Côté prix, Baillargues est un marché tendu — 3 812 €/m² sur 129 ventes récentes, +9,4 % par rapport au reste de l'Hérault.
Hausse contenue du prix médian: +4,6 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 566 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 68,2 % de maisons et 31,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Baillargues, un logement de 100 m² (396 100 €) représente 15,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Baillargues: 15,2 €/m²/mois pour un appartement, 15,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Baillargues: 949 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 190 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Baillargues est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 27 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).
Faut-il investir à Baillargues en 2026 ?
Integree a Montpellier Mediterranee Metropole, Baillargues beneficie d'une situation geographique strategique, a moins de 10 km de la gare TGV et de l'aeroport. Avec une croissance demographique de +16,6 % en dix ans et un tissu economique dynamique (14,9 % de renouvellement d'entreprises), la commune attire des menages actifs. Le verdict immobilier doit tenir compte de la recente correction des prix.
Avec une correction recente de -6,7 % et un ecart de prix de 24 % avec des communes voisines aux indicateurs similaires, Baillargues offre un point d'entree strategique.
Verdict
➤ Opportunite locative reelle, mais dependante d'une selection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme pour digerer la correction.
Points clés
- ✓ Correction recente : opportunite de negociation
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 5 %
- ✓ Connectivite excellente et dynamique metropolitaine
- ⚠ Accessibilite faible : marche dependant d'acheteurs exterieurs
- ⚠ Effort residuel net apres loyer percu
- ⚠ Taxe fonciere a 63,22 % pese sur la rentabilite
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median a Baillargues (3 889 €/m²) se situe leggement en dessous de la mediane nationale estimee.
- Il depasse de plus de 10 % la moyenne des communes comparables de l'Herault comme Marsillargues ou Aimargues.
- Son prix reste 22 % inferieur a celui du littoral tres proche (Palavas-les-Flots a 5 019 €/m²).
Analyse du marché immobilier à Baillargues
Le marché immobilier de Baillargues affiche une pression notable (IPI 6,2/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Baillargues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobiliere elevee (6,2/10) indique un marche dynamique et concurrentiel, ou la negociation est serree.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobiliere elevee (6,2/10) indique un marche dynamique et concurrentiel, ou la negociation est serree.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilite faible (2,9/10) indique que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, rendant le marche dependant des acheteurs exterieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilite faible (2,9/10) indique que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, rendant le marche dependant des acheteurs exterieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunite locative moderee (4,1/10) suggere une demande locative soutenue mais des rendements nets limites par les charges et la fiscalite.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunite locative moderee (4,1/10) suggere une demande locative soutenue mais des rendements nets limites par les charges et la fiscalite.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobiliere faible (1,4/10) indique un marche essentiellement tourne vers la residence principale et la location annuelle, peu adapte a la saisonniere.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobiliere faible (1,4/10) indique un marche essentiellement tourne vers la residence principale et la location annuelle, peu adapte a la saisonniere.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Baillargues : opportunités et risques
Investir à Baillargues en 2026 nécessite une approche nuancée. Le rendement brut locatif, autour de 5 % pour les appartements, est correct dans le contexte régional, mais il est immédiatement rogné par des charges conséquentes. La taxe foncière, élevée à 63,22 %, représente à elle seule près d'un mois et demi de loyer perçu, impactant directement le rendement net, estimé autour de 3,8 %. Ce cadre fiscal doit être intégré dans tout calcul de rentabilité.
Le parc immobilier, relativement récent avec seulement 0,3 % de passoires thermiques, présente un risque rénovation très faible, un atout majeur face aux évolutions réglementaires (loi Climat et Résilience). Toutefois, l'accessibilité financière reste le point d'attention principal. Avec un prix médian global approchant les 3 900 €/m², le marché est désormais porté par des acheteurs externes au territoire, ce qui peut induire une volatilité plus grande en cas de retournement de la demande métropolitaine.
La stratégie la plus pertinente semble être l'investissement locatif annuel en appartement, avec un horizon de détention moyen à long terme (5-10 ans). Elle permet de capter la demande locative issue des actifs travaillant sur Montpellier et de bénéficier, à terme, de la revalorisation du bâti liée à la dynamique démographique continue de la métropole. En revanche, l'investissement en vue d'une revente rapide ou d'une location saisonnière y est peu adapté, faute de pression touristique significative.
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Données du marché immobilier à Baillargues
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des transactions DVF 2024 à Baillargues dessine un marché en phase de correction technique après une période de forte appréciation. Le recul du prix médian de -6,7 % en un an, le plus marqué depuis cinq ans, agit comme un régulateur nécessaire face à l'envolée des taux d'emprunt. Cette baisse doit être relativisée : elle ramène simplement les prix à leur niveau de fin 2022, sans remettre en cause la tendance haussière structurelle portée par l'intégration à Montpellier Méditerranée Métropole.
La structure du marché, très orientée vers la maison individuelle (68 % du parc), correspond au profil d'une commune péri-urbaine attractive pour les familles. Néanmoins, l'appartement, avec un prix médian inférieur de près de 300 €/m² et un rendement locatif légèrement supérieur, constitue une porte d'entrée plus accessible pour les investisseurs, d'autant que sa surface médiane de 63 m² correspond bien à la demande locative standard.
Selon les données DVF, la fourchette des prix ou "médiane des 50% %" (entre 3 329 et 4 440 €/m²) reste relativement resserrée, signe d'un marché homogène sans écarts de valorisation excessifs entre les quartiers. Cette stabilité relative est un atout pour la lisibilité du marché, même si elle limite les opportunités de bonnes affaires en dehors de biens nécessitant des travaux.
Vacance longue durée à Baillargues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Baillargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 949 logements ont été autorisés à à Baillargues, -14 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Les 949 logements autorisés sur 5 ans témoignent d'une attractivité soutenue, mais la tendance est au ralentissement (-14 % vs la période précédente). Ce rythme modéré de construction neuve limite les risques de sur-offre qui pèserait sur les prix de l'ancien. Cela conforte la valeur du parc existant, surtout dans une commune intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole où la pression foncière reste structurellement forte.
Fourchettes de loyers à Baillargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baillargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (63,22 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut doit être ajusté à la baisse pour obtenir le rendement net. À Baillargues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 63,22 %, un poste significatif. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 5,4 %), les frais de gestion, les charges de copropriété et les travaux d'entretien. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut annoncé (5,1 % pour les apparts) et le rendement net approximatif (3,8 %).
Performance énergétique du parc à Baillargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 695 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Baillargues: classe C en tête, 0,4 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Baillargues présente une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (121 kWh/m²/an). La part de passoires thermiques (classes F et G) est infime (0,3 %), ce qui est un atail majeur face aux échéances réglementaires (interdiction de location des passoires d'ici 2028-2034). Pour un acheteur, cela limite fortement le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux à court terme.
Calculateur de rendement à Baillargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Baillargues
Pour un appartement de 63 m² à Baillargues (surface déduite du prix médian), comptez environ 227 500 € à l'achat. Il peut se louer aux alentours de 960 €/mois (15,2 €/m²), générant un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net s'établit autour de 3,8 %, soit un cash-flow mensuel potentiellement positif avec un crédit adapté.
Erreurs à éviter quand on investit à Baillargues
- Négliger la taxe foncière, élevée à 63,22 % à Baillargues.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (5,4 % de logements vacants).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix au m² en vigueur (15,2 €/m² en appartement).
- Ignorer la performance énergétique du bien, clé pour la valorisation locative future.
Quand acheter ou vendre ?
À Baillargues, le marché immobilier suit la saisonnalité classique du bassin méditerranéen. L'activité reprend fortement à la rentrée de septembre, période aussi de paiement de la taxe foncière pouvant motiver certaines ventes. Le printemps reste dynamique jusqu'en juin. L'été, bien que plus calme, peut voir des transactions liées à des mutations professionnelles. Le calendrier scolaire et la douceur du climat étendent les périodes de visites.
Le saviez-vous ?
- Baillargues héberge 2 monuments historiques protégés sur seulement 8 km².
- 88,8% des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 40,3 ans y est inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Baillargues : cadre de vie et logement
S'installer à Baillargues, c'est opter pour un compromis entre le calme d'une petite ville et les avantages de la métropole. Avec 360 équipements recensés par l'INSEE, dont 35 commerces et 84 services de santé, la commune offre une autonomie quotidienne remarquable pour une ville de moins de 8 000 habitants. Son excellent taux de couverture en fibre (88,8 %) et la proximité de la gare (1 km) et de l'aéroport (10 km) en font un terrain de jeu idéal pour les télétravailleurs et les actifs mobiles.
Le cadre de vie est cependant à nuancer au regard des risques naturels. La commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement liés aux inondations. Tout projet d'achat doit intégrer cette donnée, en vérifiant la situation précise du bien et les conditions d'assurance. Ce point n'entame pas l'attractivité globale mais impose une vigilance accrue.
Carte du marché immobilier à Baillargues
Baillargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Baillargues
3 774 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 557 maisons et 1 210 appartements à à Baillargues.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons individuelles (67,9 %), indiquant un marché familial et ancré. La forte proportion de propriétaires occupants (60,7 %) et la faible part de résidences secondaires (2,8 %) indiquent une stabilité et une demande locale solide. Un taux de vacants de 5,4 % reste dans la moyenne, sans signaler de désaffection. Ce contexte est rassurant pour un acquéreur recherchant un environnement résidentiel établi.
Ancienneté du parc à Baillargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 455 logements).
- Avant 1919 4,7 % 161 logts
- 1919-1945 1,4 % 50 logts
- 1946-1970 4,1 % 143 logts
- 1971-1990 36,4 % 1 258 logts
- 1991-2005 21,3 % 737 logts
- 2006-2019 32,0 % 1 106 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Baillargues
360 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Baillargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, héritage des 15 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont classés faibles. Tout acquéreur doit consulter le PPR pour connaître les contraintes constructives et d'assurance sur la parcelle visée. Ces risques, bien que gérés, impliquent une vigilance particulière lors de l'achat, notamment pour les biens en zone exposée.
Cas pratique : un achat type à Baillargues
Pour une maison familiale de 97 m² (surface médiane déduite), le budget s'élève à environ 379 270 € hors frais de notaire, soit près de 15 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 1 700 €. Cette charge représente un taux d'effort significatif, à mettre en regard des 25 640 € de revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète à Baillargues
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation avant toute offre.
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, sans pondérer par l'état du bien.
- Négliger la facture de chauffage, le parc étant majoritairement en classe C.
- Oublier de comptabiliser les frais de notaire dans le budget total.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Baillargues : passer à l'action
Les donnees DVF 2024 et les indices composites dressent un portrait precis du marche, mais l'opportunite concrete se niche dans le detail : quartier, etat du bien, negociation. Pour transformer cette analyse en investissement rentable, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens sous-evalues et anticiper les evolutions du marche.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baillargues
Quel est le prix immobilier moyen a Baillargues ?
En 2024, le prix median global etait de 3 889 €/m². Une maison type de 97 m² coute environ 379 270 €, tandis qu'un appartement de 63 m² se negocie autour de 227 493 €.
Est-ce le bon moment pour investir a Baillargues ?
Le marche a corrige de -6,7 % en 2024, offrant un point d'entree plus favorable qu'en 2023. Pour un investisseur locatif avec un horizon moyen terme et un bon apport, des opportunites existent, particulierement en appartement.
Baillargues est-elle plus chere que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est superieur de 24 % a celui d'Aimargues et de 28 % a Marsillargues. En revanche, il reste nettement inferieur aux stations balneaires du littoral comme Palavas-les-Flots (-22 %).
Quel rendement locatif esperer a Baillargues ?
Le rendement locatif brut est estime a 5,1 % pour les appartements et 4,8 % pour les maisons. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net se situe approximativement entre 3,7 et 3,8 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter a Baillargues ?
Le principal risque est lie aux inondations (PPRI actif). La commune a egalement une taxe fonciere elevee (63,22 %) et son marche depend fortement de l'attractivite de Montpellier, le rendant sensible a un ralentissement de la demande metropolitaine.
Marché immobilier des communes voisines
Baillargues affiche un prix au m² inferieur de 24 % a celui d'Aimargues et de 28 % a Marsillargues, tout en offrant des rendements locatifs similaires et une integration a la metropole montpellieraine, ce qui en fait un marche a fort effet de levier pour l'investisseur avise.
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Communes limitrophes de Baillargues
Baillargues est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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