01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 433 logements dont 1 183 résidences principales, 133 résidences secondaires et 117 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 183 | 82,6 % |
| Résidences secondaires | 133 | 9,3 % |
| Logements vacants | 117 | 8,2 % |
Parmi les 1 433 logements du parc, 83 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 189 | 16,8 % |
| 1919-1945 | 82 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 115 | 10,2 % |
| 1971-1990 | 306 | 27,1 % |
| 1991-2005 | 168 | 14,9 % |
| 2006-2019 | 268 | 23,8 % |
Structure du bâti par époque: 17 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 24 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 8 | 0,7 % |
| 2 pièces | 51 | 4,3 % |
| 3 pièces | 193 | 16,3 % |
| 4 pièces | 307 | 26,0 % |
| 5 pièces ou plus | 624 | 52,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 53 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 301 | 1 337 | 1 433 |
| Rés. principales | 1 013 | 1 048 | 1 183 |
| Rés. secondaires | 190 | 174 | 133 |
| Vacants | 98 | 115 | 117 |
Rieux, commune de taille similaire à 7 km, affiche 68,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 963 | 81,4 % |
| Locataires (privé) | 173 | 14,6 % |
| Locataires HLM | 26 | 2,2 % |
| Logés gratuitement | 21 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 81,4 %, locataires 16,8 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 | 0,8 % |
| Fioul | 130 | 11,0 % |
| Électricité | 494 | 41,8 % |
| Gaz bouteille | 66 | 5,6 % |
| Autre (bois…) | 484 | 40,9 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (42 %), 41 % pour autres sources (bois notamment) et 11 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 126 |
| 2 à 4 ans | 205 |
| 5 à 9 ans | 188 |
| 10 ans ou plus | 664 |
| Total ménages | 1 183 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 114 |
| Sous-occupation modérée | 312 |
| Sous-occupation accentuée | 331 |
| Suroccupation modérée | 25 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 69 | 5,8 % |
| 1 voiture | 499 | 42,2 % |
| 2 voitures ou plus | 615 | 52,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 42 % mono-motorisés, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 84,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 675 | 591 | 51 | 33 |
| 1975 | 724 | 609 | 68 | 47 |
| 1982 | 860 | 686 | 111 | 63 |
| 1990 | 912 | 730 | 120 | 62 |
| 1999 | 990 | 794 | 145 | 51 |
| 2006 | 1 122 | 902 | 164 | 56 |
| 2011 | 1 301 | 1 013 | 190 | 98 |
| 2016 | 1 337 | 1 048 | 174 | 115 |
| 2022 | 1 433 | 1 183 | 133 | 117 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 675 à 1 433 logements, soit +112 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 130 | 156 | 132 | 119 | 143 | 104 |
| Dont vacants > 2 ans | 56 | 71 | 67 | 63 | 74 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 3,1 % |
| Classe B | 15 | 4,7 % |
| Classe C | 84 | 26,3 % |
| Classe D | 93 | 29,1 % |
| Classe E | 56 | 17,5 % |
| Classe F | 39 | 12,2 % |
| Classe G | 23 | 7,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 29 % des logements et 34 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 67 | 20,9 % |
| Classe B | 137 | 42,8 % |
| Classe C | 64 | 20,0 % |
| Classe D | 13 | 4,1 % |
| Classe E | 9 | 2,8 % |
| Classe F | 24 | 7,5 % |
| Classe G | 6 | 1,9 % |
Émissions CO₂: 43 % des logements relèvent de la classe B, 84 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 250 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 272 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 236 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 167 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 75 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 272 kWh/m²/an, contre 75 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 197 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 15 | 0 |
| Classe C | 77 | 7 |
| Classe D | 79 | 14 |
| Classe E | 52 | 4 |
| Classe F | 37 | 2 |
| Classe G | 23 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 233 kWh/m²/an côté maisons, D à 210 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 5 |
| T3 | 14 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Dolay (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement 2022, Saint-Dolay compte 1 433 logements répartis entre les trois statuts (principal 82,6 %, secondaire 9,3 %, vacant 8,2 %). Une typologie quasi monomorphe — 96,8 % de maisons, le collectif y est très marginal. L'environnement communal: une commune bretonne, entre terre et mer, dans un relief de plaine, à 52 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral de Loire-Atlantique, à 38 km environ.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 81,4 % des résidences principales de Saint-Dolay sont occupées par leur propriétaire, contre 16,8 % de locataires. Au plan locatif social, 2,2 % des résidences principales sont en HLM.
Entre héritage et modernité: 16,8 % de logements d'avant 1919 et 23,8 % postérieurs à 2006. Côté DPE, de Saint-Dolay, le parc fait moins bien que le repère national: D et 231 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 19,4 %. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 41,8 % des résidences principales.
Progression modérée du parc: +7,2 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 52,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune bretonne, entre terre et mer — un ancrage qui colore le parc. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 52 m d'altitude en moyenne, dans l'arrière-pays du littoral de Loire-Atlantique, à 38 km environ nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Saint-Dolay a bondi de +8,4 % en un an, signal rare sur une commune de 2 645 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan (121ᵉ rang sur 249 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Saint-Dolay
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Saint-Dolay
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Saint-Dolay s'établit à 2 057 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Dolay Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Dolay
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 057 €/m² de prix médian pour 36 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +27,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
97,2 % de maisons et 2,8 % d'appartements parmi les 36 transactions enregistrées.
Sur 36 transactions enregistrées, 97,2 % portent sur des maisons (2 046 €/m²) et 2,8 % sur des appartements (4 898 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 36 | 35 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 057 € | 2 046 € | 4 898 € |
| Prix moyen/m² | 2 238 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 49 | 1 618 € |
| 2022 | 55 | 1 833 € |
| 2023 | 34 | 2 137 € |
| 2024 | 35 | 1 898 € |
| 2025 | 36 | 2 057 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 446 logements ont été autorisés et 356 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 80 %.
Vacance longue durée à Saint-Dolay
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Dolay (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Dolay totalise 81 logements sur 5 ans, soit -18 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Dolay
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Dolay
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Saint-Dolay
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 320 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Dolay est D, avec 19,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Saint-Dolay
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Saint-Dolay : cadre de vie et logement
Saint-Dolay compte 2 645 habitants, à 30 m d'altitude. Le climat local affiche 12,4 °C de moyenne annuelle et 948 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 71 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Saint-Dolay
Saint-Dolay et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Dolay
Composition du parc immobilier à Saint-Dolay
1 433 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Dolay est composé très majoritairement de maisons (97,5 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Saint-Dolay
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 128 logements).
- Avant 1919 16,8 % 189 logts
- 1919-1945 7,3 % 82 logts
- 1946-1970 10,2 % 115 logts
- 1971-1990 27,1 % 306 logts
- 1991-2005 14,9 % 168 logts
- 2006-2019 23,8 % 268 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Dolay
71 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Dolay
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Dolay
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
185 130 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Dolay
Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Dolay ?
Le prix médian au m² à Saint-Dolay est de 2 057 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 184 000 €.
Comment Saint-Dolay se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Saint-Dolay se situe au 121ᵉ rang du Morbihan sur 249 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Dolay ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Saint-Dolay est de 5,2 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Dolay.
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 2 057 €/m² à Saint-Dolay contre 2 679 €/m² pour le Morbihan.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Dolay a enregistré une hausse de +27,1 % du prix médian au m². 209 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,4 %.
Le marché de Saint-Dolay est dominé par les maisons individuelles — 97,2 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 046 €/m² pour 90 m² en surface médiane. Le bien médian (90 m² à 184 140 €) équivaut à 8,6 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Saint-Dolay avoisinent 10,2 €/m² pour les appartements et 8,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 2,5 % — en lien avec le niveau des prix au m². Peu de résidences secondaires à Saint-Dolay (9,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Rythme de construction régulier: 16 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Saint-Dolay est une commune bretonne, entre terre et mer, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral de Loire-Atlantique, à 38 km environ, dans un relief de plaine, à 52 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.