01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 365 logements dont 4 973 résidences principales, 52 résidences secondaires et 340 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 973 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 52 | 1,0 % |
| Logements vacants | 340 | 6,3 % |
Parmi les 5 365 logements du parc, 93 % assurent la fonction de résidence principale, contre 1 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 516 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 367 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 1 034 | 20,8 % |
| 1971-1990 | 1 637 | 33,0 % |
| 1991-2005 | 805 | 16,2 % |
| 2006-2019 | 603 | 12,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 33 %, devant les constructions récentes (12 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 54 | 1,1 % |
| 2 pièces | 532 | 10,7 % |
| 3 pièces | 1 195 | 24,0 % |
| 4 pièces | 1 220 | 24,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 971 | 39,6 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 40 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 125 | 5 263 | 5 365 |
| Rés. principales | 4 761 | 4 872 | 4 973 |
| Rés. secondaires | 31 | 47 | 52 |
| Vacants | 332 | 345 | 340 |
Pfastatt, commune de taille similaire à 46 km, affiche 55,1 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 651 | 53,3 % |
| Locataires (privé) | 818 | 16,4 % |
| Locataires HLM | 1 394 | 28,0 % |
| Logés gratuitement | 110 | 2,2 % |
La répartition du parc occupé: 53,3 % de propriétaires, 44,5 % de locataires, dont 28 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 222 | 64,8 % |
| Fioul | 400 | 8,0 % |
| Électricité | 674 | 13,6 % |
| Gaz bouteille | 48 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 629 | 12,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 14 %, autres sources (bois notamment) 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 562 |
| 2 à 4 ans | 915 |
| 5 à 9 ans | 814 |
| 10 ans ou plus | 2 682 |
| Total ménages | 4 973 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 862 |
| Sous-occupation modérée | 1 436 |
| Sous-occupation accentuée | 1 119 |
| Suroccupation modérée | 103 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 652 | 13,1 % |
| 1 voiture | 2 500 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 1 821 | 36,6 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 13 % sans voiture, 50 % à une voiture et 37 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 71,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 720 | 2 534 | 66 | 120 |
| 1975 | 3 124 | 2 823 | 70 | 231 |
| 1982 | 3 634 | 3 382 | 50 | 202 |
| 1990 | 3 805 | 3 520 | 85 | 200 |
| 1999 | 4 416 | 4 096 | 76 | 244 |
| 2006 | 4 746 | 4 492 | 31 | 223 |
| 2011 | 5 125 | 4 761 | 31 | 332 |
| 2016 | 5 263 | 4 872 | 47 | 345 |
| 2022 | 5 365 | 4 973 | 52 | 340 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 720 à 5 365, soit +97 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 403 | 364 | 392 | 408 | 466 | 350 |
| Dont vacants > 2 ans | 149 | 156 | 169 | 149 | 156 | 197 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0,3 % |
| Classe B | 23 | 0,9 % |
| Classe C | 848 | 34,0 % |
| Classe D | 1 053 | 42,2 % |
| Classe E | 391 | 15,7 % |
| Classe F | 124 | 5,0 % |
| Classe G | 47 | 1,9 % |
Distribution DPE sur 2 493 diagnostics: la majorité se situe en classe D (42 %), avec 35 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 127 | 5,1 % |
| Classe B | 244 | 9,8 % |
| Classe C | 742 | 29,8 % |
| Classe D | 896 | 35,9 % |
| Classe E | 349 | 14,0 % |
| Classe F | 108 | 4,3 % |
| Classe G | 27 | 1,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (36 %), et 45 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 216 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 225 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 175 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 225 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 115 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 17 | 6 |
| Classe C | 131 | 717 |
| Classe D | 236 | 817 |
| Classe E | 91 | 300 |
| Classe F | 46 | 78 |
| Classe G | 34 | 13 |
Les maisons affichent une classe dominante D (216 kWh/m²/an), les appartements D (189) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 74 |
| T2 | 311 |
| T3 | 575 |
| T4 | 420 |
| T5+ | 143 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Héricourt (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Héricourt est le petite ville ayant le prix au m² le plus élevé du département Haute-Saône. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Héricourt est le petite ville ayant le moins de logements vacants du département Haute-Saône. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Héricourt est le petite ville ayant la plus grande part de propriétaires du département Haute-Saône. (sur 5 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc résidentiel d'Héricourt compte 5 365 logements à l'issue du recensement 2022, dont 4 973 résidences principales. La typologie est équilibrée: 53,7 % de maisons et 46,3 % d'appartements. Héricourt est une commune franc-comtoise, sur un relief modérément vallonné, à 318 m d'altitude.
Structure d'occupation mixte à Héricourt: 53,3 % de propriétaires, 44,5 % de locataires. La part HLM atteint 28,0 % dans l'offre de résidences principales.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,4 % du parc date d'avant 1919, 12,1 % d'après 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 195 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 64,8 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel d'Héricourt entre 2016 et 2022 (+1,9 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 13,1 % de ménages sans voiture, 36,6 % à au moins deux voitures.
Cette structure résidentielle s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune franc-comtoise. Le décor géographique — sur un relief modérément vallonné, à 318 m d'altitude — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Héricourt en 2026 ?
Pôle de services dans le Pays d'Héricourt, cette commune bénéficie d'une desserte ferroviaire et d'une gamme d'équipements remarquable pour sa taille. Son marché immobilier, après une nette correction, interroge sur son potentiel de rebond. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher entre opportunité locative et vulnérabilité économique.
Dans le top 30 % des communes les plus attractives de Bourgogne-Franche-Comté, Héricourt affiche un rendement locatif brut de 9,3 % qui contrebalance une correction récente des prix.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie locative rentable, à condition de bien calibrer l'effort financier face à un marché local vulnérable.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé à 9,3 %
- ✓ Correction de -9,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Services et équipements très développés
- ⚠ Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Fragilité économique avec 13,6 % de chômage
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 1 378 €/m², Héricourt est bien en deçà de la moyenne nationale.
- Son prix médian reste néanmoins supérieur à celui du département de la Haute-Saône.
- Son rendement locatif brut dépasse largement ceux des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Héricourt
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 9,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Héricourt : opportunités et risques
Investir à Héricourt en 2026 cible prioritairement la location annuelle en appartement. Le rendement brut de 9,3 % est excellent, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, élevée à 52,64 %, ainsi que les coûts de gestion sur un parc locatif souvent exigeant. Le rendement net estimé à 5,1 % reste compétitif.
La sélection du bien est cruciale pour éviter les passoires thermiques (7,1 % du parc en F/G), dont la location sera interdite à court terme. Privilégiez les biens rénovés ou facilement améliorables, d'autant que la classe énergétique dominante est D. À noter : le taux de vacance (6,3 %) et le ralentissement de la construction neuve limitent les risques de sur-offre.
Le principal écueil est la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,6 % et un revenu médian de 20 650 €. La solvabilité des locataires peut être un sujet, nécessitant une gestion rigoureuse des dossiers. L'investissement est donc rentable, mais exigeant et réservé à des gestionnaires avertis.
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Données du marché immobilier à Héricourt
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Héricourt s'établit à 1 378 €, sur la base de 92 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Héricourt Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché d'Héricourt a suivi une trajectoire en cloche typique des petites villes industrielles : après un pic à 1 599 €/m² en 2021, stimulé par la crise Covid et l'exode urbain, les prix ont entamé une correction continue. La baisse de 9,4 % sur 2024 est significative et place le prix médian en dessous de son niveau de 2020. Cette correction touche davantage les appartements (-13 % depuis le pic) que les maisons, plus résilientes. Comparée à la moyenne départementale, Héricourt reste plus chère, mais l'écart se resserre. Pour un acheteur en 2026, cette baisse ouvre des opportunités, mais dans un contexte où la reprise n'est pas garantie, la fragilité économique locale pesant sur la demande.
Évolution du marché immobilier d'Héricourt
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 378 €/m² de prix médian pour 92 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -11,4 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 92 856 € pour un appartement type de 73 m² et un loyer médian de 9,9 €/m², le rendement brut s'élève à 9,3 %. Toutefois, une fois déduites les charges (vacance, gestion, taxe foncière à 52,64 %), le rendement net tombe autour de 5,1 %. L'effort financier initial reste conséquent, nécessitant environ 4,5 années de revenu médian local pour financer ce même appartement. Le loyer couvre une part importante de la mensualité d'emprunt, mais l'investisseur doit prévoir un apport personnel solide et anticiper des travaux de rénovation énergétique sur un parc ancien à 17,8 %.
Acheter vs Louer — appartement 65 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 92 transactions en 2024, le volume d'échanges reste stable, signe d'un marché liquide. La répartition est équilibrée entre maisons (57 ventes, surface médiane 99 m²) et appartements (35 ventes, surface médiane 73 m²). Ce double marché reflète la structure du parc, majoritairement composé de maisons individuelles mais avec un important segment de logements collectifs. Les prix moyens sont tirés à la baisse par la vente d'appartements souvent plus anciens et moins chers. Le marché est actuellement favorable à l'acheteur, avec une marge de négociation qui s'est élargie avec la correction des prix. Le profil type du bien vendu est un logement de taille moyenne, nécessitant parfois des travaux.
Répartition des ventes
62,0 % de maisons et 38,0 % d'appartements parmi les 92 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (62,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 500 €/m² pour les maisons et 1 212 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 92 | 57 | 35 |
| Prix médian/m² | 1 378 € | 1 500 € | 1 212 € |
| Prix moyen/m² | 1 568 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 65 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 133 | 1 556 € |
| 2022 | 118 | 1 491 € |
| 2023 | 123 | 1 446 € |
| 2024 | 107 | 1 347 € |
| 2025 | 92 | 1 378 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Héricourt est atone. Seulement 106 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de 30 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 8 logements neufs sont prévus. Ce ralentissement marqué contraste avec la pression démographique, qui stagne légèrement (-0,3 % sur 5 ans). Il indique une prudence des promoteurs, probablement liée à la faible solvabilité locale et à la disponibilité de l'ancien. Cela limite les risques de sur-offre à court terme, mais ne répond pas aux besoins potentiels de renouvellement du parc, vieillissant. L'urbanisation se concentre probablement sur de la rénovation ou de la densification ponctuelle.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
686 logements autorisés cumulés, 500 commencés: la dynamique récente affiche 52 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Héricourt
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Héricourt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 111 logements ont été autorisés à à Héricourt, -34 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Héricourt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Héricourt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,64 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net, estimé à 5,1 % pour les appartements, traduit le poids des charges récurrentes. La taxe foncière sur le bâti à Héricourt est de 52,64 %. S'y ajoutent les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les provisions pour travaux (le parc est majoritairement en classe D), les charges de copropriété et l’assurance. Une vacance locative supérieure à la moyenne nationale (6,3 % contre environ 8 %) peut aussi réduire la rentabilité effective.
Performance énergétique du parc à Héricourt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 493 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Héricourt: classe D en tête, 6,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Une classe D dominante (196 kWh/m²/an) révèle un parc d’âge moyen, partiellement rénové. Le faible taux de passoires thermiques (7,1 % en F/G) est rassurant, mais la réglementation (interdiction de location des G en 2025, des F en 2028) impose une vigilance absolue sur le diagnostic. Pour un acheteur, un bien classé E ou inférieur représente un risque réglementaire et un poste de travaux à budgéter dans la négociation.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer médian de 9,9 €/m²/mois, offrent la meilleure rentabilité brute. Privilégiez les T2 et T3 de 50 à 70 m², adaptés aux petits ménages. Attention, 31 % du parc est social, ce qui peut concurrencer le secteur libre. Pour les maisons, ciblez les pavillons de 80 à 100 m² avec jardin, très prisés. Le parc est ancien (17,8 % antérieur à 1945) : le risque travaux, notamment lié au DPE (classe dominante D), est réel.
Quelles zones cibler à Héricourt ?
Le centre-bourg historique, près de la gare (0,8 km) et des commerces, est le plus demandé pour la location d'appartements. Les quartiers pavillonnaires périphériques, comme ceux près des écoles et des équipements sportifs, conviennent aux locations familiales. Aucune zone en fort renouvellement urbain n'émerge, mais la desserte en fibre à 90,2 % est un atout général. La proximité de la RD 683, axe vers Belfort, peut être un critore de choix pour les actifs mobiles.
Calculateur de rendement à Héricourt
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Risques à connaître avant d'investir à Héricourt
Le risque de vacance locative est modéré (taux de vacance 6,3 %) mais réel, lié à la faiblesse de la demande extra-locale. La dépendance à l'économie du Pays de Montbéliard rend le marché sensible aux retournements conjoncturels. La taxe foncière, à 52,64 %, grève significativement le rendement net. Enfin, 7,1 % du parc est classé passoire thermique (DPE F/G) : ces biens devront être rénovés avant 2028 pour rester louables, représentant un investissement supplémentaire.
Cas pratique : un investissement type à Héricourt
Pour un appartement type de 73 m² (déduit du prix total médian), l’investissement se monte à environ 92856 €. Au loyer médian de 9,9 €/m², cela génère 723 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement de 9,3 %. Après charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 5,1 %, nécessitant un effort mensuel résiduel si un crédit est souscrit.
Erreurs à éviter quand on investit à Héricourt
- Ignorer la taxe foncière, élevée à 52,64 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner la vacance.
- Négliger le DPE et les futurs travaux de rénovation.
- Oublier les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit un rythme classique avec une accélération au printemps (mars-avril) et une reprise en septembre après la pause estivale. L’hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. La date de la taxe foncière (échéance en septembre) peut aussi motiver certains vendeurs à finaliser une vente avant l’automne. Aucune affluence touristique notable ne vient perturber ce calendrier.
Le saviez-vous ?
- Héricourt compte 3 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 90,2 % des logements, score numérique 9/100.
- L’âge médian de la population est de 45,7 ans, profil mature.
S'installer à Héricourt : cadre de vie et logement
Avec 401 équipements recensés par l'INSEE, dont 100 en santé et 46 en sports, Héricourt jouit d'une offre de services exceptionnelle pour une commune de 10 000 habitants. Cette complétude, couplée à une connexion fibre à 90,2 %, en fait un lieu de vie pratique, susceptible d'attirer des télétravailleurs.
Son environnement est toutefois marqué par une industrialisation passée et des risques naturels modérés (radon, sismicité). Le climat, avec des précipitations annuelles dépassant 1 000 mm, est plus humide que la moyenne nationale. La proximité de la gare TGV de Belfort-Montbéliard (10,5 km) ouvre cependant largement la région, des Vosges à la Suisse.
Carte du marché immobilier à Héricourt
Héricourt et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Héricourt
Un climat continental modéré caractérise Héricourt, avec une température moyenne de 10,9 °C et des précipitations annuelles de 1083 mm. L’altitude de 368 mètres génère des hivers frais et des étés tempérés. Ce profil convient aux habitants recherchant des saisons marquées sans extrêmes. L’ensoleillement est toutefois inférieur à celui des zones de plaine, une donnée à vérifier pour l’orientation du bien et le confort d’été.
À qui s'adresse Héricourt ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles aux budgets serrés, attirés par la possibilité d'acheter une maison individuelle. Les actifs travaillant à Belfort ou Montbéliard, recherchant un cadre de vie plus paisible et une desserte correcte, y trouvent aussi leur compte. Les retraités apprécient la tranquillité et la densité de services de proximité. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine ou d'un parc immobilier très récent seront en décalage.
Avantages et limites à Héricourt
✓ Points forts
- Prix au m² attractif, inférieur aux pôles voisins.
- Dessertes ferroviaires pratiques (gare locale et TGV à 10 km).
- Cadre de vie paisible avec de nombreux équipements de proximité.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles.
- Couverture très haut débit et fibre optique excellente (90,2 %).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (13,6 %), impactant le dynamisme économique local.
- Parc de logements relativement ancien, vigilance sur l'état et le DPE.
- Fiscalité communale élevée (taxe foncière à 52,64 %).
Composition du parc immobilier à Héricourt
5 365 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 880 maisons et 2 466 appartements à à Héricourt.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
La structure du parc, avec 53,9 % de maisons et 53,3 % de propriétaires occupants, indique un marché résidentiel ancré et familial. La part très faible des résidences secondaires (1,0 %) confirme cette vocation. Toutefois, la proportion de logements sociaux (31,0 %) est significative et peut créer une segmentation des prix selon les quartiers. Le taux de vacants (6,3 %) légèrement élevé suggère des opportunités de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
Ancienneté du parc à Héricourt
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 963 logements).
- Avant 1919 10,4 % 516 logts
- 1919-1945 7,4 % 367 logts
- 1946-1970 20,8 % 1 034 logts
- 1971-1990 33,0 % 1 637 logts
- 1991-2005 16,2 % 805 logts
- 2006-2019 12,1 % 603 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Héricourt
401 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Héricourt
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à une sismicité de niveau modéré et un aléa radon moyen. Dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques sont recensés, principalement pour inondations et mouvements de terrain. Ces risques, documentés par Géorisques, peuvent influer sur l'assurabilité et le coût des assurances. Avant tout achat, consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) pour connaître les contraintes constructives potentielles sur la parcelle visée.
Cas pratique : un achat type à Héricourt
Acquérir une maison médiane à Héricourt représente un budget d’environ 145827 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 730 €. Cela mobilise environ 42 % du revenu médian local mensuel (1721 €), un effort conséquent souvent accessible en duo.
Erreurs à éviter quand on achète à Héricourt
- Omettre de vérifier le DPE avant l'offre d'achat.
- Ne pas consulter le dossier Géorisques de la parcelle.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Négocier sans connaître la part de logements sociaux du quartier (31 % en moyenne).
Points clés à retenir à Héricourt
- Prix médian à 1 378 €/m², en baisse de 9,4 % sur un an.
- Rendement net estimé à 5,1 % pour les appartements.
- Climat continental : précipitations de 1083 mm/an.
- Écart maison/appartement : 1 500 €/m² contre 1 212 €/m².
- Taxe foncière conséquente : taux de 52,64 %.
- Parc composé à 53,9 % de maisons individuelles.
- Facteur clé de valeur : la performance énergétique (DPE).
- Rendement brut locatif élevé : 9,3 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Héricourt ?
À Héricourt, l’état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation, au-delà de la simple surface. Un bien rénové se distinguera nettement dans un parc majoritairement en classe D. La proximité des 58 commerces, des écoles ou de la gare (0,8 km) ajoute une prime de localisation. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. Pour un appartement, la qualité de la copropriété et la présence d’un ascenseur sont différenciantes.
Estimation indicative d'une maison à Héricourt
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
122 642 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation professionnelle tient compte de paramètres invisibles sur les plateformes grand public : la valeur ajoutée d'une rénovation récente, l'impact exact d'un DPE défavorable, ou encore l'attractivité spécifique de votre rue. À Héricourt, où la taxe foncière atteint 52,64 %, les acheteurs sont sensibles aux charges. Une estimation juste, ancrée sur les 128 transactions annuelles locales, vous donne un argument solide pour négocier et fixer un prix de vente réaliste qui attire les acquéreurs sérieux sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles pour les algorithmes : la réputation d’une rue, l’exposition aux nuisances, l’état réel de la toiture ou des réseaux. Il connaît la demande spécifique sur Héricourt, nourrie par la proximité du TGV et le tissu de 655 entreprises. Son estimation, fondée sur des visites et des comparables réels (DVF), donne un prix crédible qui attirera des acheteurs sérieux et servira de base solide à la négociation, évitant une décote ultérieure.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m², très volatil.
- Ignorer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Oublier la proximité des équipements dans le prix.
- Ne pas ajuster l'estimation à la baisse récente du marché.
Investir à Héricourt : passer à l'action
Identifier un bien au bon prix et dans le bon secteur est crucial pour rentabiliser l'investissement à Héricourt. Une expertise hyperlocale est indispensable pour naviguer entre les quartiers et éviter les passoires thermiques, qui représentent encore 7,1 % du parc.
Ces données posent un diagnostic. Leur exploitation optimale dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Héricourt grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 128 ventes récentes (DVF)
- Évolution des prix et dynamique locative précise
- Mise en relation avec un pro connaissant le secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Héricourt
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Héricourt ?
Le prix médian global est de 1 378 €/m² en 2024. Une maison coûte en médiane 1 500 €/m², tandis qu'un appartement s'achète à 1 212 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Héricourt ?
Le marché a corrigé de 9,4 % en 2024, offrant des opportunités. Cependant, la faiblesse des indicateurs économiques locaux impose une sélection rigoureuse du bien et du financement.
Héricourt est-elle plus chère que Valentigney ?
Les prix sont très proches. Héricourt est légèrement plus chère (1 378 €/m² contre 1 385 €/m²), mais offre un meilleur rendement locatif et une gamme d'équipements plus complète.
Quel loyer peut-on percevoir à Héricourt ?
Le loyer médian est de 9,9 €/m²/mois pour un appartement et 9,6 €/m²/mois pour une maison. Pour un appartement de 73 m² type, cela représente environ 720 € par mois.
Quels sont les risques à connaître avant d'investir ?
Le taux de chômage local est élevé (13,6 %) et 7,1 % du parc est classé passoire thermique (F/G). La taxe foncière est également élevée, à 52,64 %.
Marché immobilier des communes voisines
À prix médian quasi équivalent, Héricourt offre un rendement locatif bien supérieur à Valentigney, avec des indicateurs de services plus solides, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Héricourt.
Communes limitrophes d'Héricourt
Héricourt est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Héricourt se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 378 € sur la base de 92 transactions enregistrées en 2026.
Le prix médian d'Héricourt recule de -11,4 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 573 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Héricourt — maisons à 1 500 €/m² pour 89 m² en surface médiane, appartements à 1 212 €/m² pour 65 m². Rapporté au revenu médian d'Héricourt, un logement de 89 m² (133 500 €) représente 6,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Héricourt: 9,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,6 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 9,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les permis de construire autorisent 22 logements par an en moyenne sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Héricourt est une commune franc-comtoise. Contexte physique: sur un relief modérément vallonné, à 318 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.