01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 044 logements dont 4 561 résidences principales, 135 résidences secondaires et 348 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 561 | 90,4 % |
| Résidences secondaires | 135 | 2,7 % |
| Logements vacants | 348 | 6,9 % |
Parmi les 5 044 logements du parc, 90 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 7 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 414 | 9,1 % |
| 1919-1945 | 453 | 10,0 % |
| 1946-1970 | 1 506 | 33,2 % |
| 1971-1990 | 1 441 | 31,7 % |
| 1991-2005 | 370 | 8,2 % |
| 2006-2019 | 355 | 7,8 % |
La période 1946-1970 concentre 33 % du parc, tandis que 9 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 49 | 1,1 % |
| 2 pièces | 272 | 6,0 % |
| 3 pièces | 961 | 21,1 % |
| 4 pièces | 1 406 | 30,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 873 | 41,1 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 41 %, les T1-T2 7 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 978 | 5 060 | 5 044 |
| Rés. principales | 4 619 | 4 394 | 4 561 |
| Rés. secondaires | 41 | 85 | 135 |
| Vacants | 317 | 581 | 348 |
Lure (7 877 hab., à 35 km) présente 39,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 840 | 62,3 % |
| Locataires (privé) | 704 | 15,4 % |
| Locataires HLM | 949 | 20,8 % |
| Logés gratuitement | 68 | 1,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 62,3 % de propriétaires face à 36,3 % de locataires (dont 21 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 190 | 69,9 % |
| Fioul | 495 | 10,9 % |
| Électricité | 542 | 11,9 % |
| Gaz bouteille | 36 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 298 | 6,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (70 %), suivi par électricité (12 %) et fioul (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 436 |
| 2 à 4 ans | 837 |
| 5 à 9 ans | 828 |
| 10 ans ou plus | 2 461 |
| Total ménages | 4 561 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 794 |
| Sous-occupation modérée | 1 262 |
| Sous-occupation accentuée | 1 156 |
| Suroccupation modérée | 190 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 590 | 12,9 % |
| 1 voiture | 2 158 | 47,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 813 | 39,8 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 13 % sans voiture, 47 % à une voiture et 40 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 69,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 633 | 3 492 | 23 | 118 |
| 1975 | 4 535 | 4 352 | 23 | 160 |
| 1982 | 4 977 | 4 475 | 50 | 452 |
| 1990 | 4 826 | 4 457 | 70 | 299 |
| 1999 | 4 886 | 4 653 | 38 | 195 |
| 2006 | 4 986 | 4 628 | 49 | 310 |
| 2011 | 4 978 | 4 619 | 41 | 317 |
| 2016 | 5 060 | 4 394 | 85 | 581 |
| 2022 | 5 044 | 4 561 | 135 | 348 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 3 633 à 5 044 logements, soit +39 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 383 | 401 | 421 | 401 | 416 | 308 |
| Dont vacants > 2 ans | 149 | 163 | 184 | 163 | 142 | 157 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,3 % |
| Classe B | 54 | 2,7 % |
| Classe C | 896 | 44,6 % |
| Classe D | 591 | 29,4 % |
| Classe E | 287 | 14,3 % |
| Classe F | 114 | 5,7 % |
| Classe G | 61 | 3,0 % |
Le graphique décompose les 2 010 diagnostics par étiquette énergétique: 45 % en C, 48 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 106 | 5,3 % |
| Classe B | 213 | 10,6 % |
| Classe C | 803 | 40,0 % |
| Classe D | 513 | 25,5 % |
| Classe E | 234 | 11,6 % |
| Classe F | 95 | 4,7 % |
| Classe G | 46 | 2,3 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (40 %), et 56 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 183 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 135 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 235 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 100 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 2 |
| Classe B | 20 | 34 |
| Classe C | 134 | 762 |
| Classe D | 158 | 433 |
| Classe E | 130 | 157 |
| Classe F | 83 | 31 |
| Classe G | 52 | 9 |
Côté maisons, la dominante est D (238 kWh/m²/an); côté appartements, C (165).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 8 |
| T2 | 180 |
| T3 | 431 |
| T4 | 477 |
| T5+ | 137 |
Faut-il investir à Valentigney en 2026 ?
Ancien bastion industriel du Pays de Montbéliard, Valentigney affronte une reconversion économique avec un taux de chômage élevé (20,5 %). Pourtant, son marché immobilier affiche des rendements locatifs parmi les plus forts de la région. Investir ici en 2026 relève d'un pari calculé sur la capacité de la commune à rebondir.
Avec un rendement locatif brut dépassant 11 % pour les appartements, Valentigney affiche une performance rare en Bourgogne-Franche-Comté, compensant un marché en correction.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable à moyen terme, à condition de cibler les appartements et d'accepter un risque économique local.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut exceptionnel (11,3 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée à -10,1 % vs 2022
- ✓ Solvabilité locative correcte (IOL 6,4/10)
- ⚠ Fragilité économique locale élevée (IFE 7,4/10)
- ⚠ Démographie en recul (-3,8 % sur 5 ans)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Valentigney affiche un prix médian inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale.
- Dans le Doubs, la commune se situe dans la moitié inférieure des villes les plus chères.
- Son rendement locatif brut (11,3 %) surclasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Valentigney
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 3,0/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Valentigney
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,0
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression faible (3/10) : les acheteurs ont du choix et peuvent négocier.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression faible (3/10) : les acheteurs ont du choix et peuvent négocier.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée (4,6/10) : prix abordables mais solvabilité locale limitée par un revenu médian à 19 380 €.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée (4,6/10) : prix abordables mais solvabilité locale limitée par un revenu médian à 19 380 €.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,4/10) : demande locative soutenue, idéale pour l'investissement classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,4/10) : demande locative soutenue, idéale pour l'investissement classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,7/10) : peu adapté à la location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,7/10) : peu adapté à la location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1234,4 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 23/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,8 — Percentile dept : 25/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1050,1 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 77/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 14/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 37,7 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,8 — Percentile dept : 25/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1234,4 — Percentile dept : 89/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,7 — Percentile dept : 37/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 6/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,9 — Percentile dept : 48/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1050,1 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Valentigney : opportunités et risques
Investir à Valentigney en 2026 se justifie principalement par la recherche de rendement locatif. Le taux brut de 11,3 % pour les appartements, calculé d'après la carte des loyers du Ministère du Logement, est remarquable. Il s'explique par des prix d'acquisition bas et des loyers relativement résistants (10 €/m²/mois). Néanmoins, il faut immédiatement en déduire les charges : taxe foncière à 39,51 %, gestion, vacance locative et travaux sur un parc où seules 8,6 % des passoires thermiques sont déjà interdites à la location.
La stratégie gagnante est clairement le locatif annuel en appartement. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 6,4/10 confirme une demande locative soutenue, portée par une population jeune (35,4 % de moins de 30 ans) et un taux de propriétaires (62,3 %) qui laisse une place significative à la location. La faible pression touristique (IPTI 2,7/10) et le nombre limité de résidences secondaires (2,7 %) invalident en revanche la piste de la location saisonnière.
Le risque principal est économique. Un taux de chômage de 20,5 % fragilise la solvabilité des locataires et limite la perspective de forte plus-value à moyen terme. L'investisseur doit donc viser un horizon de placement de 8 à 10 ans, le temps que les effets de la reconversion économique du bassin, intégré à la CA Pays de Montbéliard Agglomération, se fassent sentir sur le pouvoir d'achat et la démographie.
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Données du marché immobilier à Valentigney
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian global de Valentigney s'établit à 1 187 €/m² en 2024, selon les données DVF. Ce niveau représente une correction de -1,9 % sur un an et de -10,1 % depuis le pic de 2022. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, crée une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs, d'autant que le volume de transactions (139) reste correct pour une ville de cette taille.
La segmentation du marché est nette. Les maisons, avec un prix médian de 1 342 €/m², conservent une prime de 30 % sur les appartements (912 €/m²). Cet écart s'explique par la structure du parc (55 % de maisons) et une demande locale encore ancrée dans l'accession à la propriété. Toutefois, la fourchette des prix est large : la moitié des ventes se situe entre 838 et 1 684 €/m², signe d'un parc très hétérogène.
L'analyse du contexte territorial, avec un taux de chômage à 20,5 % et une population en léger déclin, tempère l'optimisme. Le marché immobilier n'est pas porté par une dynamique économique interne forte, mais par des indicateurs locatifs solides et une accessibilité préservée au sein de l'agglomération montbéliardaise.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Valentigney Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les prix médians à Valentigney ont connu une ascension rapide entre 2020 et 2022, grimpant de 1 314 à 1 449 €/m² (+10,3 %), avant une correction de -10,1 % en deux ans. Cette trajectoire suit la tendance nationale, avec une amplitude modérée. Les maisons résistent mieux (1 342 €/m²) que les appartements (912 €/m²), un écart qui traduit une demande locale encore tournée vers l'individuel. Comparé aux communes similaires, Valentigney reste une porte d'entrée accessible dans l'agglomération, avec une décote significative face à Héricourt.
Évolution du marché immobilier de Valentigney
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 283 €/m² → 1 187 €/m² (-7,5 %), volume annuel actuel 126 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 73 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 126 transactions ont été enregistrées, en baisse de -26 % par rapport à 2023. Ce ralentissement du volume, conforme à la tendance nationale, donne plus de pouvoir de négociation aux acheteurs. Le marché est équilibré entre maisons (80 ventes) et appartements (46 ventes). L'écart significatif entre prix moyen (1 677 €/m²) et prix médian (1 187 €/m²) indique une hétérogénéité du parc : des biens très abordables côtoient des propriétés plus valorisées, souvent des maisons rénovées. La surface médiane des logements vendus (94 m² pour les maisons, 68 m² pour les appartements) correspond à un profil de demande local et familial.
Répartition des ventes
63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements parmi les 126 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 126 | 80 | 46 |
| Prix médian/m² | 1 187 € | 1 342 € | 912 € |
| Prix moyen/m² | 1 376 € | ||
| Surface médiane | – | 94 m² | 73 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 130 | 1 283 € |
| 2022 | 165 | 1 359 € |
| 2023 | 141 | 1 141 € |
| 2024 | 115 | 1 166 € |
| 2025 | 126 | 1 187 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est atone à Valentigney. Seuls 2 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-25 %). Ce ralentissement drastique limite le risque de sur-offre à court terme et pourrait soutenir les prix de l'ancien. Il reflète également la faible attractivité du territoire auprès des promoteurs, en phase avec une démographie en recul (-3,8 % sur 5 ans) et une fragilité économique marquée. Le renouvellement du parc passera essentiellement par la rénovation de l'existant, dont 19,1 % est antérieur à 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 20 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 832 autorisations pour 518 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Valentigney
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Valentigney (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 109 logements ont été autorisés à à Valentigney, -41 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Valentigney
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Valentigney
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute significativement une fois les charges déduites. À Valentigney, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,51 %, un prélèvement non négligeable. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien annuels (1 % de la valeur du bien) et une provision pour vacance (le taux de logements vacants local est de 6,9 %). Ces éléments peuvent réduire le rendement brut affiché de près de moitié.
Performance énergétique du parc à Valentigney
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 010 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Valentigney: classe C en tête, 8,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante C (184 kWh/m²/an) place le parc local dans une moyenne acceptable, loin des pires passoires. Cependant, les 8,6 % de logements classés F ou G représentent un risque réglementaire concret. Ces biens devront faire l'objet de travaux de rénovation avant 2028 pour la location et 2034 pour la vente. Pour un acheteur, c'est un levier de négociation potentiel, mais aussi une future obligation à budgéter.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 10,0 €/m²/mois. Le parc ancien domine (seulement 7,8 % construits après 2006), ce qui implique une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique. Près de 8,6 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec les interdictions de location à venir. Le neuf est rare et la rénovation peut s'avérer nécessaire.
Quelles zones cibler à Valentigney ?
Le centre-bourg historique, bien desservi par les commerces (33 équipements) et les services, reste le plus attractif pour les locataires. La proximité des axes routiers et de la gare de Voujeaucourt (5,5 km) peut également valoriser un bien. Aucune zone en fort développement n'est signalée, la construction neuve étant atone (2 logements autorisés en 2024). L'investisseur doit privilégier la centralité et la qualité de vie pour limiter la vacance.
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Risques à connaître avant d'investir à Valentigney
Le principal risque est la vacance locative, liée à la fragilité économique locale (taux de chômage à 20,5 %). La dépendance à un seul bassin d'emploi (industrie) rend la demande sensible aux retournements conjoncturels. La taxe foncière, à 39,51 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation, surtout avec la loi Climat qui interdira la location des passoires thermiques. Une estimation prudente des loyers est impérative.
Erreurs à éviter quand on investit à Valentigney
- Négliger la taxe foncière élevée (39,51 %).
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (6,9 % de vacants).
- Ignorer la part de logements sociaux (28,0 %) qui influence les loyers du parc privé.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique avec une accélération au printemps (mars-avril) et une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre au printemps permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne reste actif jusqu'aux fêtes. À noter que l'échéance de la taxe foncière en septembre-octobre peut inciter certains vendeurs à conclure avant cette période.
Le saviez-vous ?
- Le nom « Valentigney » viendrait d'un domaine gallo-romain, « Villa Tigniacum ».
- La commune compte 275 équipements pour 10 501 habitants.
- L'aéroport international de Bâle-Mulhouse est à 54 km.
S'installer à Valentigney : cadre de vie et logement
S'installer à Valentigney, c'est choisir le cadre d'une petite ville industrielle en transformation, bien connectée au reste de l'agglomération. La commune dispose d'un niveau d'équipements supérieur à la moyenne pour sa catégorie (ICS 5,8/10), avec 275 équipements recensés par l'INSEE, notamment dans les services (144) et la santé (54). La connexion numérique est excellente (fibre à 100 %).
Le cadre de vie est marqué par la présence de la rivière du Doubs et de l'Allan, mais aussi par des risques naturels actifs (PPRi). La sismicité est modérée et le radon présent à un niveau moyen, des facteurs à intégrer dans le choix du bien et de son assurance. Pour les actifs, la proximité de la gare TGV de Belfort-Montbéliard (14,5 km) ouvre des perspectives de mobilité vers l'Alsace et la Suisse.
Carte du marché immobilier à Valentigney
Valentigney et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Valentigney
Avec une température moyenne de 10,9°C et des précipitations annuelles de 1083 mm, le climat est continental humide, marqué par des hivers frais. Ce profil convient aux personnes qui apprécient les saisons marquées sans extrêmes. La proximité du massif du Jura offre un cadre naturel agréable, mais l'ensoleillement est moins généreux que dans le sud de la région. Un bon isolant est un atout pour le confort et la consommation énergétique.
À qui s'adresse Valentigney ?
Cette commune s'adresse en priorité aux primo-accédants, aux jeunes actifs du bassin de Montbéliard et aux familles recherchant une maison individuelle à prix contenu. Le revenu médian local (19 380 €) permet théoriquement d'acquérir un appartement type avec 3,7 ans de revenus. Les retraités y sont surreprésentés (indice de vieillissement à 146,8), attirés par la tranquillité et les services de proximité. En revanche, les profils recherchant un cadre naturel préservé ou une vie culturelle intense pourront être déçus.
Avantages et limites à Valentigney
✓ Points forts
- Prix au m² attractif, inférieur à la moyenne régionale
- Accès rapide au réseau autoroutier et gare TGV à 15 km
- Couverture complète en fibre optique et très haut débit
- Services de proximité nombreux (275 équipements au total)
- Parc de logements majoritairement en maisons individuelles (55 %)
− À prendre en compte
- Climat humide avec des précipitations annuelles élevées (1 083 mm)
- Exposition à un risque d'inondation (PPRi actif) et sismicité modérée
- Taux de chômage élevé (20,5 %) et fragilité économique locale
Composition du parc immobilier à Valentigney
5 044 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 750 maisons et 2 255 appartements à à Valentigney.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est majoritairement constitué de maisons individuelles (54,9 %), ce qui indique un marché familial et ancré, renforcé par un taux de propriétaires de 62,3 %. La part très faible de résidences secondaires (2,7 %) confirme l'orientation « résidence principale ». Cette structure suggère un marché moins spéculatif et plus résilient, mais aussi moins dynamique, adapté aux projets d'installation de longue durée.
Ancienneté du parc à Valentigney
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 540 logements).
- Avant 1919 9,1 % 414 logts
- 1919-1945 10,0 % 453 logts
- 1946-1970 33,2 % 1 506 logts
- 1971-1990 31,7 % 1 441 logts
- 1991-2005 8,1 % 370 logts
- 2006-2019 7,8 % 355 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Valentigney
275 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Valentigney
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un risque modéré de radon et à une sismicité de niveau 3 (modérée). Un PPRi (Plan de Prévention des Risques d'inondation) couvre les rives du Doubs et de l'Allan, imposant des contraintes constructives dans ces zones. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, principalement pour inondations. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant tout achat en zone concernée est une précaution indispensable.
Cas pratique : un achat type à Valentigney
Pour une maison de 94 m² (valeur médiane 130 190 €), l'acquisition représente environ 6,7 années du revenu médian local (19 380 €). Avec un apport de 10 % (13 019 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 620 €, hors charges de propriété.
Erreurs à éviter quand on achète à Valentigney
- Oublier de vérifier le DPE et le risque de travaux obligatoires.
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques d'inondation (PPRi).
- Surévaluer sa capacité d'emprunt face au taux de chômage local (20,5 %).
- Négliger les frais de notaire et les travaux dans son budget total.
Points clés à retenir à Valentigney
- Prix médian : 1 187 €/m², en baisse de 1,9 % sur un an.
- Rendement net locatif : environ 5,0 % (maisons) à 6,9 % (apparts).
- Climat continental : 10,9°C de moyenne, 1083 mm de pluie.
- Prix total type : 130 190 € pour une maison.
- Écart maison/appartement : +30 % pour les maisons.
- Taxe foncière impactante : 39,51 % sur le bâti.
- Majorité de maisons : 54,9 % du parc immobilier.
- Revenu médian local de 19 380 €, inférieur à la moyenne nationale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Valentigney ?
À Valentigney, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent plus que jamais sur la valeur, avec la future interdiction de louer les passoires. La surface et la présence d'un terrain agrandissable sont des atouts majeurs dans un parc où les maisons dominent. La proximité des 33 commerces et des 11 établissements scolaires est valorisée. À l'inverse, un bien mal orienté, énergivore ou situé en étage élevé sans ascenseur dans un parc vieillissant (19,1 % d'avant 1945) subira une décote significative.
Estimation indicative d'une maison à Valentigney
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
111 578 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les micro-marchés de Valentigney, comme la différence entre un quartier pavillonnaire calme et un axe plus passant. Un professionnel local évalue l'état réel, la qualité des rénovations, et connaît les prix de vente réels (pas seulement les prix demandés). Son estimation crédible sert aussi de base de négociation avec les acheteurs, souvent accompagnés d'un conseiller, et peut éviter une dépréciation due à une mise sur le marché au mauvais prix.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Surestimer la valeur à cause de travaux personnels non objectivables.
- Oublier l'impact d'un DPE faible (F/G) sur la valorisation.
- Vouloir rentabiliser à tout prix des aménagements spécifiques.
Investir à Valentigney : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP tracent une carte, mais la réussite d'un investissement se joue dans la rue. Identifier le bon bien, négocier au juste prix et anticiper les charges réelles demande une connaissance fine du terrain valentignéen.
Un rendement attractif ne suffit pas : le choix du bien et du quartier est crucial à Valentigney.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Valentigney grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Valentigney
Quel est le prix moyen d'un appartement à Valentigney ?
Le prix médian des appartements s'élève à 912 €/m². Pour un T2 de 68 m², le budget médian est donc d'environ 72 280 €. Les prix peuvent varier considérablement en fonction de l'état et de la localisation du bien.
Valentigney est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Valentigney est moins chère qu'Héricourt (-11 %) et légèrement moins chère que Lure (-2 %). Son marché offre un point d'entrée plus accessible au sein de l'agglomération montbéliardaise, avec des rendements locatifs souvent supérieurs.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif à Valentigney ?
La correction des prix de -10,1 % depuis 2022 et les rendements bruts élevés (11,3 % pour les appartements) créent une fenêtre d'opportunité pour l'investisseur locatif en 2026. Il faut cependant sélectionner soigneusement le bien pour limiter les risques liés à l'économie locale.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Il n'existe pas de découpage officiel, mais les secteurs bien desservis par les transports, proches des commerces et des services (centre-ville, proximité de la RD 463) présentent une meilleure liquidité locative. Éviter les zones exposées au PPRi (inondation) pour des questions d'assurance.
Combien coûte la taxe foncière à Valentigney ?
Le taux de taxe foncière sur le bâti est de 39,51 % en 2024. Pour un appartement de 68 m² d'une valeur locative cadastrale d'environ 2 500 €, cela représente une charge annuelle d'approximativement 990 € à intégrer dans le calcul de rentabilité.
Marché immobilier des communes voisines
Valentigney affiche un prix au m² inférieur de 11 % à sa voisine Héricourt, tout en offrant un rendement locatif bien supérieur, ce qui crée un effet de levier financier immédiat pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Valentigney.
Communes limitrophes de Valentigney
Valentigney est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Valentigney se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 187 € sur la base de 126 transactions enregistrées en 2026.
Le prix médian de Valentigney recule de -7,5 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 677 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 63,5 % de maisons et 36,5 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Un bien type de 94 m² revient à environ 126 148 €, soit 6,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Valentigney: 10,0 €/m²/mois pour un appartement, 9,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 13,2 % pour un appartement (8,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 2,7 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 109 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 22 par an en moyenne.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Valentigney est dans le maillage de la Franche-Comté. Contexte physique: en contexte de collines, à une altitude moyenne de 318 m.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.