01 Le parc de logements
Le parc comprend 748 logements dont 365 résidences principales, 295 résidences secondaires et 87 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 365 | 48,8 % |
| Résidences secondaires | 295 | 39,4 % |
| Logements vacants | 87 | 11,6 % |
Sur les 748 logements recensés, 49 % sont occupés à l'année, 39 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 175 | 47,8 % |
| 1919-1945 | 31 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 30 | 8,2 % |
| 1971-1990 | 57 | 15,6 % |
| 1991-2005 | 33 | 9,0 % |
| 2006-2019 | 40 | 10,9 % |
La période avant 1919 concentre 48 % du parc, tandis que 48 % datent d'avant 1919 et 11 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 1,6 % |
| 2 pièces | 26 | 7,1 % |
| 3 pièces | 74 | 20,3 % |
| 4 pièces | 117 | 32,1 % |
| 5 pièces ou plus | 142 | 38,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,3 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (39 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 706 | 746 | 748 |
| Rés. principales | 351 | 354 | 365 |
| Rés. secondaires | 299 | 323 | 295 |
| Vacants | 56 | 69 | 87 |
À 18 km, Olargues (488 hab.) enregistre 36,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 244 | 66,8 % |
| Locataires (privé) | 87 | 23,8 % |
| Locataires HLM | 19 | 5,2 % |
| Logés gratuitement | 15 | 4,1 % |
Occupation des résidences principales — 66,9 % appartiennent à leurs occupants, 29,0 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,5 % |
| Fioul | 60 | 16,4 % |
| Électricité | 172 | 47,1 % |
| Gaz bouteille | 8 | 2,2 % |
| Autre (bois…) | 123 | 33,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (47 %), 34 % pour autres sources (bois notamment) et 16 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 42 |
| 2 à 4 ans | 68 |
| 5 à 9 ans | 63 |
| 10 ans ou plus | 192 |
| Total ménages | 365 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 65 |
| Sous-occupation modérée | 100 |
| Sous-occupation accentuée | 86 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 59 | 16,2 % |
| 1 voiture | 184 | 50,4 % |
| 2 voitures ou plus | 122 | 33,4 % |
Ventilation par équipement automobile: 16 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 43,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 502 | 329 | 123 | 50 |
| 1975 | 497 | 329 | 131 | 37 |
| 1982 | 558 | 335 | 160 | 63 |
| 1990 | 601 | 319 | 187 | 95 |
| 1999 | 572 | 307 | 208 | 57 |
| 2006 | 660 | 327 | 266 | 66 |
| 2011 | 706 | 351 | 299 | 56 |
| 2016 | 746 | 354 | 323 | 69 |
| 2022 | 748 | 365 | 295 | 87 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 502 à 748, soit +49 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 134 | 133 | 147 | 159 | 170 | 144 |
| Dont vacants > 2 ans | 65 | 85 | 89 | 100 | 98 | 111 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,7 % |
| Classe B | 10 | 7,2 % |
| Classe C | 46 | 33,1 % |
| Classe D | 44 | 31,7 % |
| Classe E | 25 | 18,0 % |
| Classe F | 10 | 7,2 % |
| Classe G | 3 | 2,2 % |
Le graphique décompose les 139 diagnostics par étiquette énergétique: 33 % en C, 41 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 43 | 30,9 % |
| Classe B | 52 | 37,4 % |
| Classe C | 22 | 15,8 % |
| Classe D | 8 | 5,8 % |
| Classe E | 10 | 7,2 % |
| Classe F | 4 | 2,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe B, 84 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 272 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 149 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 175 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 131 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 272 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 7 | 3 |
| Classe C | 22 | 24 |
| Classe D | 21 | 23 |
| Classe E | 18 | 7 |
| Classe F | 10 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 215 kWh/m²/an côté maisons, C à 176 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 5 |
| T4 | 15 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Gervais-sur-Mare (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Une part significative du parc de Saint-Gervais-sur-Mare reste vacante hors saison — 295 résidences secondaires recensées (39,4 %). Au plan typologique, la maison (79,3 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (20,7 %). L'environnement communal: une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, sur un relief modérément vallonné, à 373 m d'altitude.
Selon l'INSEE, 66,9 % des résidences principales de Saint-Gervais-sur-Mare sont occupées par leurs propriétaires, 29,0 % par des locataires. 5,2 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Saint-Gervais-sur-Mare: 47,9 % du parc est daté d'avant 1919. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 199 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par électricité (47,1 % des résidences principales).
Saint-Gervais-sur-Mare conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (+0,3 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 16,2 % de ménages sans voiture, 33,4 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Le cadre géographique sur un relief modérément vallonné, à 373 m d'altitude nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Saint-Gervais-sur-Mare en 2026 ?
Nichée dans l'arrière-pays héraultais, Saint-Gervais-sur-Mare combine un cadre de vie préservé et une attractivité touristique croissante. Avec un parc immobilier composé à 81,6 % de maisons et 39,4 % de résidences secondaires, la commune attire à la fois des investisseurs et des acquéreurs en recherche de tranquillité. Faut-il investir ici en 2026 ? Le verdict en trois points.
En 2024, les prix ont bondi de 33,8 %, portés par une pression touristique très élevée et un rendement locatif brut attractif dépassant 13 %.
Verdict
➤ Opportunité locative attractive à privilégier pour un investissement en meublé touristique, avec une vigilance sur l'état du bâti et la solvabilité locale.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (13,0 %)
- ✓ Pression touristique très forte (IPTI 7,9/10)
- ✓ Prix d'entrée bas (60 130 € pour 70 m²)
- ⚠ Économie locale fragile (taux de chômage 21,0 %)
- ⚠ Parc ancien (56,4 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 919 €/m², Saint-Gervais-sur-Mare reste environ 40 % moins chère que la moyenne nationale.
- Son prix est inférieur de près de 30 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des appartements (13,0 %) surpasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 3,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 10,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saint-Gervais-sur-Mare : opportunités et risques
Investir à Saint-Gervais-sur-Mare en 2026 présente un intérêt principalement locatif, porté par un rendement brut élevé sur les appartements (13,0 %) et une pression touristique très forte (IPTI 7,9/10). La stratégie de location meublée saisonnière semble la plus adaptée, compte tenu des 51 emplacements touristiques recensés et du taux de résidences secondaires (39,4 %). Cependant, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,2 %, une charge significative qui vient rogner le rendement net.
Le risque majeur réside dans la structure économique du territoire, classée en très haute fragilité (IFE 8,6/10). La demande locative annuelle locale est limitée par un faible revenu médian (19 550 €) et un taux de chômage élevé. L'investisseur devra donc cibler une clientèle extérieure, touristique ou en télétravail, pour laquelle la connectivité fibre (13,4 % de couverture) reste un point faible.
Enfin, avec 9,8 % de passoires thermiques (DPE F/G), le parc ancien expose à des obligations de rénovation énergétique coûteuses à moyen terme. Un diagnostic précis du DPE est impératif avant tout achat, sous peine de voir la rentabilité compromise par des travaux non anticipés. La rareté des constructions neuves (4 logements autorisés en 5 ans) limite en revanche le risque de concurrence par des produits récents.
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Données du marché immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des transactions DVF 2024 révèle un marché en forte surchauffe sur l'année écoulée, avec une hausse du prix médian de 33,8 %. Néanmoins, cette envolée doit être relativisée par le faible nombre de ventes (20) et la structure du parc, composé à 81,6 % de maisons souvent anciennes. La fourchette de prix centrale (841 - 1 666 €/m²) reste large, signe d'une hétérogénéité persistante entre biens rénovés et à retaper.
Le contraste entre maisons (836 €/m²) et appartements (1 060 €/m²) est saisissant, selon les données du ministère de l'Économie. Il s'explique par la rareté de l'offre en collectif et un profil d'acheteur différent : les appartements, souvent plus petits et moins chers, attirent davantage les investisseurs en quête de rendement, tandis que les maisons visent un public d'acquéreurs occupants, parfois retraités.
La proximité de la gare de Bédarieux (10 km) et du TGV de Béziers (38 km) constitue un atout logistique non négligeable pour ce village de moyenne montagne. Toutefois, la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 21 %, limite la demande endogène et rend le marché très dépendant des capitaux extérieurs et de la vocation touristique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Gervais-sur-Mare Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Saint-Gervais-sur-Mare
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 734 €/m² à 919 €/m² (+25,2 %), pour 14 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 78 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec seulement 14 transactions en 2024, le marché de Saint-Gervais-sur-Mare reste peu liquide et volatile. La répartition est dominée par les maisons (10 ventes, médiane à 836 €/m² pour 70 m² médians), tandis que les appartements (4 ventes) affichent un prix médian bien plus bas à 1 060 €/m². Ce faible volume, couplé à la forte proportion de résidences secondaires (39,4 %), indique un marché qui fonctionne par à-coups, sensible aux projets de retraités ou d'investisseurs extérieurs. Le profil typique des biens vendus est une maison ancienne de taille modeste. Ce caractère étroit renforce le pouvoir de négociation de l'acheteur patient, face à des vendeurs parfois peu pressés.
Répartition des ventes
71,4 % de maisons et 28,6 % d'appartements parmi les 14 transactions enregistrées.
71,4 % maisons, 28,6 % appartements sur 14 ventes: le collectif pèse 28,6 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 10 | 4 |
| Prix médian/m² | 919 € | 836 € | 1 060 € |
| Prix moyen/m² | 1 094 € | ||
| Surface médiane | – | 71 m² | 78 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 20 | 734 € |
| 2022 | 23 | 860 € |
| 2023 | 22 | 889 € |
| 2024 | 17 | 1 190 € |
| 2025 | 14 | 919 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Gervais-sur-Mare est atone, selon les données SITADEL. Seulement 4 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 20 % par rapport à la période précédente. Un seul permis a été délivré en 2024. Ce ralentissement traduit une faible pression démographique (population en léger déclin) et un manque d'attractivité pour les promoteurs. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre nouvelle, mais aussi un parc vieillissant (56,4 % d'avant 1945) qui nécessitera des rénovations. L'absence de nouveaux quartiers en développement confine le marché à l'existant, renforçant la valeur des biens bien situés et rénovés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 22 logements ont été autorisés et 8 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 36 %.
Vacance longue durée à Saint-Gervais-sur-Mare
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Gervais-sur-Mare (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Gervais-sur-Mare totalise 4 logements sur 5 ans, soit -20 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Saint-Gervais-sur-Mare
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Gervais-sur-Mare
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut indiqué doit être sérieusement nuancé pour obtenir le rendement net. À Saint-Gervais-sur-Mare, la taxe foncière sur le bâti, à 46,2 % du revenu cadastral, est le premier poste de charge. Il faut ensuite déduire les frais de gestion (environ 8 %), les travaux d'entretien, l'assurance et provisionner pour la vacance, non négligeable avec 11,6 % de logements vacants. Pour un appartement, le rendement net tombe ainsi d'environ 13,0 % brut à 7,5 % net selon nos calculs. Prévoyez également un audit énergétique, 9,8 % du parc étant classé F ou G.
Performance énergétique du parc à Saint-Gervais-sur-Mare
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 139 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saint-Gervais-sur-Mare est C, avec 9,4 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique du parc est dominée par la classe D (202 kWh/m²/an), typique d'un bâti ancien, avec 56,4 % des logements construits avant 1945. La part de passoires thermiques (F/G) reste contenue à 9,8 %. Attention toutefois aux échéances réglementaires : dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. À l'achat, anticipez donc un budget de rénovation pour sortir des classes les plus énergivores, surtout si vous visez un investissement locatif.
Calculateur de rendement à Saint-Gervais-sur-Mare
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Gervais-sur-Mare
Pour un appartement type de 70 m² à Saint-Gervais-sur-Mare, comptez environ 60 130 € à l'achat. Avec un loyer moyen de 9,3 €/m², vous percevrez environ 651 € par mois, soit un rendement brut de 13,0 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net s'établit autour de 7,5 %, soit un revenu net mensuel d'environ 376 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Gervais-sur-Mare
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,2 % du revenu cadastral.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative dans un marché étroit.
- Investir sans audit énergétique sur un parc ancien à 56,4 %.
- Surévaluer le loyer possible face à un revenu médian local de 19 550 €.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Saint-Gervais-sur-Mare, marqué par 39,4 % de résidences secondaires, connaît une saisonnalité estivale. Les visites et transactions s'accélèrent au printemps pour une prise de possession avant l'été. La période octobre-novembre peut aussi être propice aux négociations, les vendeurs de biens non vendus en haute saison étant parfois plus flexibles. Évitez de planifier la signature d'un compromis en pleine période de taxe foncière (septembre), qui peut crisper les budgets.
Le saviez-vous ?
- Avec 51 emplacements touristiques, le village attire les amateurs de tourisme vert.
- L'âge médian de 59,4 ans en fait une population senior à 49,3 %.
- Seulement 13,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Saint-Gervais-sur-Mare : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Gervais-sur-Mare, c'est opter pour un cadre de vie paisible en moyenne montagne (altitude moyenne 481 m), à l'écart de l'agitation littorale. La commune dispose de 44 équipements de proximité, dont 2 commerces, 13 services de santé et 9 infrastructures sportives, ce qui lui confère une autonomie relative pour un village de moins de 900 habitants. Le climat, avec des températures moyennes de 13,7°C et des précipitations annuelles de 982 mm, est typique de l'arrière-pays méditerranéen.
Le profil démographique est toutefois très vieillissant, avec un âge médian de 59,4 ans et près d'un habitant sur deux âgé de 60 ans et plus. Ce contexte explique la faible dynamique de construction neuve et un marché immobilier largement orienté vers la transmission patrimoniale et l'arrivée de retraités. Les aménités culturelles et de loisirs restent limitées, et la dépendance à la voiture est forte pour accéder aux pôles d'emplois et de services supérieurs.
Carte du marché immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare
Saint-Gervais-sur-Mare et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Gervais-sur-Mare
Le climat de Saint-Gervais-sur-Mare, à 481 m d'altitude, est doux avec une température moyenne de 13,7 °C, mais marqué par des précipitations annuelles de 982 mm, supérieures à la moyenne méditerranéenne. Les hivers peuvent être frais, les étés moins caniculaires que sur le littoral. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un rythme de vie apaisé, à l'écart des fortes chaleurs, et prêts à accepter un ensoleillement parfois voilé, typique des contreforts du Haut-Languedoc.
Composition du parc immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare
748 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare est composé très majoritairement de maisons (81,6 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier de Saint-Gervais-sur-Mare est très majoritairement composé de maisons individuelles (81,6 %), ce qui en fait un marché stable et familial. La part élevée de résidences secondaires (39,4 %) et de propriétaires occupants (66,9 %) indique une forte attractivité résidentielle et une pression de vente faible. Le taux de logements vacants (11,6 %) est significatif, indiquant potentiellement des biens à rénover. Ce marché attire donc à la fois des acheteurs recherchant une résidence principale ancrée et des profils en quête d'une maison de vacances ou de projet de rénovation.
Ancienneté du parc à Saint-Gervais-sur-Mare
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 365 logements).
- Avant 1919 47,9 % 175 logts
- 1919-1945 8,5 % 31 logts
- 1946-1970 8,2 % 30 logts
- 1971-1990 15,6 % 57 logts
- 1991-2005 9,0 % 33 logts
- 2006-2019 11,0 % 40 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Saint-Gervais-sur-Mare
44 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Saint-Gervais-sur-Mare
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le dossier communal Géorisques indique un potentiel significatif d'exposition au radon, un gaz naturel radioactif. La sismicité est classée très faible. Neuf risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain...), avec huit arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces éléments doivent systématiquement être vérifiés lors de l'acquisition, via un diagnostic spécifique pour le radon et la consultation du Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie. Ils peuvent impacter l'assurabilité et le confort d'usage du bien.
Cas pratique : un achat type à Saint-Gervais-sur-Mare
Pour une maison familiale de 100 m², le prix médian s'élève à 135 400 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est d'environ 685 €. Ce montant représente 42 % du revenu médian local mensuel (environ 1 629 €), un effort important qui nécessite un apport conséquent ou un double revenu.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Gervais-sur-Mare
- Oublier de vérifier l'exposition au radon, risque significatif local.
- Acheter sans consulter le Plan de Prévention des Risques en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un logement pré-1945.
- Négocier sans connaître le marché très segmenté (maisons/apparts).
Points clés à retenir à Saint-Gervais-sur-Mare
- Prix médian à 919 €/m², en hausse de +33,8 % en un an.
- Rendement brut locatif attractif pour les apparts : 13,0 %.
- Cadre de vie rural à 481 m d'altitude, climat doux (13,7 °C).
- Écart marqué : maison à 836 €/m² vs appartement à 1 060 €/m².
- Rendement net ramené à ~7,5 % après charges et taxe foncière à 46,2 %.
- Parc immobilier à 81,6 % de maisons, souvent anciennes (56,4 % avant 1945).
- La valeur dépend fortement de la typologie (maison vs appartement).
- Coût d'un bien type : 94 780 € pour une maison, 60 130 € pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Gervais-sur-Mare ?
À Saint-Gervais-sur-Mare, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : l'écart entre le prix des maisons (836 €/m²) et des appartements (1 060 €/m²) est significatif. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec 56,4 % du parc antérieur à 1945. La présence d'un terrain, d'une vue dégagée ou d'une proximité avec les 44 équipements recensés (commerces, santé) sont des plus-values. À l'inverse, l'exposition aux risques naturels ou un éloignement du centre peuvent justifier des décotes. Pour un vendeur, valoriser son bien passe par la mise en avant de son caractère (pierre, authenticité) et la réalisation des diagnostics obligatoires, notamment énergétiques.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Gervais-sur-Mare
Pour une maison de 71 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
65 249 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capte pas les subtilités du micro-marché de Saint-Gervais-sur-Mare, où la valeur au m² varie fortement entre le centre-village et les hameaux isolés. Un professionnel local maîtrise l'impact concret de la taxe foncière (46,2 %) sur le prix de vente, connaît la demande pour les résidences secondaires (39,4 % du parc) et évalue justement l'état réel d'un bâti souvent ancien. Son expertise permet de fixer un prix de vente optimisé, attractif pour les acheteurs tout en évitant la sous-évaluation, et de cibler les acquéreurs sérieux, qu'ils soient locaux ou néo-ruraux attirés par le cadre du Grand Orb.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très volatil.
- Oublier de valoriser les atouts (proximité commerces, vue).
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Vendre sans professionnel sur un marché de niche.
Investir à Saint-Gervais-sur-Mare : passer à l'action
L'analyse des données révèle un potentiel, mais c'est sur le terrain que se joue la réussite d'un investissement. La sélection du bien, la négociation et la gestion locative nécessitent une expertise fine du marché local. Notre réseau de professionnels vous aide à transformer ces insights en décision concrète.
Les données posent un diagnostic favorable, mais la réussite de votre projet dépendra du bien choisi et de sa gestion.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Gervais-sur-Mare grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Gervais-sur-Mare
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Gervais-sur-Mare
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Gervais-sur-Mare ?
Le prix médian global était de 919 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons se vendaient en médiane à 836 €/m² et les appartements à 1 060 €/m², pour une surface médiane de 70 m².
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Gervais-sur-Mare ?
Le marché a connu une forte hausse en 2024 (+33,8 %), mais les rendements locatifs bruts restent attractifs (13 % pour les appartements). L'opportunité est réelle pour un investissement locatif orienté tourisme, à condition de sélectionner un bien en bon état et bien situé.
Saint-Gervais-sur-Mare est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Gervais-sur-Mare est moins chère qu'Olargues (+37 %) et Colombières-sur-Orb (+22 %), mais plus chère que Murat-sur-Vèbre (-20 %). Son prix au m² représente un compromis intéressant au sein du secteur.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Gervais-sur-Mare ?
Le rendement locatif brut est estimé à 13,0 % pour les appartements et 6,1 % pour les maisons, selon la carte des loyers. Le rendement net est nettement inférieur après déduction des charges, de la taxe foncière (46,2 %) et des périodes de vacance.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Saint-Gervais-sur-Mare ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (taux de chômage de 21 %), le parc de logements ancien (56,4 % d'avant 1945) pouvant nécessiter des rénovations, et la faible liquidité du marché avec seulement 14 transactions annuelles en moyenne.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Gervais-sur-Mare affiche un prix au m² inférieur de 20 % à celui de Colombières-sur-Orb et de 37 % à celui d'Olargues, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur visant la location saisonnière dans un secteur touristique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Gervais-sur-Mare.
Communes limitrophes de Saint-Gervais-sur-Mare
Saint-Gervais-sur-Mare est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à Saint-Gervais-sur-Mare est contenu: 919 € en médiane sur 14 transactions, un niveau -62,8 % comparé à la médiane nationale. Sur 339 communes classées dans l'Hérault, Saint-Gervais-sur-Mare figure parmi les 4 % les moins chères au m².
Dynamique haussière marquée: +25,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Gervais-sur-Mare. 96 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -22,8 %.
La ventilation des ventes associe 71,4 % de maisons et 28,6 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 71 m² revient à environ 59 356 €, soit 3,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saint-Gervais-sur-Mare avoisinent 9,3 €/m² pour les appartements et 6,9 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 10,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (39,4 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La construction neuve reste limitée: 4 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Saint-Gervais-sur-Mare est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Sur le plan physique, la commune est sur un relief modérément vallonné, à 373 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.