01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 408 logements dont 1 332 résidences principales, 23 résidences secondaires et 53 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 332 | 94,6 % |
| Résidences secondaires | 23 | 1,6 % |
| Logements vacants | 53 | 3,8 % |
Sur les 1 408 logements recensés, 95 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 52 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 39 | 2,9 % |
| 1946-1970 | 78 | 5,9 % |
| 1971-1990 | 392 | 29,5 % |
| 1991-2005 | 430 | 32,3 % |
| 2006-2019 | 340 | 25,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1991-2005, le segment d'avant 1919 restant à 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 | 0,7 % |
| 2 pièces | 84 | 6,3 % |
| 3 pièces | 201 | 15,1 % |
| 4 pièces | 517 | 38,8 % |
| 5 pièces ou plus | 521 | 39,1 % |
Distribution par taille: 7 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 159 | 1 350 | 1 408 |
| Rés. principales | 1 092 | 1 245 | 1 332 |
| Rés. secondaires | 30 | 32 | 23 |
| Vacants | 37 | 73 | 53 |
66,3 % de part de propriétaires à Mudaison, commune de population comparable à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 914 | 68,6 % |
| Locataires (privé) | 274 | 20,6 % |
| Locataires HLM | 103 | 7,7 % |
| Logés gratuitement | 41 | 3,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 68,6 % de propriétaires face à 28,3 % de locataires (dont 8 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 397 | 29,8 % |
| Fioul | 27 | 2,0 % |
| Électricité | 779 | 58,5 % |
| Gaz bouteille | 14 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 115 | 8,6 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au électricité, 30 % pour gaz de ville, 9 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 145 |
| 2 à 4 ans | 236 |
| 5 à 9 ans | 301 |
| 10 ans ou plus | 649 |
| Total ménages | 1 332 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 241 |
| Sous-occupation modérée | 418 |
| Sous-occupation accentuée | 345 |
| Suroccupation modérée | 54 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 63 | 4,7 % |
| 1 voiture | 541 | 40,6 % |
| 2 voitures ou plus | 728 | 54,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 5 % sans voiture, 41 % à une voiture et 55 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 201 | 170 | 20 | 11 |
| 1975 | 239 | 183 | 23 | 33 |
| 1982 | 386 | 316 | 21 | 49 |
| 1990 | 577 | 506 | 36 | 35 |
| 1999 | 906 | 858 | 12 | 36 |
| 2006 | 1 019 | 977 | 22 | 19 |
| 2011 | 1 159 | 1 092 | 30 | 37 |
| 2016 | 1 350 | 1 245 | 32 | 73 |
| 2022 | 1 408 | 1 332 | 23 | 53 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 201 à 1 408 logements, soit +600 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 73 | 85 | 69 | 69 | 73 | 48 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 13 | 12 | 12 | 22 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 13,7 % |
| Classe B | 49 | 21,0 % |
| Classe C | 103 | 44,2 % |
| Classe D | 35 | 15,0 % |
| Classe E | 12 | 5,2 % |
| Classe F | 1 | 0,4 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
La classe C domine avec 44 % des diagnostics, et 79 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 134 | 57,5 % |
| Classe B | 54 | 23,2 % |
| Classe C | 33 | 14,2 % |
| Classe D | 8 | 3,4 % |
| Classe E | 4 | 1,7 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 58 % des logements relèvent de la classe A, 95 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 173 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 141 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 125 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 111 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 70 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 182 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 70 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 27 | 5 |
| Classe B | 41 | 8 |
| Classe C | 84 | 19 |
| Classe D | 30 | 5 |
| Classe E | 8 | 4 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (129 kWh/m²/an); côté appartements, C (146).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 15 |
| T3 | 50 |
| T4 | 40 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saint-Just (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 crédite Saint-Just de 1 408 logements, très largement orientés vers l'habitat permanent (94,6 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (87,3 %). La commune est au cœur de la garrigue languedocienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 4 m).
68,6 % des ménages de Saint-Just possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. 7,7 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
La dynamique de construction récente est sensible — 25,6 % du parc a moins de vingt ans. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 132 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (58,5 %).
Entre 2016 et 2022, la commune a ajouté +4,3 % à son parc résidentiel. Profil fortement motorisé: 54,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Saint-Just est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Saint-Just se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 4 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 1 332 résidences principales de Saint-Just et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Saint-Just en 2026 ?
Située à moins de 3 km de la gare de Lunel et à 16,7 km du TGV Montpellier Sud de France, Saint-Just bénéficie d'une position stratégique en périphérie montpelliéraine. Avec une croissance démographique de +11,2 % sur 10 ans et un taux de chômage de 9,5 %, la commune affiche une dynamique modérée. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une correction récente de 5,3 % et un rendement locatif brut de 3,6 %, Saint-Just offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines surévaluées.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et d'un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de -5,3 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement brut 3,6 % : supérieur à la moyenne
- ✓ Pression immobilière élevée : demande solide
- ⚠ Marché illiquide : seulement 26 transactions
- ⚠ Accessibilité modérée : prix dépasse le revenu local
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 672 €/m², Saint-Just se positionne au-dessus de la moyenne nationale des communes de même catégorie.
- Son prix au m² est inférieur de 11 % à celui de Lansargues, une commune voisine aux caractéristiques similaires.
- Son rendement locatif brut de 3,6 % dépasse celui des grandes métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Saint-Just
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Investir à Saint-Just : opportunités et risques
Investir à Saint-Just en 2026 présente un profil mitigé. Le rendement brut de 3,6 % pour les maisons, bien que correct, est érodé par une taxe foncière élevée (45,57 %) et par un effort mensuel net significatif après perception du loyer. Selon la carte des loyers du ministère, le loyer médian pour une maison (10,9 €/m²/mois) ne couvre qu'environ 70 % de la mensualité d'un crédit type, ce qui requiert une capacité d'épargne complémentaire de la part de l'investisseur.
La stratégie la plus adaptée semble être le locatif annuel en maison, ciblant les familles locales, dans un horizon de moyen terme. L'opportunité de plus-value à court terme est limitée par la correction en cours et la faible liquidité du marché (seulement 16 transactions en 2024). L'indice IOL à 3,4/10 confirme que la demande locative n'est pas soutenue, rendant la sélection du bien et son emplacement (proximité des 126 équipements de services, évitement des zones inondables) absolument critiques.
Il faut également considérer le risque réglementaire lié au DPE. Si le parc est globalement performant (classe C dominante), tout achat d'une passoire thermique (F/G), bien que rare ici, serait un pari risqué face aux interdictions de location à venir. Enfin, la dynamique économique locale, avec un taux de chômage à 9,5 % et un revenu médian de 24 370 €, limite la solvabilité des locataires et la résilience du marché face à un choc.
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Données du marché immobilier à Saint-Just
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saint-Just, analysé via les données DVF 2024, est caractérisé par un retournement de tendance. Après une hausse spectaculaire de 28 % entre 2020 et 2022, portée par l'exode urbain post-Covid et la proximité de Montpellier, une correction de 5,3 % est intervenue en 2024. Cette baisse, couplée à un effondrement du volume des transactions (-52 % par rapport à 2022), indique un marché en phase de consolidation, où les prix cherchent un nouvel équilibre.
La structure du parc, avec 87,4 % de maisons individuelles et seulement 1,6 % de résidences secondaires, dessine un territoire profondément résidentiel et familial. L'ancienneté modérée du bâti (25,6 % construit après 2006) et la faible part de passoires thermiques (1 %) sont des atouts, limitant les risques de travaux coûteux liés à la RE2020. Néanmoins, la dépendance à la voiture est réelle, malgré la proximité de la gare de Lunel.
Enfin, le contexte territorial concret pèse sur les perspectives. La commune est soumise à un PPR Inondation actif et a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle, un risque à intégrer dans le choix du secteur et le coût de l'assurance. La faible pression touristique (IPTI à 0,9/10) et le taux de vacance modéré (3,8 %) confirment que le marché est principalement porté par la demande locale de propriétaires-occupants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Just Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, le marché immobilier de Saint-Just a connu une forte appréciation entre 2020 et 2022, le prix médian passant de 3 045 €/m² à 3 905 €/m², soit une hausse de 28 %. Après un plateau en 2023, une correction de 5,3 % est observée en 2024, ramenant le prix à 3 672 €/m². Cette évolution reflète le dynamisme initial du territoire, suivi d'un ajustement au contexte national de renchérissement du crédit. Comparé aux communes voisines, Saint-Just reste plus accessible que Restinclières ou Saint-Brès, mais a perdu de son avantage sur Lansargues. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre une fenêtre d'opportunité, sous réserve d'une stabilisation des prix.
Évolution du marché immobilier de Saint-Just
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 26 transactions en 2025 et affiche une évolution de +4,4 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 358 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les transactions 2024, une maison type de 93 m² à Saint-Just représente un investissement de 341 496 €. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 1 450 €. Le loyer médian estimé (10,9 €/m²/mois) génère 1 014 € mensuels, couvrant 70 % de la mensualité. L'effort résiduel net est donc de 436 €, pour un rendement brut de 3,6 %. Ce montage n'est viable que pour un investisseur à la recherche d'un complément de revenu et disposant d'une trésorerie suffisante pour absorber la charge, d'autant que la taxe foncière (45,57 %) rogne le rendement net.
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume annuel de transactions à Saint-Just, selon la DGFiP, est en net recul : 25 ventes en 2024 contre une moyenne de 33,5 sur la période 2020-2023. Toutes les transactions en 2024 concernaient des maisons individuelles, confirmant la prédominance de ce segment (87,4 % du parc). Le prix médian de ces dernières ventes s'établit à 3 672 €/m², avec une fourchette centrale resserrée entre 3 256 et 4 042 €/m². Ce faible volume et cette concentration indiquent un marché moins liquide, peut-être en attente d'une clarification des prix, et plutôt en faveur des acheteurs disposés à négocier.
Répartition des ventes
96,2 % de maisons et 3,8 % d'appartements parmi les 26 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (96,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 344 €/m² pour les maisons et 4 632 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 26 | 25 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 358 € | 3 344 € | 4 632 € |
| Prix moyen/m² | 3 378 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 40 | 3 218 € |
| 2022 | 37 | 3 857 € |
| 2023 | 26 | 3 830 € |
| 2024 | 15 | 3 677 € |
| 2025 | 26 | 3 358 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Just, d'après les données SITADEL, est atone : seulement 22 logements autorisés sur les cinq dernières années, dont 2 en 2024, représentant une baisse de 71 % par rapport à la période précédente. Cette faible offre neuve indique une commune mature, avec peu de réserves foncières disponibles, et limite les risques de surproduction à court terme. Elle contribue à soutenir les prix de l'ancien, mais peut freiner l'attractivité pour les nouveaux résidents, notamment les jeunes actifs. La pression démographique modérée (+0,8 % sur 5 ans) ne crée pas de tension supplémentaire sur le parc existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 434 logements ont été autorisés et 386 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 89 %.
Vacance longue durée à Saint-Just
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Just (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Just: 20 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-59 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saint-Just
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Just
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,57 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 3,6 % pour une maison à Saint-Just se réduit à environ 2,1 % net en intégrant les charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 45,57 %, pèse significativement. Il faut aussi provisionner la vacance locative (3,8 % du parc est vacant) et les frais de gestion, ainsi que la maintenance sur un bâti où plus d'un quart des logements date d'avant 2006. Les copropriétés sont rares ici.
Performance énergétique du parc à Saint-Just
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 233 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Just: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc de Saint-Just présente un bon bilan énergétique avec une classe dominante C (131 kWh/m²/an) et seulement 1,0 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible risque réglementaire est un atail pour les acquéreurs, qui ne sont pas immédiatement confrontés aux interdictions de location prévues par la loi Climat pour 2025 et 2028. Pour les biens les plus anciens, une rénovation énergétique reste un levier de valorisation à moyen terme.
Calculateur de rendement à Saint-Just
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Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Just
- Négliger la taxe foncière élevée (45,57 %).
- Surévaluer les loyers : la demande locative a ses limites.
- Oublier de provisionner la vacance (3,8 % du parc).
- Ignorer l'état du bien et les travaux à prévoir.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Just, très tourné vers la résidence principale, connaît une activité accrue au printemps et à la rentrée de septembre, périodes traditionnelles de recherche. La vente en automne permet à l'acheteur de prendre possession avant les fêtes. Vendre entre avril et juin maximise la visibilité. La taxe foncière, payable en septembre, peut influencer le calendrier de certains vendeurs souhaitant se séparer du bien avant son échéance.
Le saviez-vous ?
- La densité de Saint-Just est la 4e sur 67 dans sa catégorie.
- La fibre est disponible pour 92,2 % des logements.
- L'âge médian de la population est de 40,1 ans.
S'installer à Saint-Just : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Just, c'est choisir un cadre de vie familial et bien équipé à moins de 30 minutes de Montpellier. La commune dispose de 126 équipements (commerces, services, santé) pour 3 300 habitants, une densité remarquable qui lui confère une certaine autonomie au quotidien. La connectivité est excellente avec un taux de couverture fibre de 92,2 %, un atout pour les télétravailleurs.
Le territoire, plat et à seulement 5 m d'altitude moyenne, bénéficie d'un climat méditerranéen clément mais est exposé au risque d'inondation (PPR actif). Tout projet d'achat doit intégrer une vérification minutieuse du zonage et de l'histoire du bien. La communauté de communes du Pays de Lunel offre une structuration intercommunale solide, avec des projets de développement qui peuvent impacter positivement l'attractivité à long terme.
Carte du marché immobilier à Saint-Just
Saint-Just et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Just
Le climat méditerranéen de Saint-Just est doux avec une moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 616 mm de pluie, concentrés sur peu de jours. L'altitude très basse (5 m) et la proximité de l'étang de l'Or garantissent des hivers très cléments, quasi inexistants en jours de gel. Ce profil plaît aux actifs cherchant un cadre de vie agréable toute l'année et aux retraités fuyant le froid.
Composition du parc immobilier à Saint-Just
1 408 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Just: 87,4 % de maisons, 12,6 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saint-Just est très majoritairement constitué de maisons individuelles (87,4 %), signe d'un marché familial et ancré. La part très faible de résidences secondaires (1,6 %) et de logements vacants (3,8 %) indique une pression à l'achat pour l'habitation principale, renforcée par une forte proportion de propriétaires-occupants (68,6 %). C'est un marché stable, peu spéculatif, où l'acheteur type recherche un logement pour y vivre.
Ancienneté du parc à Saint-Just
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 330 logements).
- Avant 1919 3,9 % 52 logts
- 1919-1945 2,9 % 39 logts
- 1946-1970 5,9 % 78 logts
- 1971-1990 29,5 % 392 logts
- 1991-2005 32,3 % 430 logts
- 2006-2019 25,6 % 340 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Just
126 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Just
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saint-Just est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, héritage de 10 risques naturels recensés et 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Tout achat doit s'accompagner d'une consultation obligatoire de l'état des risques, et peut impliquer, dans les zones réglementées, des contraintes constructives ou assurantielles spécifiques. C'est un facteur à intégrer dans le choix du bien et la négociation.
Cas pratique : un achat type à Saint-Just
Pour acquérir une maison médiane de 93 m² à Saint-Just (341 496 €), un ménage local au revenu médian (24 370 €) doit consacrer environ 14 années de revenu. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à taux moyen, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 1 350 €, soit un taux d'effort proche de 40 % du revenu net.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Just
- Oublier de consulter le PPR Inondation en vigueur.
- Se fier uniquement au DPE sans visiter l'isolation.
- Négliger la proximité des commodités, facteur de valeur.
- Surerstimer son budget sans inclure les frais de notaire.
Points clés à retenir à Saint-Just
- Prix médian des maisons : 3 358 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net moyen maison : environ 2,1 %.
- Climat doux méditerranéen : 15,0°C de moyenne annuelle.
- Marché en correction : -5,3 % sur un an.
- Taxe foncière élevée : taux de 45,57 %.
- Parc à 87,4 % de maisons individuelles.
- Part de propriétaires-occupants : 68,6 %.
- Revenu médian local : 24 370 € par an.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Just ?
À Saint-Just, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa surface habitable et son état général, le prix médian étant de 3 672 €/m². La proximité des commodités (5 commerces et écoles dans le bourg) et de la gare de Lunel (2,8 km) est un fort premium. Pour une maison, la taille et l'exposition du terrain, ainsi qu'un DPE performant (classe C dominante) sont valorisants. L'étage a moins d'impact dans un parc composé à 87,4 % de maisons. Les logements récents (post-2006 : 25,6 % du parc) se négocient avec une décote moindre.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Just
Pour une maison de 91 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
305 578 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'estimation automatique, basée sur des moyennes au m² (3 672 €), ignore les spécificités des micro-secteurs de Saint-Just, comme la proximité avec la gare de Lunel ou l'exposition aux risques inondation. Un professionnel local évalue l'état réel, les travaux à prévoir et la performance énergétique, éléments clés pour fixer un prix juste. Son expertise est cruciale pour négocier avec des acheteurs bien informés et maximiser votre vente dans un marché en correction (-5,3 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Ignorer la correction en cours (-5,3 % sur un an).
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas considérer l'impact des 10 risques naturels recensés.
Investir à Saint-Just : passer à l'action
Analyser les données DVF est une étape, mais concrétiser un investissement en requiert une autre. La sélection du bien, la négociation et la connaissance fine des micro-secteurs, notamment ceux exposés au PPR Inondation, sont déterminantes. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition réussie.
Les données révèlent un marché en correction, mais l'opportunité dépend du bien et du timing. Un expert local peut faire la différence.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saint-Just grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Saint-Just
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Saint-Just
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Just
Quel est le prix immobilier moyen à Saint-Just ?
Le prix médian des maisons à Saint-Just est de 3 358 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 93 m², soit un budget total d'environ 341 500 €. Les appartements sont quasi absents du marché.
Est-ce le bon moment pour investir à Saint-Just ?
Le marché corrige (-5,3 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Cependant, le rendement locatif est modéré (3,6 % brut) et le volume de transactions faible, signe d'un marché peu liquide. Un horizon moyen terme est recommandé.
Saint-Just est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Saint-Just est 11 % moins chère que Lansargues et 12 % moins chère que Mudaison, mais 7 % plus chère que Gallargues-Le-Montueux. Son positionnement est intermédiaire parmi les communes comparables.
Quel rendement locatif espérer à Saint-Just ?
Le rendement locatif brut pour une maison est de 3,6 %, générant un loyer médian d'environ 1 014 €/mois pour 93 m². Le rendement net est d'environ 2,1 % après charges et taxe foncière.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Saint-Just ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif). La commune a connu 9 arrêtés de catastrophe naturelle. Par ailleurs, le marché est peu liquide (25 ventes en 2024) et l'accessibilité pour les primo-accédants locaux est limitée.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Just affiche un prix inférieur de 11 % à Lansargues et de 12 % à Mudaison, malgré des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investissement en maison.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Just.
Communes limitrophes de Saint-Just
Saint-Just est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Saint-Just: 3 358 €/m² en médiane, +35,8 % par rapport à la médiane nationale.
Sur 2021-2025, le prix médian de Saint-Just progresse de +4,4 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 144 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année fait apparaître une correction de -8,7 % du prix médian.
Le marché de Saint-Just est dominé par les maisons individuelles — 96,2 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 344 €/m² pour 91 m² en surface médiane. Le bien médian (91 m² à 304 304 €) équivaut à 12,5 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 12,9 €/m² pour un appartement et 10,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 3,4 % — en lien avec le niveau des prix au m². Peu de résidences secondaires à Saint-Just (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (20 logements autorisés entre 2021 et 2025). Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Saint-Just est au cœur de la garrigue languedocienne. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de plaine (altitude moyenne: 4 m).
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.