Logement & immobilier

Le logement à Saint-Cloud

92210 Hauts-de-Seine 29 855 hab.
Fiche complète

Saint-Cloud dispose d'un parc de 14 696 logements, à dominante collective (84,9 % d'appartements, 3,6 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 7,5%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

14 696Logements au total
87 %Appartements i
57,1 %Propriétaires
3,4 %Rés. secondaires
17 %Logements sociaux i
7,5 %Logements vacants i+14% vs dept · -6% vs France
+2,6 %Évolution 2016–2022
1 837 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 14 696 logements dont 13 095 résidences principales, 504 résidences secondaires et 1 096 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 14 696.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 40 %, devant les constructions récentes (6 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (25 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements14 05714 32214 696
Rés. principales12 75812 90213 095
Rés. secondaires404472504
Vacants8959471 096

Le Chesnay-Rocquencourt, commune de taille similaire à 6 km, affiche 54,5 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

La répartition du parc occupé: 57,1 % de propriétaires, 40,1 % de locataires, dont 11 % en HLM.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (64 %), 27 % pour électricité et 7 % pour fioul.

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 587
2 à 4 ans3 141
5 à 9 ans2 604
10 ans ou plus5 763
Total ménages13 095
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale3 741
Sous-occupation modérée3 354
Sous-occupation accentuée1 989
Suroccupation modérée1 974
Suroccupation accentuée120
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 26 % sans voiture, 53 % à une voiture et 21 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

14 696Logements en 2022
+44 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 10 186 logements à l'origine, 14 696 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 997 970 980 1 051 1 212 676
Dont vacants > 2 ans 110 126 102 87 173 262

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
240kWh/m²/an en moyenne
16,0 %Passoires (F+G) i
8 047Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
240 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
5 388 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Distribution DPE sur 8 047 diagnostics: la majorité se situe en classe D (30 %), avec 28 % de logements économes (A-B-C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (23 %), et 47 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 311 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 90 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (282 kWh/m²/an) et appartements en classe D (236).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+22 kWh/m²/an
Consommation vs France+37 kWh/m²/an
Passoires vs département+3,6 pts
Passoires vs France+6,1 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
17,6 %Taux logements sociaux i
2 302Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

9,44 €Loyer moyen /m² i
1,6 %Taux de vacance i
106dont PLAI i
452dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1447
T2511
T3694
T4358
T5+205

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Saint-Cloud dispose de 14 696 logements, dont 13 095 résidences principales (89,1 %). Le collectif l'emporte très largement: 87,1 % d'appartements pour 12,9 % de maisons. À l'échelle locale, Saint-Cloud est une commune francilienne de la première couronne, à 36 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.

Le parc penche vers la propriété occupante (57,1 %), le locatif étant minoritaire (40,1 %). 11,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Saint-Cloud est en deçà des obligations SRU — 17,6 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.

Le parc mêle bâti ancien (7,8 % avant 1919) et constructions récentes (6,1 % après 2006). Le parc de Saint-Cloud consomme plus que la moyenne: D dominante, 240 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 16,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (64,4 % des résidences principales).

Peu de variation du parc résidentiel de Saint-Cloud entre 2016 et 2022 (+2,6 %). Le taux de ménages sans voiture atteint 26,1 % à Saint-Cloud, un indicateur typique d'une commune urbaine.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune francilienne de la première couronne. Le décor géographique — à 36 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.

Faut-il investir à Saint-Cloud en 2026 ?

Saint-Cloud, ville historique de la proche banlieue parisienne, combine un patrimoine remarquable, une desserte exceptionnelle et un niveau de vie élevé. Son marché immobilier, après une phase de hausse soutenue, montre des signes d'inflexion. Analyser son potentiel en 2026 implique de décrypter cette correction à l'aune de ses indicateurs solides.

6 562 €/m² prix médian
-1,2 % sur un an
375 transactions 2026

Avec une correction de -5,3 % en 2024 et un prix médian sous les 7 000 €/m², Saint-Cloud représente une fenêtre d'opportunité inédite dans une commune habituellement très fermée.

Verdict

➤ Investir ici exige un horizon long terme pour compenser la faible liquidité locative et miser sur la réputation pérenne de l'adresse.

Rendement correct
Risque modere
Horizon long terme
Stratégie Plus-value long terme en parc ancien rénové
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Points clés

  • ✓ Correction récente de -5,3 %
  • ✓ Accès direct à Paris (0,2 km de la gare)
  • ✓ Rendement locatif correct de 4,9 %
  • ⚠ Rendement locatif net limité à 3,4 %
  • ⚠ Marché porté par l'extérieur (IOL faible)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✓ Primo-accedant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 6 562 €/m², Saint-Cloud reste 68 % plus chère que la médiane nationale.
  • Son prix médian la place dans le top 20 % des communes les plus chères des Hauts-de-Seine.
  • Son rendement brut dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Bordeaux, mais son accessibilité reste un défi.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Cloud

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Saint-Cloud

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,5

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Une pression modérée signifie que la concurrence entre acheteurs n'est pas excessive, laissant du temps pour la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
77
Années de revenu pour acheter 70 m²
14
% de résidences secondaires
63
Croissance démographique (5 ans)
31
Densité de population
9
9,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Très accessible

Une accessibilité très élevée, selon l'indice composite, indique que les prix sont alignés avec le pouvoir d'achat local, un atout pour la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
86
% de propriétaires
89
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
91
3,4

Indice d'Opportunité Locative

Peu favorable

Une opportunité locative faible traduit un marché locatif peu dynamique, nécessitant une sélection rigoureuse du bien et de son emplacement.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
11
% résidences secondaires (demande saisonnière)
63
Croissance démographique (5 ans)
31
Capacité touristique / population
52
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
23
6,9

Indice de Pression Touristique Immobilière

Élevé

Une pression touristique très élevée suggère un potentiel pour la location courte durée, notamment pour les biens bien situés et atypiques.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
63
Capacité touristique / population
52
% de logements vacants
77
Faible densité (proxy isolement touristique)
91

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 6938,3 — Percentile dept : 77/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 14/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 63/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 31/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3731,9 — Percentile dept : 9/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,2 — Percentile dept : 86/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 50,9 — Percentile dept : 89/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 9,8 — Percentile dept : 91/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 42,9 — Percentile dept : 11/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 63/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -0,6 — Percentile dept : 31/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 52/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 6938,3 — Percentile dept : 23/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 3,4 — Percentile dept : 63/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 52/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 77/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3731,9 — Percentile dept : 91/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Cloud : opportunités et risques

Investir à Saint-Cloud en 2026 cible principalement une logique de plus-value à long terme, plus qu'un rendement locatif immédiat. Le rendement brut des appartements (4,9 %) est correct mais, une fois déduites la taxe foncière (21,82 %), les frais de gestion et la vacance locative, le net tombe autour de 3,4 %. Ce niveau est insuffisant pour un investissement purement locatif, d'autant que l'indice d'opportunité locative (IOL) est faible (3,1/10).

La stratégie pertinente consiste à acquérir un appartement dans l'ancien nécessitant une rénovation énergétique, pour le revendre après travaux à une clientèle de cadres supérieurs. La pression touristique très élevée (IPTI : 7,5/10) ouvre une alternative en location saisonnière pour les biens bien situés, près du parc ou offrant une vue exceptionnelle. Attention cependant au risque réglementaire croissant sur ce type de location.

Le signal fort est la correction des prix, qui offre un meilleur point d'entrée. Avec 845 logements neufs autorisés récemment, l'offre se modernise, ce qui peut dévaluer les biens les plus énergivores. L'investisseur doit donc prioriser les biens rénovables et éviter les passoires thermiques, dont la valeur est promise à une dépréciation accélérée par la loi Climat et Résilience.

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Données du marché immobilier à Saint-Cloud

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global à Saint-Cloud s'établit à 6 562 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette baisse de -5,3 % sur un an marque une inflexion notable après plusieurs années de hausse, créant un environnement plus favorable à la négociation. L'écart entre maisons (9 604 €/m²) et appartements (6 458 €/m²) reste très significatif, soulignant la prime toujours forte à l'habitat individuel dans ce secteur résidentiel prisé.

La fourchette de prix, où 50 % des transactions se situent entre 5 648 et 8 057 €/m², révèle une diversité de biens et d'états. Le parc, dominé par des constructions d'avant 1945 (22,1 %), offre du caractère mais aussi des passoires thermiques (16,1 % classées F ou G), un point crucial à auditer avant tout achat. La proximité immédiate de la gare (0,2 km) et de Paris soutient structurellement la demande, même en période de correction.

Néanmoins, la faible part de logements sociaux (17 %) et le taux de vacance (7,5 %) légèrement au-dessus de la moyenne indiquent un marché parfois rigide. La dynamique est principalement portée par les actifs aisés travaillant à Paris, ce qui expose le marché aux variations de l'économie francilienne plus qu'à la santé du tissu économique local, pourtant solide avec un taux de chômage à 7,3 %.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Cloud Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Évolution du marché immobilier de Saint-Cloud

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 7 529 €/m² → 6 562 €/m² (-12,8 %), volume annuel actuel 375 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 9 604 €/m²
Surface médiane 118 m²
Transactions 50
Appartements
Prix médian 6 458 €/m²
Surface médiane 67 m²
Transactions 325

Indicateurs clés du marché

-1,2 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,9 %
Rendement locatif apparts ?
3,0 %
Rendement locatif maisons ?
53,4 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

1 133 272 €
Maison 118 m² ?
Mensualité ~6 573 €/mois (20 ans, 3,5 %)
432 686 €
Appartement 67 m² ?
Mensualité ~2 509 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

D'après les données DVF 2024, acquérir une maison type de 145 m² à Saint-Cloud représente un investissement de près de 1,4 million d'euros, soit près de 35 années de revenu médian local. Pour un appartement de 70 m² à 452 000 €, le loyer médian estimé couvrirait environ 79 % de la mensualité d'un crédit à 3,5 % sur 20 ans, laissant un effort net mensuel d'environ 400 €. Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements est correct en Île-de-France, mais la taxe foncière (21,82 %) et les charges de gestion réduisent significativement la rentabilité nette.

Acheter vs Louer — appartement 67 m²

2 509 €/mois
Mensualité crédit ?
1 768 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 741 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

28,5 ans
Pour une maison ?
10,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

26,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
21,3 - 32,6 €/m²
23,7 €/m²
Loyer médian maisons ?
17,3 - 32,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 349 ventes en 2024, le volume de transactions à Saint-Cloud reste stable par rapport à 2023, mais en net retrait par rapport aux 480 ventes de 2022. Le marché est très majoritairement composé d'appartements (85 % des transactions), reflétant la structure du parc logement (seulement 13 % de maisons). La surface médiane vendue est de 70 m² pour les appartements et 145 m² pour les maisons, indiquant un marché actif sur les biens familiaux et les grands deux-pièces. Ce volume soutenu, malgré la baisse des prix, indique un marché liquide où les biens bien positionnés continuent de trouver acquéreur.

Répartition des ventes

13,3 % de maisons et 86,7 % d'appartements parmi les 375 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 13,3 % de maisons et 86,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 375 50 325
Prix médian/m² 6 562 € 9 604 € 6 458 €
Prix moyen/m² 6 994 €
Surface médiane – 118 m² 67 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 441 7 529 €
2022 447 7 500 €
2023 319 7 037 €
2024 336 6 640 €
2025 375 6 562 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

Saint-Cloud connaît une dynamique de construction neuve significative, avec 845 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 73 %. Cette accélération, couplée à une démographie légèrement déclinante (-0,6 % sur 5 ans), pourrait à terme accroître l'offre disponible. Toutefois, la commune reste sous la pression de la demande francilienne et ces nouveaux programmes, souvent haut de gamme, visent à renouveler un parc vieillissant. L'enjeu pour l'investisseur est de distinguer les zones en renouvellement attractif du risque de suroffre ponctuelle dans certains segments.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 3 268 logements ont été autorisés et 1 756 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 54 %.

Vacance longue durée à Saint-Cloud

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

676 logements vacants au total
262 vacants depuis plus de 2 ans 38,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Saint-Cloud (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 817 logements ont été autorisés à à Saint-Cloud, +34 % par rapport au cycle précédent.

817 logements autorisés sur 5 ans
70 en 2025 dernière année connue
+34 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Saint-Cloud

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 21,3 €/m²
Médian 26,4 €/m²
Haut 32,6 €/m²
Écart de 11,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 17,3 €/m²
Médian 23,7 €/m²
Haut 32,6 €/m²
Écart de 15,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Cloud

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (67 m²)
~2 315 €/an
soit ~1,3 mois de loyer par an
Pour une maison type (118 m²)
~3 666 €/an
soit ~1,3 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 21,82 % Moyenne dept : 24,97 % -3,15 pt Moyenne France : 43,01 % -21,19 pt
Taxe d'habitation (rappel) 18,99 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

20,97 % 2021
20,92 % 2022
20,99 % 2023
21,82 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (21,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.

Le rendement net est la vraie rentabilité. Du brut au net, il faut déduire environ 1,5 point de pourcentage de charges. La taxe foncière à Saint-Cloud, avec un taux de 21,82 % en 2024, est un poste significatif. Ajoutez les frais de gestion locative (5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété non récupérables, une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 7,5 %) et pour travaux. Un rendement brut de 4,9 % se transforme ainsi en un net d'environ 3,4 %, ce qui reste compétitif dans le Grand Paris.

Performance énergétique du parc à Saint-Cloud

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 047 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Saint-Cloud: classe D en tête, 16,0 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante D
Passoires thermiques 16,0 % F + G
Conso moyenne 239 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe énergétique dominante du parc est D (241 kWh/m²/an). Environ 16,1 % des logements sont des passoires thermiques (F et G). Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, reste significatif. Il implique un risque réglementaire concret : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela signifie soit privilégier un bien déjà rénové, soit budgétiser des travaux de rénovation énergétique substantiels, sous peine de voir la valeur du bien se déprécier.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à l'investissement locatif, avec un loyer moyen de 26,4 €/m²/mois. Les petites surfaces (studio/T1) peuvent trouver preneurs auprès des jeunes actifs ou étudiants. L'ancien constitue l'essentiel du parc (seulement 6,1 % construits après 2006), mais attention au DPE : 16,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G). Le neuf, bien que rare, est une option pour éviter les travaux de rénovation énergétique.

Quelles zones cibler à Saint-Cloud ?

Le centre historique, proche de la gare et des commerces (139 équipements), est très recherché. Les quartiers résidentiels avec des maisons de ville ou petits collectifs offrent un cadre prisé des familles. La proximité du parc de Saint-Cloud et des bords de Seine constitue un atout indéniable. Aucune zone en développement massif n'est signalée, mais les 845 logements autorisés sur 5 ans (+73 %) pourraient à terme augmenter l'offre et modérer la tension locative.

Calculateur de rendement à Saint-Cloud

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Cloud

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, malgré un taux de logements vacants actuel de 7,5 %. La dépendance à l'économie francilienne rend le marché sensible aux cycles économiques. La contrainte énergétique est cruciale : avec 16,1 % de passoires, les biens mal classés (DPE F/G) seront progressivement interdits à la location. Enfin, la taxe foncière (21,82 % du revenu cadastral) pèse sur la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Saint-Cloud

Pour un appartement type de 70 m² à Saint-Cloud, comptez environ 452 000 € à l'achat. Au loyer médian de 26,4 €/m², cela génère 1 848 € de revenu mensuel, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 2 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 3,4 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort résiduel mensuel serait d'environ 200 € avec un apport de 20 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Cloud

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 21,82 %.
  • Oublier de provisionner pour les travaux de copropriété.
  • Surévaluer les loyers face à une offre neuve concurrente.
  • Investir sans vérifier le DPE (risque d'inlocabilité).

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Saint-Cloud suit le rythme francilien : une reprise nette en février-mars après les fêtes, et une activité soutenue jusqu'en juillet. Septembre-octobre constitue une seconde période active. La fin d'année est plus calme. Un vendeur peut tirer parti d'une mise en vente en début de printemps, quand l'afflux d'acheteurs est maximal. À noter : la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance, créant parfois des opportunités de négociation en été.

Le saviez-vous ?

  • Saint-Cloud abrite 11 monuments historiques protégés sur 8 km² seulement.
  • La densité y est la plus faible des Hauts-de-Seine (rang 19/19).
  • 99,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.

S'installer à Saint-Cloud : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Cloud, c'est bénéficier d'un cadre de vie exceptionnel à moins de 10 kilomètres de Paris. La ville, bâtie sur les coteaux, offre des vues panoramiques et un patrimoine vert remarquable, avec son parc de 460 hectares. Les 11 monuments historiques protégés et l'architecture haussmannienne confèrent à certains quartiers une atmosphère particulière, très recherchée.

La commune est superbement équipée avec près de 1 000 équipements recensés par l'INSEE, dont 139 commerces et 303 établissements de santé, garantissant une autonomie quotidienne. La desserte est un atout majeur : la gare de Saint-Cloud est à quelques minutes à pied du centre, permettant une liaison rapide avec Paris, et la commune est intégrée à la Métropole du Grand Paris. Le profil démographique, avec un âge médian de 40 ans, est équilibré entre familles et actifs, soutenant une vie locale animée.

Carte du marché immobilier à Saint-Cloud

Saint-Cloud et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Cloud

12,5 °C
Température moyenne ?
640 mm
Précipitations ?
34 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 12,5 °C et 640 mm de précipitations, le climat de Saint-Cloud est typique de l'Île-de-France, légèrement plus doux et moins arrosé que la moyenne régionale. Les hivers sont frais avec peu de jours de gel prononcé, les étés agréables sans canicules excessives. Ce profil tempéré convient parfaitement aux familles recherchant un cadre de vie stable, sans extrêmes climatiques. La proximité du parc de Saint-Cloud, vaste espace vert, amplifie le ressenti d'un air plus sain.

À qui s'adresse Saint-Cloud ?

Saint-Cloud s'adresse principalement aux familles aisées, attirées par les 32 établissements scolaires et les 13,2 % de maisons individuelles. Les cadres supérieurs et professions libérales y trouvent un cadre résidentiel proche de Paris. Les acheteurs doivent disposer d'un apport conséquent : le revenu médian local (39 760 €) correspond à 11,4 années de revenus pour un appartement type. La commune est moins adaptée aux primo-accédants modestes et aux investisseurs recherchant une forte rentabilité brute.

Avantages et limites à Saint-Cloud

✓ Points forts

  • Parc historique de 460 hectares et 11 monuments protégés
  • Excellente desserte transports (gare centre-ville, proximité Paris)
  • Équipements et services nombreux (969 équipements, 303 en santé)
  • Environnement résidentiel calme et densité modérée (3 732 hab./km²)
  • Parc immobilier de qualité avec 57,1 % de propriétaires occupants

− À prendre en compte

  • Prix d'entrée très élevé (médiane à 6 720 €/m²)
  • Exposition à des risques d'inondation (PPRI de la Seine)
  • Part minoritaire de logements sociaux (17,0 %), mixité limitée
  • Marché en correction (-5,3 % sur un an), valeur incertaine à court terme

Composition du parc immobilier à Saint-Cloud

14 696 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

12 481 appartements pour 1 895 maisons: le parc à Saint-Cloud relève d'un tissu urbain collectif.

89,1 % Résidences principales 13 095 logements
3,4 % Résidences secondaires 504 logements
7,5 % Logements vacants 1 096 logements
57,1 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc de logements est majoritairement constitué d'appartements (environ 87 %), signe d'un habitat plutôt collectif et urbain. La forte proportion de propriétaires (57,1 %) et la faible part de résidences secondaires (3,4 %) indiquent un marché stable, ancré dans la durée, avec une population sédentaire. Le taux de vacants (7,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant signaler des biens en attente de rénovation ou de vente. L'acheteur typique est un ménage aisé, propriétaire-occupant, cherchant un pied-à-terre de qualité en petite couronne.

Ancienneté du parc à Saint-Cloud

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 795 logements).

  • Avant 1919 7,8 % 1 002 logts
  • 1919-1945 14,3 % 1 828 logts
  • 1946-1970 40,2 % 5 144 logts
  • 1971-1990 25,1 % 3 208 logts
  • 1991-2005 6,5 % 828 logts
  • 2006-2019 6,1 % 786 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Saint-Cloud

969 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

139 Commerces
371 Services
303 Santé
61 Sports et loisirs
34 Enseignement
20 Tourisme
41 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Saint-Cloud

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 7 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 12 catastrophes naturelles déclarées

Saint-Cloud est soumis à deux plans de prévention des risques : un PPRI pour les inondations de la Seine et un PPRMT pour les mouvements de terrain. Ces périmètres impactent les possibilités de construction et d'extension. La sismicité est très faible et le radon, un gaz naturel, y est faible. Concrètement, avant d'acheter, il est impératif de consulter le certificat d'urbanisme pour connaître les contraintes exactes sur la parcelle. Ces risques, bien que gérés, peuvent complexifier des projets de travaux ou influencer l'assurabilité du bien.

Cas pratique : un achat type à Saint-Cloud

Pour une maison familiale type de 145 m², le prix d'achat médian est d'environ 1 388 000 €. Cela représente 35 années de revenu médian local (39 760 €), un niveau élevé nécessitant un apport conséquent. Avec un apport de 10 % (139 000 €) et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 6 000 €. Un tel effort suppose un revenu du ménage d'au moins 12 000 € mensuels, illustrant le profil aisé des acquéreurs.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Cloud

  • Se fier au prix au m² moyen, très variable selon les quartiers.
  • Oublier de vérifier les risques d'inondation (PPRI).
  • Négocier sans connaître le taux de vacance local (7,5 %).
  • Acheter une passoire thermique sans budget rénovation.

Points clés à retenir à Saint-Cloud

  • Prix médian à 6 562 €/m², en baisse de 5,3 % sur un an.
  • Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
  • Climat doux : 12,5 °C de moyenne et 640 mm de pluie.
  • Écart important entre maison (9 604 €/m²) et appartement (6 458 €/m²).
  • Rendement net d'environ 3,4 % après charges et taxes.
  • Parc dominé par les appartements (87 %) en copropriété.
  • Prix maison médian à 1,39 M€, appartement à 452 k€.
  • Revenu médian des habitants le plus haut du département : 39 760 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Cloud ?

À Saint-Cloud, la valeur au m² varie fortement selon plusieurs facteurs. La proximité de la gare (0,2 km) et des commerces (139 équipements recensés) premiumise un bien. Pour un appartement, l'étage élevé avec vue dégagée, la présence d'un ascenseur et d'une place de parking ajoutent de la valeur. L'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des leviers majeurs : un bien classé A ou B se vend plus cher et plus vite. Pour une maison, la taille du terrain, son exposition et son intimité sont critiques. Enfin, la vue sur le parc ou sur Paris reste un atout inestimable qui transcende les moyennes.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Cloud

Pour une maison de 118 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

774 316 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Estimer un bien à Saint-Cloud nécessite une connaissance fine des micro-marchés : le prix au m² peut différer de plus de 20 % entre une rue calme près du parc et un axe passant. Un professionnel local analyse l'état réel du bien (défauts, potentiel), les charges de copropriété, et les DPE, éléments négligés par les algorithmes. Il ajuste aussi selon la dynamique du moment : le marché a baissé de 5,3 % sur un an. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et sert de base solide à la négociation, maximisant votre produit net.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Comparer avec un bien neuf sans ajuster.
  • Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
  • Surévaluer un bien loin de la gare ou des commerces.
  • Ne pas tenir compte de la baisse récente des prix (-5,3 %).

Investir à Saint-Cloud : passer à l'action

La baisse des prix médians ouvre une fenêtre, mais chaque rue, chaque immeuble de Saint-Cloud a sa propre dynamique. Transformer cette analyse en achat réussi exige une connaissance fine des micro-secteurs et du parc, souvent ancien. Un professionnel local fait la différence entre une bonne affaire et un investissement stagnant.

Les chiffres de Saint-Cloud révèlent un marché en correction. Identifier la bonne opportunité demande une expertise de terrain.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Cloud

    Quel est le prix moyen d'un appartement à Saint-Cloud ?

    Le prix médian d'un appartement à Saint-Cloud était de 6 458 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour un appartement de surface médiane de 70 m², cela représente un investissement d'environ 452 000 €. Les prix varient fortement selon l'état, la vue et la proximité de la gare ou du parc.

    Saint-Cloud est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?

    Le rendement locatif brut est correct (4,9 %) mais le rendement net estimé n'est que de 3,4 %, ce qui est faible pour un investissement purement locatif. Le marché est davantage porté par la recherche de plus-value à long terme, grâce à la réputation et à la localisation de la commune.

    Comment ont évolué les prix à Saint-Cloud ces dernières années ?

    Après un pic à 7 654 €/m² en 2022, les prix ont amorcé une correction : -7,3 % en 2023 et -5,3 % en 2024. Le prix médian global est ainsi retombé à 6 562 €/m², un niveau proche de celui de 2020, offrant potentiellement un meilleur point d'entrée.

    Quels sont les quartiers les plus recherchés à Saint-Cloud ?

    Les secteurs les plus prisés sont généralement ceux proches du parc de Saint-Cloud, offrant calme et verdure, et ceux à proximité immédiate de la gare pour un accès rapide à Paris. Le centre-ville, avec ses commerces et ses écoles, attire également les familles.

    Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement à Saint-Cloud ?

    Les maisons, représentant seulement 13 % du parc, sont très rares et chères (médiane à 9 604 €/m²). L'offre est donc majoritairement constituée d'appartements. L'achat d'une maison suppose un budget très conséquent, tandis que l'appartement offre plus de choix et une meilleure liquidité à la revente.

    Marché immobilier des communes voisines

    Alors que Saint-Cloud affiche un prix au m² inférieur de 10 % à Chatou et de 16 % à Le Chesnay-Rocquencourt, son parc plus ancien et sa faible part de maisons individuelles créent un écart de valorisation offrant une marge de plus-value à la rénovation.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Cloud.

    Communes limitrophes de Saint-Cloud

    Saint-Cloud est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    6 562 €/m² Prix médian à Saint-Cloud
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Saint-Cloud s'établit à 6 562 €, +158,8 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.

    Le prix médian de Saint-Cloud recule de -12,8 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 918 transactions (source DGFiP/DVF).

    Le marché est principalement collectif: 86,7 % des ventes portent sur des appartements, à 6 458 €/m² pour 67 m² en surface médiane. Le bien médian (118 m² à 1 133 272 €) équivaut à 28,5 années de revenu médian au niveau communal.

    Loyers observés à Saint-Cloud: 26,4 €/m²/mois pour un appartement, 23,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Saint-Cloud (3,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 817 logements autorisés, soit 163/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Cloud est une commune francilienne de la première couronne. Contexte physique: à 36 m d'altitude, sur un relief peu marqué.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Cloud

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    Communes voisines

    Paris 75000 2 133 111 hab. 9,8 km Paris 16e Arrondissement 75016 159 386 hab. 4,8 km Boulogne-Billancourt 92100 119 019 hab. 1,8 km Sèvres 92310 22 303 hab. 2,2 km