01 Le parc de logements
Le parc comprend 727 logements dont 633 résidences principales, 24 résidences secondaires et 70 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 633 | 87,1 % |
| Résidences secondaires | 24 | 3,3 % |
| Logements vacants | 70 | 9,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 87 % d'habitat permanent, 3 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 727.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 61 | 10,0 % |
| 1919-1945 | 20 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 40 | 6,5 % |
| 1971-1990 | 205 | 33,6 % |
| 1991-2005 | 208 | 34,0 % |
| 2006-2019 | 77 | 12,6 % |
Structure du bâti par époque: 10 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1991-2005 (34 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 7 | 1,1 % |
| 2 pièces | 20 | 3,2 % |
| 3 pièces | 61 | 9,7 % |
| 4 pièces | 126 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 418 | 66,1 % |
Distribution par taille: 4 % de petits logements (T1-T2), 66 % de grands (5p+), moyenne à 5,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 662 | 704 | 727 |
| Rés. principales | 608 | 639 | 633 |
| Rés. secondaires | 31 | 22 | 24 |
| Vacants | 23 | 43 | 70 |
La part de propriétaires atteint 66,7 % à Saint-Sériès, commune de 972 hab. à 17 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 513 | 81,0 % |
| Locataires (privé) | 107 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 13 | 2,1 % |
Structure d'occupation: propriétaires 81,0 %, locataires 16,9 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 142 | 22,5 % |
| Fioul | 36 | 5,7 % |
| Électricité | 341 | 54,0 % |
| Gaz bouteille | 20 | 3,2 % |
| Autre (bois…) | 93 | 14,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au électricité, 22 % pour gaz de ville, 15 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 51 |
| 2 à 4 ans | 95 |
| 5 à 9 ans | 90 |
| 10 ans ou plus | 396 |
| Total ménages | 633 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 86 |
| Sous-occupation accentuée | 182 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 2,7 % |
| 1 voiture | 220 | 34,8 % |
| 2 voitures ou plus | 396 | 62,6 % |
Motorisation des ménages: 3 % n'ont aucune voiture, 35 % en ont une et 63 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 82,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 163 | 114 | 17 | 32 |
| 1975 | 220 | 165 | 20 | 35 |
| 1982 | 329 | 269 | 23 | 37 |
| 1990 | 390 | 342 | 25 | 23 |
| 1999 | 531 | 484 | 8 | 39 |
| 2006 | 611 | 568 | 18 | 25 |
| 2011 | 662 | 608 | 31 | 23 |
| 2016 | 704 | 639 | 22 | 43 |
| 2022 | 727 | 633 | 24 | 70 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 163 à 727, soit +346 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 43 | 71 | 43 | 51 | 47 | 31 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 9,2 % |
| Classe B | 16 | 12,3 % |
| Classe C | 41 | 31,5 % |
| Classe D | 26 | 20,0 % |
| Classe E | 26 | 20,0 % |
| Classe F | 7 | 5,4 % |
| Classe G | 2 | 1,5 % |
Le graphique décompose les 130 diagnostics par étiquette énergétique: 32 % en C, 53 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 29,2 % |
| Classe B | 32 | 24,6 % |
| Classe C | 35 | 26,9 % |
| Classe D | 11 | 8,5 % |
| Classe E | 7 | 5,4 % |
| Classe F | 6 | 4,6 % |
| Classe G | 1 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 29 %, 81 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 226 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 103 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 42 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 226 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 42 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0 |
| Classe B | 15 | 1 |
| Classe C | 36 | 5 |
| Classe D | 20 | 6 |
| Classe E | 18 | 8 |
| Classe F | 5 | 2 |
| Classe G | 1 | 1 |
Côté maisons, la dominante est C (156 kWh/m²/an); côté appartements, E (247).
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Assas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Assas dispose de 727 logements, dont 87,1 % sont des résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 90,2 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Assas est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, à 69 m d'altitude, sur un relief peu marqué — contexte utile pour lire le parc.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 81,0 % de propriétaires occupants.
Le parc d'Assas combine un noyau ancien (10,0 %) et une couronne plus récente (12,6 % après 2006). Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (172 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 54,0 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements d'Assas a augmenté de +3,3 %. 62,6 % des ménages d'Assas disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à 69 m d'altitude, sur un relief peu marqué — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (633 résidences principales d'Assas) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Assas, village de l'arrière-pays montpelliérain intégré à la CC du Grand Pic Saint-Loup, combine une proximité métropolitaine (11 km de Montpellier) avec un cadre rural préservé. Dotée d'un revenu médian élevé et d'un taux de chômage bas, elle attire une population aisée. La correction des prix et le déclin démographique interrogent toutefois la solidité du marché immobilier local à moyen terme.
Avec un prix au m² en correction de -5,5 % après le pic de 2022, Assas offre un point d'entrée plus accessible pour un village du Grand Pic Saint-Loup.
Verdict
➤ Marché réservé à une stratégie de plus-value à long terme, avec une sélection rigoureuse du bien, hors investissement locatif classique.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,5 %
- ✓ Accessibilité immobilière élevée
- ✓ Revenu médian en tête de catégorie
- ⚠ Déclin démographique prononcé
- ⚠ Rendement locatif faible
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² supérieur de 35 % à la moyenne nationale des villages
- Dépasse la médiane départementale en matière de prix au m²
- Rendement locatif inférieur aux grandes métropoles comme Montpellier
Analyse du marché immobilier à Assas
Acheter demande un effort important : 8,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Investir à Assas : opportunités et risques
Investir à Assas en 2026 ne semble pertinent que sous certaines conditions strictes. Le rendement locatif brut des maisons, à 3,2 %, est trop faible pour couvrir les charges d'un crédit, comme le révèlent nos simulations. La taxe foncière, à 33,29 %, vient encore rogner ce rendement net. De plus, avec seulement 3,3 % de résidences secondaires et un indice de pression touristique modéré (IPTI 4/10), la piste locative saisonnière offre peu de débouchés.
La stratégie la plus cohérente serait donc une acquisition en vue d'une plus-value à long terme, en misant sur la correction actuelle pour acheter en dessous des prix du pic. Toutefois, cette approche est risquée car elle dépend de la capacité d'Assas à attirer de nouveaux habitants malgré son déclin démographique et son indice de vieillissement élevé (329,4).
Un point de vigilance supplémentaire réside dans le parc énergétique : si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 7,5 % du parc, la future réglementation (interdiction de location des logements F en 2028) impose de sélectionner des biens déjà aux normes ou de budgéter des travaux de rénovation.
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Données du marché immobilier à Assas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Assas s'établit à 4 004 €, sur la base de 17 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Assas se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,7 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Assas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Assas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 17 transactions en 2025 et affiche une évolution de +3,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 004 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 132 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 17 | 17 |
| Prix médian/m² | 4 004 € | 4 004 € |
| Prix moyen/m² | 3 857 € | |
| Surface médiane | – | 132 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 3 858 € |
| 2022 | 17 | 4 966 € |
| 2023 | 13 | 4 467 € |
| 2024 | 11 | 4 614 € |
| 2025 | 17 | 4 004 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Assas, d'après les données SITADEL, montre une accélération récente avec 65 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en hausse de +141 % par rapport à la période précédente. Cette poussée de l'offre, concentrée sur seulement 4 logements en 2024, intervient dans un contexte de déclin démographique affirmé (-6,6 % en 5 ans). Cette divergence crée un risque de sur-offre à moyen terme, susceptible de peser sur la valorisation de l'ancien, sauf si cette nouvelle construction capte une demande extérieure. Elle indique également des zones en cours d'urbanisation, potentiellement attractives pour des acquéreurs recherchant du neuf, mais dont la valorisation à la revente reste incertaine dans un territoire en décroissance.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 328 autorisations et 120 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 37 %.
Vacance longue durée à Assas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Assas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Assas totalise 110 logements sur 5 ans, soit +206 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Assas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Assas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net intègre des charges incompressibles. À Assas, la taxe foncière, avec un taux de 33,29 % en 2024, est le premier poste. Ajoutez environ 0,5 % pour la vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,6 %) et les frais de gestion. Pour les maisons, très majoritaires, prévoyez aussi une provision pour travaux d'entretien. Ces éléments expliquent l'écart entre le brut (3,2 %) et le net (2,1 %).
Performance énergétique du parc à Assas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 130 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Assas est C, avec 6,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (173 kWh/m²/an) place le parc d'Assas dans une moyenne nationale correcte. Seuls 7,5 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à beaucoup de territoires ruraux. Cela limite, mais n'élimine pas, le risque réglementaire pour les acquéreurs : les logements les moins performants devront être rénovés d'ici 2028 pour la location et 2034 pour toute vente, selon la loi Climat.
Calculateur de rendement à Assas
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Erreurs à éviter quand on investit à Assas
- Négliger la taxe foncière, élevée à 33,29 %.
- Surévaluer le loyer dans un marché modeste.
- Oublier une provision pour travaux sur maison ancienne.
- Ne pas vérifier les contraintes des PPR (inondation, incendie).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Assas suit la saisonnalité classique du Grand Montpellier : une activité accrue au printemps (mises en vente) et en septembre (reprise après l'été). Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. Acheter en fin d'année peut permettre des négociations, les vendeurs souvent pressés. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les budgets des acquéreurs comme des vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Assas compte 2 monuments historiques protégés pour 1 405 habitants.
- L'indice de vieillissement de 329,4 traduit une population âgée.
- Seulement 31,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Assas : cadre de vie et logement
S'installer à Assas, c'est choisir un village calme à moins de 15 minutes en voiture de l'aéroport de Montpellier-Méditerranée et des axes autoroutiers. La commune offre un cadre de vie rural avec 49 équipements de proximité, dont 5 commerces, 8 services de santé et 10 équipements sportifs, assurant une autonomie relative. La connectivité numérique, en revanche, reste perfectible avec seulement 31,1 % de foyers éligibles à la fibre.
Le profil démographique, marqué par un âge médian de 53,1 ans et une surreprésentation des plus de 60 ans, dessine une communauté plutôt sédentaire et aisée, ce qui se reflète dans un taux de propriétaires de 81 %. Les nouveaux arrivants devront intégrer la réalité des risques naturels, avec deux PPR actifs (inondation et incendie) et un historique de 10 arrêtés de catastrophe naturelle, impactant potentiellement les assurances.
Carte du marché immobilier à Assas
Assas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Assas
Avec une température moyenne de 14,6°C et 870 mm de pluie annuels, Assas bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, moins extrême que le littoral. Les hivers sont doux et les étés chauds mais supportables à 105 m d'altitude. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux sans canicules excessives, idéal pour une vie à l'extérieur et un jardinage agréable une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Assas
727 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Assas est composé très majoritairement de maisons (91,4 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Assas est extrêmement homogène et ancré : 91,4 % de maisons et 81 % de propriétaires occupants. Ceci indique un marché stable, peu spéculatif, où l'offre est rare. La part minime de résidences secondaires (3,3 %) et le taux de vacance (9,6 %) modéré confirment une dynamique résidentielle principale. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village de caractère.
Ancienneté du parc à Assas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 611 logements).
- Avant 1919 10,0 % 61 logts
- 1919-1945 3,3 % 20 logts
- 1946-1970 6,5 % 40 logts
- 1971-1990 33,6 % 205 logts
- 1991-2005 34,0 % 208 logts
- 2006-2019 12,6 % 77 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Assas
49 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Assas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Assas est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Salaison) et un PPR Incendie de forêt (PPRIF). La sismicité est faible et le radon classé faible. Ces PPR actifs imposent des contraintes constructives et peuvent nécessiter des études spécifiques avant travaux. Consultez systématiquement le cadastre des risques en mairie et assurez-vous de la couverture assurance adaptée, d'autant que 10 arrêtés catastrophes naturelles ont été historiquement recensés.
Erreurs à éviter quand on achète à Assas
- Oublier de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Négliger la consultation du cadastre des risques en mairie.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Ne pas visiter le bien à différentes heures pour les nuisances.
Points clés à retenir à Assas
- Prix médian des maisons à 4 004 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison à 3,2 %, net à 2,1 %.
- Climat méditerranéen tempéré avec 14,6°C de moyenne annuelle.
- Marché en correction (-5,5 % sur un an).
- Taxe foncière sur le bâti à 33,29 % en 2024.
- 91,4 % de maisons, parc très homogène et stable.
- Facteur valeur clé : proximité des 49 équipements du village.
- Taux de vacance des logements de 9,6 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Assas
Pour une maison de 132 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
528 528 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC du Grand Pic Saint-Loup maîtrise les micro-marchés : une rue calme vs. une route passante, la valeur d'une vue sur les vignes ou la proximité du monument historique. Il évalue l'état réel (fissures, humidité) et le potentiel de valorisation, éléments invisibles sur les bases de données. Son estimation crédible sert aussi de levier de négociation avec les acheteurs sérieux, facilitant une vente au juste prix sans délai inutile.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m².
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe A/B).
- Négliger l'impact des travaux à faire sur l'estimation.
- Sous-estimer la valeur d'un terrain arboré avec vue.
Investir à Assas : passer à l'action
Transformer l'analyse d'Assas en investissement réussi exige de dépasser les chiffres : la compréhension des micro-secteurs, l'état du bâti et la négociation sont décisifs. Un professionnel local vous aide à évaluer les risques et opportunités concrètes sur le terrain.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Assas se joue sur la sélection précise du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Assas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Assas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Assas
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Assas
Quel est le prix immobilier moyen à Assas ?
Le prix médian au m² à Assas était de 4 004 € en 2024 selon les données DVF. Pour une maison de 125 m², typique du parc local, cela représente un investissement total d'environ 576 875 €.
Est-ce le bon moment pour investir à Assas ?
Le marché est en correction (-5,5 % en 2024), ce qui peut créer des opportunités d'achat. Cependant, le rendement locatif est faible et la démographie décline, recommandant une stratégie de long terme et une sélection rigoureuse.
Assas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Assas est plus chère que des communes similaires comme Argelliers (-33 %) ou Saint-Sériès (-22 %), mais moins chère que Montaud (+12 %). Cet écart de valorisation n'est pas compensé par des rendements locatifs supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Assas ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 3,2 %. Pour un appartement, les données sont insuffisantes, signe d'un marché locatif quasi inexistant pour ce type de bien.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Assas ?
Les principaux risques sont le déclin démographique (-6,6 % en 5 ans), la présence de plans de prévention des risques (inondation, feu de forêt), et un marché immobilier peu liquide avec seulement 17 transactions par an.
Marché immobilier des communes voisines
Assas affiche un prix au m² supérieur de 22 % à des voisines comme Argelliers ou Saint-Sériès, sans offrir de rendement locatif compensatoire, ce qui limite fortement l'effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Assas.
Communes limitrophes d'Assas
Assas est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Assas est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 004 €/m² en 2026, soit +15,9 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 454 €/m²). La commune figure parmi les 8 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Hausse contenue du prix médian: +3,8 % sur la période 2021-2025. 73 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -13,2 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Assas à un niveau significatif — 4 004 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian d'Assas, un logement de 132 m² (528 528 €) représente 16,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce d'Assas avoisinent 15,1 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,7 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 3,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve est soutenue à Assas: 110 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 22 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (65 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Assas est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Assas est à 69 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.