01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 827 logements dont 3 189 résidences principales, 260 résidences secondaires et 377 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 189 | 83,3 % |
| Résidences secondaires | 260 | 6,8 % |
| Logements vacants | 377 | 9,9 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 83 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 3 827 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 496 | 16,5 % |
| 1919-1945 | 168 | 5,6 % |
| 1946-1970 | 282 | 9,4 % |
| 1971-1990 | 917 | 30,5 % |
| 1991-2005 | 691 | 23,0 % |
| 2006-2019 | 456 | 15,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 102 | 3,2 % |
| 2 pièces | 468 | 14,7 % |
| 3 pièces | 881 | 27,6 % |
| 4 pièces | 893 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 845 | 26,5 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 26 % de grands (5p+), moyenne à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 141 | 3 394 | 3 827 |
| Rés. principales | 2 691 | 2 824 | 3 189 |
| Rés. secondaires | 231 | 303 | 260 |
| Vacants | 218 | 268 | 377 |
Pour référence, Baillargues (12 km) affiche 55,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 856 | 58,2 % |
| Locataires (privé) | 1 036 | 32,5 % |
| Locataires HLM | 221 | 6,9 % |
| Logés gratuitement | 77 | 2,4 % |
Occupation des résidences principales — 58,2 % appartiennent à leurs occupants, 39,4 % sont louées, avec 7 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 575 | 18,0 % |
| Fioul | 48 | 1,5 % |
| Électricité | 2 285 | 71,6 % |
| Gaz bouteille | 28 | 0,9 % |
| Autre (bois…) | 254 | 8,0 % |
Le électricité équipe 72 % des résidences principales, devant gaz de ville (18 %) et autres sources (bois notamment) (8 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 433 |
| 2 à 4 ans | 799 |
| 5 à 9 ans | 629 |
| 10 ans ou plus | 1 329 |
| Total ménages | 3 189 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 852 |
| Sous-occupation modérée | 855 |
| Sous-occupation accentuée | 589 |
| Suroccupation modérée | 228 |
| Suroccupation accentuée | 20 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 289 | 9,1 % |
| 1 voiture | 1 587 | 49,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 313 | 41,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 50 % mono-motorisés, 41 % multi-motorisés. Par ailleurs, 63,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 102 | 990 | 41 | 71 |
| 1975 | 1 250 | 1 047 | 67 | 136 |
| 1982 | 1 542 | 1 299 | 150 | 93 |
| 1990 | 2 050 | 1 651 | 269 | 130 |
| 1999 | 2 569 | 2 150 | 194 | 225 |
| 2006 | 2 791 | 2 467 | 191 | 133 |
| 2011 | 3 141 | 2 691 | 231 | 218 |
| 2016 | 3 394 | 2 824 | 303 | 268 |
| 2022 | 3 827 | 3 189 | 260 | 377 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 1 102 logements, le total atteint 3 827 en 2022 (+247 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 400 | 406 | 363 | 241 | 257 | 148 |
| Dont vacants > 2 ans | 81 | 82 | 74 | 32 | 30 | 79 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 66 | 6,0 % |
| Classe B | 218 | 19,9 % |
| Classe C | 555 | 50,5 % |
| Classe D | 180 | 16,4 % |
| Classe E | 62 | 5,6 % |
| Classe F | 13 | 1,2 % |
| Classe G | 4 | 0,4 % |
Le graphique décompose les 1 098 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en C, 76 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 560 | 51,0 % |
| Classe B | 265 | 24,1 % |
| Classe C | 224 | 20,4 % |
| Classe D | 34 | 3,1 % |
| Classe E | 11 | 1,0 % |
| Classe F | 4 | 0,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (51 %), et 96 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 169 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 163 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 135 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 128 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 95 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 69 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 169 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 69 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 42 | 24 |
| Classe B | 115 | 103 |
| Classe C | 235 | 320 |
| Classe D | 112 | 68 |
| Classe E | 37 | 25 |
| Classe F | 11 | 2 |
| Classe G | 2 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (146 kWh/m²/an) et appartements en classe C (133).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 42 |
| T3 | 120 |
| T4 | 72 |
| T5+ | 9 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marsillargues (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
3 827 logements recensés à Marsillargues, répartis entre 3 189 résidences principales, 260 secondaires et 377 vacants. 67,0 % de maisons pour 33,0 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Pour mémoire, Marsillargues est une commune du Languedoc méditerranéen, à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Selon l'INSEE, 58,2 % des résidences principales de Marsillargues sont occupées par leurs propriétaires, 39,4 % par des locataires. La part HLM atteint 6,9 % dans l'offre de résidences principales. Exemptée des obligations SRU, la commune compte 9,6 % de logements sociaux (la cible de 25,0 % ne s'applique pas pour la période en cours).
La structure par époque du parc est contrastée — 16,5 % avant 1919 et 15,1 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 140 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité équipe 71,6 % des logements occupés à titre principal.
Le parc de Marsillargues s'est étoffé de +12,8 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). 41,2 % des ménages de Marsillargues disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Marsillargues est une commune du Languedoc méditerranéen. L'environnement physique — à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Marsillargues en 2026 ?
Située dans la plaine viticole entre Lunel et la Méditerranée, Marsillargues bénéficie d'une croissance démographique robuste et d'une desserte ferroviaire pratique. Cette attractivité résidentielle a naturellement impacté son marché immobilier, avec une hausse des prix de près de 32 % depuis 2020. Le verdict qui suit décrypte si cette dynamique ouvre encore des opportunités pour l'investisseur en 2026.
Avec un rendement locatif brut supérieur à 5 % pour les maisons et un prix m2 inférieur de 60 % à celui du Grau-du-Roi, la commune s'impose comme un relais de croissance accessible sur le bassin lunellois.
Verdict
➤ Opportunité locative intéressante en stratégie rendement, à condition de sélectionner des biens à bon DPE et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé pour les maisons
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,5 % en 5 ans)
- ✓ Correction de 2023 offre un point d'entrî opportun
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché dépendant de l'attractivité résidentielle externe
- ⚠ Fiscalité foncière locale élevée (55,96 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement inférieur à la moyenne nationale estimée (environ 3 500 €/m2)
- Inférieure de 27 % au prix moyen des communes littorales voisines comparables
- Rendement locatif brut (5,1 %) supérieur à celui des grandes métropoles françaises
Analyse du marché immobilier à Marsillargues
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Marsillargues : opportunités et risques
Investir à Marsillargues en 2026 se justifie principalement pour une stratégie de rendement locatif annualisé, particulièrement sur les maisons. Le rendement brut de 5,1 %, bien qu'érodé par une taxe foncière à 55,96 %, reste supérieur aux standards des grandes villes. La demande locative est soutenue (IOL élevé), portée par une économie locale dynamique (taux de renouvellement des entreprises à 20,9 %) et une population en croissance. Il convient néanmoins de viser des biens hors zone inondable et avec un bon DPE, la part des passoires étant faible (1,7 %) mais la loi Énergie Climat contraignant à moyen terme.
La stratégie de plus-value à court terme semble moins évidente, le marché ayant déjà absorbé une grande partie de la hausse. L'effet de levier réside surtout dans l'écart de valorisation avec le littoral, mais celui-ci pourrait se réduire lentement. La forte activité de construction neuve (328 logements autorisés en 5 ans) apporte une offre moderne qui pourrait capter une partie de la demande au détriment de l'ancien nécessitant des travaux. L'investisseur doit donc être sélectif.
Pour un primo-accédant local, le marché est très difficile d'accès, nécessitant près de 12 années de revenu médian pour une maison type. L'investissement locatif, s'il est mené, doit impérativement être envisagé sur un horizon moyen terme (5-10 ans), le temps que la dynamique démographique et les aménagements du territoire (CC du Pays de Lunel) consolident la valeur des biens.
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Données du marché immobilier à Marsillargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier marsillarguois, analysé à travers les données DVF 2024, présente un profil dual. D'un côté, les maisons, qui structurent le parc (68 %), affichent un prix médian contenu à 2 859 €/m2 pour un rendement locatif brut intéressant de 5,1 %. De l'autre, les appartements, minoritaires, sont valorisés plus cher (2 936 €/m2) mais avec un rendement brut plus faible (4,5 %). Cette dichotomie reflète deux demandes : une demande familiale en maisons, soutenue par l'attractivité résidentielle, et une demande plus investisseuse ou de petits ménages sur l'appartement.
L'évolution des prix sur cinq ans, avec une hausse de 31,6 % depuis 2020, confirme l'intégration progressive de Marsillargues à la sphère d'influence montpelliéraine et littorale. Néanmoins, la légère correction de 2023, suivie d'une reprise modérée en 2024, suggère que le marché a atteint un palier de valorisation face à la capacité d'achat locale, comme en témoigne l'indice d'accessibilité très faible (IAI à 2,5/10). La dynamique future dépendra donc de la pérénnité de l'attractivité pour les populations extérieures.
Le contexte territorial, avec une gare à 3 km (Aimargues) et l'autoroute A9 à proximité, reste un atout structurant. Toutefois, le risque inondation (PPR Vidourle actif) et une fiscalité foncière élevée constituent des charges réelles à intégrer dans tout calcul de rentabilité, d'autant que le parc est encore marqué par une ancienneté relative (22 % d'avant 1945).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marsillargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marsillargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 493 €/m² → 2 912 €/m² (+16,8 %), volume annuel actuel 107 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les simulations basées sur les données 2024, l'effort d'investissement initial reste conséquent. Pour acquérir une maison médiane de 89 m2 à 250 713 €, un ménage local au revenu médian devrait y consacrer 11,8 années de revenus, soulignant le décalage d'accessibilité. En investissement locatif, le loyer médian estimé (12 €/m2/mois) couvrirait environ 55 % de la mensualité d'un prêt à taux standard, laissant un effort résiduel net à la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,1 % pour les maisons est attrayant, mais il est érodé par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (55,96 %), ramenant le rendement net estimé autour de 2,7 %. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel solide et une stratégie de valorisation à moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Marsillargues, avec 117 ventes en 2024, montre une activité stable et liquide. La répartition est clairement orientée vers l'immobilier individuel : les maisons représentent 65 % des transactions, pour une surface médiane de 89 m2, confirmant le profil familial et résidentiel de la demande. Les appartements, moins nombreux (33 ventes), affichent un prix au m2 plus élevé (2 936 €), captant probablement une demande de petits ménages ou d'investisseurs. Le volume annuel, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2021 (190 transactions), reste supérieur aux niveaux de 2020, indiquant un marché actif. Le caractère du marché est tendu (IPI élevé), ce qui se traduit par des prix soutenus et un avantage aux vendeurs pour les biens bien situés et en bon état.
Répartition des ventes
69,2 % de maisons et 30,8 % d'appartements parmi les 107 transactions enregistrées.
Sur 107 transactions enregistrées, 69,2 % portent sur des maisons (2 859 €/m²) et 30,8 % sur des appartements (2 936 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 107 | 74 | 33 |
| Prix médian/m² | 2 912 € | 2 859 € | 2 936 € |
| Prix moyen/m² | 2 899 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 154 | 2 493 € |
| 2022 | 108 | 2 896 € |
| 2023 | 91 | 2 936 € |
| 2024 | 98 | 3 015 € |
| 2025 | 107 | 2 912 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Marsillargues est très soutenue, avec 328 logements autorisés sur les cinq dernières années et une nette accélération en 2024 (+38 % par rapport à la période précédente). Cette forte activité de permis traduit une réelle attractivité et une pression démographique positive (+10,5 % de population en 5 ans). Elle permet de répondre à la demande, mais nécessite de surveiller l'équilibre entre offre et demande à moyen terme. Les nouvelles constructions, souvent mieux énergétiques (DPE), pourraient exercer une pression à la baisse sur la valorisation de l'ancien très énergivore. Pour un investisseur, cela signifie privilégier les biens déjà aux normes ou à fort potentiel de rénovation énergétique pour rester compétitif.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 46 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 34 sur 2013 — soit +35,3 %.
Vacance longue durée à Marsillargues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Marsillargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Marsillargues totalise 237 logements sur 5 ans, soit -29 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Marsillargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marsillargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas la rentabilité réelle. À Marsillargues, le passage au net implique de soustraire la taxe foncière (55,96 % sur le bâti), une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 9,9 %), les frais de gestion et les travaux. Pour un appartement, le rendement net moyen estimé chute ainsi à 2,4 %. Un bien en copropriété ajoutera des charges courantes. Prévoyez 35 à 45 % du loyer brut pour ces frais récurrents (source DGFiP 2024, INSEE).
Performance énergétique du parc à Marsillargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 098 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Marsillargues est C, avec 1,5 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique plutôt vertueuse, avec une classe dominante C (139 kWh/m²/an) et seulement 1,7 % de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux réduit le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les F/G). Pour un acquéreur, cela signifie un parc globalement conforme aux futures normes et des travaux de rénovation moins urgents. Toutefois, les logements construits avant 1945 (22,1 %) nécessitent une vigilance accrue sur leur isolation (source ADEME).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les maisons individuelles, majoritaires dans le parc (68 %), sont les plus adaptées à la demande locale familiale. Un T3/T4 ancien rénové offre un bon compromis entre prix d'acquisition (autour de 2 859 €/m²) et potentiel locatif. Les appartements, plus rares, peuvent séduire des actifs seuls ou en couple, avec des loyers autour de 13,9 €/m²/mois. Le neuf (15,1 % du parc construit après 2006) est à considérer avec prudence : il peut offrir une meilleure performance énergétique (classe DPE dominante C) mais à un prix d'entrée plus élevé, pesant sur la rentabilité.
Quelles zones cibler à Marsillargues ?
Le centre-bourg historique, autour des monuments et des commerces (23 équipements recensés), offre la meilleure attractivité pour la location à l'année. Les quartiers pavillonnaires plus récents en périphérie séduisent les familles. Aucune zone en développement majeur n'émerge des données, mais la construction neuve (130 logements autorisés en 2024) mérite surveillance pour éviter une sur-offre locale. La proximité immédiate de la gare d'Aimargues (2,8 km) est un atout pour les locataires travaillant à Montpellier ou Nîmes.
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Risques à connaître avant d'investir à Marsillargues
Le principal risque est la vacance locative, dans un marché local au pouvoir d'achat limité (revenu médian 31e/41 dans sa catégorie). Le taux de logements vacants (9,9 %) est un indicateur à suivre. La dépendance à l'économie montpelliéraine est un autre facteur. La taxe foncière, à 55,96 %, grève le rendement net. Enfin, le risque inondation (PPR Vidourle actif) peut impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs. Le parc ancien nécessite une attention particulière au DPE, même si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 1,7 % des diagnostics.
Erreurs à éviter quand on investit à Marsillargues
- Négliger la taxe foncière à 55,96 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer le loyer possible sur le marché local.
- Ne pas vérifier le classement en zone inondable.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Marsillargues suit un rythme méditerranéen. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, portée par les projets de rentrée scolaire. L'automne (septembre-octobre) connaît un regain après la pause estivale, mais la perception de la taxe foncière en septembre peut temporairement ralentir les décisions. L'été, bien que chaud, reste actif grâce aux visites de futurs résidents. Vendre au printemps maximise la visibilité ; acheter en fin d'année peut permettre des négociations.
Le saviez-vous ?
- Marsillargues compte 4 monuments historiques protégés.
- L'altitude moyenne n'est que de 3 mètres au-dessus de la mer.
- 59,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Marsillargues : cadre de vie et logement
S'installer à Marsillargues, c'est choisir une petite ville animée de près de 7 000 habitants, bénéficiant d'une desserte ferroviaire pratique (gare d'Aimargues à 3 km) et d'une proximité autoroutière facilitant les trajets vers Montpellier (30 min) ou Nîmes. La commune offre un panel complet de services du quotidien avec 288 équipements recensés par l'INSEE, incluant 23 commerces, 56 services de santé et 15 équipements sportifs, ce qui en fait un pôle de vie relativement autonome au sein du Pays de Lunel.
Le cadre de vie est marqué par un patrimoine historique (4 monuments protégés) et un climat méditerranéen clément. La population est relativement équilibrée, avec un indice de vieillissement modéré. Il faut néanmoins avoir conscience de la réalité du risque inondation (PPR actif sur la basse plaine du Vidourle), qui impose de bien se renseigner sur la localisation du bien et les conditions d'assurance. La connectivité numérique, avec 59,8 % de foyers éligibles à la fibre, est en cours d'amélioration mais encore perfectible pour le télétravail intensif.
Carte du marché immobilier à Marsillargues
Marsillargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marsillargues
Le climat de Marsillargues, avec une température moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 616 mm de précipitations, est typiquement méditerranéen : doux l'hiver, chaud et sec l'été. Ce profil, avec un faible nombre de jours de gel, convient aux acheteurs cherchant un ensoleillement généreux sans les excès de la côte ventée. Il attire particulièrement les retraités (28,3 % de 60 ans et plus) et les actifs travaillant dans la région montpelliéraine, appréciant la douceur des saisons intermédiaires.
À qui s'adresse Marsillargues ?
Marsillargues s'adresse principalement aux familles qui recherchent une maison avec extérieur dans un environnement calme et sécurisé. Les actifs travaillant à Montpellier, Nîmes ou dans les zones d'activité alentour (30 minutes de trajet) y trouvent un bon compromis prix/qualité de vie. Les retraités apprécient également la tranquillité et l'ensoleillement. En revanche, les jeunes actifs ultra-connectés ou les amateurs de vie nocturne animée pourraient trouver l'offre de services et la connectivité (fibre à 59,8 %) limitées.
Avantages et limites à Marsillargues
✓ Points forts
- Prix plus accessible qu'en bord de mer (ex: -46% vs La Grande-Motte)
- Cadre de vie paisible, dominante de maisons individuelles (68%)
- Proximité des axes majeurs (A9, gare, aéroport Montpellier à 20 km)
- Ensoleillement généreux et climat méditerranéen doux (15°C moyen)
- Équipements et services de proximité suffisants pour le quotidien
− À prendre en compte
- Risque d'inondation sur certains secteurs (PPR Vidourle actif)
- Revenu médian local modéré (21 260 €/an), économie moins dynamique
- Offre culturelle et de loisirs limitée, score numérique faible (6/100)
Composition du parc immobilier à Marsillargues
3 827 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Marsillargues combine 68,0 % de maisons et 32,0 % d'appartements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier, dominé à 68,0 % par des maisons, révèle une attractivité pour les familles et les primo-accédants rechervant un cadre de vie pavillonnaire. Le taux élevé de propriétaires (58,2 %) indique un marché ancré et stable. La faible part de résidences secondaires (6,8 %) limite la spéculation saisonnière, tandis qu'un taux de vacants de 9,9 % indique un potentiel de remise sur le marché. Ce paysage dessine une commune résidentielle où la demande est structurellement tournée vers l'accession.
Ancienneté du parc à Marsillargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 010 logements).
- Avant 1919 16,5 % 496 logts
- 1919-1945 5,6 % 168 logts
- 1946-1970 9,4 % 282 logts
- 1971-1990 30,5 % 917 logts
- 1991-2005 23,0 % 691 logts
- 2006-2019 15,1 % 456 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Marsillargues
288 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Marsillargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Marsillargues est exposé à un risque d'inondation, formalisé par un PPR actif sur la Basse Plaine du Vidourle. La commune a connu 13 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Pour tout achat, consultez obligatoirement le dossier de diagnostic technique pour connaître la zone d'aléa. Cette contrainte peut impacter l'assurabilité et la constructibilité, mais elle est intégrée dans la valeur foncière des secteurs concernés (source Géorisques).
Cas pratique : un achat type à Marsillargues
Pour une maison type de 89 m² (prix médian 250 713 €), l'achat représente environ 11,8 années du revenu médian local (21 260 €). Avec un apport de 10 % (25 071 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1£300 €, soit 73 % du revenu médian mensuel.
Erreurs à éviter quand on achète à Marsillargues
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Négocier sans connaître le DPE exact du bien.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %).
- Ignorer le taux de chômage local de 11,2 %.
Points clés à retenir à Marsillargues
- Prix médian à 2 912 €/m², en hausse de 8,6 % en un an.
- Rendement brut moyen : 5,1 % pour les maisons.
- Climat méditerranéen avec 15°C de moyenne annuelle.
- Marché porteur avec une démographie en hausse de +10,5 %.
- Écart maison/appartement : 2 859 € vs 2 936 €/m².
- Rendement net estimé à environ 2,7 % après charges.
- Parc à 68 % de maisons, idéal pour les familles.
- Taxe foncière sur le bâti à 55,96 % en 2024.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Marsillargues ?
À Marsillargues, au-delà de la surface, la valeur d'un bien est très sensible à sa proximité avec les 23 commerces et les 4 établissements scolaires, ainsi qu'à l'accès à la gare d'Aimargues (2,8 km). Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud/sud-ouest sont valorisantes. L'état général et le DPE sont devenus cruciaux : un logement classe C vaut plus qu'un D. En appartement, l'étage et la vue priment. Enfin, la construction après 2006 (15,1 % du parc) bénéficie d'une prime à la modernité.
Estimation indicative d'une maison à Marsillargues
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
256 256 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local valorisera l'état réel et les atouts spécifiques que les algorithmes ignorent : la qualité des matériaux, l'exposition précise, la tranquillité d'une impasse ou la vue dégagée. Il connaît les micro-marchés, comme la dynamique autour de la gare ou la demande pour les maisons avec jardin. Son estimation, fondée sur des visites comparatives, est le seul sésame pour négocier avec des acheteurs sérieux et justifier votre prix face aux notaires et banques. Il anticipe aussi l'impact des 8 risques naturels recensés sur la valorisation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen.
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C).
- Négliger l'impact des 8 risques naturels recensés.
- Surestimer l'effet de la proximité de la gare TGV.
Investir à Marsillargues : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bon bien, évaluation de son DPE, négociation. Notre réseau de professionnels du secteur connaît parfaitement les micro-secteurs de Marsillargues et peut vous aider à identifier la perle rare.
Ces données tracent une trajectoire, mais votre projet dépendra du bien concret et de sa négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Marsillargues grâce aux dernières transactions DVF et à notre analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 117 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Marsillargues
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marsillargues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Marsillargues ?
En 2024, le prix médian global à Marsillargues est de 2 912 €/m2. Une maison standard de 89 m2 coûte environ 250 713 €, tandis qu'un appartement de 56 m2 est à 209 160 €. Les prix ont augmenté de 8,6 % sur un an.
Marsillargues est-elle moins chère que les communes voisines du littoral ?
Oui, de manière significative. Le prix médian à Marsillargues est inférieur de 32 % à celui d'Aigues-Mortes (4 258 €/m2) et de 60 % à celui du Grau-du-Roi (5 180 €/m2). Cet écart en fait une porte d'entrée plus accessible sur le bassin d'emploi littoral.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Marsillargues ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,1 % pour les maisons et 4,5 % pour les appartements. Après déduction des charges (taxe foncière élevée, gestion, vacance), le rendement net approche 2,7 % pour les maisons et 2,4 % pour les appartements.
Est-ce le bon moment pour acheter à Marsillargues ?
Le marché montre des signes de stabilisation après une forte hausse. La légère correction de 2023 et la reprise modérée de 2024 peuvent représenter une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs en rendement, moins pour les chasseurs de plus-value immédiate. L'horizon d'investissement recommandé est le moyen terme.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir à Marsillargues ?
Deux risques principaux : le risque inondation (commune couverte par un PPR) qui impacte l'assurabilité et la valeur de certains biens, et une fiscalité foncière parmi les plus élevées du département (55,96 %), qui grève significativement la rentabilité nette. Le parc immobilier est également assez ancien (22 % d'avant 1945).
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 32 % à Aigues-Mortes et de 60 % à Le Grau-Du-Roi, Marsillargues offre un effet de levier significatif pour capter la demande résidentielle du littoral à la recherche d’accessibilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marsillargues.
Communes limitrophes de Marsillargues
Marsillargues est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Marsillargues s'établit à 2 912 € sur 107 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
La progression du prix médian atteint +16,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Marsillargues, au-dessus du rythme national. 558 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -3,4 %.
Marché mixte à Marsillargues: maisons à 2 859 €/m² et appartements à 2 936 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 88 m² revient à environ 251 592 €, soit 11,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Marsillargues avoisinent 13,9 €/m² pour les appartements et 12,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 5,7 % pour un appartement (5,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 6,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 237 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 55 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Marsillargues est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. La géographie joue son rôle: la commune est à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).