01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 961 logements dont 4 283 résidences principales, 957 résidences secondaires et 721 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 283 | 71,9 % |
| Résidences secondaires | 957 | 16,1 % |
| Logements vacants | 721 | 12,1 % |
Sur les 5 961 logements recensés, 72 % sont occupés à l'année, 16 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 407 | 10,0 % |
| 1919-1945 | 248 | 6,1 % |
| 1946-1970 | 561 | 13,8 % |
| 1971-1990 | 1 383 | 34,1 % |
| 1991-2005 | 772 | 19,0 % |
| 2006-2019 | 687 | 16,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 34 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 136 | 3,2 % |
| 2 pièces | 628 | 14,7 % |
| 3 pièces | 1 146 | 26,8 % |
| 4 pièces | 1 201 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 172 | 27,4 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 27 % du parc, contre 18 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 270 | 5 454 | 5 961 |
| Rés. principales | 3 803 | 3 843 | 4 283 |
| Rés. secondaires | 1 043 | 1 092 | 957 |
| Vacants | 424 | 518 | 721 |
Pour référence, Cogolin (25 km) affiche 38,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 570 | 60,0 % |
| Locataires (privé) | 1 236 | 28,9 % |
| Locataires HLM | 327 | 7,6 % |
| Logés gratuitement | 149 | 3,5 % |
La répartition du parc occupé: 60,0 % de propriétaires, 36,5 % de locataires, dont 8 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 504 | 11,8 % |
| Fioul | 142 | 3,3 % |
| Électricité | 2 881 | 67,3 % |
| Gaz bouteille | 91 | 2,1 % |
| Autre (bois…) | 665 | 15,5 % |
Le électricité équipe 67 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (16 %) et gaz de ville (12 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 529 |
| 2 à 4 ans | 1 047 |
| 5 à 9 ans | 779 |
| 10 ans ou plus | 1 928 |
| Total ménages | 4 283 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 153 |
| Sous-occupation modérée | 1 064 |
| Sous-occupation accentuée | 968 |
| Suroccupation modérée | 331 |
| Suroccupation accentuée | 60 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 413 | 9,6 % |
| 1 voiture | 2 086 | 48,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 783 | 41,6 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 49 % en ont une et 42 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 69,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 517 | 1 277 | 136 | 104 |
| 1975 | 1 862 | 1 501 | 154 | 207 |
| 1982 | 2 399 | 1 954 | 231 | 214 |
| 1990 | 4 080 | 2 678 | 1 107 | 295 |
| 1999 | 4 505 | 3 045 | 1 173 | 287 |
| 2006 | 4 909 | 3 506 | 1 106 | 297 |
| 2011 | 5 270 | 3 803 | 1 043 | 424 |
| 2016 | 5 454 | 3 843 | 1 092 | 518 |
| 2022 | 5 961 | 4 283 | 957 | 721 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 1 517 logements à l'origine, 5 961 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 814 | 695 | 640 | 650 | 792 | 452 |
| Dont vacants > 2 ans | 79 | 99 | 65 | 57 | 108 | 230 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 3,2 % |
| Classe B | 293 | 18,0 % |
| Classe C | 789 | 48,4 % |
| Classe D | 328 | 20,1 % |
| Classe E | 133 | 8,2 % |
| Classe F | 30 | 1,8 % |
| Classe G | 6 | 0,4 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (48 %), 70 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 745 | 45,7 % |
| Classe B | 564 | 34,6 % |
| Classe C | 263 | 16,1 % |
| Classe D | 36 | 2,2 % |
| Classe E | 17 | 1,0 % |
| Classe F | 4 | 0,2 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 46 %, 96 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 178 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 197 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 148 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 147 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 71 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 197 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 71 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 47 | 5 |
| Classe B | 132 | 161 |
| Classe C | 278 | 511 |
| Classe D | 120 | 208 |
| Classe E | 46 | 87 |
| Classe F | 14 | 16 |
| Classe G | 2 | 4 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (150 kWh/m²/an) et appartements en classe C (161).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 141 |
| T3 | 169 |
| T4 | 128 |
| T5+ | 38 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Muy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
12,1 % du parc du Muy est vacant (721 logements sur 5 961), un niveau qui mérite d'être souligné. Répartition relativement équilibrée entre maisons (50,8 %) et appartements (49,2 %). Ce contexte résidentiel — Le Muy est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays, à basse altitude (55 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 60,0 % de propriétaires, 36,5 % de locataires. Le parc social représente 7,6 % des résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (12,3 % contre une obligation de 25,0 %).
Entre héritage et modernité: 10,0 % de logements d'avant 1919 et 16,9 % postérieurs à 2006. Les diagnostics énergétiques (DPE) pointent une classe C dominante et 157 kWh/m²/an en moyenne, sous la moyenne nationale (203). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (67,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+9,3 %). La multi-motorisation est la norme à Le Muy: 41,6 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Le Muy est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (55 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir au Muy en 2026 ?
Porte d'entrée du golfe de Saint-Tropez, Le Muy bénéficie d'une croissance démographique vive (+9 % en 5 ans) et d'une desserte ferroviaire stratégique avec la gare TGV des Arcs à 7 km. Cette dynamique soutient un marché immobilier qui présente des écarts de valorisation notables avec le littoral immédiat. Notre verdict pour 2026.
Avec un rendement locatif brut de 5,5 % pour les appartements, Le Muy offre un point d'entrée à 24 % inférieur à Puget-sur-Argens, un effet de levier rare à cette distance de la côte.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler les petits appartements pour la location annuelle, en acceptant une gestion active et un horizon moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé (5,5 %)
- ✓ Prix d'entrée inférieur au littoral voisin
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+9 %)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian bas)
- ⚠ Taux de chômage élevé (12,3 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian global de 3 594 €/m², positionné sous la moyenne des communes littorales du Var.
- Dans le département, son prix au m² est inférieur de 19 % à la moyenne des communes comparables.
- Rendement locatif brut (5,5 %) supérieur à celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier au Muy
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Muy : opportunités et risques
Le rendement brut de 5,5 % pour les appartements, calculé sur la base des loyers médians du ministère, place Le Muy dans le haut du panier varois pour l'investissement locatif. Ce chiffre doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 39,52 %, qui rogne significativement le rendement net, estimé autour de 3,4 %. L'opportunité est donc réelle, mais elle exige une sélection rigoureuse : privilégiez les appartements de petite surface (médiane 40 m²) pour maximiser la rentabilité au mètre carré.
La part modeste de résidences secondaires (16,1 %) et la pression touristique mesurée (IPTI 4,8/10) orientent naturellement la stratégie vers la location annuelle plutôt que saisonnière. La demande locative est soutenue (IOL 6,5/10), portée par les actifs travaillant sur le littoral ou à Draguignan et recherchant un loyer accessible. Attention toutefois au parc vieillissant : 16,1 % des logements datent d'avant 1945, ce qui peut impliquer des travaux de rénovation énergétique, même si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 2,3 % du parc selon les DPE disponibles.
L'horizon d'investissement doit être au minimum le moyen terme. La valorisation du patrimoine est corrélée à la capacité de la commune à maintenir sa croissance démographique et à améliorer son cadre de vie. Le rythme soutenu d'octroi de permis de construire en 2024 (286 logements) témoigne d'une confiance des promoteurs, mais il faudra veiller à ce que cette nouvelle offre ne sature pas le marché locatif à moyen terme.
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Données du marché immobilier au Muy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a franchi la barre des 3 600 €/m² en 2024, une première selon les données DVF. Cette hausse de 5,5 % sur un an intervient après une année 2023 atone, indiquant une reprise de la demande. La structure des ventes est remarquable : autant de maisons que d'appartements changent de mains, ce qui reflète la dualité du parc, majoritairement constitué de maisons individuelles (58,7 %) mais où le collectif trouve un débouché locatif actif.
La proximité de la gare TGV des Arcs - Draguignan, à 7 km, est un atout structurant souvent sous-évalué. Elle confère à la commune une accessibilité métropolitaine rare pour une ville de 10 000 habitants, soutenant à la fois l'attractivité résidentielle et le potentiel locatif. Néanmoins, le taux de chômage local (12,3 %) et le revenu médian modeste (21 040 €) rappellent que la solvabilité interne est limitée.
L'écart de prix avec des voisines comme Puget-sur-Argens (+24 %) ou Pégomas (+36 %) est le signal le plus parlant. Il ne s'explique pas par un déficit de services : avec 662 équipements recensés par l'INSEE, dont 71 commerces et 81 services de santé, Le Muy est bien pourvu. Cet écart représente plutôt une marge de progression, à condition que la dynamique démographique et l'amélioration de la connectivité (fibre à 52,5 %) se poursuivent.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Muy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur cinq ans, les prix médians au Muy ont progressé de 13,4 %, passant de 3 171 €/m² en 2020 à 3 594 €/m² en 2024. La hausse a été régulière, marquée par une accélération à +5,5 % en 2024 après une stagnation en 2023. Cette trajectoire est plus modérée que sur certaines communes littorales voisines, ce qui maintient un différentiel de prix attractif. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché qui n'a pas encore épuisé son potentiel de rattrapage, mais dont la tendance haussière recente réduit la fenêtre d'opportunité.
Évolution du marché immobilier du Muy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 384 €/m² de prix médian pour 157 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +13,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'une maison type de 93 m² (352 935 €) requiert 16,8 années de revenu médian local, un effort conséquent. À l'inverse, un appartement de 40 m² (119 440 €) n'en exige que 5,7. Le rendement brut des appartements atteint 5,5 %, mais le net tombe à environ 3,4 % après charges et taxe foncière (39,52 %). L'effort résiduel mensuel après loyer dépendra donc crucialement des conditions de crédit, mais la rentabilité locative reste tangible sur les petits biens, selon les données DVF 2024.
Acheter vs Louer — appartement 53 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché du Muy a enregistré 157 transactions en 2024, un volume en repli par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 300 ventes) mais qui témoigne d'une liquidité correcte. La répartition est équilibrée entre maisons (84 ventes, surface médiane 93 m²) et appartements (73 ventes, surface médiane 40 m²). L'écart entre prix moyen (4 909 €/m²) et prix médian (3 594 €/m²) indique une fourchette de valeurs étendue, avec des biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut. Le taux de vacance (12,1 %) relativement élevé suggère un certain turnover et des opportunités de revalorisation.
Répartition des ventes
53,5 % de maisons et 46,5 % d'appartements parmi les 157 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 53,5 % des mutations, pour un prix médian de 3 831 €/m² (maisons) contre 2 557 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 157 | 84 | 73 |
| Prix médian/m² | 3 384 € | 3 831 € | 2 557 € |
| Prix moyen/m² | 3 424 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 53 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 197 | 2 981 € |
| 2022 | 207 | 2 984 € |
| 2023 | 147 | 3 083 € |
| 2024 | 127 | 3 019 € |
| 2025 | 157 | 3 384 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve au Muy est contrastée. Si 356 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, l'année 2024 concentre à elle seule 286 permis, soit une accélération brutale. Cette vague récente répond à une pression démographique forte (+9 % en 5 ans). Toutefois, la tendance sur la période quinquennale est à la baisse (-37 %), indiquant un ralentissement antérieur. Cette reprise soudaine de la construction neuve, couplée à une faible part de logements sociaux (8 %), dessine un marché orienté vers l'accession et l'investissement privé, sans risque immédiat de sur-offre massive.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 726 logements ont été autorisés et 2 084 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 76 %.
Vacance longue durée au Muy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve au Muy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction au Muy: 366 logements autorisés sur 5 ans, 31 pour la dernière année (-33 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Muy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Muy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,52 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut est une vue théorique. Pour obtenir le net, déduisez la taxe foncière (39,52 % au Muy), les charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion (environ 8 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 12,1 %). Sur un rendement brut affiché de 5,5 % pour un appartement, vous pouvez retrancher environ 2,1 points. Des travaux de mise aux normes DPE peuvent aussi grever la rentabilité les premières années.
Performance énergétique du parc au Muy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 631 diagnostics analysés (ADEME)
Parc au Muy: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,2 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier du Muy est plutôt performant : la classe énergétique dominante est C (155 kWh/m²/an). Seulement 2,3 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Ce faible pourcentage réduit le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat (interdiction des logements F et G d'ici 2028 et 2034). Pour un acheteur, c'est un gage de relative sécurité réglementaire et de moindres travaux de rénovation énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) autour de 40 m², représentant la surface médiane vendue, sont les plus adaptés pour maximiser le rendement brut (13,7 €/m²/mois). Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent un loyer au mètre carré légèrement inférieur (13,2 €) et ciblent un marché familial. L'ancien domine largement le parc, mais les 16,9 % de logements construits après 2006 offrent des options plus énergétiques (classe C dominante) et moins sujettes aux futures réglementations sur les passoires thermiques, qui ne concernent que 2,3 % du parc.
Quelles zones cibler au Muy ?
Le centre-bourg historique, avec ses commerces et services (71 commerces recensés), reste le plus demandé pour la location au quotidien. Les quartiers pavillonnaires plus récents en périphérie conviennent aux familles. La proximité immédiate de la gare TGV des Arcs (7 km) et des axes routiers (A8, RD 1555) est un atout majeur pour attirer des locatifs actifs. Aucune zone en développement majeur n'émerge actuellement, la construction neuve étant en net recul (-37 % sur 5 ans), ce qui protège la valeur de l'existant.
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Risques à connaître avant d'investir au Muy
Le principal risque est la vacance, dans un marché local de taille modeste. Le taux de vacance structurel est de 12,1 %. La saisonnalité, bien que présente, est moins marquée que sur la côte. La dépendance à la conjoncture économique régionale est réelle, avec un tissu de 1 250 entreprises actives. Le DPE est un point de vigilance : si seulement 2,3 % du parc est en classe F ou G, la moyenne énergétique (155 kWh/m²/an) laisse une marge de rénovation. Enfin, la commune est soumise à un PPRN inondation, à vérifier pour chaque bien.
Erreurs à éviter quand on investit au Muy
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du Var à 39,52 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 12,1 %).
- Surévaluer les loyers par rapport au marché local (13,7 €/m² en appartement).
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux de mise aux normes.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché varois connaît une saisonnalité marquée. Les transactions s'accélèrent au printemps, avec des visites facilitées par le climat. L'automne peut être propice aux négociations, certains vendeurs voulant conclure avant l'hiver. La proximité de campings (3 sites, 1101 emplacements) et de la Côte d'Azur induit une légère hausse d'activité estivale, mais les décisions sérieuses se prennent hors saison touristique. Calendrier fiscal à noter : la taxe foncière est exigible en septembre.
Le saviez-vous ?
- Le Muy abrite 2 monuments historiques protégés.
- Seulement 8 % de logements sociaux, sous la moyenne nationale.
- L'indice de vieillissement est de 171,7, plus de seniors que de jeunes.
S'installer au Muy : cadre de vie et logement
S'installer au Muy, c'est opter pour un compromis territorial. À mi-chemin entre l'animation du littoral et les espaces naturels du Haut-Var, la commune offre un cadre de vie complet avec ses 456 services et 27 équipements de sports et loisirs. Le climat méditerranéen, avec une température moyenne de 15,6°C et 808 mm de précipitations annuelles, est un atout indéniable. La présence de deux monuments historiques et d'un tissu associatif actif participe à l'identité du bourg.
Le profil démographique, avec un âge médian de 44,5 ans et 32,8 % de moins de 30 ans, est équilibré, même si l'indice de vieillissement (171,7) indique une proportion notable de seniors. La commune fait face à des risques naturels identifiés, avec un plan de prévention des risques (PPRN) actif depuis 2014 et neuf arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du secteur d'implantation. La couverture fibre (52,5 %) reste perfectible pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier au Muy
Le Muy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Muy
Avec une température moyenne annuelle de 15,6°C et 808 mm de pluie, Le Muy bénéficie d'un climat méditerranéen doux, adapté à une vie en extérieur une grande partie de l'année. Les hivers sont modérés, les étés chauds. Ce profil climatique attire particulièrement les actifs cherchant un cadre de vie agréable à proximité de la Dracénie et les retraités en quête d'une douceur de vivre sans l'effervescence du littoral immédiat.
À qui s'adresse Le Muy ?
Le Muy s'adresse principalement aux ménages actifs travaillant dans la région Dracénie ou sur la côte, recherchant un accès rapide aux axes de transport pour un budget maîtrisé. Les familles sont attirées par la prédominance des maisons et la présence de 8 établissements scolaires. Les seniors représentant 30 % de la population y trouvent également un cadre de vie paisible. En revanche, la vie nocturne et culturelle est limitée, et les jeunes actifs très connectés pourront être freinés par la qualité encore perfectible du réseau numérique.
Avantages et limites au Muy
✓ Points forts
- Accès exceptionnel aux transports (gare TGV à 7 km, A8)
- Prix au m² attractif comparé au littoral varois
- Cadre de vie provençal paisible et ensoleillé
- Dynamisme démographique et équipements de proximité complets
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles
− À prendre en compte
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 39,52 %)
- Réseau numérique (fibre, THD) encore perfectible
- Exposition à certains risques naturels (PPRN inondation)
Composition du parc immobilier au Muy
5 961 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 58,7 % de maisons, 41,3 % d'appartements sur un total de 5 961 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement composé de maisons individuelles (58,7 %), signe d'un habitat plutôt spacieux et familial. Le taux de propriétaires (60 %) et celui de résidences secondaires (16,1 %) indiquent un marché ancré et attractif, mais le taux de logements vacants (12,1 %) est à surveiller. Cette structure suggère une demande solide pour l'accession à la propriété, portée par des ménages cherchant une maison avec terrain, dans une commune où le tissu social est stable.
Ancienneté du parc au Muy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 058 logements).
- Avant 1919 10,0 % 407 logts
- 1919-1945 6,1 % 248 logts
- 1946-1970 13,8 % 561 logts
- 1971-1990 34,1 % 1 383 logts
- 1991-2005 19,0 % 772 logts
- 2006-2019 16,9 % 687 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services au Muy
662 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques au Muy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) depuis 2014, recensant 10 risques naturels. La sismicité est faible, mais le radon, un gaz naturel radioactif, présente un niveau significatif. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement. Ces éléments doivent impérativement être vérifiés lors de l'acquisition, via l'état des risques (ERP), et peuvent influencer l'assurabilité et le coût des assurances du bien.
Cas pratique : un achat type au Muy
Pour une maison type de 93 m² (surface correspondant au prix médian total), comptez environ 352 935 € hors frais de notaire. Cela représente près de 17 années du revenu médian local (21 040 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % conduit à une mensualité d'environ 2 140 €, soit un taux d'endettement de 37 % pour un ménage aux revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète au Muy
- Omettre de consulter l'état des risques (ERP) avec 10 risques recensés.
- Ne pas vérifier la conformité à l'urbanisme (PPRN de 2014 actif).
- Sous-estimer le coût des travaux sur un bien ancien (16,1 % d'avant 1945).
- Ignorer la localisation précise dans la commune, très étendue.
Points clés à retenir au Muy
- Prix médian : 3 594 €/m², en hausse de 5,5 % sur un an.
- Climat méditerranéen doux, moyenne annuelle de 15,6°C.
- Écart maison/appartement : +27 % pour les maisons (3 831 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 39,52 % sur le bâti.
- 58,7 % de maisons, marché orienté vers l'accession.
- Importance cruciale du DPE et de l'état pour la valorisation.
- Revenu médian local de 21 040 €, l'un des plus bas du Var.
- Taux de vacance : 12,1 %, à intégrer dans le calcul.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Muy ?
Au Muy, la valeur d'un bien dépend fortement de son état général et de sa performance énergétique (DPE), d'autant que le parc est globalement récent (16,9 % construits après 2006). Pour une maison, la taille du terrain et la proximité des commerces (71 équipements recensés) ou de la gare TGV des Arcs (7 km) font grimper le prix au m². Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont déterminants. Un bien rénové avec un DPE B ou C se vendra avec une prime notable sur le marché.
Estimation indicative d'une maison au Muy
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
331 632 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé entraîne une vacance commerciale prolongée, tandis qu'un prix sous-évalué signifie une perte sèche. Au Muy, où le prix médian d'une maison est de 353 000 €, une erreur de 5 % représente près de 18 000 €. Une estimation professionnelle croise les données de transaction (DVF), l'état du bien, les tendances micro-locales et les projets d'aménagement. Elle permet de se positionner stratégiquement face à une demande composée à 60 % de propriétaires occupants, souvent exigeants sur la qualité et le prix au vu de l'effort financier que représente l'achat (16,8 années de revenu médian pour une maison).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes utilisent des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-secteurs : la valeur diffère entre le centre-bourg, les quartiers pavillonnaires et les zones plus rurales de la commune (67 km²). Il évalue l'état réel, l'exposition aux risques (PPRN) et l'impact du DPE sur la négociation. Son estimation, étayée par des ventes récentes non encore publiées, sert aussi de base solide pour justifier le prix auprès des acheteurs et conclure une vente dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² unique pour une commune de 67 km².
- Oublier de valoriser un bon DPE (classe C dominante).
- Négliger l'impact des 3 campings et du tourisme sur certains secteurs.
- Ne pas anticiper la future concurrence du neuf (286 logements autorisés en 2024).
Investir au Muy : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape. Transformer cette vision en investissement réussi requiert une connaissance intime des quartiers, du parc et des acteurs locaux. Notre réseau d'experts du Muy vous aide à passer du diagnostic à l'acquisition.
Les données dessinent une opportunité, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine du terrain et du parc immobilier local.
Évaluez la valeur réelle d'un bien au Muy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 199 ventes récentes (DVF)
- Projection de rendement et d'effort financier
- Mise en relation avec un pro connaissant Le Muy
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Muy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Muy
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Le Muy ?
Le prix médian global était de 3 594 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négociaient autour de 3 831 €/m² et les appartements à 2 557 €/m².
Le Muy est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Le Muy est nettement plus accessible. Son prix médian est inférieur de 24 % à celui de Puget-sur-Argens (4 461 €/m²) et de 17 % à celui du Luc (2 969 €/m² est une exception).
Est-ce le bon moment pour investir en locatif à Le Muy ?
Le rendement brut des appartements (5,5 %) est attractif et la demande locative soutenue. C'est une opportunité pour l'investissement locatif annuel, en ciblant les petits biens.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Le Muy ?
Il faut considérer le taux de chômage local élevé (12,3 %), la taxe foncière à 39,52 % et l'existence de risques naturels (10 recensés), même si la sismicité est faible.
La ville se développe-t-elle ?
Oui, la population a augmenté de 9 % en 5 ans et 286 logements neufs ont été autorisés en 2024 seul, signe d'une dynamique de construction active pour répondre à la demande.
Marché immobilier des communes voisines
Le Muy affiche un prix médian 24 % inférieur à celui de Puget-sur-Argens, pour des indicateurs démographiques et de services comparables, créant un écart de valorisation propice à un effet de levier significatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Muy.
Communes limitrophes du Muy
Le Muy est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian du Muy dépasse la médiane nationale (2 472 €/m²) avec 3 384 €/m² observés en 2026.
Sur 2021-2025, le prix médian du Muy progresse de +13,5 %, une trajectoire haussière modérée. Au total, 835 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +12,1 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 831 €/m² (surface médiane 98 m²) et celui des appartements à 2 557 €/m² (53 m²). Un bien type de 98 m² revient à environ 375 438 €, soit 17,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,7 €/m² pour un appartement et 13,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,4 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le parc du Muy compte 16,1 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les permis de construire autorisent 73 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 75 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier du Muy s'interprète dans un contexte plus large — Le Muy est dans les paysages varois entre mer et arrière-pays, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral varois, à 30 km environ, à basse altitude (55 m), dans un relief de plaine.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).