01 Le parc de logements
Le parc comprend 147 logements dont 90 résidences principales, 53 résidences secondaires et 4 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 90 | 61,2 % |
| Résidences secondaires | 53 | 36,1 % |
| Logements vacants | 4 | 2,7 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 61 % de résidences principales, 36 % de secondaires et 3 % de vacants pour un total de 147 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 36 | 40,0 % |
| 1919-1945 | 16 | 17,8 % |
| 1946-1970 | 11 | 12,2 % |
| 1971-1990 | 7 | 7,8 % |
| 1991-2005 | 10 | 11,1 % |
| 2006-2019 | 10 | 11,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche avant 1919 domine (40 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 40 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 12 | 13,3 % |
| 3 pièces | 23 | 25,6 % |
| 4 pièces | 23 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 32 | 35,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 36 % du parc, contre 13 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 147 | 147 | 147 |
| Rés. principales | 76 | 84 | 90 |
| Rés. secondaires | 60 | 56 | 53 |
| Vacants | 11 | 7 | 4 |
En comparaison, Rosis (à 7 km) enregistre 36,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 62 | 68,9 % |
| Locataires (privé) | 17 | 18,9 % |
| Locataires HLM | 6 | 6,7 % |
| Logés gratuitement | 5 | 5,6 % |
Occupation des résidences principales — 68,9 % appartiennent à leurs occupants, 25,6 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 14,4 % |
| Électricité | 33 | 36,7 % |
| Gaz bouteille | 2 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 42 | 46,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 47 % au autres sources (bois notamment), 37 % pour électricité, 14 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 19 |
| 2 à 4 ans | 12 |
| 5 à 9 ans | 16 |
| 10 ans ou plus | 43 |
| Total ménages | 90 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 24 |
| Sous-occupation modérée | 19 |
| Sous-occupation accentuée | 14 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 15 | 16,7 % |
| 1 voiture | 44 | 48,9 % |
| 2 voitures ou plus | 31 | 34,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 17 % sans, 49 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 106 | 66 | 18 | 22 |
| 1975 | 109 | 62 | 22 | 25 |
| 1982 | 109 | 64 | 32 | 13 |
| 1990 | 121 | 66 | 41 | 14 |
| 1999 | 128 | 75 | 44 | 9 |
| 2006 | 130 | 78 | 42 | 10 |
| 2011 | 147 | 76 | 60 | 11 |
| 2016 | 147 | 84 | 56 | 7 |
| 2022 | 147 | 90 | 53 | 4 |
Trajectoire de long terme: 106 logements en 1968, 147 en 2022 (+39 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 11 | 16 | 19 | 13 | 19 | 14 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 15,8 % |
| Classe C | 1 | 5,3 % |
| Classe D | 3 | 15,8 % |
| Classe E | 6 | 31,6 % |
| Classe F | 4 | 21,1 % |
| Classe G | 2 | 10,5 % |
Le graphique décompose les 19 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en E, 21 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 21,1 % |
| Classe B | 7 | 36,8 % |
| Classe C | 4 | 21,1 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 1 | 5,3 % |
| Classe F | 3 | 15,8 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 37 %, 79 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 259 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 279 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 98 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 279 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 98 pour le bâti 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 2 | 1 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 3 | 0 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est E (255 kWh/m²/an); côté appartements, B (106).
Faut-il investir à Saint-Geniès-de-Varensal en 2026 ?
Perché à 658 m d'altitude dans l'arrière-pays héraultais, Saint-Geniès-De-Varensal est un petit village de 202 habitants marqué par une forte présence de résidences secondaires (36,1 %) et une économie locale fragile. Le marché immobilier, très limité en volume, présente des opportunités locatives mais exige une analyse fine des risques. Voici le verdict pour un investissement en 2026.
Avec un rendement locatif brut de 7,5 % et une correction de 45 % en 2024, Saint-Geniès-De-Varensal offre un point d'entrée très accessible pour un investissement ciblé.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maison, à condition de viser un horizon moyen terme et d'accepter un marché étroit.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
- ✓ Correction récente de 45 %
- ✓ Pression touristique significative (IPTI 6,7/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée
- ⚠ Marché très peu liquide (4 transactions/an)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 101 €/m², Saint-Geniès-De-Varensal est moins chère que 80 % des communes françaises.
- Son prix est inférieur de 40 % à la médiane départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif des maisons (7,5 %) est deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal
Indices immobiliers de Saint-Geniès-de-Varensal
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Un IOL de 5,6/10 indique une opportunité locative correcte, mais la demande locale est limitée par la fragilité économique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUn IOL de 5,6/10 indique une opportunité locative correcte, mais la demande locale est limitée par la fragilité économique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Un IPTI de 6,7/10 indique une pression touristique élevée, favorable à une diversification en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéUn IPTI de 6,7/10 indique une pression touristique élevée, favorable à une diversification en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,1 — Percentile dept : 70/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 36,1 — Percentile dept : 84/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,7 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 36,1 — Percentile dept : 84/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 10/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 16,8 — Percentile dept : 78/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Geniès-de-Varensal : opportunités et risques
Investir à Saint-Geniès-De-Varensal en 2026 n'a de sens que pour une stratégie ciblée sur le rendement locatif en maison, avec un horizon de moyen terme. Le rendement brut de 7,5 % est attractif, mais il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière élevée (42,07 %) et les charges de gestion rognent le rendement net, estimé à 4,5 %. De plus, avec 29,4 % de passoires thermiques (classes F/G), le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience est réel et imposera des travaux pour maintenir la louabilité.
Le principal risque est l'illiquidité du marché. Avec si peu de transactions, revendre rapidement pourrait s'avérer difficile et nécessiter une décote. Ce risque est accentué par le déclin démographique récent (-4,7 % en 5 ans) et la fragilité économique, mesurée par un IFE de 8,8/10. L'investisseur doit donc être prêt à conserver le bien longtemps.
La stratégie la plus cohérente serait d'acquérir une maison nécessitant des travaux à un prix très compétitif, pour la rénover et la louer en annuel ou en mixte, en jouant sur l'attrait touristique de l'arrière-pays. Il est crucial de sélectionner un bien déjà décent ou avec un fort potentiel de valorisation, et de budgéter les travaux de mise aux normes énergétiques, inévitables sur ce parc vétuste.
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Données du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Geniès-De-Varensal, selon les données DVF 2024, est caractérisé par une extrême illiquidité, avec seulement 4 transactions par an. Cette rareté rend les indicateurs de prix très sensibles à chaque vente, expliquant la volatilité observée entre le pic de 2023 et la correction de 2024. Le parc, composé à 90 % de maisons souvent anciennes, présente un profil énergétique dégradé (classe dominante E) qui pèse sur la valorisation et implique des coûts de rénovation.
La dynamique des prix doit être lue à l'aune de la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 15,6 % et un revenu médian parmi les plus bas du département. Ce contexte limite la demande locale et explique pourquoi le marché est partiellement porté par l'extérieur, comme en témoigne le taux élevé de résidences secondaires (36,1 %).
Néanmoins, cette dépendance à une clientèle extérieure crée une opportunité de niche. La pression touristique, mesurée par un IPTI de 6,7/10, et la proximité de gares à moins de 15 km ouvrent des perspectives pour une location mixte, combinant saisonnier et annuel. L'enjeu pour un investisseur est de trouver le bien qui tire parti de cet attrait sans être pénalisé par son état.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-de-Varensal Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Geniès-De-Varensal, selon les données DVF, est marquée par une volatilité extrême due au faible nombre de transactions. Après une relative stabilité autour de 1 000 €/m² en 2021-2022, un pic à 2 001 €/m² est enregistré en 2023, probablement porté par quelques ventes atypiques. La correction de 45 % en 2024, ramenant le prix médian à 1 101 €/m², illustre la fragilité des indicateurs sur un si petit volume. Comparé aux communes voisines de l'Hérault comme Rosis (1 964 €/m²), l'écart de valorisation est considérable. Pour un acheteur en 2026, cette volatilité impose une prudence accrue : la médiane masque une forte hétérogénéité des biens, et la négociation doit se faire au cas par cas.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-de-Varensal
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 805 €/m² à 1 164 €/m² (+44,6 %), pour 4 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Sur la base d'une maison type de 58 m² à 1 101 €/m², l'investissement total s'élève à 63 858 €. Avec un loyer médian de 6,9 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut est de 4 802 €, soit un rendement brut de 7,5 %. Toutefois, le rendement net estimé chute à 4,5 % après déduction des charges récurrentes (vacance, gestion, taxe foncière à 42,07 %). Le faible revenu médian local (17 740 €) suggère que la demande locative est modeste, potentiellement compensée par l'attrait touristique. L'effort financier mensuel net peut être réduit, mais la viabilité du montage dépendra fortement du niveau d'endettement et des éventuels travaux de rénovation sur un parc énergivore.
Acheter vs Louer — maison 88 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 164 € | 1 164 € |
| Prix moyen/m² | 1 115 € | |
| Surface médiane | – | 88 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 4 | 805 € |
| 2022 | 3 | 1 292 € |
| 2023 | 4 | 2 001 € |
| 2024 | 3 | 982 € |
| 2025 | 4 | 1 164 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Geniès-De-Varensal est quasi inexistante, avec seulement 2 logements autorisés sur les 5 dernières années et aucun en 2024. Cette stagnation reflète la faible pression démographique, avec une population en déclin de 4,7 % sur 5 ans, et les contraintes d'un territoire de montagne. L'absence de renouvellement du parc accentue le vieillissement du bâti (57,8 % d'avant 1945) et limite l'offre de biens aux normes énergétiques récentes. Pour un investisseur, cela signifie que les opportunités se trouvent uniquement dans l'ancien, avec les contraintes de rénovation associées, et qu'il n'y a pas de risque de sur-offre venue du neuf. La tendance affichée (+100 %) est anecdotique, partant d'un niveau extrêmement bas.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 6 autorisations pour 4 démarrages effectifs.
Construction neuve à Saint-Geniès-de-Varensal (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Geniès-de-Varensal totalise 2 logements sur 5 ans, soit +100 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Geniès-de-Varensal
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Geniès-de-Varensal
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la performance à votre poche. Le brut de 7,5 % pour les maisons chute à environ 4,5 % net. La taxe foncière sur le bâti, à 42,07 % à Saint-Geniès-de-Varensal, est le premier poste. S'ajoutent la provision pour travaux (parc ancien à 57,8 % d'avant 1945), les frais de gestion à distance (gare à 13,3 km) et une assurance loyers impayés pertinente avec un taux de chômage local de 15,6 %. La vacance, même faible (2,7 % de logements vacants), doit être provisionnée.
Performance énergétique du parc à Saint-Geniès-de-Varensal
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 19 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Geniès-de-Varensal est E, avec 31,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (253 kWh/m²/an) et les 29,4 % de passoires (F/G) indiquent un parc ancien énergivore. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire (interdiction de location des passoires d'ici 2028-2034) et un coût de rénovation obligatoire. À Saint-Geniès-de-Varensal, rénover est souvent complexe (bâti ancien, radon) mais nécessaire pour le confort et la valorisation future. Un DPE détaillé est impératif avant toute offre.
Calculateur de rendement à Saint-Geniès-de-Varensal
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Geniès-de-Varensal
- Négliger la taxe foncière à 42,07 % dans votre budget.
- Oublier de provisionner les travaux sur un parc ancien.
- Surévaluer le loyer dans un village de 202 habitants.
- Ne pas anticiper la loi sur les passoires thermiques (F/G).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché, porté à 36,1 % par les résidences secondaires, est plus actif au printemps et en été, lorsque les acheteurs potentiels visitent. Vendre en mai-juin maximise la visibilité. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs étant moins nombreux. L'échéance de la taxe foncière en septembre/octobre n'influence pas directement les prix. L'hiver, avec un climat frais à 658 m d'altitude, ralentit fortement l'activité, sauf pour les achats très motivés.
Le saviez-vous ?
- Le village compte 4 entreprises actives pour 202 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 345,5, très au-dessus de la moyenne.
- Seulement 11,3 % des logements ont le très haut débit.
S'installer à Saint-Geniès-de-Varensal : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Geniès-De-Varensal, c'est opter pour un cadre de vie montagnard préservé dans l'Hérault, à une altitude moyenne de 658 mètres. La commune offre une tranquillité certaine et un accès aux espaces naturels, mais elle paie cette quiétude par un certain isolement et une dépendance aux pôles voisins pour les services. Le village dispose de 21 équipements de proximité, dont des services de santé et des installations sportives, ce qui est correct pour une si petite population.
Le profil démographique est vieillissant (âge médian de 50,6 ans) et le taux de propriétaires occupants est élevé (68,9 %), ce qui dessine une communauté stable mais peu renouvelée. La connexion numérique est un point faible majeur, avec un score de 3/100 et un très faible taux de fribre, ce qui peut être rédhibitoire pour les télétravailleurs. Pour les amateurs de calme et de nature, le cadre est séduisant, mais il faut accepter de composer avec les contraintes d'un territoire rural en difficulté économique.
Carte du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal
Saint-Geniès-de-Varensal et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Geniès-de-Varensal
Le climat de Saint-Geniès-de-Varensal, à 658 m d'altitude, est frais avec une moyenne annuelle de 13,7 °C et des précipitations de 982 mm, supérieures à la moyenne méditerranéenne. L'hiver peut être marqué, idéal pour les amateurs de saisons. Ce profil convient aux acheteurs recherchant la fraîcheur estivale loin de la canicule littorale, mais il implique des coûts de chauffage à anticiper, renforcés par la performance énergétique moyenne (DPE E).
Composition du parc immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal
147 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal est composé très majoritairement de maisons (89,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le marché est ultra-dominé par l'ancien et les maisons (89,6 %). La part élevée de résidences secondaires (36,1 %) et de propriétaires occupants (68,9 %) crée un marché étroit, peu liquide. Les transactions concernent principalement des maisons de village rénovées pour résidence principale ou secondaire. Ce faible turnover peut amplifier les variations de prix. L'absence d'appartements dessine un profil d'acheteur cherchant une maison individuelle, souvent avec travaux.
Ancienneté du parc à Saint-Geniès-de-Varensal
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 90 logements).
- Avant 1919 40,0 % 36 logts
- 1919-1945 17,8 % 16 logts
- 1946-1970 12,2 % 11 logts
- 1971-1990 7,8 % 7 logts
- 1991-2005 11,1 % 10 logts
- 2006-2019 11,1 % 10 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Geniès-de-Varensal
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Saint-Geniès-de-Varensal
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente 8 risques naturels recensés et un historique de 6 arrêtés catastrophe naturelle. Le radon, gaz radioactif naturel, y est significatif en raison du sous-sol, nécessitant une vigilance particulière pour l'aération. La sismicité est très faible. Un acquéreur doit consulter le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie pour connaître d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance. Ces éléments sont à intégrer dans le diagnostic complet du bien.
Cas pratique : un achat type à Saint-Geniès-de-Varensal
Pour une maison de 100 m² à Saint-Geniès-de-Varensal, l'investissement est d'environ 110 100 € (1 101 €/m²). Avec un apport de 10 % (11 010 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 535 €. Cela représente environ 36 % du revenu médian local (1 478 €/mois), un effort important qui nécessite un double revenu ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Geniès-de-Varensal
- Oublier de vérifier le DPE et le risque radon.
- Surestimer la capacité de revente à court terme.
- Négliger l'éloignement des services (gare à 13,3 km).
- Ne pas consulter le PPR en mairie avant l'achat.
Points clés à retenir à Saint-Geniès-de-Varensal
- Prix médian des maisons à 1 164 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison 7,5 %, net environ 4,5 %.
- Climat frais à 658 m d'altitude, moyenne 13,7 °C.
- Marché étroit avec moins de 150 logements au total.
- Correction annuelle de -45 % sur un volume très faible.
- Taxe foncière élevée à 42,07 % du revenu cadastral.
- Parc immobilier à 89,6 % de maisons individuelles.
- 57,8 % du parc construit avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Geniès-de-Varensal ?
À Saint-Geniès-de-Varensal, le prix au m² moyen cache de fortes disparités. La valeur est tirée par l'état de rénovation et la performance énergétique (DPE), cruciale dans un parc classé E. Une maison rénovée avec un bon DPE vaut significativement plus. L'exposition et la vue, l'ampleur du terrain, la proximité des 21 équipements (commerces, santé) ou du centre du village sont des atouts. À l'inverse, l'éloignement, un accès difficile, ou la présence de risques naturels pondèrent la valeur. Le taux de vacance de 2,7 % suggère un marché tendu.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Geniès-de-Varensal
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
102 432 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme peine à capter la réalité de Saint-Geniès-de-Varensal : marché minuscule (moins de 5 ventes/an en moyenne), hétérogénéité extrême des biens (état, vue, exposition) et forte proportion de résidences secondaires. Un professionnel local connaît la demande effective, l'impact concret du radon ou de l'altitude sur la valeur, et peut évaluer le coût réel des travaux sur un bâti ancien. Il sert aussi de filtre pour rencontrer des acheteurs sérieux, essentiel dans une commune où 36,1 % des logements sont des résidences secondaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de pondérer la valeur en cas de DPE F ou G.
- Négliger l'impact de la vue et de l'exposition.
- Surestimer le marché des résidences secondaires.
Investir à Saint-Geniès-de-Varensal : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dessinent un paysage contrasté. Pour transformer cette analyse en investissement réussi, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens à potentiel et négocier au juste prix dans un marché étroit.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Geniès-De-Varensal grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF)
- Évolution des prix et dynamique du marché
- Mise en relation avec un pro local
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Geniès-de-Varensal
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Geniès-De-Varensal ?
Le prix médian global était de 1 101 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les prix sont très dispersés, la moitié des ventes se situant entre 920 et 1 496 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Geniès-De-Varensal ?
Le marché a connu une forte correction en 2024 (-45 %), offrant un point d'entrée bas. C'est une opportunité pour un investissement locatif à moyen terme, mais le risque économique local et l'illiquidité du marché imposent une grande prudence.
Saint-Geniès-De-Varensal est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est significativement moins chère. En 2024, son prix au m² était inférieur de 40 % à celui de communes comparables comme Rosis (1 964 €/m²) ou Castanet-Le-Haut (2 000 €/m²).
Quel rendement locatif espérer à Saint-Geniès-De-Varensal ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est de 7,5 %. Après déduction des charges courantes (gestion, taxe foncière, vacance), le rendement net estimé est d'environ 4,5 %.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les deux risques majeurs sont la fragilité économique locale (taux de chômage à 15,6 %) et l'extrême illiquidité du marché, avec seulement 4 transactions par an en moyenne, ce qui complique la revente.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Geniès-De-Varensal affiche un prix au m² inférieur de 40 % à celui de ses voisines comme Rosis ou Castanet-Le-Haut, offrant un effet de levier significatif pour un investisseur recherchant un rendement locatif sur des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Geniès-de-Varensal.
Communes limitrophes de Saint-Geniès-de-Varensal
Saint-Geniès-de-Varensal est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Saint-Geniès-de-Varensal est contenu: 1 164 € en médiane sur 4 transactions, un niveau -54,1 % comparé à la moyenne française. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Saint-Geniès-de-Varensal figure parmi les 5 % les moins chères au m².
Dynamique haussière marquée: +44,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Geniès-de-Varensal. 18 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +18,5 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saint-Geniès-de-Varensal à un niveau significatif — 1 164 €/m² en médiane. Un bien type de 88 m² revient à environ 102 432 €, soit 5,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Geniès-de-Varensal avoisinent 9,3 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (36,1 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Geniès-de-Varensal est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique (à 373 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.