Logement & immobilier

Le logement à Saint-Genis-Pouilly

01630 Ain 14 432 hab.
Fiche complète

L'habitat de Saint-Genis-Pouilly regroupe 6 993 logements, à dominante collective (73,6 % d'appartements, 3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 89%
Logements vacants 5,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

6 993Logements au total
75 %Appartements i
43,6 %Propriétaires
5,6 %Rés. secondaires
24 %Logements sociaux i
5,1 %Logements vacants i-35% vs dept · -36% vs France
+27,4 %Évolution 2016–2022
699 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 6 993 logements dont 6 246 résidences principales, 389 résidences secondaires et 358 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 89 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 6 993 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

La période 2006-2019 concentre 46 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 46 % ont été construits après 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Les logements de cinq pièces ou plus représentent 27 % du parc, contre 24 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,7 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements4 1045 4916 993
Rés. principales3 9264 9356 246
Rés. secondaires117337389
Vacants61218358

En comparaison, Vétraz-Monthoux (à 19 km) enregistre 50,4 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,6 % de propriétaires face à 55,1 % de locataires (dont 18 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (62 %), 29 % pour électricité et 5 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans1 259
2 à 4 ans1 908
5 à 9 ans1 398
10 ans ou plus1 680
Total ménages6 246
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 942
Sous-occupation modérée1 625
Sous-occupation accentuée1 011
Suroccupation modérée568
Suroccupation accentuée45
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 37 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 83,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

6 993Logements en 2022
+1022 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 623 à 6 993 logements, soit +1022 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 656 452 721 700 730 245
Dont vacants > 2 ans 61 75 82 76 116 96

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
157kWh/m²/an en moyenne
4,1 %Passoires (F+G) i
3 008Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
157 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 912 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

La classe C domine avec 62 % des diagnostics, et 65 % des logements atteignent le palier A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (55 %), et 79 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 263 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 104 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante D (199 kWh/m²/an), les appartements C (149) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-40 kWh/m²/an
Consommation vs France-46 kWh/m²/an
Passoires vs département-6,0 pts
Passoires vs France-5,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

27,4 %Taux logements sociaux i
1 613Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,86 €Loyer moyen /m² i
2,1 %Taux de vacance i
135dont PLAI i
363dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T167
T2453
T3632
T4349
T5+67

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Saint-Genis-Pouilly rassemble 6 993 logements au recensement de 2022, dont l'essentiel sert de résidence principale (6 246 unités). Typologie urbaine marquée: 74,8 % d'appartements et 25,2 % de maisons. Ce contexte résidentiel — Saint-Genis-Pouilly est dans les paysages contrastés de l'Ain, à 560 m d'altitude, dans un contexte de piémont — cadre la lecture du parc local.

Saint-Genis-Pouilly affiche un profil mixte — 43,6 % de propriétaires et 55,1 % de locataires. 17,6 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Bilan SRU favorable: 27,4 % de logements sociaux pour une obligation de 25,0 %.

Construction récente dynamique: 45,7 % des logements de Saint-Genis-Pouilly ont été bâtis depuis 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 157 kWh/m²/an, inférieure à la médiane nationale (203). 61,9 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.

Le nombre de logements de Saint-Genis-Pouilly a bondi de +27,4 % entre les recensements 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 10,5 % sans voiture et 37,2 % avec deux voitures ou plus.

Lue dans son contexte régional, la commune est dans les paysages contrastés de l'Ain — un ancrage qui colore le parc. Le parc résidentiel de Saint-Genis-Pouilly s'inscrit dans un territoire à 560 m d'altitude, dans un contexte de piémont.

Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.

Faut-il investir à Saint-Genis-Pouilly en 2026 ?

Portée par la dynamique économique de la région genevoise, Saint-Genis-Pouilly a vu sa population croître de 50 % en dix ans. Cette attractivité frontalière se répercute directement sur son marché immobilier, l'un des plus chers de l'Ain. Le verdict d'investissement 2026 doit intégrer cette dépendance à l'économie suisse.

4 942 €/m² prix médian
+4,0 % sur un an
173 transactions 2026

Avec une attractivité territoriale dans le top quart et une pression immobilière très élevée, le marché se distingue par une forte dynamique liée à son économie frontalière.

Verdict

➤ Investir ici exige des capitaux solides mais offre une rentabilité locative correcte et une plus-value structurelle portée par la proximité suisse.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne nationale
  • ✓ Démographie jeune et très dynamique (+50 % en 10 ans)
  • ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
  • ⚠ Accessibilité quasi inexistante pour les locaux
  • ⚠ Marché dépendant de l'économie frontalière suisse
  • ⚠ Taxe foncière à 31 % rognant le rendement net

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 4 765 €/m², le marché se situe au-dessus de 90 % des communes françaises.
  • Dans l'Ain, Saint-Genis-Pouilly figure parmi les 3 communes les plus chères, dépassant de plus de 80 % la moyenne départementale.
  • Son prix au mètre carré reste inférieur de 24 % à celui de Genève, soutenant une demande locative transfrontalière constante.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly

Le marché de Saint-Genis-Pouilly est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.

Indices immobiliers de Saint-Genis-Pouilly

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

8,5

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression très élevée (8,5/10) : le marché est tendu, la négociation est difficile et les prix sont soutenus par une demande forte.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
94
Années de revenu pour acheter 70 m²
96
% de résidences secondaires
53
Croissance démographique (5 ans)
82
Densité de population
99
2,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (0,5/10) : les prix ont dépassé la capacité d'achat des habitants locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
4
% de propriétaires
5
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
9
5,7

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée (6,2/10) : la demande locative est solide, portée par les actifs travaillant en Suisse, assurant une bonne occupation.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
98
% résidences secondaires (demande saisonnière)
53
Croissance démographique (5 ans)
82
Capacité touristique / population
31
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
6
3,1

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (3,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
53
Capacité touristique / population
31
% de logements vacants
29
Faible densité (proxy isolement touristique)
1

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4833,7 — Percentile dept : 94/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 96/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 53/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 82/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 1443,2 — Percentile dept : 99/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,0 — Percentile dept : 4/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 5/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 9/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,4 — Percentile dept : 98/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 53/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 82/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4833,7 — Percentile dept : 6/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 53/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 31/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 29/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 1443,2 — Percentile dept : 1/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Genis-Pouilly : opportunités et risques

Investir à Saint-Genis-Pouilly reste principalement une affaire de rendement locatif annuel. Le taux brut de 5,9 % pour les appartements, bien qu'inférieur aux sommets nationaux, est stable et porté par une demande d'actifs frontaliers ne trouvant pas à se loger en Suisse. Néanmoins, la taxe foncière à 31,15 %, supérieure à la moyenne nationale, vient significativement rogner ce rendement, le ramenant autour de 3,8 % net.

La stratégie de plus-value, elle, mise sur la poursuite de la pression démographique et du développement économique du bassin genevois. 49,8 % de croissance démographique en dix ans est un argument puissant. Toutefois, cette dynamique est déjà intégrée dans les prix, et les marges de progression future pourraient être limitées par le niveau de valorisation déjà très élevé.

Le risque principal est la dépendance quasi-exclusive à l'économie frontalière. Un ralentissement du marché de l'emploi en Suisse ou un durcissement des conditions de travail des frontaliers impacterait immédiatement la demande. L'accessibilité locale faible (IAI à 0,5/10) confirme que le marché ne repose pas sur les revenus des habitants, mais sur des capitaux extérieurs.

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Données du marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a franchi le cap des 4 765 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette appréciation constante, même en période de taux élevés, souligne la résilience d'un marché adossé à l'économie genevoise. 72 % des actifs résidant à Saint-Genis-Pouilly occupent un emploi, souvent de l'autre côté de la frontière, créant une demande locative et d'accession solvable mais externe.

La comparaison avec les communes voisines est éclairante. Si Saint-Julien-en-Genevois affiche des prix supérieurs de 32 %, l'écart s'explique par une centralité et des services plus développés. En revanche, l'avantage sur Valserhône (-35 %) ou La Roche-sur-Foron (-14 %) est directement lié à la proximité avec le CERN et les emplois high-tech du Pays de Gex.

Le parc immobilier, très récent (45,7 % construit après 2006), présente un très faible taux de passoires énergétiques (4,1 %). Cette performance, rare, limite les risques liés à la loi Climat et Résilience mais se paie par un prix au mètre carré élevé, compressant les rendements nets.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Genis-Pouilly Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Sur les cinq dernières années, les prix médians à Saint-Genis-Pouilly ont progressé de 13 %, passant de 4 220 €/m² en 2020 à 4 765 €/m² en 2024. La hausse a été continue, même lors du ralentissement national de 2023, signe d'une demande structurellement solide. L'écart entre maisons (+25 %) et appartements (+9,6 %) sur la période s'est creusé, reflétant une préférence marquée pour l'habitat individuel. Comparée à ses voisines, la commune affiche une progression plus forte que Gaillard mais reste moins volatile que Saint-Julien-en-Genevois. Pour un acheteur en 2026, cela signifie intégrer un marché mature où les coups de cœur se paient au prix fort, mais où la valorisation reste soutenue par des indicateurs solides.

Évolution du marché immobilier de Saint-Genis-Pouilly

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 362 €/m² à 4 942 €/m² (+13,3 %), pour 173 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 5 328 €/m²
Surface médiane 120 m²
Transactions 43
Appartements
Prix médian 4 843 €/m²
Surface médiane 69 m²
Transactions 130

Indicateurs clés du marché

+4,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,6 %
Rendement locatif apparts ?
5,1 %
Rendement locatif maisons ?
60,6 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

639 360 €
Maison 120 m² ?
Mensualité ~3 708 €/mois (20 ans, 3,5 %)
334 167 €
Appartement 69 m² ?
Mensualité ~1 938 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 69 m²

1 938 €/mois
Mensualité crédit ?
1 556 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 382 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

20,8 ans
Pour une maison ?
10,9 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

22,6 €/m²
Loyer médian appartements ?
17,3 - 29,5 €/m²
22,8 €/m²
Loyer médian maisons ?
17,3 - 29,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 175 ventes en 2024, le volume de transactions a légèrement baissé par rapport aux pics de 2021-2022 (près de 300 ventes), mais reste à un niveau élevé pour une commune de cette taille. Le marché est équilibré entre appartements (130 ventes) et maisons (43 ventes). Les biens vendus sont majoritairement récents (surface médiane de 72 m² pour les appartements, 126 m² pour les maisons), correspondant au profil d'acheteurs actifs. La fourchette des prix (4 136 - 5 418 €/m²) est relativement resserrée, signe d'un marché liquide et transparent. Le caractère est clairement vendeur, avec des délais de vente courts et peu de marges de négociation significatives en deçà du prix du marché.

Répartition des ventes

24,9 % de maisons et 75,1 % d'appartements parmi les 173 transactions enregistrées.

Sur 173 transactions enregistrées, 24,9 % portent sur des maisons (5 328 €/m²) et 75,1 % sur des appartements (4 843 €/m²).

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 173 43 130
Prix médian/m² 4 942 € 5 328 € 4 843 €
Prix moyen/m² 4 933 €
Surface médiane – 120 m² 69 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 267 4 362 €
2022 279 4 426 €
2023 196 4 569 €
2024 165 4 750 €
2025 173 4 942 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction est soutenue, avec 531 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance encore à la hausse (+2 %). Ce rythme correspond à la forte pression démographique (+9 % en 5 ans). La construction neuve se concentre sur des programmes d'appartements et de petites maisons, répondant à la demande des actifs frontaliers. Ce volume important d'offre nouvelle limite le risque de surchauffe des prix sur l'ancien, mais ne compense pas entièrement le déficit de logements lié à l'attractivité du territoire. Les zones en cours d'urbanisation, notamment près du centre et des axes de desserte vers la Suisse, restent les plus porteuses.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Dernier relevé 2025: 188 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 354 autorisations pour 2 610 démarrages effectifs.

Vacance longue durée à Saint-Genis-Pouilly

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

245 logements vacants au total
96 vacants depuis plus de 2 ans 39,2 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Saint-Genis-Pouilly (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 411 logements autorisés à à Saint-Genis-Pouilly, dont 94 en 2025 (-30 % vs les 5 années précédentes).

411 logements autorisés sur 5 ans
94 en 2025 dernière année connue
-30 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Saint-Genis-Pouilly

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 17,3 €/m²
Médian 22,6 €/m²
Haut 29,5 €/m²
Écart de 12,2 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 17,3 €/m²
Médian 22,8 €/m²
Haut 29,9 €/m²
Écart de 12,6 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Genis-Pouilly

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (69 m²)
~2 908 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Pour une maison type (120 m²)
~5 105 €/an
soit ~1,9 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 31,15 % Moyenne dept : 32,20 % -1,05 pt Moyenne France : 43,01 % -11,86 pt
Taxe d'habitation (rappel) 16,23 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

31,06 % 2021
31,09 % 2022
31,16 % 2023
31,15 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (31,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net, environ 3,8 % pour un appartement, intègre les frais récurrents. La taxe foncière à Saint-Genis-Pouilly est de 31,15 % sur le bâti. Il faut y ajouter la gestion locative (5 à 8 % du loyer), les charges de copropriété, les provisions pour travaux et un lissage pour la vacance locative, faible dans une commune jeune où le taux d'emploi est de 72 %. Ces coûts réduisent significativement la rentabilité brute affichée.

Performance énergétique du parc à Saint-Genis-Pouilly

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 008 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Saint-Genis-Pouilly: la classe C domine, 4,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,1 % F + G
Conso moyenne 156 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

La classe énergétique dominante est C (154 kWh/m²/an), résultat du parc récent. Seulement 4,1 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location prévue par la loi Climat pour 2025 (logements classés G) et 2028 (F). Pour un acheteur, c'est un gage de moindres travaux de rénovation à prévoir.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces, qui représentent la majorité de la demande locative et offrent le meilleur rendement brut (5,9 %). Le parc récent (45,7 % post-2006) limite les travaux de rénovation énergétique urgents, seuls 4,1 % des logements étant des passoires thermiques (DPE F/G). L'offre neuve continue (159 logements autorisés en 2024) peut toutefois créer une concurrence à terme.

Quelles zones cibler à Saint-Genis-Pouilly ?

Toute la commune est attractive en raison de sa taille réduite (10 km²) et de ses 491 équipements. La proximité immédiate du centre-bourg et des commerces (64 établissements) est un atout majeur pour la location. Aucun quartier ne se dégage comme particulièrement en décrochage, la valeur et la demande étant homogènes sur l'ensemble du territoire, soutenues par une desserte complète en fibre optique (94,2 %).

Calculateur de rendement à Saint-Genis-Pouilly

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Saint-Genis-Pouilly

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le taux de chômage local (10,1 %) est un indicateur à surveiller. La taxe foncière, à 31,15 %, pèse sur la rentabilité. Enfin, la sismicité modérée et les 6 risques naturels recensés peuvent influencer les assurances. La future réglementation sur les DPE concerne peu ce parc déjà performant.

Cas pratique : un investissement type à Saint-Genis-Pouilly

Pour un appartement type de 70 m² à Saint-Genis-Pouilly, le prix médian s'établit autour de 333 072 €. Avec un loyer de 22,6 €/m², cela génère environ 1 582 € par mois, soit un rendement brut de 5,7 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe aux alentours de 3,5 %.

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Genis-Pouilly

  • Oublier la taxe foncière, élevée à 31,15 %.
  • Négliger la sismicité modérée dans l'assurance.
  • Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
  • Surestimer les loyers face à l'offre neuve.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly, porté par une demande locale d'actifs, connaît moins de saisonnalité marquée que les stations touristiques. Toutefois, le printemps (mars-juin) reste traditionnellement actif, avec une offre plus importante. La période de la taxe foncière (octobre) peut parfois inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant. L'automne est aussi propice aux transactions, avant la trêve hivernale des fêtes.

Le saviez-vous ?

  • La population a bondi de près de 50 % en 10 ans.
  • La commune dispose de 491 équipements et services.
  • Le taux de chômage local est de 10,1 %.

S'installer à Saint-Genis-Pouilly : cadre de vie et logement

S'installer à Saint-Genis-Pouilly, c'est choisir le mode de vie d'une petite ville dynamique et internationale, imprégnée de l'influence genevoise. La commune offre un panel de 491 équipements, des commerces aux services de santé, permettant une autonomie quotidienne. La jeunesse de la population (âge médian de 33,9 ans) et la forte proportion de familles avec enfants créent un environnement animé.

Le territoire est bien connecté, avec une couverture fibre à 94,2 % et plusieurs axes routiers majeurs vers Genève. En revanche, l'offre de transports en commun reste perfectible, et la dépendance à la voiture pour les déplacements transfrontaliers est forte. Le cadre, entre Jura et Alpes, offre de nombreuses possibilités de loisirs de plein air, avec un climat marqué par des précipitations assez abondantes (1 170 mm/an).

Carte du marché immobilier à Saint-Genis-Pouilly

Saint-Genis-Pouilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Genis-Pouilly

10,6 °C
Température moyenne ?
1 170 mm
Précipitations ?
72 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 10,6 °C et des précipitations annuelles de 1 170 mm, le climat est de type semi-continental, marqué par des hivers froids et des étés chauds. Ce profil, similaire à une grande partie de l'Ain, convient à ceux qui apprécient les saisons contrastées. La proximité du Jura peut accentuer les épisodes neigeux en hiver, un facteur à considérer pour les déplacements quotidiens.

À qui s'adresse Saint-Genis-Pouilly ?

Cette commune s'adresse prioritairement aux actifs travaillant dans le bassin genevois, attirés par la proximité et les transports. Les jeunes familles y trouvent également leur compte grâce aux 10 établissements scolaires et à l'environnement sûr. En revanche, les retraités (12,4 % de 60 ans et plus) y sont moins représentés, le cadre étant moins tranquille que dans des villages plus ruraux.

Avantages et limites à Saint-Genis-Pouilly

✓ Points forts

  • Démographie très dynamique (+49,8% en 10 ans)
  • Parc immobilier neuf et performant énergétiquement
  • Proximité du bassin d'emploi genevois et des transports
  • Équipements et services nombreux (491 au total)
  • Environnement numérique excellent (fibre 94,2%, 5G)

Composition du parc immobilier à Saint-Genis-Pouilly

6 993 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Dominante collective (74,5 %) sur un total de 6 993 logements.

89,3 % Résidences principales 6 246 logements
5,6 % Résidences secondaires 389 logements
5,1 % Logements vacants 358 logements
43,6 % Propriétaires de leur résidence

Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.

Le parc immobilier est marqué par sa jeunesse (45,7 % construit après 2006) et une dominance des appartements (74,5 % des résidences principales). Seulement 25,5 % sont des maisons, ce qui explique leur prime de prix. La faible part de résidences secondaires (5,6 %) et de logements vacants (5,1 %) indique un marché tendu, principalement occupé par des résidents actifs, avec un taux de propriétaires occupant de 43,6 %.

Ancienneté du parc à Saint-Genis-Pouilly

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 010 logements).

  • Avant 1919 1,6 % 95 logts
  • 1919-1945 0,8 % 49 logts
  • 1946-1970 6,5 % 390 logts
  • 1971-1990 28,1 % 1 691 logts
  • 1991-2005 17,3 % 1 038 logts
  • 2006-2019 45,7 % 2 746 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Saint-Genis-Pouilly

491 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

64 Commerces
220 Services
148 Santé
28 Sports et loisirs
11 Enseignement
6 Tourisme
14 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Saint-Genis-Pouilly

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 6 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 2 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire est exposé à une sismicité modérée (niveau 3) et à six risques naturels recensés, dont le retrait-gonflement des argiles. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. La présence de radon, un gaz naturel radioactif, est classée faible. Ces éléments doivent conduire à vérifier l'assurance du bien et, le cas échéant, la mise en œuvre de techniques de construction parasismique pour les projets neufs.

Cas pratique : un achat type à Saint-Genis-Pouilly

Une maison de 125 m², au prix médian de 5 287 €/m², représente un investissement d'environ 660 000 €. Avec le revenu médian local de 30 790 €, il faudrait plus de 21 années de revenus pour l'acquérir sans emprunt. Avec un apport de 10 % (66 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance approche 3 300 €.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Genis-Pouilly

  • Ne pas vérifier l'exposition et les jours de gel.
  • Oublier de consulter le DPE avant l'offre.
  • Négocier sans connaître le prix médian du secteur.
  • Ignorer les risques naturels (6 recensés).

Points clés à retenir à Saint-Genis-Pouilly

  • Prix médian au m² : 4 765 € en 2024 (DVF).
  • Rendement brut moyen : 5,9 % pour un appartement.
  • Climat : températures moyennes de 10,6 °C.
  • La valeur varie fortement avec le DPE.
  • Une maison coûte 14 % de plus qu'un appartement.
  • Taxe foncière sur le bâti : 31,15 %.
  • Âge médian des habitants : 33,9 ans.
  • La fibre est disponible pour 94,2 % des foyers.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Genis-Pouilly ?

À Saint-Genis-Pouilly, plusieurs facteurs créent des écarts de prix importants autour du médian de 4 765 €/m². La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus, les logements A ou B pouvant justifier une surcote. La proximité des commerces (64 équipements) et des écoles (10 établissements) est valorisée. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud sont déterminantes. Dans un parc où 45,7 % des biens sont post-2006, l'état général et la qualité des finitions sont attendus.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Genis-Pouilly

Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

593 040 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation juste vous évite de brader votre bien ou, à l'inverse, de le laisser trop longtemps invendu. À Saint-Genis-Pouilly, où les transactions sont nombreuses (175 en 2024), un prix mal calibré se repère vite. Une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte de plusieurs milliers d'euros sur une valeur médiane de 333 000 € pour un appartement. Seul un outil s'appuyant sur les données DVF locales et les spécificités du quartier vous donne l'avantage informationnel nécessaire pour négocier en position de force.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un outil en ligne calcule une moyenne, mais ne capte pas les micro-marchés. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare de Pougny-Chancy (12,1 km) n'a pas la même valeur qu'un bien identique en limite de zone. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir et la conformité aux normes. Il connaît aussi la demande : avec un âge médian de 33,9 ans, les acheteurs sont jeunes et actifs, prêts à payer pour des biens fonctionnels et bien connectés (fibre 94,2 %).

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix moyen au m².
  • Négliger l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
  • Oublier la prime pour la proximité des commerces.
  • Sous-évaluer l'état des parties communes en copropriété.

Investir à Saint-Genis-Pouilly : passer à l'action

Analyser les transactions DVF est une chose, dénicher le bien qui combine rendement et potentiel de plus-value en est une autre. Notre réseau d'experts du Pays de Gex vous aide à décrypter les micro-secteurs et à négocier dans ce marché compétitif.

Les données DVF révèlent un marché tendu. Identifier la bonne opportunité nécessite une expertise locale fine.

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  • Analyse basée sur les 175 ventes récentes (DVF 2024)
  • Évolution des prix et pression locative du Pays de Gex
  • Mise en relation avec un expert local du territoire

Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Genis-Pouilly

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Genis-Pouilly

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Genis-Pouilly ?

    Le prix médian global s'établit à 4 765 €/m² en 2024. Une maison se négocie autour de 5 328 €/m² et un appartement à 4 843 €/m², selon les données DGFiP.

    Saint-Genis-Pouilly est-elle plus chère que ses voisines du Pays de Gex ?

    Son marché est intermédiaire. Elle est 32 % moins chère que Saint-Julien-en-Genevois mais 35 % plus chère que Valserhône. Son attractivité spécifique liée au CERN et aux emplois high-tech justifie cet écart.

    Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?

    Oui, pour du locatif annuel. Le rendement brut des appartements (5,9 %) est correct et la demande locative est forte, portée par les actifs travaillant en Suisse. Prévoyez une fiscalité locale élevée (taxe foncière à 31 %).

    La commune attire-t-elle plutôt des familles ou des investisseurs ?

    Les deux. La démographie très jeune (42,7 % de moins de 30 ans) et les maisons individuelles attirent les familles. La forte pression locative et les prix élevés orientent le marché vers les investisseurs solides.

    Y a-t-il beaucoup de logements neufs à Saint-Genis-Pouilly ?

    Oui, 45,7 % du parc a été construit après 2006. La construction neuve reste active, avec 159 logements autorisés en 2024, répondant à la forte croissance démographique.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Genis-Pouilly offre un effet de levier intéressant face à Saint-Julien-en-Genevois (+32 % plus chère) avec des indicateurs locatifs similaires, tandis que l'écart avec Valserhône (-35 %) reflète une survalorisation justifiée par son économie frontalière.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Genis-Pouilly.

    Communes limitrophes de Saint-Genis-Pouilly

    Saint-Genis-Pouilly est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    4 942 €/m² Prix médian à Saint-Genis-Pouilly
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Marché haut de gamme: 4 942 €/m² à Saint-Genis-Pouilly en médiane, +97,1 % comparé à la moyenne départementale. Au classement départemental, Saint-Genis-Pouilly se place dans les 5 % de communes les plus chères de l'Ain.

    Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Saint-Genis-Pouilly a augmenté de +13,3 %. Sur l'ensemble de la période, 1 080 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +4,0 % sur le prix médian.

    Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,1 %), vendus autour de 4 843 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Saint-Genis-Pouilly, un logement de 120 m² (639 360 €) représente 20,8 années de ressources brutes.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 22,6 € (appartements) et 22,8 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 5,6 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 5,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    La construction neuve est soutenue à Saint-Genis-Pouilly: 411 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 82 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 63 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Saint-Genis-Pouilly est dans les paysages contrastés de l'Ain. Le cadre géographique (à 560 m d'altitude, dans un contexte de piémont) nuance l'analyse du marché.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Genis-Pouilly

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    Communes voisines

    Prévessin-Moëns 01280 9 153 hab. 4,4 km Thoiry 01710 6 569 hab. 3,6 km Sergy 01630 2 288 hab. 2,2 km Crozet 01170 2 416 hab. 4,0 km