
| Locataires (privé) | 2 672 | 43,8 % |
| Locataires HLM | 646 | 10,6 % |
| Logés gratuitement | 164 | 2,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 42,9 %, locataires 54,4 % — la part HLM s'établit à 11 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 116 | 18,3 % |
| Fioul | 95 | 1,6 % |
| Électricité | 4 833 | 79,2 % |
| Gaz bouteille | 9 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 47 | 0,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 79 % au électricité, 18 % pour gaz de ville, 2 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 678 |
| 2 à 4 ans | 1 275 |
| 5 à 9 ans | 1 265 |
| 10 ans ou plus | 2 881 |
| Total ménages | 6 099 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 178 |
| Sous-occupation modérée | 1 578 |
| Sous-occupation accentuée | 451 |
| Suroccupation modérée | 1 575 |
| Suroccupation accentuée | 225 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 877 | 30,8 % |
| 1 voiture | 3 547 | 58,2 % |
| 2 voitures ou plus | 676 | 11,1 % |
Équipement automobile des ménages: 31 % sans voiture, 58 % avec une voiture et 11 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 55,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 766 | 5 368 | 214 | 184 |
| 1975 | 5 782 | 4 994 | 468 | 320 |
| 1982 | 6 168 | 5 224 | 550 | 394 |
| 1990 | 6 914 | 5 617 | 765 | 532 |
| 1999 | 8 108 | 5 934 | 1 251 | 923 |
| 2006 | 8 397 | 5 908 | 1 600 | 888 |
| 2011 | 9 208 | 6 032 | 2 394 | 782 |
| 2016 | 9 570 | 6 258 | 3 280 | 31 |
| 2022 | 10 374 | 6 099 | 4 261 | 13 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 5 766 à 10 374, soit +80 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 689 | 2 047 | 1 889 | 2 067 | 1 948 | 1 002 |
| Dont vacants > 2 ans | 464 | 509 | 567 | 606 | 739 | 560 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 333 | 8,7 % |
| Classe B | 557 | 14,5 % |
| Classe C | 1 516 | 39,5 % |
| Classe D | 802 | 20,9 % |
| Classe E | 393 | 10,2 % |
| Classe F | 189 | 4,9 % |
| Classe G | 47 | 1,2 % |
La classe C domine avec 40 % des diagnostics, et 63 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 853 | 48,3 % |
| Classe B | 842 | 21,9 % |
| Classe C | 698 | 18,2 % |
| Classe D | 275 | 7,2 % |
| Classe E | 118 | 3,1 % |
| Classe F | 48 | 1,3 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (48 %), et 88 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 232 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 150 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 140 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 232 kWh/m²/an, contre 64 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 168 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 326 |
| Classe B | 24 | 533 |
| Classe C | 53 | 1 463 |
| Classe D | 33 | 769 |
| Classe E | 19 | 374 |
| Classe F | 12 | 177 |
| Classe G | 2 | 45 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 186 kWh/m²/an côté maisons, C à 170 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 68 |
| T2 | 225 |
| T3 | 268 |
| T4 | 163 |
| T5+ | 31 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Beausoleil (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Beausoleil est le petite ville ayant le moins de logements vacants du département Alpes-Maritimes. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Beausoleil est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Alpes-Maritimes. (sur 21 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
4 261 résidences secondaires sur un parc de 10 374 logements (soit 41,1 %): le caractère de villégiature de Beausoleil est net. Le parc est à très forte dominante collective: 91,1 % d'appartements pour seulement 8,9 % de maisons. Beausoleil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, perchée à 1 106 m d'altitude, en moyenne à haute montagne, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (38 km).
Structure d'occupation mixte à Beausoleil: 42,9 % de propriétaires, 54,4 % de locataires. La part HLM atteint 10,6 % dans l'offre de résidences principales. Sur le volet logement social, Beausoleil reste en carence SRU (12,2 % de social, cible 25,0 %).
L'ancienneté du parc de Beausoleil mêle deux époques — 6,3 % avant 1919, 8,3 % après 2006. Le parc de Beausoleil se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 170 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité équipe 79,2 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de Beausoleil a augmenté de +8,4 %. Le taux de ménages sans voiture atteint 30,8 % à Beausoleil, un indicateur typique d'une commune urbaine.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Beausoleil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. Topographie et environnement: perchée à 1 106 m d'altitude, en moyenne à haute montagne, à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (38 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Beausoleil en 2026 ?
Adossée à la frontière monégasque, Beausoleil vit au rythme de la principauté voisine. Cette situation géographique exceptionnelle tire les prix à des niveaux stratosphériques, créant un marché segmenté : attractif pour les capitaux extérieurs, hors de portée pour les locaux. Analysons si cette vitrine résidentielle reste un bon placement.
Un marché frontalier de Monaco à 7 581 €/m², porté par une demande extérieure mais fragilisé par un exode résidentiel de -12,1 %.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un appartement pour la location annuelle, en acceptant un risque de liquidité à moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5 % pour les appartements
- ✓ Proximité immédiate de la principauté de Monaco
- ✓ Parc immobilier ancien offrant des opportunités de rénovation
- ⚠ Érosion démographique prononcée (-12,1 % en 5 ans)
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché dépendant des acheteurs extérieurs
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 7 581 €/m², Beausoleil figure parmi les 5 % des communes les plus chères de France.
- Son prix au mètre carré dépasse de 11 % à 53 % ceux de communes voisines comme Valbonne ou La Trinité.
- Le rendement locatif brut (5 %) surpasse celui des grandes métropoles, mais l'effort d'accession y est extrême.
Analyse du marché immobilier à Beausoleil
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 22,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Beausoleil : opportunités et risques
Investir à Beausoleil en 2026, c'est avant tout miser sur la permanence de l'attractivité monégasque. Le rendement brut de 5 % pour les appartements, supérieur à celui de Nice, doit être nuancé par des charges importantes : taxe foncière, frais de gestion dans un marché exigeant, et vacance locative estimée à 8 %. Le rendement net avoisine ainsi 3 %, un niveau correct mais sans marge d'erreur.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle à des travailleurs frontaliers ou des employés de la principauté, tirant parti des 660 équipements et d'une desserte exceptionnelle (gare Monte-Carlo à 2,1 km). La location saisonnière, elle, est moins évidente (IPTI faible à 2,9/10), la commune n'étant pas une destination touristique autonome.
Attention au risque de liquidité : avec 41,1 % de résidences secondaires et un taux de propriétaires de 42,9 %, le marché de la revente peut se contracter rapidement en cas de retournement de la conjoncture économique à Monaco. L'érosion démographique est un signal d'alerte à ne pas ignorer.
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Données du marché immobilier à Beausoleil
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 7 581 €/m², le prix médian de Beausoleil dépasse de plus de 50 % celui de la plupart des petites villes des Alpes-Maritimes. Cette surcote s'explique par une localisation frontalière unique, à moins de trois kilomètres de la place du Casino de Monaco. Les transactions, essentiellement concentrées sur des appartements de 45 m², dessinent un marché d'investissement et de pied-à-terre, loin du profil familial dominant ailleurs.
La hausse des prix de 10,2 % en 2024, la plus vive des cinq dernières années, interroge. Elle survient alors que le volume des ventes recule et que la population communale diminue fortement (-12,1 % en cinq ans). Ce découplage suggère un marché de plus en plus dépendant des acheteurs non-résidents, dont les arbitrages peuvent être volatils.
Le parc immobilier, vieillissant (20,7 % d'avant 1945), présente un double visage. S'il offre du caractère, il implique aussi des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la taxe foncière, à 43,54 %, grève le rendement net. La faible part de passoires thermiques (6,1 %) est un atout pour la location.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Beausoleil Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix médians à Beausoleil ont progressé de près de 19 % en cinq ans, passant de 6 375 €/m² en 2020 à 7 581 €/m² en 2024. La hausse de 10,2 % enregistrée sur la dernière année est la plus forte de la période, signe d'un marché qui résiste au ralentissement national. Cette dynamique contraste avec l'érosion démographique, confirmant que la demande est largement exogène, portée par l'attractivité de la frontière monégasque. Pour un acheteur en 2026, cette tendance signifie qu'un point d'entrée favorable sera rare et que la plus-value future dépendra du maintien de cette demande extérieure.
Évolution du marché immobilier de Beausoleil
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 307 transactions en 2025 et affiche une évolution de +11,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 7 143 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière, basée sur les données DVF et de loyers 2024, révèle un effort important. Pour un appartement type de 45 m² à 337 500 €, avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élèverait à environ 1 550 €. Le loyer médian de 31,2 €/m²/mois générerait 1 404 € de recette, ne couvrant pas l'intégralité de l'échéance. L'effort net mensuel résiduel avoisine les 150 €, pour un rendement brut de 5 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport conséquent et une capacité à absorber une trésorerie négative, tempérée par la perspective d'une plus-value à la revente.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 307 transactions en 2024, le volume d'échanges à Beausoleil reste soutenu, bien qu'en repli par rapport au pic de 2022 (364 ventes). Le marché est presque exclusivement tourné vers l'appartement (292 ventes contre 15 maisons), reflétant un parc immobilier dense et un profil d'acheteur souvent investisseur ou résident secondaire. Les biens vendus sont de petite surface médiane (45 m²), à des prix moyens élevés (10 733 €/m²). Ce caractère très segmenté et liquide pour les petits appartements en fait un marché de vendeurs sur les biens bien situés, mais la baisse du nombre total de transactions pourrait indiquer un début d'essoufflement.
Répartition des ventes
4,9 % de maisons et 95,1 % d'appartements parmi les 307 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 95,1 % des mutations, pour un prix médian de 10 753 €/m² (maisons) contre 7 086 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 307 | 15 | 292 |
| Prix médian/m² | 7 143 € | 10 753 € | 7 086 € |
| Prix moyen/m² | 8 487 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 286 | 6 405 € |
| 2022 | 323 | 6 515 € |
| 2023 | 324 | 6 765 € |
| 2024 | 257 | 7 200 € |
| 2025 | 307 | 7 143 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Beausoleil est atone. Selon les données SITADEL, seulement 29 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-4 %). Avec 596 logements autorisés sur la période, l'offre neuve reste très limitée au regard de la pression démographique historique et de la demande extérieure. Cette rareté de la construction neuve contribue à soutenir les prix de l'ancien et limite les risques de sur-offre. Elle indique aussi que le renouvellement du parc se fera principalement par la rénovation, une piste à explorer pour les investisseurs.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 198 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 242 autorisations pour 2 656 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Beausoleil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Beausoleil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 564 logements ont été autorisés à à Beausoleil, -6 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Beausoleil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Beausoleil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,54 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer d'un rendement brut de 5,0 % à un net d'environ 3,0 % pour un appartement implique de soustraire des charges récurrentes. La taxe foncière à Beausoleil s'applique au taux de 43,54 %. Prévoyez également 15 à 20 % du loyer pour la gestion, les réparations et une vacance locative très rare (0,1 %). En copropriété, les charges courantes, souvent élevées dans le parc ancien, grèvent encore la rentabilité.
Performance énergétique du parc à Beausoleil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 837 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Beausoleil: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine (169 kWh/m²/an), un score honorable pour un parc plutôt ancien. Seuls 6,1 % des logements sont des passoires (F/G), un taux faible qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention toutefois : un bien classé F deviendra interdit à la location en 2028. Privilégiez les biens classés au moins D pour sécuriser votre investissement sur le long terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, segment le plus liquide (surface médiane 45 m²). Les studios peuvent trouver preneur mais sont plus sensibles à la concurrence. Les maisons, avec un rendement brut faible de 2,3 %, sont à réserver à un projet de résidence principale ultérieure. Méfiez-vous des passoires thermiques : 6,1 % du parc est classé F ou G, un risque de décote et d'interdiction de location à terme.
Quelles zones cibler à Beausoleil ?
Tout se joue sur la proximité des transports et des commodités. Le centre-bourg, bien desservi et doté de 69 commerces, est le plus recherché. Les zones en légère périphérie, tout en restant à moins de 10 minutes à pied des axes principaux, offrent un meilleur rapport prix/loyer. La construction neuve est limitée (29 logements autorisés en 2024), limitant les opportunités en défiscalisation.
Calculateur de rendement à Beausoleil
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Risques à connaître avant d'investir à Beausoleil
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, liée à la saisonnalité et à la démographie déclinante. La dépendance au marché monégasque est forte. La taxe foncière (43,54 %) grève la rentabilité. Enfin, 12 risques naturels sont recensés (sismicité moyenne, PPRN), pouvant impacter l'assurance et l'attractivité.
Erreurs à éviter quand on investit à Beausoleil
- Négliger la taxe foncière élevée (43,54 %).
- Oublier les charges de copropriété souvent lourdes.
- Tabler sur une hausse continue des prix à +10 %/an.
- Ignorer la baisse démographique de -12,1 %.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Beausoleil suit le rythme de la Côte d'Azur : un pic printanier (mars-juin) où l'afflux d'acheteurs peut soutenir les prix, et une reprise en septembre-octobre après la pause estivale. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Beausoleil ne compte que 9 % de maisons individuelles.
- La fibre optique est disponible pour 98 % des logements.
- La commune a perdu 12,1 % de ses habitants en 5 ans.
S'installer à Beausoleil : cadre de vie et logement
S'installer à Beausoleil, c'est choisir l'animation permanente d'une ville-frontière, avec les avantages (proximité des emplois de la principauté, commerces nombreux) et les inconvénients (densité record de près de 4 000 hab./km², trafic). La commune bénéficie d'un équipement public remarquable pour sa taille, avec 281 services et 245 établissements de santé recensés par l'INSEE.
Le cadre urbain, en forte pente, offre des vues plongeantes sur la Méditerranée mais impose un relief accidenté. La présence de trois monuments historiques et d'un patrimoine Art déco rappelle le passé balnéaire de la station. La connexion numérique est excellente (fibre à 98 %), un atout pour les télétravailleurs qui souhaiteraient bénéficier d'un pied-à-terre plus abordable que Monaco.
Carte du marché immobilier à Beausoleil
Beausoleil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Beausoleil
Avec une température moyenne de 10,8 °C et 933 mm de pluie par an, le climat de Beausoleil offre un équilibre méditerranéen atténué par l'altitude (242 m). Les hivers y sont doux, les étés chauds mais moins caniculaires que sur le littoral immédiat. Ce profil séduit les actifs travaillant sur la Côte d'Azur et les retraités en quête d'un ensoleillement constant sans excès.
À qui s'adresse Beausoleil ?
La commune s'adresse principalement aux actifs travaillant à Monaco ou dans l'ouest niçois, cherchant une proximité immédiate. Les retraités (24,3 % de 60 ans et plus) y trouvent également tous les services de proximité. En revanche, les familles avec de jeunes enfants pourraient être freinées par la rareté des maisons (9 % du parc), la densité et la baisse du nombre d'habitants.
Avantages et limites à Beausoleil
✓ Points forts
- Position frontalière unique, porte d'entrée sur Monaco.
- Densité d'équipements et de services exceptionnelle pour la taille.
- Excellente accessibilité transports (train, autoroute, aéroport).
- Connexion internet de très haute qualité (fibre, 5G).
- Parc immobilier majoritairement en appartements, adapté aux célibataires/couples.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé, même pour la région.
- Densité urbaine très forte et espaces verts limités.
- Risques naturels recensés (sismicité moyenne, PPRN).
Composition du parc immobilier à Beausoleil
10 374 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
9 326 appartements pour 924 maisons: le parc à Beausoleil relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc se compose à 91 % d'appartements et seulement 9 % de maisons. La part des résidences secondaires (41,1 %) dépasse celle des résidences principales (57,9 %). Ceci dessine un marché dual : stable pour les appartements locatifs, mais volatile pour les biens de prestige, achetés souvent en vue secondaire. Le taux de propriétaires occupants (42,9 %) est bas, signe d'une population locataire importante.
Ancienneté du parc à Beausoleil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 097 logements).
- Avant 1919 6,3 % 387 logts
- 1919-1945 14,3 % 874 logts
- 1946-1970 21,2 % 1 291 logts
- 1971-1990 28,5 % 1 740 logts
- 1991-2005 21,3 % 1 300 logts
- 2006-2019 8,3 % 505 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Beausoleil
660 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Beausoleil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est couverte par un PPRN 'Mouvements de terrain' depuis 2001 et recense 12 aléas naturels. La sismicité est moyenne, le radon faible. Ces contraintes ne bloquent pas la construction mais imposent des études géotechniques préalables et peuvent limiter les projets d'extension. Consulter le zonage en mairie est une étape indispensable avant tout achat de terrain ou maison.
Cas pratique : un achat type à Beausoleil
Acheter une maison type de 72 m² à 728 640 € représente 32 années du revenu médian local (22 510 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance dépasse 3 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Beausoleil
- Omettre de vérifier le zonage du PPRN avant l'offre.
- Surpayer pour une 'vue sur mer' partielle ou lointaine.
- Négliger le DPE d'un bien ancien.
- Oublier que 41,1 % des voisins sont absents.
Points clés à retenir à Beausoleil
- Prix médian à 7 581 €/m², +10,2 % en un an.
- Rendement brut appartement : 5,0 %.
- Altitude moyenne de 242 m, climat tempéré.
- Marché porté par la demande extérieure.
- Maisons 33 % plus chères que les appartements.
- Rendement net estimé : environ 3,0 %.
- 41,1 % de résidences secondaires.
- Proximité de Monaco, facteur premium clé.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Beausoleil ?
À Beausoleil, la valeur au m² explose avec une vue dégagée sur Monaco ou la mer. La proximité de la gare du Country Club (2,1 km) et des 69 commerces locaux ajoute aussi un premium. Un DPE performant (classe B ou A) peut justifier un surprix de 10 % face à un bien identique classé D. Pour les appartements, une terrasse compte pour moitié en surface loi Carrez. L'état du ravalement et des parties communes pèse lourd dans les négociations.
Estimation indicative d'une maison à Beausoleil
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
628 584 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Surévaluer entraîne une stagnation, sous-évaluer une moins-value. À Beausoleil, où le prix médian global atteint 7 581 €/m², chaque pourcentage d'erreur représente plusieurs milliers d'euros. Une estimation précise, ancrée sur les transactions DVF réelles et les paramètres locaux (taxe foncière, risques, équipements), est le premier pas vers une vente rapide et au meilleur prix. Elle vous positionne en vendeur informé face à une clientèle souvent avertie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme ne peut pas évaluer l'impact d'une copropriété conflictuelle ou le premium exact d'une vue imprenable. Un professionnel local connaît les prix réellement négociés, souvent 5 à 10 % sous les annonces. Il ajuste en fonction de l'état caché (humidité, électricité) et de la demande effective sur des micro-secteurs. Son réseau lui permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, réduisant le délai de vente dans un marché étroit.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m².
- Minimiser l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Ne pas valoriser une terrasse ou un balcon.
- Ignorer les prix négociés en dessous des annonces.
Investir à Beausoleil : passer à l'action
Un investissement à Beausoleil se joue sur la sélection du bien et la négociation, dans un marché où chaque mètre carré est disputé. Notre réseau d'experts locaux décrypte pour vous les micro-secteurs et les opportunités sous-jacentes.
Les données DVF révèlent un marché sous tension. Identifier la bonne affaire demande une expertise de terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Beausoleil grâce aux dernières transactions DVF 2024 et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 297 ventes récentes à Beausoleil
- Évolution des prix et dynamique du marché frontalier
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Beausoleil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Beausoleil ?
Le prix médian d'un appartement à Beausoleil est de 7 086 €/m², soit environ 337 500 € pour un deux-pièces de 45 m², selon les données DVF 2024.
Beausoleil est-elle plus chère que Monaco ?
Beausoleil reste bien plus accessible que Monaco, où les prix dépassent souvent 30 000 €/m². Elle offre un effet de levier résidentiel pour accéder à la principauté.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Beausoleil ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,0 %, ce qui correspond à un loyer médian de 31,2 €/m²/mois. Le rendement net, après charges, avoisine les 3 %.
Pourquoi la population de Beausoleil baisse-t-elle ?
Beausoleil a perdu 12,1 % de ses habitants en 5 ans, un phénomène lié à la pression immobilière qui pousse les ménages vers des communes moins chères, malgré un taux de chômage inférieur à 9 %.
Quels sont les risques naturels à Beausoleil ?
La commune est soumise à un risque sismique moyen et dispose d'un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les mouvements de terrain. Douze risques naturels sont recensés.
Marché immobilier des communes voisines
L'écart de valorisation avec des communes voisines comme La Trinité (-35 %) ou Carros (-33 %) est si marqué qu'il annule tout effet de levier, sauf à trouver un bien très sous-coté.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Beausoleil.
Communes limitrophes de Beausoleil
Beausoleil est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Beausoleil est un marché d'exception — 7 143 €/m² sur 307 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Alpes-Maritimes. Dans les Alpes-Maritimes, Beausoleil appartient au top 4 % des communes les plus chères au m².
Le marché immobilier de Beausoleil est en hausse progressive: +11,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 497 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché est principalement collectif: 95,1 % des ventes portent sur des appartements, à 7 086 €/m² pour 47 m² en surface médiane. Pour 88 m² de surface médiane, compter environ 946 264 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Loyers observés à Beausoleil: 31,2 €/m²/mois pour un appartement, 19,1 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 41,1 % de résidences secondaires, Beausoleil est une commune de villégiature où la demande touristique façonne le marché locatif.
Entre 2021 et 2025, 564 logements autorisés au permis de construire à Beausoleil — un rythme moyen de 113 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Le gros des permis concerne des logements collectifs (86 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Beausoleil est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral azuréen (38 km), perchée à 1 106 m d'altitude, en moyenne à haute montagne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).