01 Le parc de logements
Le parc comprend 941 logements dont 883 résidences principales, 20 résidences secondaires et 38 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 883 | 93,8 % |
| Résidences secondaires | 20 | 2,1 % |
| Logements vacants | 38 | 4,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 941.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 59 | 7,4 % |
| 1919-1945 | 19 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 72 | 9,1 % |
| 1971-1990 | 233 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 122 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 288 | 36,3 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2019 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (36 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,3 % |
| 2 pièces | 48 | 5,4 % |
| 3 pièces | 113 | 12,8 % |
| 4 pièces | 226 | 25,6 % |
| 5 pièces ou plus | 492 | 55,8 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 56 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 683 | 794 | 941 |
| Rés. principales | 629 | 723 | 883 |
| Rés. secondaires | 18 | 17 | 20 |
| Vacants | 36 | 54 | 38 |
La part de propriétaires atteint 70,2 % à La Biolle, commune de 2 948 hab. à 14 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 775 | 87,8 % |
| Locataires (privé) | 74 | 8,4 % |
| Locataires HLM | 22 | 2,5 % |
| Logés gratuitement | 11 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 87,8 % de propriétaires, 10,9 % de locataires, dont 2 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 170 | 19,3 % |
| Fioul | 124 | 14,0 % |
| Électricité | 316 | 35,8 % |
| Gaz bouteille | 18 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 255 | 28,9 % |
Répartition des modes de chauffage: 36 % au électricité, 29 % pour autres sources (bois notamment), 19 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 77 |
| 2 à 4 ans | 200 |
| 5 à 9 ans | 155 |
| 10 ans ou plus | 450 |
| Total ménages | 883 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 96 |
| Sous-occupation modérée | 203 |
| Sous-occupation accentuée | 250 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 2,7 % |
| 1 voiture | 286 | 32,4 % |
| 2 voitures ou plus | 573 | 64,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 3 % sans, 32 % à une voiture, 65 % multi-motorisés. Par ailleurs, 93,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 221 | 198 | 12 | 11 |
| 1975 | 249 | 224 | 13 | 12 |
| 1982 | 353 | 308 | 26 | 19 |
| 1990 | 470 | 426 | 29 | 15 |
| 1999 | 554 | 510 | 32 | 12 |
| 2006 | 584 | 555 | 17 | 12 |
| 2011 | 683 | 629 | 18 | 36 |
| 2016 | 794 | 723 | 17 | 54 |
| 2022 | 941 | 883 | 20 | 38 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 221 logements à l'origine, 941 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 68 | 51 | 74 | 107 | 47 |
| Dont vacants > 2 ans | 25 | 31 | 26 | 25 | 29 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 3,7 % |
| Classe B | 14 | 8,5 % |
| Classe C | 63 | 38,4 % |
| Classe D | 35 | 21,3 % |
| Classe E | 18 | 11,0 % |
| Classe F | 17 | 10,4 % |
| Classe G | 11 | 6,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 38 % des logements et 51 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 20,7 % |
| Classe B | 36 | 22,0 % |
| Classe C | 51 | 31,1 % |
| Classe D | 15 | 9,1 % |
| Classe E | 7 | 4,3 % |
| Classe F | 12 | 7,3 % |
| Classe G | 9 | 5,5 % |
Émissions CO₂: 31 % des logements relèvent de la classe C, 74 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 287 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 249 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 163 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 148 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 105 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 105 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 287 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1 |
| Classe B | 14 | 0 |
| Classe C | 20 | 43 |
| Classe D | 25 | 10 |
| Classe E | 12 | 6 |
| Classe F | 14 | 3 |
| Classe G | 9 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (214 kWh/m²/an) et appartements en classe C (163).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 18 |
| T3 | 22 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 4 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Sales (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Avec 941 logements dont 93,8 % de résidences principales, Sales présente un parc orienté vers l'habitat permanent. 78,4 % de maisons pour 21,6 % d'appartements: la typologie penche nettement côté pavillonnaire. Sales se situe dans un environnement au cœur des Alpes du Nord, à 375 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Parc très largement détenu par ses occupants: 87,8 % de propriétaires contre 10,9 % de locataires. 2,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Le parc compte 36,3 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. DPE: classe C en tête et 194 kWh/m²/an en moyenne — un niveau comparable à la moyenne nationale (203). 17,1 % des logements diagnostiqués sont classés passoires thermiques (F ou G). La source de chauffage la plus répandue est le électricité (35,8 %).
Dynamique résidentielle forte: +18,5 % supplémentaires sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 64,9 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Sales est au cœur des Alpes du Nord. L'environnement physique — à 375 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (883 résidences principales de Sales) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Verdict
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Points clés
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Analyse du marché immobilier à Sales
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Sales
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Sales s'établit à 4 000 €, sur la base de 30 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 26,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Sales Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Sales
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 30 transactions en 2025 et affiche une évolution de +13,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 000 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements parmi les 30 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 63,3 % des mutations, pour un prix médian de 3 901 €/m² (maisons) contre 4 044 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 30 | 19 | 11 |
| Prix médian/m² | 4 000 € | 3 901 € | 4 044 € |
| Prix moyen/m² | 3 947 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 47 | 3 516 € |
| 2022 | 28 | 3 231 € |
| 2023 | 21 | 3 871 € |
| 2024 | 38 | 3 834 € |
| 2025 | 30 | 4 000 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 018 logements autorisés cumulés, 834 commencés: la dynamique récente affiche 108 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Sales
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Sales (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Sales totalise 207 logements sur 5 ans, soit -12 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Sales
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Sales
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (26,35 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Sales
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 164 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Sales est C, avec 17,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Sales
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Sales : cadre de vie et logement
Sales compte 2 325 habitants, à 373 m d'altitude. Le climat local affiche 11,4 °C de moyenne annuelle et 1 201 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 6 appellations d'origine rattachées au terroir local et 43 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Sales
Sales et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Sales
Composition du parc immobilier à Sales
941 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Sales combine 78,7 % de maisons et 21,3 % d'appartements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Ancienneté du parc à Sales
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 794 logements).
- Avant 1919 7,4 % 59 logts
- 1919-1945 2,4 % 19 logts
- 1946-1970 9,1 % 72 logts
- 1971-1990 29,3 % 233 logts
- 1991-2005 15,4 % 122 logts
- 2006-2019 36,3 % 288 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Sales
43 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Sales
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Sales
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
368 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Sales
Quel est le prix de l'immobilier à Sales ?
Le prix médian au m² à Sales est de 4 000 € (données DVF, 30 transactions). Pour une maison de 92 m² (surface médiane locale), compter environ 359 000 €.
Comment Sales se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
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Résumé
Marché sous pression à Sales: 4 000 €/m² en médiane, +61,8 % par rapport à la médiane nationale.
Hausse contenue du prix médian: +13,8 % sur la période 2021-2025. 164 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,3 %.
La ventilation des ventes associe 63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Sales, un logement de 92 m² (358 892 €) représente 12,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Sales avoisinent 16,3 €/m² pour les appartements et 14,4 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,8 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Les résidences secondaires représentent 2,1 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Sales: l'équivalent de 41 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (82 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Sales est au cœur des Alpes du Nord, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sales est à 375 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.