01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 723 logements dont 7 186 résidences principales, 141 résidences secondaires et 396 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 186 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 141 | 1,8 % |
| Logements vacants | 396 | 5,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 2 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 7 723 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 378 | 5,4 % |
| 1919-1945 | 305 | 4,3 % |
| 1946-1970 | 1 200 | 17,0 % |
| 1971-1990 | 1 964 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 1 348 | 19,1 % |
| 2006-2019 | 1 852 | 26,3 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (28 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 299 | 4,2 % |
| 2 pièces | 1 267 | 17,6 % |
| 3 pièces | 1 976 | 27,5 % |
| 4 pièces | 1 820 | 25,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 824 | 25,4 % |
Taille moyenne: 3,7 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 25 %, les T1-T2 22 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 183 | 7 053 | 7 723 |
| Rés. principales | 5 766 | 6 476 | 7 186 |
| Rés. secondaires | 86 | 126 | 141 |
| Vacants | 331 | 451 | 396 |
35,9 % de part de propriétaires à Saint-Julien-en-Genevois, commune de population comparable à 33 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 867 | 53,8 % |
| Locataires (privé) | 2 029 | 28,2 % |
| Locataires HLM | 1 179 | 16,4 % |
| Logés gratuitement | 112 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 53,8 % appartiennent à leurs occupants, 44,6 % sont louées, avec 16 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 482 | 48,5 % |
| Fioul | 658 | 9,2 % |
| Électricité | 2 407 | 33,5 % |
| Gaz bouteille | 78 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 561 | 7,8 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (48 %), suivi par électricité (33 %) et fioul (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 959 |
| 2 à 4 ans | 1 913 |
| 5 à 9 ans | 1 487 |
| 10 ans ou plus | 2 827 |
| Total ménages | 7 186 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 965 |
| Sous-occupation modérée | 2 164 |
| Sous-occupation accentuée | 1 468 |
| Suroccupation modérée | 575 |
| Suroccupation accentuée | 34 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 881 | 12,3 % |
| 1 voiture | 3 644 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 662 | 37,0 % |
Ventilation par équipement automobile: 12 % sans véhicule, 51 % mono-motorisés, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 71,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 127 | 1 890 | 54 | 183 |
| 1975 | 2 595 | 2 291 | 106 | 198 |
| 1982 | 3 329 | 2 926 | 118 | 285 |
| 1990 | 3 776 | 3 418 | 125 | 233 |
| 1999 | 4 684 | 4 242 | 183 | 259 |
| 2006 | 5 557 | 5 195 | 80 | 282 |
| 2011 | 6 183 | 5 766 | 86 | 331 |
| 2016 | 7 053 | 6 476 | 126 | 451 |
| 2022 | 7 723 | 7 186 | 141 | 396 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 127 à 7 723, soit +263 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 777 | 769 | 832 | 807 | 771 | 442 |
| Dont vacants > 2 ans | 180 | 186 | 207 | 227 | 216 | 232 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 0,9 % |
| Classe B | 81 | 2,1 % |
| Classe C | 1 860 | 48,7 % |
| Classe D | 1 137 | 29,8 % |
| Classe E | 517 | 13,5 % |
| Classe F | 122 | 3,2 % |
| Classe G | 67 | 1,8 % |
Distribution DPE sur 3 817 diagnostics: la majorité se situe en classe C (49 %), avec 52 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 611 | 16,0 % |
| Classe B | 722 | 18,9 % |
| Classe C | 1 276 | 33,4 % |
| Classe D | 704 | 18,4 % |
| Classe E | 383 | 10,0 % |
| Classe F | 79 | 2,1 % |
| Classe G | 42 | 1,1 % |
Répartition climat du parc: C concentre 33 % des diagnostics et 68 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 236 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 98 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 98 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 242 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 25 | 8 |
| Classe B | 22 | 59 |
| Classe C | 185 | 1 675 |
| Classe D | 142 | 995 |
| Classe E | 76 | 441 |
| Classe F | 46 | 76 |
| Classe G | 40 | 27 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (204 kWh/m²/an) et appartements en classe C (174).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 96 |
| T2 | 243 |
| T3 | 572 |
| T4 | 430 |
| T5+ | 136 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Rumilly (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La commune compte 7 723 logements au total, presque tous dédiés à l'habitation principale (93,0 %). Profil très urbain: l'appartement (à 69,1 %) est largement majoritaire, la maison reste marginale (30,9 %). La commune est une commune savoyarde, à 375 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Le parc de Rumilly compte à peu près autant de propriétaires (53,8 %) que de locataires (44,6 %). Le logement social occupe une place de 16,4 % dans le parc de résidences principales.
Le renouvellement du parc est marqué — 26,3 % des logements datent de 2006 ou après. Bonne tenue énergétique du parc de Rumilly: classe C en tête et consommation moyenne (178 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Côté énergie, le gaz de ville chauffe 48,5 % des résidences principales.
Croissance modérée du parc de Rumilly entre 2016 et 2022 (+9,5 %). 12,3 % des ménages de Rumilly n'ont pas de voiture, 37,0 % en possèdent au moins deux.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Rumilly est une commune savoyarde. Sur le plan physique, la commune est à 375 m d'altitude, dans un paysage de collines, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Rumilly en 2026 ?
À mi-chemin entre Annecy et Aix-les-Bains, Rumilly jouit d'une position stratégique dans l'Albanais, renforcée par la gare TGV à 14,5 km. Avec une population en croissance (+7 % en 5 ans) et un tissu économique dense (1 356 entreprises), la commune attire autant les actifs que les investisseurs. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,7 % et une correction récente de -7,2 %, Rumilly offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines cotées.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, mais dépendante d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Points clés
- ✓ Correction de -7,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 % pour les appartements
- ✓ Dynamique démographique : +7 % en 5 ans
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (IFE 5,9/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 198 €/m², Rumilly se situe au-dessus de la moyenne nationale estimée.
- Dans le département, le prix est inférieur de 19 % à la moyenne des principales villes de Haute-Savoie.
- Le rendement locatif brut des appartements (5,7 %) dépasse celui des grandes métropoles comme Lyon ou Paris.
Analyse du marché immobilier à Rumilly
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Rumilly
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,5
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (3,5/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (3,5/10) : le marché n'est ni tendu ni détendu, laissant une marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat d'une partie de la population locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'attractivité résidentielle.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative élevée (6,4/10) : la demande locative est soutenue, portée par l'attractivité résidentielle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
0,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (0,9/10) : peu d'enjeux de location saisonnière, le marché est essentiellement annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (0,9/10) : peu d'enjeux de location saisonnière, le marché est essentiellement annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3202,8 — Percentile dept : 9/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 54/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 60/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 967,2 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 46/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 50,1 — Percentile dept : 33/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 46,2 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 3/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 60/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3202,8 — Percentile dept : 91/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 3/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 1/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 29/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 967,2 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Rumilly : opportunités et risques
L'investissement locatif annuel en appartement est la stratégie la plus cohérente, portée par un rendement brut de 5,7 % et une demande soutenue. La taxe foncière, à 29,44 %, grève cependant le rendement net, qui avoisine les 3,8 % après charges.
Le risque de vacance est modéré (5,1 % de logements vacants), mais le parc ancien présente peu de passoires thermiques (4,9 % en F/G), limitant l'exposition aux obligations de rénovation énergétique. La forte proportion de propriétaires (53,8 %) suggère un marché moins liquide que dans les villes étudiantes.
La dynamique de construction neuve, avec 967 logements autorisés en cinq ans, peut créer une sur-offre à court terme, notamment sur les petits formats. Investir ici suppose donc de privilégier les biens bien situés, près des 373 services recensés ou des axes de transport.
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Données du marché immobilier à Rumilly
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 7,2 % en 2024, à 3 198 €/m², selon les données DVF. Cette correction intervient après quatre années de hausse continue, offrant potentiellement une fenêtre d'achat. Les appartements, majoritaires dans les transactions, voient leur prix reculer plus fortement que les maisons, accentuant l'écart entre les deux segments.
Comparé aux communes voisines, Rumilly présente un effet de levier intéressant : son prix au m² est 49 % inférieur à celui de Saint-Julien-en-Genevois, à seulement 30 km. Néanmoins, l'écart avec Albertville (-16 %) est moins prononcé, ce qui relativise l'avantage compétitif sur certains axes.
Le contexte démographique, avec une croissance de 7 % en cinq ans et un âge médian de 38,7 ans, soutient la demande. La présence de la gare de Rumilly et la proximité de l'aéroport d'Annecy-Meythet renforcent cette attractivité, mais la fragilité économique (taux de chômage à 9,7 %) constitue un point de vigilance.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Rumilly Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Rumilly a augmenté de 24,6 %, passant de 2 764 €/m² à 3 445 €/m², une hausse portée par la demande et la dynamique économique régionale. Le pic de 2023 a été suivi d'une correction de -7,2 % en 2024, ramenant le prix à 3 171 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, pourrait offrir un point d'entrée opportun. Les maisons, avec un prix médian de 3 550 €/m², résistent mieux que les appartements (2 985 €/m²), reflétant une demande familiale soutenue. À moyen terme, la tendance dépendra de la capacité de la commune à maintenir son attractivité face à la concurrence des pôles voisins.
Évolution du marché immobilier de Rumilly
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Rumilly évolue de +2,8 %, passant de 3 085 à 3 171 €/m²; 218 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 218 transactions ont été enregistrées à Rumilly, un niveau inférieur au pic de 2021 (314 ventes) mais qui témoigne d'un marché actif. Les appartements dominent largement (154 ventes, soit 82 % du total), avec une surface médiane de 60 m² et un prix médian de 2 985 €/m². Les maisons, moins nombreuses (64 ventes), affichent un prix au m² plus élevé (3 550 €/m²) pour une surface médiane de 93 m². Ce marché orienté vers le collectif et les petits logements reflète une demande locative forte et un public d'investisseurs. La baisse du volume transactionnel depuis 2021 indique toutefois un ralentissement, potentiellement favorable aux acheteurs.
Répartition des ventes
29,4 % de maisons et 70,6 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (70,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 550 €/m² pour les maisons et 2 985 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 218 | 64 | 154 |
| Prix médian/m² | 3 171 € | 3 550 € | 2 985 € |
| Prix moyen/m² | 3 221 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 300 | 3 085 € |
| 2022 | 284 | 3 368 € |
| 2023 | 245 | 3 406 € |
| 2024 | 202 | 3 217 € |
| 2025 | 218 | 3 171 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 967 logements ont été autorisés à Rumilly, dont 175 en 2024. Cette dynamique de construction, bien qu'en baisse de 8 % par rapport à la période précédente, reste soutenue au regard de la croissance démographique (+7 % en 5 ans). Elle témoigne de la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune. Toutefois, avec un parc déjà constitué à 26,3 % de logements construits après 2006, l'offre neuve risque de concurrencer le marché de l'ancien, notamment pour les appartements. L'équilibre entre offre et demande sera crucial pour éviter une surchauffe.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 364 autorisations et 3 832 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 88 %.
Vacance longue durée à Rumilly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Rumilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 849 logements autorisés à à Rumilly, dont 77 en 2025 (-14 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Rumilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Rumilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (29,44 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut affiché doit être amputé d'environ 2 points pour obtenir le rendement net. À Rumilly, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 29,44 %, un niveau à intégrer dans votre budget. S'ajoutent les charges de copropriété, les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les travaux d'entretien et les périodes de vacance. Le taux de logements vacants étant de 5,1 %, anticipez une possible rotation des locataires. Source : DGFiP, INSEE.
Performance énergétique du parc à Rumilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 817 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Rumilly: la classe C domine, 5,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est dominé par la classe C (177 kWh/m²/an), une performance honorable mais perfectible. Seulement 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Cependant, la loi Climat implique un audit énergétique obligatoire dès 2025 pour la vente de ces passoires. Pour les biens classés E ou D, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour rester valorisés. Source : ADEME.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 60 m² en moyenne, sont les plus adaptés. Ils correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement brut (5,7 %). Le parc ancien domine, mais 26,3 % des logements ont été construits après 2006, offrant des options plus énergétiques (DPE classe C dominante). Attention, 4,9 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), ce qui représente un risque réglementaire et financier à partir de 2025.
Quelles zones cibler à Rumilly ?
La proximité immédiate de la gare et du centre-bourg, avec ses 104 commerces, est stratégique pour capter la demande. Les quartiers périphériques, mieux dotés en maisons individuelles, pourront intéresser les familles. Le dynamisme de l'intercommunalité (CC Rumilly Terre de Savoie) et les 967 logements autorisés sur 5 ans indiquent des zones en développement, où l'offre neuve pourrait à terme concurrencer l'ancien.
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Risques à connaître avant d'investir à Rumilly
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. Le marché locatif reste néanmoins tendu par la faible vacance structurelle (5,1 %). La taxe foncière élevée (29,44 %) grève la rentabilité. Enfin, le parc ancien impose une vigilance sur les DPE : acquérir une passoire thermique (classe F/G) expose à des travaux obligatoires de rénovation et à une interdiction de location à horizon 2028.
Cas pratique : un investissement type à Rumilly
Pour un appartement type de 60 m² à Rumilly, l'investissement s'élève à environ 187 440 €. Avec un loyer médian de 14,8 €/m², le revenu locatif brut atteint 888 € par mois. Le rendement brut est de 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, copro), l'effort net mensuel peut devenir positif ou légèrement négatif selon votre taux d'emprunt. Source : DVF 2024, carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Rumilly
- Négliger la taxe foncière, élevée à 29,44 % à Rumilly.
- Tabler sur une occupation locative permanente (5,1 % de vacants).
- Oublier les frais de gestion et d'entretien courants.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Rumilly suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. La rentrée scolaire est un moteur pour les familles. Vendre en avril-mai peut permettre de capter cette demande. L'automne reste dynamique avant la trêve hivernale. Notez que la taxe foncière est émise en septembre, ce qui peut influer sur la motivation des vendeurs en fin d'année. L'affluence touristique étant faible (1 hébergement), elle n'a pas d'impact significatif sur le marché.
Le saviez-vous ?
- Rumilly possède 1 monument historique protégé.
- 88,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette par habitant s'élève à 266 €, un niveau modéré.
S'installer à Rumilly : cadre de vie et logement
S'installer à Rumilly, c'est bénéficier d'une petite ville bien équipée, avec 696 équipements et une connexion fibre à 88,8 %. La commune, membre de la CC Rumilly Terre de Savoie, offre un cadre de vie familial, renforcé par 18 établissements scolaires et un accès rapide à Annecy par la gare TGV à 14,5 km.
Le territoire est cependant exposé à des risques naturels modérés, avec un PPR actif et une sismicité moyenne. Les précipitations annuelles de 1 201 mm et les 14 risques recensés nécessitent de vérifier l'assurabilité du bien, un point crucial souvent sous-estimé par les acquéreurs.
Carte du marché immobilier à Rumilly
Rumilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Rumilly
Avec une température moyenne annuelle de 11,4 °C et 1 201 mm de précipitations, le climat de Rumilly est tempéré mais humide, typique des avant-pays alpins. L'altitude modeste (393 m) limite les jours de gel sévère. Ce cadre convient aux acheteurs recherchant des saisons marquées sans les extrêmes montagnards, mais prêts à gérer une humidité relative plus forte qu'en plaine. L'ensoleilement reste inférieur à celui du bassin lémanique.
À qui s'adresse Rumilly ?
Rumilly s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant dans le bassin annecien ou savoyard, recherchant un compromis entre accessibilité financière, services et transport. Les primo-accédants pourront viser les appartements, tandis que les familles avec plus de budget se tourneront vers les maisons individuelles, qui représentent 31 % du parc. La part modeste de retraités (21,7 %) et l'âge médian de 38,7 ans confirment cette attractivité auprès des populations actives.
Avantages et limites à Rumilly
✓ Points forts
- Desserte ferroviaire et autoroutière exceptionnelle
- Équipements et services de proximité très complets (696 au total)
- Dynamisme démographique et économique (taux d'emploi 72,2 %)
- Prix immobilier plus accessible que dans le Genevois
- Parc de logements récents (26,3 % construits après 2006)
− À prendre en compte
- Revenu médian local modéré (23 260 €)
- Exposition à plusieurs risques naturels (sismicité moyenne, PPR)
- Offre en maisons individuelles limitée (31 % du parc)
Composition du parc immobilier à Rumilly
7 723 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (31,0 %) et collectif (69,0 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de Rumilly est majoritairement composé de résidences principales (93,1 %), avec seulement 1,8 % de résidences secondaires. Ceci indique un marché local ancré, peu spéculatif, porté par la demande de familles et d'actifs. La part des propriétaires (53,8 %) et des logements sociaux (20 %) dessine un équilibre entre accession et location sociale. Seuls 31 % des logements sont des maisons, un ratio qui explique la pression sur ce segment. Source : INSEE.
Ancienneté du parc à Rumilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 047 logements).
- Avant 1919 5,4 % 378 logts
- 1919-1945 4,3 % 305 logts
- 1946-1970 17,0 % 1 200 logts
- 1971-1990 27,9 % 1 964 logts
- 1991-2005 19,1 % 1 348 logts
- 2006-2019 26,3 % 1 852 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Rumilly
696 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Rumilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Rumilly est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et une sismicité moyenne. La commune a connu 8 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Ces contraintes impliquent de vérifier systématiquement l'assurabilité du bien et les éventuelles prescriptions du PPR (inondation, mouvement de terrain) avant tout achat. Le radon, lui, y est faible. Consulter le dossier Géorisques est une étape incontournable. Source : Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Rumilly
Acheter une maison type de 93 m² à Rumilly représente un budget d'environ 331 731 €, hors frais de notaire. Cela équivaut à plus de 14 années du revenu médian local. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 % génère une mensualité hors assurance d'environ 1 835 €. Un foyer doit donc disposer de revenus stables supérieurs à la médiane pour y prétendre. Source : DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter quand on achète à Rumilly
- Omettre de consulter le PPR actif sur la commune.
- Ne pas vérifier le DPE et les obligations de rénovation.
- Sous-estimer les coûts de chauffage en climat humide.
- Négliger la proximité des 18 écoles pour une famille.
Points clés à retenir à Rumilly
- Prix médian à 3 198 €/m², en baisse de 7,2 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré mais humide, 1 201 mm de pluie par an.
- La valeur dépend fortement de la proximité de la gare et des écoles.
- Une maison coûte en moyenne 14 % de plus qu'un appartement.
- Rendement net estimé autour de 3,8 %, charges déduites.
- 93,1 % de résidences principales, marché stable et familial.
- Un bien rénové peut se vendre 10-15 % au-dessus du prix médian.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Rumilly ?
À Rumilly, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation par rapport aux 18 établissements scolaires, aux commerces (104 équipements) et à la gare (0,6 km). Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont des atouts majeurs. Pour un appartement, l'étage, l'exposition sud et la performance énergétique (classe DPE) pèsent lourd. L'état général du bien (26,3 % du parc est post-2006) et la présence d'un garage ou d'un parking sécurisé sont aussi valorisants. Une rénovation complète peut justifier un prix au m² supérieur de 10 à 15 % à la médiane.
Estimation indicative d'une maison à Rumilly
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
317 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Rumilly Terre de Savoie connaît les micro-marchés : un appartement près du centre historique n'a pas la même valeur qu'un logement près de la zone commerciale. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes basés sur le DPE ou l'année de construction. Son expertise permet de justifier le prix auprès des acheteurs, facilitant une négociation sereine. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires (loi Climat) qui pourraient affecter la valorisation de certains biens. Son estimation est un outil de négociation, pas seulement un chiffre.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un accès piéton à la gare.
- Ne pas considérer l'impact d'une classe DPE E ou F.
- Comparer avec des biens neufs sans ajustement.
Investir à Rumilly : passer à l'action
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, timing. Notre réseau de professionnels locaux connaît Rumilly en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en acquisition gagnante.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Rumilly.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Rumilly grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Rumilly
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Rumilly
Quel est le prix immobilier moyen à Rumilly ?
Le prix médian global à Rumilly s'élève à 3 198 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 550 €/m² et les appartements à 2 985 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Rumilly ?
Le marché a corrigé de -7,2 % en 2024 après un pic en 2023, ce qui peut représenter un point d'entrée opportun pour un investisseur locatif. Le rendement brut des appartements est de 5,7 %.
Rumilly est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Rumilly est 49 % moins chère que Saint-Julien-en-Genevois mais 11 % plus chère qu'Albertville. Son prix se situe dans la moyenne basse des villes de Haute-Savoie attractives.
Quel rendement locatif espérer à Rumilly ?
Le loyer médian est de 14,8 €/m²/mois pour un appartement, soit un rendement brut de 5,7 %. Après charges et taxe foncière, le rendement net approche les 3,8 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Rumilly ?
Les secteurs proches de la gare et du centre-ville, bien desservis par les 104 commerces et services, sont les plus prisés. Les zones en cours de construction neuve peuvent offrir des opportunités, sous réserve d'étudier la future offre.
Marché immobilier des communes voisines
Rumilly reste nettement plus accessible que des communes voisines comme Saint-Julien-en-Genevois (écart de 96 %), tout en conservant des indicateurs locatifs similaires, ce qui en fait un marché à fort effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Rumilly.
Communes limitrophes de Rumilly
Rumilly est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Marché sous pression à Rumilly: 3 171 €/m² en médiane, +28,3 % par rapport à la médiane nationale. Côté classement départemental, Rumilly compte parmi les 12 % les plus abordables de l'Haute-Savoie.
Le prix médian de Rumilly reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 1 249 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (29,4 % des transactions, 3 550 €/m²) et les appartements (70,6 %, 2 985 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (100 m² à 355 000 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 14,8 € (appartements) et 14,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Rumilly (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Rumilly: l'équivalent de 170 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 80 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Rumilly s'interprète dans un contexte plus large — Rumilly est une commune savoyarde, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 375 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.