Logement & immobilier

Le logement à Saint-Nazaire-de-Pézan

34400 Hérault 625 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Saint-Nazaire-de-Pézan recense 288 logements, très majoritairement constitué de maisons individuelles (4,4 pièces en moyenne).

Résidences principales 91%
Logements vacants 9,0%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

288Logements au total
15 %Appartements i
70,3 %Propriétaires
0,3 %Rés. secondaires
0 %Logements sociaux i
9,0 %Logements vacants i+30% vs dept · +13% vs France
+0,0 %Évolution 2016–2022
58 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 288 logements dont 261 résidences principales, 1 résidences secondaires et 26 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 0 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 288.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (35 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Distribution par taille: 5 % de petits logements (T1-T2), 43 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements277288288
Rés. principales237258261
Rés. secondaires21161
Vacants181426

À Buzignargues (18 km, 378 hab.), la part de propriétaires s'élève à 69,9 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 70,3 %, locataires 28,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Répartition des modes de chauffage: 61 % au électricité, 18 % pour gaz de ville, 15 % pour autres sources (bois notamment).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans22
2 à 4 ans51
5 à 9 ans38
10 ans ou plus150
Total ménages261
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale21
Sous-occupation modérée67
Sous-occupation accentuée47
Suroccupation modérée21
Suroccupation accentuée5
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 34 % à une voiture et 60 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

288Logements en 2022
+210 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 93 logements, le total atteint 288 en 2022 (+210 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 20 22 23 24 26 18

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
147kWh/m²/an en moyenne
2,7 %Passoires (F+G) i
73Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
147 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
1 594 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 73 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 68 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 52 % des logements relèvent de la classe A, 93 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 185 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 47 pour le bâti après 2012.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Performance comparée: maisons classées C (127), appartements classés C (186), en kWh/m²/an.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-11 kWh/m²/an
Consommation vs France-57 kWh/m²/an
Passoires vs département+0,0 pts
Passoires vs France-7,2 pts

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Sur les 288 logements recensés à Saint-Nazaire-de-Pézan, 261 servent de résidence principale (90,6 %) — une structure résolument résidentielle. La maison individuelle reste largement majoritaire (84,4 % du parc contre 15,6 % d'appartements). À l'échelle locale, Saint-Nazaire-de-Pézan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.

Le parc penche vers la propriété occupante (70,3 %), le locatif étant minoritaire (28,1 %).

La structure par époque du parc est contrastée — 14,6 % avant 1919 et 16,9 % depuis 2006. Le parc de Saint-Nazaire-de-Pézan se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 147 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Le électricité est la première source de chauffage du parc (61,3 %).

Saint-Nazaire-de-Pézan conserve un parc à l'équilibre entre 2016 et 2022 (0,0 %). Profil fortement motorisé: 60,2 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.

Le profil régional — Saint-Nazaire-de-Pézan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — éclaire les choix d'habitat localement. Le décor géographique — à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.

Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.

Faut-il investir à Saint-Nazaire-de-Pézan en 2026 ?

Située dans la plaine de Lunel, à quelques kilomètres des axes majeurs et de Montpellier, Saint-Nazaire-De-Pézan affiche un profil résidentiel familial marqué. Avec une croissance démographique soutenue et un parc de logements récents, la commune présente des atouts. Pourtant, son marché immobilier, très volatil et peu liquide, invite à la prudence. Faut-il y investir en 2026 ?

3 990 €/m² prix médian
-0,4 % sur un an
5 transactions 2026

Avec un prix médian nettement supérieur à ses voisines et un marché concentré sur la maison individuelle, Saint-Nazaire-De-Pézan s’adresse à un public ciblé, loin de l’effet de levier observé ailleurs.

Verdict

➤ Marché de niche pour investisseurs en quête de stabilité et de qualité de bâti, mais sans effet de levier significatif.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon long terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Dynamique démographique positive (+5,8 % en 10 ans)
  • ✓ Parc de logements récents (16,9 % post-2006)
  • ✓ DPE globalement performant (classe C dominante)
  • ⚠ Très faible liquidité (5 transactions en 2024)
  • ⚠ Rendement locatif net modeste (2,4 % pour les maisons)
  • ⚠ Prix supérieur de +9 % à une voisine comparable

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 4 573 €/m², Saint-Nazaire-De-Pézan se situe au-dessus de la moyenne nationale.
  • Son marché immobilier est plus cher que celui de la majorité des communes comparables de l'Hérault.
  • Le prix au mètre carré reste inférieur au littoral montpelliérain, mais l'écart se réduit fortement.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan

Le marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Pézan affiche une pression notable (IPI 6,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers de Saint-Nazaire-de-Pézan

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,0

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression élevée : le marché est tendu, les biens partent vite, mais le volume de transactions est très faible.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
88
Années de revenu pour acheter 70 m²
94
% de résidences secondaires
0
Croissance démographique (5 ans)
27
Densité de population
60
4,3

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d’achat locale, le marché dépend d’acheteurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
6
% de propriétaires
79
% de HLM (signal structurel)
100
2,8

Indice d'Opportunité Locative

Peu favorable

Opportunité locative faible : la demande locative est limitée et les rendements nets sont étroits.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
63
% résidences secondaires (demande saisonnière)
0
Croissance démographique (5 ans)
27
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
12
2,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible : pas de marché locatif saisonnier significatif, l’investissement est orienté résidence principale.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
0
% de logements vacants
68
Faible densité (proxy isolement touristique)
40

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 4005,0 — Percentile dept : 88/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 94/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 0/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 27/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 125,0 — Percentile dept : 60/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 12,7 — Percentile dept : 6/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 63,9 — Percentile dept : 79/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 29,5 — Percentile dept : 63/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 0/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,6 — Percentile dept : 27/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 4005,0 — Percentile dept : 12/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 0/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 68/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 125,0 — Percentile dept : 40/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Saint-Nazaire-de-Pézan : opportunités et risques

Investir à Saint-Nazaire-De-Pézan en location annuelle est une stratégie qui se heurte à des rendements nets modestes, estimés à 2,4 % pour les maisons après charges. La taxe foncière, à 44,06 %, représente une charge non négligeable qui grève la rentabilité. Par ailleurs, l’indice d’opportunité locative (IOL) de 2,8/10 confirme que la demande locative n’est pas soutenue, un constat cohérent avec le taux élevé de propriétaires (70,3 %). L’investisseur ne peut compter sur une forte tension locative pour augmenter les loyers.

Le parc de logements, majoritairement récent et doté d’un bon DPE (classe C dominante), est un point positif qui limite le risque de travaux de rénovation énergétique coûteux, renforcé par une part de passoires thermiques (F/G) inférieure à 2 %. Néanmoins, la faiblesse du marché locatif saisonnier (IPTI à 2,7/10) ferme la porte à une stratégie de meublé touristique rentable, d’autant que la commune ne dispose pas d’une forte attractivité touristique intrinsèque.

La seule logique d’investissement viable ici est donc une approche buy-and-hold de long terme, misant sur la plus-value grâce à la pression démographique et à la raréfaction de l’offre dans un secteur géographique prisé. Cependant, cet espoir de plus-value est tempéré par le niveau de prix déjà élevé par rapport aux voisines et par l’indice d’opportunité territoriale (IOT) faible, qui indique un manque de leviers de développement à moyen terme.

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1/5

Avez-vous identifié votre objectif principal ?

2/5

Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?

3/5

Avez-vous étudié le marché local ?

4/5

Connaissez-vous la fiscalité applicable ?

5/5

Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?

Données du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian au m² à Saint-Nazaire-de-Pézan s'établit à 3 990 €, sur la base de 5 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Saint-Nazaire-de-Pézan se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Hérault.

La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.

La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Pézan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L’évolution des prix à Saint-Nazaire-De-Pézan est marquée par une volatilité extrême. Après un pic spectaculaire à 12 600 €/m² en 2022 (21 transactions), le marché a subi une correction vertigineuse, retombant à 4 137 €/m² en 2023. La remontée à 3 990 €/m² en 2024 (+10,5 %) sur un faible volume (8 ventes) suggère une stabilisation à un niveau bien inférieur au pic, mais qui reste supérieur à celui de 2020. Cette trajectoire erratique, comparée à la stabilité relative des communes voisines, indique un marché peu mature, sensible à des opérations ponctuelles et où la valorisation peut être déconnectée des indicateurs locaux à court terme.

Évolution du marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Pézan

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Le marché local enregistre 5 transactions en 2025 et affiche une évolution de +23,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 990 €/m²).

Indicateurs clés du marché

-0,4 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,1 %
Rendement locatif maisons ?
37,7 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

395 010 €
Maison 99 m² ?
Mensualité ~2 291 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Pour une maison médiane de 77 m² à 4 005 €/m², l’investissement s’élève à environ 308 385 €. Avec un loyer médian de 13,5 €/m²/mois, le revenu locatif annuel brut est de 12 474 €, soit un rendement brut de 4,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 44,06 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,4 %. Un acquéreur avec un apport standard devra donc supporter un effort financier mensuel net significatif, le loyer couvrant mal la mensualité d’emprunt. La viabilité du montage repose sur la capacité d’épargne de l’investisseur et une hypothèse de plus-value à long terme.

Acheter vs Louer — maison 99 m²

2 291 €/mois
Mensualité crédit ?
1 339 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 952 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

17,8 ans
Pour une maison ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

13,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
11,4 - 17,0 €/m²
13,5 €/m²
Loyer médian maisons ?
10,3 - 17,8 €/m²
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons
Nombre de transactions 5 5
Prix médian/m² 3 990 € 3 990 €
Prix moyen/m² 3 951 €
Surface médiane – 99 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 1 3 226 €
2022 9 3 833 €
2023 3 4 116 €
2024 6 4 005 €
2025 5 3 990 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Saint-Nazaire-De-Pézan est modeste mais en forte accélération. Sur les cinq dernières années, 20 logements ont été autorisés, soit une tendance en hausse de +122 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cependant, aucun permis n’a été délivré en 2024, ce qui peut indiquer une pause ou un épuisement des réserves foncières immédiatement disponibles. Cette construction neuve limitée, couplée à une croissance démographique positive, contribue à maintenir une pression à la hausse sur les prix de l’ancien sans créer de risque de sur-offre à court terme. Elle indique aussi l’attractivité persistante de la commune pour les ménages cherchant un logement récent.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 72 logements ont été autorisés et 54 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 75 %.

Construction neuve à Saint-Nazaire-de-Pézan (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 22 logements ont été autorisés à à Saint-Nazaire-de-Pézan, +267 % par rapport au cycle précédent.

22 logements autorisés sur 5 ans
2 en 2025 dernière année connue
+267 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Saint-Nazaire-de-Pézan

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 11,4 €/m²
Médian 13,9 €/m²
Haut 17,0 €/m²
Écart de 5,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 10,3 €/m²
Médian 13,5 €/m²
Haut 17,8 €/m²
Écart de 7,5 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Saint-Nazaire-de-Pézan

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour une maison type (99 m²)
~3 540 €/an
soit ~2,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 44,06 % Moyenne dept : 51,66 % -7,60 pt Moyenne France : 43,01 % +1,05 pt
Taxe d'habitation (rappel) 27,55 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

40,53 % 2021
43,53 % 2022
43,61 % 2023
44,06 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (44,06 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net, environ 2,4 % pour une maison à Saint-Nazaire-de-Pézan, intègre des charges incompressibles. La taxe foncière, ici à 44,06 %, est le premier poste. Ajoutez la prime d'assurance PNO (env. 0,3 % du prix), les frais de gestion locative (6 à 8% du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de vacance local est de 9,0 %) et menus travaux. Dans un parc ancien à 18,1 % d'avant 1945, anticipez aussi des travaux de rénovation énergétique pour garder le bien attractif.

Performance énergétique du parc à Saint-Nazaire-de-Pézan

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 73 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Saint-Nazaire-de-Pézan: classe C en tête, 2,7 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 2,7 % F + G
Conso moyenne 146 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Le parc immobilier local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (143 kWh/m²/an). Seulement 1,5 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux très inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (loi Climat). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement économe, mais des travaux de mise aux normes pourraient rester nécessaires sur les biens les plus anciens (18,1 % construits avant 1945).

Calculateur de rendement à Saint-Nazaire-de-Pézan

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Nazaire-de-Pézan

  • Négliger la taxe foncière, élevée à 44,06 % à Saint-Nazaire.
  • Oublier de provisionner pour la vacance (taux local de 9,0 %).
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché local (13,5 €/m² maison).
  • Investir sans consulter le DPE et les futures obligations légales.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec plus de biens mis en vente et d'acheteurs en visite. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. À noter : la taxe foncière, payable en octobre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'absence de tourisme de masse limite les variations saisonnières extrêmes des prix.

Le saviez-vous ?

  • Altitude moyenne de 2 m, l'une des plus basses de l'Hérault.
  • Seulement 0,3 % de résidences secondaires, rare dans la région.
  • Indice de vieillissement de 136,3, une population plus âgée que la moyenne.

S'installer à Saint-Nazaire-de-Pézan : cadre de vie et logement

S’installer à Saint-Nazaire-De-Pézan, c’est opter pour le calme d’un village de 625 habitants tout en bénéficiant d’une situation stratégique dans la couronne de Montpellier. La commune est bien reliée, avec la gare de Lunel à moins de 4 km et l’aéroport de Montpellier à 15 km, un atout pour les actifs mobiles. Le cadre de vie est familial, comme en témoigne l’âge médian de 43,5 ans et la présence de 30 équipements de proximité, dont des services et des infrastructures sportives.

Le territoire n’est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI), une réalité concrète qui peut impacter l’assurabilité et la valorisation de certains biens. Par ailleurs, si le taux de chômage (9,9 %) est légèrement inférieur à la moyenne nationale, la santé économique du territoire reste modeste, avec un tissu de 70 entreprises et un revenu médian qui place la commune au milieu du classement départemental. La connectivité numérique, avec un taux de fibre de 41 %, est encore perfectible pour les télétravailleurs.

Carte du marché immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan

Saint-Nazaire-de-Pézan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Saint-Nazaire-de-Pézan

15,0 °C
Température moyenne ?
616 mm
Précipitations ?
35 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 616 mm de pluie par an, le climat de Saint-Nazaire-de-Pézan est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. L'altitude de 2 mètres et la proximité de l'étang de l'Or limitent les gelées. Ce profil séduit les acheteurs en quête d'un cadre de vie agréable, notamment les actifs travaillant dans la région de Montpellier ou de Nîmes, et les retraités appréciant la douceur des hivers.

Composition du parc immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan

288 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

243 maisons pour 43 appartements: le parc à Saint-Nazaire-de-Pézan est résolument pavillonnaire.

90,6 % Résidences principales 261 logements
0,3 % Résidences secondaires 1 logements
9,0 % Logements vacants 26 logements
70,3 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est très majoritairement composé de maisons (85,0 %) et de propriétaires occupants (70,3 %). Le taux de résidences secondaires est quasi nul (0,3 %), signe d'un marché local et résidentiel, peu soumis à la pression touristique. Le taux de vacance de 9,0 % peut indiquer quelques biens en attente de réhabilitation. Cette structure dénote une stabilité et une communauté villageoise ancrée, attractive pour les familles recherchant un cadre de vie paisible dans la CC du Pays de Lunel.

Ancienneté du parc à Saint-Nazaire-de-Pézan

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 260 logements).

  • Avant 1919 14,6 % 38 logts
  • 1919-1945 3,5 % 9 logts
  • 1946-1970 9,2 % 24 logts
  • 1971-1990 35,0 % 91 logts
  • 1991-2005 21,2 % 55 logts
  • 2006-2019 16,9 % 44 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Saint-Nazaire-de-Pézan

30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

1 Commerces
21 Services
1 Santé
6 Sports et loisirs
1 Enseignement

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Saint-Nazaire-de-Pézan

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 8 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPR (Plan de Prévention des Risques) actif spécifique à la commune. Huit risques naturels sont recensés et six arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour tout achat, consultez obligatoirement le dossier de diagnostic technique (DDT) pour connaître la zone d'exposition du bien. Cette vérification est cruciale pour l'assurabilité et la tranquillité future, notamment près des zones basses.

Cas pratique : un achat type à Saint-Nazaire-de-Pézan

Pour acquérir une maison médiane à Saint-Nazaire-de-Pézan à 308 385 €, un ménage local au revenu médian de 22 140 € aurait besoin d'environ 14 années de revenus (hors frais). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 540 €, ce qui représente un taux d'effort élevé, nécessitant souvent deux revenus ou un apport plus conséquent.

Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Nazaire-de-Pézan

  • Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'offre.
  • Se fier uniquement au prix au m² sans considérer l'état du bien.
  • Sous-estimer le coût des travaux dans un parc ancien (18,1 % avant 1945).
  • Négliger la vérification de la connectivité fibre (disponible à 40,8 %).

Points clés à retenir à Saint-Nazaire-de-Pézan

  • Prix médian au m² à 4 573 €, en hausse de 10,5 % sur un an.
  • Rendement brut maison à 4,1 %, net approximatif à 2,4 %.
  • Climat méditerranéen doux, avec 15,0°C de moyenne annuelle.
  • Marché très majoritairement orienté vers les maisons (85 % du parc).
  • Taxe foncière élevée, à 44,06 % de la valeur locative cadastrale.
  • Communauté stable : 70,3 % de propriétaires occupants.
  • Facteur clé de valeur : l'état et la performance énergétique (DPE).
  • Tendance construction neuve en forte hausse (+122 % sur 5 ans).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Nazaire-de-Pézan ?

À Saint-Nazaire-de-Pézan, la valeur d'un bien est principalement influencée par sa surface et son état. Dans un parc à 85 % de maisons, la taille du terrain et l'exposition (sud/sud-ouest) sont valorisantes. La performance énergétique (DPE) devient un critère de plus en plus discriminant. La proximité des commodités (le village dispose de 30 équipements) et de la gare de Lunel (3,9 km) pour les navetteurs est un plus. En revanche, un bien en zone inondable (PPR) ou nécessitant des travaux lourds verra son prix significativement impacté à la baisse. Un vendeur doit mettre en avant la modernité du bâti (16,9 % construit après 2006) et la qualité de rénovation.

Estimation indicative d'une maison à Saint-Nazaire-de-Pézan

Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

395 010 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un agent immobilier local de la CC du Pays de Lunel maîtrise les micro-différences de valeur, comme l'impact d'une rue à l'écart du vent ou la demande pour les maisons récentes (16,9 % du parc). Il évalue l'état réel, crucial dans un parc où 18,1 % des logements sont antérieurs à 1945, et sait intégrer les contraintes du PPR inondation dans le prix. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, dont les actifs avec un taux d'emploi local de 73,8 %. Cette expertise humaine dépasse un simple calcul au m², surtout pour négocier face à des acquéreurs de plus en plus informés sur le DPE.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Estimer au prix médian du m² sans pondérer par l'état énergétique.
  • Oublier de minorer un bien situé en zone à risque inondation (PPR).
  • Ne pas valoriser la proximité de la gare de Lunel (3,9 km).
  • Ignorer la demande pour les terrains constructibles, rare ici.

Investir à Saint-Nazaire-de-Pézan : passer à l'action

Investir à Saint-Nazaire-De-Pézan nécessite une connaissance fine des rues et une négociation serrée pour compenser une valorisation déjà élevée. Les données posent un cadre, mais seul un professionnel implanté peut identifier les rares opportunités et anticiper les contraintes, comme le risque inondation présent sur la commune.

Les données révèlent un marché étroit et cher. L’expertise locale est cruciale pour dénicher la perle rare.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Nazaire-de-Pézan

    Quel est le prix moyen d'une maison à Saint-Nazaire-De-Pézan ?

    Le prix médian des maisons est de 3 990 €/m². Pour une surface médiane de 77 m², le budget total s'élève donc à environ 308 000 €.

    Saint-Nazaire-De-Pézan est-elle concernée par des risques naturels ?

    Oui, la commune est couverte par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) et compte 8 risques naturels recensés. Il est essentiel de consulter le zonage avant tout achat.

    Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?

    Le rendement locatif net est modeste (environ 2,4 % pour une maison) et la demande locative limitée. Ce n'est pas le marché le plus porteur pour un investissement locatif classique.

    Comment a évolué le prix de l'immobilier à Saint-Nazaire-De-Pézan ?

    Les prix ont connu une très forte volatilité : après un pic à 12 600 €/m² en 2022, ils sont retombés autour de 4 500 €/m² en 2024, un niveau qui reste bien supérieur à celui de 2020.

    La commune est-elle bien desservie et équipée ?

    Oui, elle dispose de 30 équipements de proximité (commerces, services, santé, sports) et est située à moins de 4 km de la gare de Lunel, offrant un bon accès aux transports régionaux.

    Marché immobilier des communes voisines

    Saint-Nazaire-De-Pézan affiche un prix au m² 9 % plus élevé que Saint-Hilaire-De-Beauvoir et +33 % par rapport à Aujargues, pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, ce qui limite fortement l’effet de levier et la marge de plus-value à court terme.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Nazaire-de-Pézan.

    Communes limitrophes de Saint-Nazaire-de-Pézan

    Saint-Nazaire-de-Pézan est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    3 990 €/m² Prix médian à Saint-Nazaire-de-Pézan
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Saint-Nazaire-de-Pézan dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 990 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 6 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.

    Entre 2021 et 2025, le marché immobilier de Saint-Nazaire-de-Pézan a enregistré une hausse de +23,7 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 24 transactions (source DGFiP/DVF).

    Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 3 990 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Nazaire-de-Pézan, un logement de 99 m² (395 010 €) représente 17,8 années de ressources brutes.

    Loyers observés à Saint-Nazaire-de-Pézan: 13,9 €/m²/mois pour un appartement, 13,5 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (0,3 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.

    Flux de construction neuve intermédiaire: 22 logements autorisés sur 2021-2025, dont 14 commencés. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (64 % des autorisations sur 2021-2025).

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Saint-Nazaire-de-Pézan est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. Sur le plan physique, la commune est à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 24/06/2026
    Voir le détail des 4 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Saint-Nazaire-de-Pézan

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    Communes voisines

    Lunel 34400 26 623 hab. 3,9 km Marsillargues 34590 6 988 hab. 5,2 km Saint-Just 34400 3 293 hab. 1,4 km Lansargues 34130 3 233 hab. 3,8 km