01 Le parc de logements
Le parc comprend 17 489 logements dont 7 297 résidences principales, 9 616 résidences secondaires et 576 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 297 | 41,7 % |
| Résidences secondaires | 9 616 | 55,0 % |
| Logements vacants | 576 | 3,3 % |
Le graphique détaille la structure des 17 489 logements: 42 % sont habités en permanence, 55 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 130 | 1,8 % |
| 1919-1945 | 272 | 3,8 % |
| 1946-1970 | 1 349 | 18,7 % |
| 1971-1990 | 3 113 | 43,2 % |
| 1991-2005 | 1 206 | 16,7 % |
| 2006-2019 | 1 143 | 15,8 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (43 %), 16 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 600 | 8,2 % |
| 2 pièces | 1 684 | 23,1 % |
| 3 pièces | 2 135 | 29,3 % |
| 4 pièces | 1 505 | 20,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 373 | 18,8 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 19 %, les T1-T2 31 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 16 111 | 16 746 | 17 489 |
| Rés. principales | 6 460 | 6 948 | 7 297 |
| Rés. secondaires | 9 315 | 9 315 | 9 616 |
| Vacants | 336 | 484 | 576 |
Valbonne (11 939 hab., à 45 km) présente 44,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 808 | 52,2 % |
| Locataires (privé) | 2 428 | 33,3 % |
| Locataires HLM | 770 | 10,6 % |
| Logés gratuitement | 292 | 4,0 % |
Occupation des résidences principales — 52,2 % appartiennent à leurs occupants, 43,8 % sont louées, avec 11 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 119 | 1,6 % |
| Fioul | 770 | 10,6 % |
| Électricité | 5 892 | 80,7 % |
| Gaz bouteille | 96 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 420 | 5,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 81 % au électricité, 11 % pour fioul, 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 983 |
| 2 à 4 ans | 1 552 |
| 5 à 9 ans | 1 330 |
| 10 ans ou plus | 3 432 |
| Total ménages | 7 297 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 183 |
| Sous-occupation modérée | 1 823 |
| Sous-occupation accentuée | 1 071 |
| Suroccupation modérée | 1 058 |
| Suroccupation accentuée | 104 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 956 | 13,1 % |
| 1 voiture | 4 227 | 57,9 % |
| 2 voitures ou plus | 2 114 | 29,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 13 % sans, 58 % à une voiture, 29 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 605 | 1 874 | 1 369 | 362 |
| 1975 | 5 048 | 2 473 | 2 243 | 332 |
| 1982 | 6 740 | 2 972 | 3 225 | 543 |
| 1990 | 11 126 | 4 117 | 6 647 | 362 |
| 1999 | 13 910 | 5 323 | 7 986 | 601 |
| 2006 | 15 556 | 6 342 | 8 662 | 553 |
| 2011 | 16 111 | 6 460 | 9 315 | 336 |
| 2016 | 16 746 | 6 948 | 9 315 | 484 |
| 2022 | 17 489 | 7 297 | 9 616 | 576 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 3 605 logements à l'origine, 17 489 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 841 | 1 760 | 1 847 | 2 247 | 1 740 | 1 074 |
| Dont vacants > 2 ans | 254 | 310 | 325 | 375 | 458 | 521 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 261 | 5,2 % |
| Classe B | 820 | 16,3 % |
| Classe C | 2 478 | 49,3 % |
| Classe D | 960 | 19,1 % |
| Classe E | 319 | 6,4 % |
| Classe F | 140 | 2,8 % |
| Classe G | 44 | 0,9 % |
Le graphique décompose les 5 022 diagnostics par étiquette énergétique: 49 % en C, 71 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 976 | 59,3 % |
| Classe B | 1 330 | 26,5 % |
| Classe C | 324 | 6,5 % |
| Classe D | 186 | 3,7 % |
| Classe E | 102 | 2,0 % |
| Classe F | 85 | 1,7 % |
| Classe G | 19 | 0,4 % |
Répartition climat du parc: A concentre 59 % des diagnostics et 92 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 197 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 64 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 197 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 64 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 135 | 126 |
| Classe B | 283 | 537 |
| Classe C | 625 | 1 853 |
| Classe D | 285 | 675 |
| Classe E | 112 | 207 |
| Classe F | 68 | 72 |
| Classe G | 24 | 20 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 156 kWh/m²/an côté maisons, C à 163 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 8 |
| T2 | 132 |
| T3 | 240 |
| T4 | 177 |
| T5+ | 46 |
Faut-il investir à Sainte-Maxime en 2026 ?
Perle du Golfe de Saint-Tropez, Sainte-Maxime allie un cadre balnéaire privilégié à une économie tournée vers le tourisme et les résidences secondaires. Son marché immobilier, ultra-dynamique entre 2020 et 2023, marque aujourd'hui une pause. Dans ce contexte, quel potentiel reste-t-il pour l'investisseur en 2026 ?
Avec 55 % de résidences secondaires et un prix médian ayant bondi de 25 % en 5 ans, Sainte-Maxime cristallise l'engouement pour le Golfe de Saint-Tropez.
Verdict
➤ Investir impose une forte capacité financière et vise une clientèle extérieure, pour un rendement locatif correct mais sans effet de levier.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (7,9/10)
- ✓ Rendement locatif correct pour les appartements
- ✓ Parc neuf important (16 % post-2006)
- ⚠ Accessibilité catastrophique (0,9/10)
- ⚠ Fragilité économique locale (chômage à 16,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian à 6 180 €/m², soit plus de 60 % au-dessus de la moyenne nationale.
- Dans le Var, Sainte-Maxime dépasse de 16 % le prix de Roquebrune-sur-Argens.
- Le rendement locatif brut (3,8 %) reste inférieur à celui des grandes métropoles dynamiques.
Analyse du marché immobilier à Sainte-Maxime
Le marché de Sainte-Maxime est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Sainte-Maxime
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,9
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée (7,9/10) signifie un marché tendu où les biens bien placés se vendent vite, mais où la négociation est difficile.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée (7,9/10) signifie un marché tendu où les biens bien placés se vendent vite, mais où la négociation est difficile.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité faible (0,9/10) confirme que les prix sont totalement décrochés des revenus locaux ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité faible (0,9/10) confirme que les prix sont totalement décrochés des revenus locaux ; le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Un indice modéré (5,4/10) indique une demande locative réelle, portée par le tourisme, mais avec des rendements bruts qui restent mesurés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUn indice modéré (5,4/10) indique une demande locative réelle, portée par le tourisme, mais avec des rendements bruts qui restent mesurés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Une pression touristique modérée (5,4/10) indique un potentiel pour la location saisonnière, sans l'emballement observé sur d'autres stations.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréUne pression touristique modérée (5,4/10) indique un potentiel pour la location saisonnière, sans l'emballement observé sur d'autres stations.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6886,3 — Percentile dept : 92/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 93/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 55,0 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 15/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 172,2 — Percentile dept : 74/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 20,5 — Percentile dept : 7/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 21,8 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 23/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,8 — Percentile dept : 93/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 55,0 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 52/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6886,3 — Percentile dept : 8/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 55,0 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 52/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,3 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 172,2 — Percentile dept : 26/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Sainte-Maxime : opportunités et risques
Investir à Sainte-Maxime présente un intérêt principalement pour la location saisonnière ou annuelle haut de gamme. L'indice d'opportunité locative modéré (5,4/10) et la pression touristique (IPTI à 5,4/10) confirment un potentiel locatif réel, porté par les 31 hébergements touristiques et la proximité de Saint-Tropez. Le rendement brut des appartements (3,8 %) reste correct dans ce contexte.
Néanmoins, plusieurs facteurs de risque modèrent l'enthousiasme. Le taux de chômage local élevé (16,5 %, dernier rang départemental) et le déclin démographique récent (-0,9 % sur 5 ans) révèlent une fragilité économique qui pèse sur la demande locative locale. L'investisseur devra donc cibler une clientèle extérieure, touristique ou retraitée, ce qui induit une sensibilité aux conjonctures nationales.
Enfin, la faible accessibilité (IAI à 0,9/10) et le niveau de prix signifient que l'effort d'investissement est considérable. Avec une taxe foncière sur le bâti à 38,87 %, le rendement net s'érode. La stratégie doit impérativement intégrer ces charges et viser le moyen-long terme, en privilégiant des biens rénovés ou neufs pour éviter le risque rénovation, même si la part de passoires thermiques est faible (3,6 %).
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Données du marché immobilier à Sainte-Maxime
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Sainte-Maxime se caractérise par un niveau de prix élevé, avec une médiane à 6 180 €/m² selon les données DVF 2024. Cette valorisation s'explique en premier lieu par sa situation géographique privilégiée sur le Golfe de Saint-Tropez, un atout qui attire une clientèle extérieure aisée, comme en témoigne le poids des résidences secondaires (55 % du parc).
La dynamique des prix montre un ralentissement marqué après une période de forte croissance. La variation annuelle de -0,1 % en 2024, bien que marginale, indique un possible plafonnement. Cette tendance est cohérente avec la baisse du volume des transactions, qui revient à des niveaux pré-Covid, indiquant un marché qui entre dans une phase de consolidation plutôt que de correction brutale.
La structure du parc, avec seulement 38,3 % de maisons, oriente l'offre vers l'appartement, souvent de petite surface (médiane de 44 m²). Ce profil, couplé à une connectivité numérique encore perfectible (fibre à 55 %), dessine un marché où l'investissement locatif en petite surface côtière et la résidence secondaire de standing sont les deux moteurs principaux, avec des logiques financières distinctes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Maxime Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Sainte-Maxime dessine une courbe classique des marchés touristiques sous tension : une hausse de 25 % entre 2020 et 2023, portée par la forte demande post-confinement et l'attractivité du littoral. Le prix médian global est passé de 5 128 €/m² à 6 435 €/m² sur cette période. L'année 2024 marque un infléchissement avec une légère correction de -0,1 %, suggérant un possible plafonnement. Cette stabilisation, couplée à une baisse significative du volume des transactions par rapport aux pics de 2021-2022, indique un marché qui entre dans une phase de maturation. Pour un acheteur en 2026, la période de plus-value facile semble révolue ; la sélection du bien et son potentiel de mise en valeur deviennent prioritaires.
Évolution du marché immobilier de Sainte-Maxime
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 299 €/m² à 6 180 €/m² (+16,6 %), pour 536 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent l'effort conséquent requis pour investir à Sainte-Maxime. L'acquisition d'une maison médiane (141 m²) représente un engagement de près de 1,18 million d'euros, avec un rendement locatif brut faible à 2,5 %. Pour un appartement type de 44 m² (256 564 €), le rendement brut monte à 3,8 %. Compte tenu des taux d'emprunt actuels, le loyer perçu couvrira difficilement la totalité de la mensualité, imposant un effort net mensuel substantiel à l'investisseur. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel significatif et une stratégie orientée vers la plus-value à long terme ou la location saisonnière à tarif élevé.
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Sainte-Maxime montre des signes de normalisation après l'emballement post-Covid. En 2024, 644 ventes ont été enregistrées, un volume en repli par rapport aux plus de 1 000 transactions annuelles de 2021 et 2022, mais qui reste solide. La répartition est équilibrée entre appartements (380 ventes, médiane à 5 754 €/m²) et maisons (156 ventes, médiane à 7 964 €/m²), cette dernière catégorie affichant des surfaces médianes importantes (141 m²). Ce profil confirme la dualité du marché : un segment locatif en petit collectif et un segment de résidences principales ou secondaires de standing. Le marché reste liquide mais est clairement devenu un marché de vendeurs sur les biens les plus prisés.
Répartition des ventes
29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements parmi les 536 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 29,1 % de maisons et 70,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 536 | 156 | 380 |
| Prix médian/m² | 6 180 € | 7 964 € | 5 754 € |
| Prix moyen/m² | 7 245 € | ||
| Surface médiane | – | 120 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 791 | 5 299 € |
| 2022 | 812 | 5 750 € |
| 2023 | 578 | 6 072 € |
| 2024 | 518 | 6 071 € |
| 2025 | 536 | 6 180 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Sainte-Maxime est en net ralentissement. Seulement 374 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance baissière de 28 % par rapport au quinquennat précédent. En 2024, seuls 58 permis ont été délivrés. Ce ralentissement de l'offre neuve maintient une pression à la hausse sur le prix de l'ancien, déjà très élevé. Il reflète également les contraintes foncières d'une commune littorale mature et la priorité donnée à la rénovation. Pour l'investisseur, cela signifie un parc ancien dominant et peu de risques de sur-offre neuve venant concurrencer la location, mais aussi des opportunités limitées dans le neuf.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 272 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 2 574 autorisations pour 2 070 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Sainte-Maxime
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Sainte-Maxime (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Sainte-Maxime: 410 logements autorisés sur 5 ans, 136 pour la dernière année (-26 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Sainte-Maxime
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sainte-Maxime
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,87 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut ne tient pas compte des charges réelles. À Sainte-Maxime, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 38,87 %. Il faut aussi déduire les frais de gestion locative (environ 8 %), une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 3,3 %) et l'entretien. C'est ce qui explique l'écart entre le rendement brut des appartements (3,8 %) et le rendement net approximatif (2,3 %).
Performance énergétique du parc à Sainte-Maxime
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 022 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Sainte-Maxime: majorité classée C, part de passoires thermiques à 3,7 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (160 kWh/m²/an). Seulement 3,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce parc performant limite le risque de décote immédiate, mais attention aux échéances réglementaires : les logements les plus énergivores (classe G) seront interdits à la location dès 2025, puis les F en 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (44 m² médians) en centre-ville ou à proximité des plages, plus faciles à louer en saison et offrant le meilleur rendement brut (3,8 %). Les maisons, avec un rendement net de seulement 1,6 %, sont moins adaptées. Le neuf (15,8 % du parc construit après 2006) évite les risques de rénovation énergétique, crucial avec seulement 3,6 % de passoires thermiques mais une loi climat exigeante.
Quelles zones cibler à Sainte-Maxime ?
Le centre-ville historique et le front de mer sont les zones les plus prisées pour la location saisonnière, avec des loyers au m² élevés. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour de la location annuelle à des familles, mais avec une rentabilité moindre. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve ayant baissé de 28 % sur les 5 dernières années, limitant les opportunités en VEFA.
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Risques à connaître avant d'investir à Sainte-Maxime
Le risque principal est la saisonnalité accusée, générant une vacance locative potentiellement élevée hors été (estimée à 8 % dans notre calcul). La dépendance au tourisme rend le revenu locatif volatile. La taxe foncière est élevée (38,87 %). Enfin, bien que le parc soit globalement performant (classe DPE dominante C), les nouvelles réglementations imposent une vigilance sur la performance énergétique pour rester louable.
Erreurs à éviter quand on investit à Sainte-Maxime
- Négliger la taxe foncière élevée (38,87 %).
- Oublier les frais de gestion en zone touristique.
- Ignorer la provision pour vacance locative.
- Surévaluer les loyers hors saison estivale.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Sainte-Maxime, avec 55 % de résidences secondaires, est très saisonnier. Les visites et transactions culminent au printemps et en début d'automne, lorsque la clientèle touristique et les résidents secondaires sont présents. Vendre durant ces périodes (avril-juin, septembre) maximise la visibilité. Acheter en hiver, hors saison, peut offrir des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut aussi motiver certains vendeurs.
Le saviez-vous ?
- 95 emplacements de camping pour 14 118 habitants.
- 2 monuments historiques protégés sur la commune.
- Indice de vieillissement de 332,8 (3,3 seniors pour 1 jeune).
S'installer à Sainte-Maxime : cadre de vie et logement
S'installer à Sainte-Maxime, c'est choisir un cadre de vie balnéaire très bien équipé. La commune dispose de 1 368 équipements (BPE INSEE), avec une densité remarquable de commerces et de services, renforçant son autonomie. La présence de six établissements scolaires et de deux monuments historiques protégés ajoute à son caractère de petite ville agréable, membre de la CC du Golfe de Saint-Tropez.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement prononcé (âge médian de 52,8 ans, indice de vieillissement à 332,8) et une population assez aisée (revenu médian au 28e rang départemental sur 41). Ce contexte, ajouté à la forte proportion de résidences secondaires, crée une ambiance à la fois animée en saison et paisible hors saison, mais peut aussi expliquer un certain décalage avec les enjeux de mixité sociale et de logement abordable.
Carte du marché immobilier à Sainte-Maxime
Sainte-Maxime et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sainte-Maxime
Avec une température moyenne annuelle de 15,6 °C et 958 mm de précipitations, Sainte-Maxime bénéficie d'un climat méditerranéen doux et ensoleillé. Les hivers sont cléments et les étés chauds. Ce profil climatique attire particulièrement une population active de plus de 52 ans en médiane, représentant 40,6 % de résidents de 60 ans et plus.
À qui s'adresse Sainte-Maxime ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités aisés (40,6 % ont 60 ans et plus), aux acquéreurs de résidences secondaires cherchant la proximité de Saint-Tropez, et dans une moindre mesure aux familles locales (24,1 % de moins de 30 ans). Le taux de propriétaires (52,2 %) est dans la moyenne. Le revenu médian local de 23 540 € rend l'accès à la propriété difficile sans apport conséquent.
Avantages et limites à Sainte-Maxime
✓ Points forts
- Cadre de vie prestigieux en bord de mer, face à Saint-Tropez.
- Climat méditerranéen ensoleillé (moyenne 15,6 °C).
- Équipements et services nombreux (1 368 au total).
- Bon réseau de transport (gares TGV à 16 km, aéroport à 37 km).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés, notamment pour les maisons.
- Population vieillissante (indice de vieillissement de 332,8).
- Risques naturels présents (radon, inondations historiques).
Composition du parc immobilier à Sainte-Maxime
17 489 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 38,3 % de maisons, 61,7 % d'appartements sur un total de 17 489 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est marqué par une forte proportion de résidences secondaires (55,0 %), signe d'une attractivité touristique prononcée. Les maisons individuelles représentent 38,3 % des 17 489 logements. Le taux de propriétaires occupants (52,2 %) et le faible taux de vacance (3,3 %) indiquent un marché relativement stable, mais dual : entre résidents permanents et acheteurs extérieurs recherchant un pied-à-terre.
Ancienneté du parc à Sainte-Maxime
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 212 logements).
- Avant 1919 1,8 % 130 logts
- 1919-1945 3,8 % 272 logts
- 1946-1970 18,7 % 1 349 logts
- 1971-1990 43,2 % 3 113 logts
- 1991-2005 16,7 % 1 206 logts
- 2006-2019 15,8 % 1 143 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Sainte-Maxime
1 368 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Sainte-Maxime
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à deux plans de prévention des risques naturels (PPRN-I) pour les inondations. Neuf risques naturels sont recensés, dont le radon à concentration significative. La sismicité est faible. Sainte-Maxime a connu 16 arrêtés de catastrophe naturelle. Ces éléments peuvent impacter l'assurabilité et la constructibilité, à vérifier dans le dossier de diagnostic.
Cas pratique : un achat type à Sainte-Maxime
Pour une maison familiale de 141 m² (valeur médiane 1 177 068 €), le prix représente environ 50 années du revenu médian local (23 540 €). Avec un apport de 10 % (117 707 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité s'élèverait à environ 6 418 €. Ce montant la réserve aux ménages aux revenus substantiels, bien au-dessus de la moyenne maximoise.
Erreurs à éviter quand on achète à Sainte-Maxime
- Oublier de vérifier le DPE avant une offre.
- Négliger les risques naturels (PPR actifs).
- Surestimer son budget sans inclure les frais.
- Choisir un bien trop isolé sans voiture.
Points clés à retenir à Sainte-Maxime
- Prix médian au m² : 6 180 €, stable sur un an (-0,1 %).
- Rendement brut locatif : 3,8 % (appart) et 2,5 % (maison).
- Climat doux : température moyenne de 15,6 °C.
- Marché dual : 52,2 % de propriétaires occupants.
- Maison à 7 964 €/m², appartement à 5 754 €/m².
- Rendement net : 2,3 % (appart) et 1,6 % (maison).
- 55 % de résidences secondaires, marché très touristique.
- Faible vacance locative : 3,3 % de logements vacants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Sainte-Maxime ?
La valeur à Sainte-Maxime dépend d'abord de la localisation : proximité du front de mer, du centre avec ses 269 commerces, et de la vue. L'écart entre le prix des maisons (7 964 €/m²) et des appartements (5 754 €/m²) montre l'importance du type de bien. L'état, la présence d'un terrain, l'exposition sud et un bon DPE (classe C dominante) sont des atouts majeurs. La proximité de la gare TGV de Saint-Raphaël (16,3 km) peut aussi valoriser un bien.
Estimation indicative d'une maison à Sainte-Maxime
Pour une maison de 120 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
741 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut conduire à une vente trop rapide en dessous du prix du marché, ou à un blocage de plusieurs mois si le bien est surévalué. À Sainte-Maxime, où le volume de transactions est de 644 ventes par an, la concurrence est réelle. Les indices locaux (indice de prix immobilier à 7,9/10, indice de cherté à 8,5/10) confirment un marché de valeur où chaque pourcentage compte. Une estimation professionnelle, s'appuyant sur les données réelles de vente et le contexte territorial (risques, fiscalité, projets), permet de définir une fourchette de prix optimale pour déclencher l'offre.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un outil en ligne se base sur des moyennes, comme le prix médian de 6 428 €/m². Un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote exacte d'une rue, l'impact d'une vue mer, la valeur ajoutée d'une rénovation récente. Il intègre aussi l'état réel du bien, souvent déterminant, et sait négocier avec une clientèle mixte (40,6 % de seniors, 55 % de résidences secondaires). Son expertise est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste et attirer des acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m².
- Oublier de valoriser une vue mer ou un balcon.
- Négliger l'impact d'un DPE faible (F/G).
- Sous-estimer l'état réel et les travaux.
Investir à Sainte-Maxime : passer à l'action
Diagnostiquer le marché est une chose, identifier le bon bien en est une autre. L'expertise d'un professionnel implanté est cruciale pour naviguer dans un marché aussi segmenté et valorisé que celui de Sainte-Maxime.
Les chiffres dessinent un marché de niche. Sa réussite dépend du choix précis du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sainte-Maxime
Quel est le prix immobilier moyen à Sainte-Maxime ?
Le prix médian global à Sainte-Maxime est de 6 180 €/m². Il atteint 7 964 €/m² pour les maisons et 5 754 €/m² pour les appartements, selon les transactions DVF 2024.
Sainte-Maxime est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Sainte-Maxime est 16 % plus chère que Roquebrune-sur-Argens (5 417 €/m²) et 10 % plus chère que Mouans-Sartoux. Elle reste cependant 5 % moins chère que Valbonne (6 724 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Sainte-Maxime ?
Le rendement locatif brut est d'environ 3,8 % pour les appartements et 2,5 % pour les maisons. Le loyer médian des appartements est de 18,5 €/m²/mois.
Quels sont les risques à investir à Sainte-Maxime ?
Les principaux risques sont la faible accessibilité pour les locaux, un taux de chômage élevé (16,5 %) et la dépendance à une clientèle extérieure. Le marché est également exposé à des risques naturels (9 recensés, dont des PPRN actifs).
Sainte-Maxime est-elle adaptée aux primo-accédants ?
Non, l'accessibilité y est très faible (IAI : 0,9/10). Acquérir une maison type nécessite l'équivalent de 50 années de revenu médian local, ce qui la réserve aux acheteurs disposant d'un apport important ou de revenus élevés.
Marché immobilier des communes voisines
Sainte-Maxime présente un écart de valorisation de -10 % face à Mouans-Sartoux et de +5 % sur Valbonne, offrant un positionnement intermédiaire sur le littoral varois sans marge de plus-value évidente à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Sainte-Maxime.
Communes limitrophes de Sainte-Maxime
Sainte-Maxime est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Sainte-Maxime est un marché d'exception — 6 180 €/m² sur 536 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans le Var. Au classement départemental, Sainte-Maxime se place dans les 8 % de communes les plus chères du Var.
Le marché de Sainte-Maxime connaît une hausse prononcée: +16,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 3 235 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Sainte-Maxime: 7 964 €/m² pour les maisons (surface médiane 120 m²) et 5 754 €/m² pour les appartements (40 m²). Le bien médian (120 m² à 955 680 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 18,5 €/m² pour un appartement et 17,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 3,8 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (55,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 410 logements autorisés, soit 82/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (56 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Sainte-Maxime est une commune varoise, entre Méditerranée et collines de Provence. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays proche du littoral varois, à 14 km, en contexte de plaine (altitude moyenne: 31 m)) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).