01 Le parc de logements
Le parc comprend 478 logements dont 353 résidences principales, 73 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 353 | 73,8 % |
| Résidences secondaires | 73 | 15,3 % |
| Logements vacants | 53 | 11,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 74 % d'habitat permanent, 15 % de résidences secondaires et 11 % de logements inoccupés sur un total de 478.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 62 | 17,8 % |
| 1919-1945 | 27 | 7,7 % |
| 1946-1970 | 91 | 26,1 % |
| 1971-1990 | 94 | 26,9 % |
| 1991-2005 | 29 | 8,3 % |
| 2006-2019 | 46 | 13,2 % |
La période 1971-1990 concentre 27 % du parc, tandis que 18 % datent d'avant 1919 et 13 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 1,7 % |
| 2 pièces | 19 | 5,4 % |
| 3 pièces | 49 | 13,9 % |
| 4 pièces | 80 | 22,7 % |
| 5 pièces ou plus | 199 | 56,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (56 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 449 | 477 | 478 |
| Rés. principales | 333 | 344 | 353 |
| Rés. secondaires | 67 | 84 | 73 |
| Vacants | 50 | 49 | 53 |
À titre de comparaison : 61,0 % de part de propriétaires à Leuhan, à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 305 | 86,4 % |
| Locataires (privé) | 35 | 9,9 % |
| Locataires HLM | 6 | 1,7 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,0 % |
Occupation des résidences principales — 86,3 % appartiennent à leurs occupants, 11,8 % sont louées, avec 2 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,3 % |
| Fioul | 80 | 22,7 % |
| Électricité | 107 | 30,4 % |
| Gaz bouteille | 5 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 159 | 45,2 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 45 %. électricité pèse 30 %, fioul 23 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 39 |
| 2 à 4 ans | 57 |
| 5 à 9 ans | 46 |
| 10 ans ou plus | 210 |
| Total ménages | 353 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 53 |
| Sous-occupation modérée | 72 |
| Sous-occupation accentuée | 96 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 4,5 % |
| 1 voiture | 185 | 52,4 % |
| 2 voitures ou plus | 153 | 43,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 52 % à une voiture et 43 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 81,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 412 | 371 | 18 | 23 |
| 1975 | 431 | 348 | 37 | 46 |
| 1982 | 445 | 345 | 51 | 49 |
| 1990 | 458 | 338 | 52 | 68 |
| 1999 | 407 | 326 | 43 | 38 |
| 2006 | 434 | 325 | 70 | 39 |
| 2011 | 449 | 333 | 67 | 50 |
| 2016 | 477 | 344 | 84 | 49 |
| 2022 | 478 | 353 | 73 | 53 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 412 logements à l'origine, 478 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 67 | 68 | 69 | 75 | 64 |
| Dont vacants > 2 ans | 51 | 52 | 49 | 38 | 42 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 4 | 4,1 % |
| Classe C | 27 | 27,6 % |
| Classe D | 29 | 29,6 % |
| Classe E | 13 | 13,3 % |
| Classe F | 14 | 14,3 % |
| Classe G | 11 | 11,2 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (30 %), 32 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 15,3 % |
| Classe B | 47 | 48,0 % |
| Classe C | 13 | 13,3 % |
| Classe D | 6 | 6,1 % |
| Classe E | 4 | 4,1 % |
| Classe F | 11 | 11,2 % |
| Classe G | 2 | 2,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 48 % des diagnostics et 77 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 280 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 214 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 203 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 280 kWh/m²/an, contre 150 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 130 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 23 | 4 |
| Classe D | 21 | 8 |
| Classe E | 11 | 2 |
| Classe F | 13 | 1 |
| Classe G | 11 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 252 kWh/m²/an côté maisons, D à 205 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 3 |
| T4 | 3 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Roudouallec (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Roudouallec recense 478 logements en 2022: 353 résidences principales (73,8 %), 73 résidences secondaires et 53 logements vacants. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (96,2 %). Ce contexte résidentiel — Roudouallec est dans la péninsule armoricaine, en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m) — cadre la lecture du parc local.
Profil fortement patrimonial: 86,3 % des ménages de Roudouallec sont propriétaires de leur logement.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 17,7 % du parc date d'avant 1919, 13,1 % d'après 2006. Performance énergétique en retrait: classe D en tête et consommation moyenne (245 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 25,5 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (45,2 %).
Le parc de Roudouallec est stable sur la période 2016-2022 (+0,2 %). La multi-motorisation est la norme à Roudouallec: 43,3 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ancrée régionalement, la commune est dans la péninsule armoricaine: les attentes résidentielles s'y calquent. Le contexte naturel (en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m)) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Roudouallec a bondi de +7,9 % en un an, signal rare sur une commune de 722 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,0 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (161ᵉ rang sur 249 communes)
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
Analyse du marché immobilier à Roudouallec
Acheter demande un effort important : 6,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Roudouallec
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Roudouallec s'établit à 1 691 €, sur la base de 6 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
25,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Roudouallec Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Roudouallec
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 6 transactions en 2025 et affiche une évolution de +70,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 691 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 107 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 6 | 6 |
| Prix médian/m² | 1 691 € | 1 691 € |
| Prix moyen/m² | 1 860 € | |
| Surface médiane | – | 107 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 31 | 993 € |
| 2022 | 30 | 1 225 € |
| 2023 | 24 | 733 € |
| 2024 | 5 | 1 567 € |
| 2025 | 6 | 1 691 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 32 autorisations et 8 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 25 %.
Vacance longue durée à Roudouallec
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Roudouallec (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 10 logements autorisés à à Roudouallec (9 en 2025).
Fourchettes de loyers à Roudouallec
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Roudouallec
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Roudouallec
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 98 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Roudouallec: majorité classée D, part de passoires thermiques à 25,5 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Roudouallec
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Roudouallec : cadre de vie et logement
Roudouallec, commune de 722 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 152 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 20 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Roudouallec
Roudouallec et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Roudouallec
Composition du parc immobilier à Roudouallec
478 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Roudouallec: 96,8 % de maisons, 3,2 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Roudouallec
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 350 logements).
- Avant 1919 17,7 % 62 logts
- 1919-1945 7,7 % 27 logts
- 1946-1970 26,0 % 91 logts
- 1971-1990 26,9 % 94 logts
- 1991-2005 8,3 % 29 logts
- 2006-2019 13,1 % 46 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Roudouallec
20 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Roudouallec
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Roudouallec
Pour une maison de 107 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
180 937 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Roudouallec
Quel est le prix de l'immobilier à Roudouallec ?
Le prix médian au m² à Roudouallec est de 1 691 € (données DVF, 6 transactions). Pour une maison de 107 m² (surface médiane locale), compter environ 181 000 €.
Comment Roudouallec se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Roudouallec se situe au 161ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Roudouallec ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Roudouallec est de 5,0 % (loyer de 7,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Roudouallec est-il énergétiquement dégradé ?
25,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Roudouallec.
Résumé
Le prix médian de Roudouallec s'établit à 1 691 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles du Morbihan.
Entre 2021 et 2025, Roudouallec a vu son prix médian au m² progresser de +70,3 %. Au total, 96 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +7,9 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 691 €/m² pour 107 m². Le bien médian (107 m² à 180 937 €) équivaut à 9,2 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,0 €/m² pour un appartement et 7,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Roudouallec compte 15,3 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (10 logements autorisés entre 2021 et 2025). Le gros des permis concerne des logements collectifs (60 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Roudouallec est dans la péninsule armoricaine. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 138 m).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).