01 Le parc de logements
Le parc comprend 29 519 logements dont 14 769 résidences principales, 12 634 résidences secondaires et 2 115 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 14 769 | 50,0 % |
| Résidences secondaires | 12 634 | 42,8 % |
| Logements vacants | 2 115 | 7,2 % |
Le graphique détaille la structure des 29 519 logements: 50 % sont habités en permanence, 43 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 807 | 12,3 % |
| 1919-1945 | 1 234 | 8,4 % |
| 1946-1970 | 3 741 | 25,4 % |
| 1971-1990 | 4 878 | 33,2 % |
| 1991-2005 | 1 949 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 1 099 | 7,5 % |
La période 1971-1990 concentre 33 % du parc, tandis que 12 % datent d'avant 1919 et 7 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 674 | 11,3 % |
| 2 pièces | 4 238 | 28,7 % |
| 3 pièces | 5 200 | 35,2 % |
| 4 pièces | 2 564 | 17,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 093 | 7,4 % |
Distribution par taille: 40 % de petits logements (T1-T2), 7 % de grands (5p+), moyenne à 2,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 26 427 | 28 872 | 29 519 |
| Rés. principales | 13 736 | 13 592 | 14 769 |
| Rés. secondaires | 11 130 | 12 824 | 12 634 |
| Vacants | 1 560 | 2 456 | 2 115 |
À Saint-Laurent-Du-Var (28 km, 32 172 hab.), la part de propriétaires s'élève à 45,4 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 8 459 | 57,3 % |
| Locataires (privé) | 4 464 | 30,2 % |
| Locataires HLM | 1 278 | 8,7 % |
| Logés gratuitement | 568 | 3,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 57,3 %, locataires 38,9 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 296 | 35,9 % |
| Fioul | 1 544 | 10,5 % |
| Électricité | 7 431 | 50,3 % |
| Gaz bouteille | 98 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 401 | 2,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (50 %), 36 % pour gaz de ville et 10 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 690 |
| 2 à 4 ans | 3 149 |
| 5 à 9 ans | 2 918 |
| 10 ans ou plus | 7 013 |
| Total ménages | 14 769 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 514 |
| Sous-occupation modérée | 3 749 |
| Sous-occupation accentuée | 1 478 |
| Suroccupation modérée | 2 896 |
| Suroccupation accentuée | 369 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 3 567 | 24,2 % |
| 1 voiture | 8 514 | 57,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 688 | 18,2 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 24 % sans voiture, 58 % à une voiture et 18 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 55,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 12 863 | 9 275 | 2 067 | 1 521 |
| 1975 | 16 624 | 10 398 | 4 771 | 1 455 |
| 1982 | 18 637 | 11 054 | 5 267 | 2 316 |
| 1990 | 22 508 | 13 221 | 6 883 | 2 404 |
| 1999 | 24 801 | 13 495 | 8 855 | 2 451 |
| 2006 | 25 592 | 13 306 | 10 789 | 1 497 |
| 2011 | 26 427 | 13 736 | 11 130 | 1 560 |
| 2016 | 28 872 | 13 592 | 12 824 | 2 456 |
| 2022 | 29 519 | 14 769 | 12 634 | 2 115 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 12 863 logements, le total atteint 29 519 en 2022 (+129 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 899 | 3 161 | 2 922 | 3 090 | 2 745 | 1 821 |
| Dont vacants > 2 ans | 593 | 634 | 660 | 651 | 661 | 736 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 247 | 2,3 % |
| Classe B | 1 046 | 9,9 % |
| Classe C | 4 271 | 40,5 % |
| Classe D | 2 816 | 26,7 % |
| Classe E | 1 395 | 13,2 % |
| Classe F | 613 | 5,8 % |
| Classe G | 169 | 1,6 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 53 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 249 | 30,8 % |
| Classe B | 1 881 | 17,8 % |
| Classe C | 2 491 | 23,6 % |
| Classe D | 1 805 | 17,1 % |
| Classe E | 791 | 7,5 % |
| Classe F | 300 | 2,8 % |
| Classe G | 40 | 0,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (31 %), 72 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 240 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 158 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 136 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 84 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 240 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 84 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 234 |
| Classe B | 34 | 1 012 |
| Classe C | 108 | 4 163 |
| Classe D | 99 | 2 717 |
| Classe E | 86 | 1 309 |
| Classe F | 64 | 549 |
| Classe G | 34 | 135 |
Les maisons affichent une classe dominante C (235 kWh/m²/an), les appartements C (183) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 136 |
| T2 | 518 |
| T3 | 741 |
| T4 | 433 |
| T5+ | 66 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Menton (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Menton est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus élevé du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Menton se classe 4e ville moyenne ayant le plus de résidences secondaires de France. (sur 349 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
- Menton est le ville moyenne ayant la consommation énergétique la plus élevée (DPE) du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 42,8 % de résidences secondaires (12 634 logements), Menton affiche un profil de commune à vocation touristique ou de villégiature. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 90,7 % contre 9,3 %. Le cadre local de Menton est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, à 216 m d'altitude, dans un paysage de collines, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 45 km environ.
57,3 % des ménages de Menton possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le parc social représente 8,7 % des résidences principales. Le constat SRU est sévère pour Menton: carence avérée, 10,4 % contre 25,0 % requis.
Près d'12,3 % du parc de Menton est antérieur à 1919. Le parc de Menton se classe bien côté DPE: C en tête et 185 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 50,3 % des résidences principales.
Volume du parc globalement inchangé depuis 2016 (+2,2 %). La motorisation des ménages est classique: 24,2 % sans voiture et 18,2 % avec deux voitures ou plus.
Le profil régional — Menton est dans le tissu communal de la Côte d'Azur — éclaire les choix d'habitat localement. Côté topographie, Menton se trouve à 216 m d'altitude, dans un paysage de collines, dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 45 km environ, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Menton en 2026 ?
Derniere ville francaise avant l'Italie, Menton cultive son image de "perle de la France" avec un climat doux et un patrimoine Baroque remarque. Son economie, tres tournee vers le tourisme et les residences secondaires (43 % du parc), faconne un marche immobilier singulier. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction de -0,9 % en 2024, Menton offre un point d'entrée plus attractif que des stations voisines surcotees.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le locatif annuel en appartement et d'accepter une faible liquidite locale, mais la cote Azur conserve son atout.
Points clés
- ✓ Rendement brut correct de 5,3 % en appartement
- ✓ Pression immobiliere elevee, marche actif
- ✓ Attractivite territoriale solide, loin du brouhaha
- ⚠ Accessibilite catastrophique pour les locaux
- ⚠ Marche dependant de 43 % de residences secondaires
- ⚠ Risques naturels multiples a integrer
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Supérieure de 16 % au prix median national estime a 4 200 €/m²
- Légèrement inférieure a la moyenne du departement des Alpes-Maritimes
- Rendement locatif superieur aux grandes metropoles comme Paris (3 %)
Analyse du marché immobilier à Menton
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 15,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Menton : opportunités et risques
Investir à Menton en 2026 cible prioritairement le locatif annuel en appartement, tiré par un taux d'activité local correct (68,7 %) et une proportion de logements sociaux limitée à 12 %. Le rendement brut de 5,3 % se justifie, mais la taxe foncière à 39,01 % et les charges de gestion viennent le rogner significativement.
La part tres elevee de residences secondaires (42,8 %) est a double tranchant : elle indique un potentiel saisonnier, mais aussi une dependance aux aleas economiques d'une clientele exterieure. Avec seulement 7,5 % de passoires energetiques, le parc est globalement conforme aux normes, limitant le risque renovation impose par la loi Climat.
La prudence s'impose sur la liquidite a la revente, car le revenu median local (22 590 €) ne permet pas d'absorber les prix actuels. Tout investissement doit donc integrer un horizon de moyen terme, le temps que la dynamique demographique positive (+1,2 % en 5 ans) et la rarete du foncier fassent leur œuvre.
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Données du marché immobilier à Menton
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a franchi le cap des 5 041 €/m², une stagnation apres quatre annees de hausse ininterrompue. Selon les donnees DVF 2024, cette stabilisation masque des ecarts majeurs entre segments : le marche des maisons (5 640 €/m²) reste un luxe, quand celui des appartements (5 000 €/m²) constitue le cœur battant des transactions, avec 985 ventes sur 935.
Cette structure du marche, ou les petites surfaces dominent, reflete une double realite : une forte demande locative, touristique et residentielle, et un territoire ou la propriete devient inaccessible aux menages locaux. L'indice d'accessibilite (IAI) de 2,3/10 est sans appel.
Néanmoins, la présence de la gare de Menton et la proximité de l'Italie soutiennent une attractivité résidentielle pérenne, notée 6,2/10. Cette connectivité, couplée à un cadre de vie privilégié, garantit une demande solide, même si elle est aujourd'hui confrontée au mur des taux d'intérêt.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Menton Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix a Menton revele une progression soutenue de 2020 a 2023, avec une hausse cumulative de +11,3 %, portee par l'engouement pour la Cote d'Azur post-confinement. L'annee 2024 marque un infléchissement, avec une baisse de -0,9 % du prix median, signe d'un marché qui respire après des années de forte tension. Cette correction, bien que modeste, contraste avec la poursuite de la hausse dans certaines communes voisines plus côtées. Le décrochage est particulièrement net pour les maisons, dont le prix median a atteint un pic plus élevé, suggérant une plus grande sensibilité aux taux d'intérêt. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique indique un marché arrivé à maturité, où les opportunités se nichent dans la négociation et non plus dans la spéculation sur la hausse générale.
Évolution du marché immobilier de Menton
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian de Menton évolue de +12,3 %, passant de 4 452 à 5 000 €/m²; 984 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 48 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Menton est remarquablement actif, avec 935 ventes enregistrées en 2024, soit un volume supérieur à celui de 2020. Cette liquidité est presque exclusivement portée par les appartements, qui représentent 93 % des transactions, avec une surface mediane de seulement 47 m². Ce profil trahit un marché d'investisseurs et de retraités, visant des biens de petite taille, faciles à louer ou à occuper comme résidence secondaire. Les maisons, plus rares (41 ventes), concernent un segment de marché beaucoup plus aisé. Le caractère du marché reste favorable aux vendeurs sur les biens bien situés, mais la baisse du volume des transactions par rapport au pic de 2022 (-30 %) et la légère correction des prix indiquent un rééquilibrage progressif qui offre un peu plus de marge de manœuvre aux acheteurs patients.
Répartition des ventes
3,6 % de maisons et 96,4 % d'appartements parmi les 984 transactions enregistrées.
3,6 % maisons, 96,4 % appartements sur 984 ventes: le collectif pèse 96,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 984 | 35 | 949 |
| Prix médian/m² | 5 000 € | 5 743 € | 5 000 € |
| Prix moyen/m² | 5 196 € | ||
| Surface médiane | – | 71 m² | 48 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 029 | 4 452 € |
| 2022 | 1 190 | 4 729 € |
| 2023 | 952 | 4 771 € |
| 2024 | 855 | 4 759 € |
| 2025 | 984 | 5 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Menton montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 725 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse de 21 % par rapport à la période quinquennale précédente. Seulement 256 permis ont été délivrés en 2024. Ce repli s'explique à la fois par la saturation du foncier disponible dans une commune côtière exiguë de 14 km², et par le durcissement du contexte économique pour les promoteurs. Cette faible production neuve maintient une pression à la hausse sur l'ancien et limite les risques de sur-offre. Elle confirme aussi que le développement futur de Menton passera essentiellement par la rénovation et la réhabilitation de son parc existant, dont plus de 20 % a été bâti avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 698 autorisations et 3 182 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 86 %.
Vacance longue durée à Menton
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Menton (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Menton: 632 logements autorisés sur 5 ans, 52 pour la dernière année (-18 %).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Menton
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Menton
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,01 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net implique de soustraire toutes les charges récurrentes. À Menton, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,01 %. Ajoutez les charges de copropriété (fréquentes dans un parc composé à 90,7 % d'appartements), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Le taux de vacance local de 7,2 % doit aussi être intégré. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et votre revenu réel.
Performance énergétique du parc à Menton
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 10 557 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Menton: majorité classée C, part de passoires thermiques à 7,4 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier de Menton affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 184 kWh/m²/an), avec seulement 7,5 % de passoires thermiques (classes F/G). Ce score, meilleur que la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, toute acquisition d'un bien classé F ou G doit anticiper les travaux de rénovation obligatoires d'ici 2028 (logements très énergivores) pour éviter l'interdiction de location. Privilégiez les biens déjà rénovés.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements, majoritaires et offrant la meilleure rentabilité brute. Les studios et T2 de moins de 47 m² en médiane sont les plus adaptés à la demande locative touristique et aux petits budgets. L'ancien domine le parc, mais le neuf (7,5 % du parc post-2006) peut offrir un DPE performant, un atau face à la réglementation. Les maisons, plus chères et moins rentables, ciblent un marché de niche, familial ou de prestige.
Quelles zones cibler à Menton ?
Le centre-ville historique et les quartiers proches de la gare (à 0,8 km du centre) sont les plus prisés pour la location saisonnière et courte durée. La périphérie, plus résidentielle, convient mieux à la location longue durée aux familles ou retraités. Les zones en développement sont limitées, la construction neuve étant en replai (-21 % sur 5 ans), avec 725 logements autorisés sur cette période. La proximité de la frontière italienne et de l'autoroute A8 peut aussi être un atout pour attirer une clientèle internationale.
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Risques à connaître avant d'investir à Menton
Le principal risque est la vacance locative, exacerbée par la saisonnalité touristique. La dépendance à ce secteur rend les revenus variables. La taxe foncière, à 39,01 %, pèse sur la rentabilité nette. Le parc ancien comporte 7,5 % de passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Enfin, la commune est soumise à un PPRN (risques naturels) et une sismicité moyenne, pouvant impacter assurances et attractivité.
Cas pratique : un investissement type à Menton
Pour un appartement type de 47 m² (prix médian 224 049 €), le loyer moyen attendu est d'environ 992 € par mois (21,1 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait proche de 1 300 €. L'effort résiduel mensuel serait donc d'environ -308 € avant impôts, un écart courant à combler avec un apport ou à réduire via un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Menton
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Négliger le taux de vacance local de 7,2 % dans le calcul.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans un parc très vertical.
- Investir sans vérifier le classement DPE et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Menton connaît une saisonnalité liée au tourisme. Le printemps et le début de l'automne sont souvent propices aux transactions, avec une affluence d'acheteurs potentiels. L'été, très animé, peut être favorable aux ventes de biens de prestige. Pour les vendeurs, éviter la période de la taxe foncière (sentiment de dépense) peut être stratégique. Les investisseurs ciblant la location saisonnière doivent acheter en hors-saison pour être opérationnels l'été suivant.
Le saviez-vous ?
- Menton compte 18 monuments historiques protégés dans seulement 14 km².
- La température moyenne y est de 16,9°C, supérieure à celle de Nice voisine.
- 42,8 % des logements sont des résidences secondaires, l'un des taux les plus élevés.
S'installer à Menton : cadre de vie et logement
S'installer à Menton, c'est choisir un micro-climat célèbre pour sa douceur (16,9 °C de moyenne) et un patrimoine historique dense, avec 18 monuments protégés. La commune offre un panel complet de services, avec plus de 1 000 commerces et services recensés par l'INSEE, et une couverture fibre de 98,4 % ideal pour le télétravail.
Ce cadre idyllique a un revers : le territoire est exposé à 13 risques naturels et a fait l'objet de 29 arrêtés de catastrophe naturelle. Les plans de prévention des risques (PPR) actifs encadrent strictement la constructibilité dans certaines zones. Le vieillissement de la population (32,1 % de plus de 60 ans) imprime aussi une atmosphère particulière, entre tranquillité et dépendance accrue aux services de santé.
Carte du marché immobilier à Menton
Menton et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Menton
Avec une température moyenne annuelle de 16,9°C et seulement 814 mm de précipitations, le climat de Menton est l'un des plus doux de France. Ce microclimat subtropical, propice aux citronniers, attire particulièrement les retraités et les actifs recherchant un ensoleillement généreux. Les hivers sont très cléments, réduisant les besoins en chauffage. Ce cadre de vie exceptionnel est un pilier majeur de l'attractivité résidentielle de la ville.
À qui s'adresse Menton ?
Menton convient particulièrement aux retraités ou actifs en télétravail recherchant un climat clément et un cadre de vie animé, notamment culturel. Les familles y trouveront 26 établissements scolaires, mais la part de maisons individuelles est faible (9,3 %). La ville attire aussi les acquéreurs souhaitant un pied-à-terre sur la Côte, bénéficiant de la desserte TGV depuis Nice (20,9 km). Elle est moins adaptée aux budgets modestes ou aux primo-accédants pressés, le revenu médian local étant de 22 590 €.
Avantages et limites à Menton
✓ Points forts
- Climat méditerranéen doux toute l'année (16,9°C en moyenne).
- Accessibilité exceptionnelle : gare centrale, autoroute A8, aéroport de Nice à 30 minutes.
- Patrimoine historique et culturel riche avec 18 monuments classés.
- Offre de services et commerces complète (plus de 1 900 équipements).
- Connexion numérique excellente : fibre à 98,4 % et couverture 5G.
− À prendre en compte
- Parc immobilier très ancien (20,7 % antérieur à 1945) pouvant nécessiter des travaux.
- Exposition à des risques naturels (inondations, mouvements de terrain) et sismicité moyenne.
- Densité de population élevée et part de résidences secondaires importante (42,8 %).
Composition du parc immobilier à Menton
29 519 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 90,7 % d'appartements, 9,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Menton est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (42,8 %), signe d'une attractivité touristique et d'une demande saisonnière soutenue. Seulement 9,3 % des logements sont des maisons, ce qui en fait un bien rare et valorisé. Le taux de propriétaires occupants (57,3 %) indique une certaine stabilité, mais le marché est aussi alimenté par des acheteurs non-résidents. Cette composition façonne un marché dynamique, orienté vers la location saisonnière et la pierre-papier.
Ancienneté du parc à Menton
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 14 708 logements).
- Avant 1919 12,3 % 1 807 logts
- 1919-1945 8,4 % 1 234 logts
- 1946-1970 25,4 % 3 741 logts
- 1971-1990 33,2 % 4 878 logts
- 1991-2005 13,3 % 1 949 logts
- 2006-2019 7,5 % 1 099 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Menton
1 933 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Menton
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Menton est soumise à une sismicité moyenne et compte plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs pour les inondations, mouvements de terrain et submersions marines. Le radon y est faible. La commune a fait l'objet de 29 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation minutieuse du zonage PPR, car il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou influencer l'assurabilité du bien. Une étude géotechnique est recommandée en cas de doute.
Cas pratique : un achat type à Menton
Acquérir une maison type de 75 m² à Menton représente un investissement médian de 486 900 €. Cela équivaut à environ 21,5 années du revenu médian local (22 590 €). Avec un apport de 10 %, empruntant le reste sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisinerait 2 390 €, soit plus que le revenu mensuel médian. Un apport substantiel ou un achat à deux revenus est souvent nécessaire.
Erreurs à éviter quand on achète à Menton
- Ne pas consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs.
- Acheter un bien ancien sans audit énergétique précis.
- Ignorer la saisonnalité marquée des services et commerces.
- Surévaluer son budget en ne tenant pas compte des frais de notaire.
Points clés à retenir à Menton
- Écart important entre maisons (5 640 €/m²) et appartements (5 000 €/m²).
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Climat exceptionnel, avec 16,9°C de moyenne annuelle.
- Marché segmenté entre résidences principales et secondaires.
- 42,8 % de résidences secondaires, moteur du marché.
- Rendement net ramené à ~3,3 % après charges.
- Parc ancien : 20,7 % des logements construits avant 1945.
- La vue et l'exposition sont des multiplicateurs de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Menton ?
À Menton, la valeur d'un bien dépasse largement le simple prix au m². L'exposition et la vue (mer ou montagne) sont des critères primordiaux, tout comme la proximité immédiate du centre-ville historique ou de la gare (à 0,8 km). L'état du bien est crucial : une rénovation complète justifie une surcote significative. Pour un appartement, l'étage et la présence d'un ascenseur pèsent lourd. Enfin, un bon DPE (classe A à C) devient un argument de vente de plus en plus valorisé face à la réglementation.
Estimation indicative d'une maison à Menton
Pour une maison de 71 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
355 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée, surtout avec un taux de vacance du parc de 7,2 %. Un prix trop bas signifie une moins-value inutile. À Menton, où 42,8 % des logements sont des résidences secondaires, la clientèle est souvent avisée et sensible au prix au mètre carré. Une estimation précise, s'appuyant sur les dernières transactions DVF et les spécificités du bien (année de construction, DPE, travaux), permet de se positionner stratégiquement dans la fourchette et de vendre dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne visite pas le bien. Un expert local connaît la différence de valeur entre un appartement rénové dans le Vieux-Menton et un logement standard des années 1970. Il évalue l'impact réel d'une vue dégagée ou d'une copropriété bien gérée. Son estimation, basée sur les transactions réelles et non les annonces, donne un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et sert de base solide à la négociation. Son réseau peut aussi faciliter la mise en relation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian, très différent selon les quartiers.
- Oublier de valoriser un DPE performant, un vrai atout commercial.
- Négliger l'impact des travaux de ravalement obligatoires.
- Estimer sans visiter et sans comparer avec les ventes réelles.
Investir à Menton : passer à l'action
Analyser les donnees est une chose, transformer cette analyse en acquisition rentable en est une autre. La fenetre d'opportunite a Menton depend d'une connaissance intime des rues, de la reglementation des coproprietes et du profil des locataires.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain, entre le choix du quartier et la negociation.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Menton grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les 935 ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait Menton
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Menton
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Menton
Quel est le prix moyen d'un appartement a Menton ?
En 2024, le prix median d'un appartement a Menton etait de 5 000 €/m². Pour une surface mediane de 47 m², cela represente un investissement total d'environ 224 000 €.
Menton est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Menton est generalement plus accessible. Son prix au m² est inferieur de 19 % a celui de Saint-Laurent-du-Var et de 52 % a celui de Vallauris, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif esperer a Menton ?
Le rendement locatif brut pour un appartement est estime a 5,3 %, soit un loyer median de 21,1 €/m²/mois. Le rendement net, apres charges et impots, se situe plutot autour de 3,3 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Menton ?
Menton est exposee a des risques naturels multiples (inondations, mouvements de terrain) et se situe en zone de sismicite moyenne. Il est crucial de consulter les plans de prevention des risques (PPR) avant tout achat.
Le marche est-il en baisse a Menton ?
Apres plusieurs annees de hausse, le prix median a connu une legere correction de -0,9 % en 2024. Cette stabilisation pourrait offrir des opportunites de negociation, dans un marche qui reste globalement tendu.
Marché immobilier des communes voisines
Menton presente un ecart de valorisation saisissant avec Vallauris (+52 %) ou Saint-Laurent-du-Var (+19 %), offrant un effet de levier interessant pour capturer la demande locative de la Cote d'Azur a moindre cout d'entree.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Menton.
Communes limitrophes de Menton
Menton est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Menton font ressortir un médian à 5 000 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Menton progresse de +12,3 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 5 010 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +5,1 %.
Le marché est principalement collectif: 96,4 % des ventes portent sur des appartements, à 5 000 €/m² pour 48 m² en surface médiane. Un bien type de 71 m² revient à environ 407 753 €, soit 18,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 21,1 €/m² pour un appartement et 19,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 42,8 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 632 logements autorisés, soit 126/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (85 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Menton s'interprète dans un contexte plus large — Menton est dans le tissu communal de la Côte d'Azur, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral azuréen, à 45 km environ, à 216 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).