Saint-Cloud, ville huppée des Hauts-de-Seine, offre un cadre de vie privilégié avec son parc de 460 hectares, ses 11 monuments historiques et sa vue sur Paris. Avec un prix médian à 6 720 €/m², l'accession à la propriété y est réservée aux budgets conséquents. Cette commune de 30 000 habitants séduit par son calme relatif et son excellente desserte, mais présente aussi des contraintes. Pour quel profil ?
Carte du marché immobilier à Saint-Cloud
Saint-Cloud et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Cloud
14 696 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué d'appartements (environ 87 %), signe d'un habitat plutôt collectif et urbain. La forte proportion de propriétaires (57,1 %) et la faible part de résidences secondaires (3,4 %) indiquent un marché stable, ancré dans la durée, avec une population sédentaire. Le taux de vacants (7,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des biens en attente de rénovation ou de vente. L'acheteur typique est un ménage aisé, propriétaire-occupant, cherchant un pied-à-terre de qualité en petite couronne.
Évolution démographique à Saint-Cloud
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Saint-Cloud
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Cloud
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 30,9 %
- Retraités 19,8 %
- Autres sans activité professionnelle 18,6 %
- Professions intermédiaires 13,1 %
- Employés 10,7 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 4,0 %
- Ouvriers 2,8 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Saint-Cloud
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Cloud
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 795 logements).
- Avant 1919 7,8 % 1 002 logts
- 1919-1945 14,3 % 1 828 logts
- 1946-1970 40,2 % 5 144 logts
- 1971-1990 25,1 % 3 208 logts
- 1991-2005 6,5 % 828 logts
- 2006-2019 6,1 % 786 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Cloud
969 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Cloud
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Cloud
Pour une maison familiale type de 145 m², le prix d'achat médian est d'environ 1 388 000 €. Cela représente 35 années de revenu médian local (39 760 €), un niveau élevé nécessitant un apport conséquent. Avec un apport de 10 % (139 000 €) et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 6 000 €. Un tel effort suppose un revenu du ménage d'au moins 12 000 € mensuels, illustrant le profil aisé des acquéreurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cloud
- Se fier au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
- Oublier de vérifier les risques d'inondation (PPRI).
- Négocier sans connaître le taux de vacance local (7,5 %).
- Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.
Le saviez-vous ?
- Saint-Cloud abrite 11 monuments historiques protégés sur 8 km² seulement.
- La densité y est la plus faible des Hauts-de-Seine (rang 19/19).
- 99,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Performance énergétique du parc à Saint-Cloud
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 459 diagnostics analysés (ADEME)
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante du parc est D (241 kWh/m²/an). Environ 16,1 % des logements sont des passoires thermiques (F et G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, reste significatif. Il implique un risque réglementaire concret : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela signifie soit privilégier un bien déjà rénové, soit budgétiser des travaux de rénovation énergétique substantiels, sous peine de voir la valeur du bien se déprécier.
Risques naturels et géorisques à Saint-Cloud
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT sur la commune de Saint-Cloud PPRN Approuvé approuvé le 02/06/2006
- PPRI de la Seine PPRN Approuvé approuvé le 09/01/2004
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Cloud est soumis à deux plans de prévention des risques : un PPRI pour les inondations de la Seine et un PPRMT pour les mouvements de terrain. Ces périmètres impactent les possibilités de construction et d'extension. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est faible. Concrètement, avant d'acheter, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle. Ces risques, bien que gérés, peuvent complexifier des projets de travaux ou influencer l'assurabilité du bien.
Cadre de vie à Saint-Cloud
Le climat est tempéré (12,5 °C de moyenne) avec des précipitations modérées (640 mm/an). Saint-Cloud bénéficie d'une densité modérée pour l'Île-de-France (3 732 hab./km²) et d'un accès exceptionnel aux transports : gare SNCF en centre-ville (0,2 km), proximité de l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux (5,2 km) et de la gare TGV Montparnasse (7,4 km). La commune dispose de 969 équipements, dont 303 dans la santé et 61 en sports/loisirs. La connectivité est optimale (fibre à 99,2 %). Toutefois, elle est exposée à des risques naturels (PPRI de la Seine, 12 arrêtés catastrophes naturelles historiques).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter un appartement type de 70 m², il faut compter environ 452 000 € (6 456 €/m²). Une maison de 145 m² représente un investissement médian de 1,39 M€ (9 573 €/m²). Les budgets d'entrée se situent autour de 5 648 €/m² pour le quart des biens les moins chers. Comparée à ses voisines, Saint-Cloud est plus chère que Vélizy (6 487 €/m²) mais moins onéreuse que Le Chesnay (7 766 €/m²). Le délai de vente peut s'allonger en raison du récent ralentissement du marché.
À qui s'adresse Saint-Cloud ?
Saint-Cloud s'adresse principalement aux familles aisées, attirées par les 32 établissements scolaires et les 13,2 % de maisons individuelles. Les cadres supérieurs et professions libérales y trouvent un cadre résidentiel proche de Paris. Les acheteurs doivent disposer d'un apport conséquent : le revenu médian local (39 760 €) correspond à 11,4 années de revenus pour un appartement type. La commune est moins adaptée aux primo-accédants modestes et aux investisseurs recherchant une forte rentabilité brute.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Parc historique de 460 hectares et 11 monuments protégés
- Excellente desserte transports (gare centre-ville, proximité Paris)
- Équipements et services nombreux (969 équipements, 303 en santé)
- Environnement résidentiel calme et densité modérée (3 732 hab./km²)
- Parc immobilier de qualité avec 57,1 % de propriétaires occupants
− À prendre en compte
- Prix d'entrée très élevé (médiane à 6 720 €/m²)
- Exposition à des risques d'inondation (PPRI de la Seine)
- Part minoritaire de logements sociaux (17,0 %), mixité limitée
- Marché en correction (-5,3 % sur un an), valeur incertaine à court terme
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Cloud est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Cloud
- Climat doux : 12,5 °C de moyenne et 640 mm de pluie.
- Parc dominé par les appartements (87 %) en copropriété.
- 57,1 % de propriétaires, signe de stabilité.
- 16,1 % de passoires thermiques (F/G) dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Cloud
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Cloud ?
Le budget médian pour un appartement à Saint-Cloud est d'environ 452 000 € (70 m² à 6 456 €/m²). Pour une maison, prévoyez 1,39 M€ (145 m² à 9 573 €/m²). Un quart des biens se vend sous 5 648 €/m², constituant le segment d'entrée.
Saint-Cloud est-elle adaptée aux familles ?
Oui, Saint-Cloud est très adaptée aux familles aisées. La commune compte 32 établissements scolaires, 13,2 % de maisons individuelles et de nombreux espaces verts. L'indice de suivi des enfants (ISE) est de 4,7/10, indiquant une offre correcte mais non exceptionnelle.
Quels sont les risques naturels à Saint-Cloud ?
Saint-Cloud est soumis à un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Seine, avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces contraintes peuvent impacter l'assurance et l'urbanisme.
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