Logement & immobilier

Le logement à Antibes

06160 Alpes-Maritimes 77 637 hab.
Fiche complète

Antibes dispose d'un parc de 65 041 logements, à dominante collective (84,8 % d'appartements, 3,0 pièces en moyenne).

Résidences principales 60%
Logements vacants 5,5%
Chauffage principal Électricité
DPE dominant C

01 Le parc de logements

65 041Logements au total
85 %Appartements i
55,3 %Propriétaires
34,0 %Rés. secondaires
13 %Logements sociaux i
5,5 %Logements vacants i-31% vs dept · -31% vs France
+4,5 %Évolution 2016–2022
2 409 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 65 041 logements dont 39 328 résidences principales, 22 122 résidences secondaires et 3 591 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Sur les 65 041 logements recensés, 60 % sont occupés à l'année, 34 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (43 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 3 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,0 pièces en moyenne par logement, avec 10 % de logements de cinq pièces ou plus et 37 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements59 29562 26965 041
Rés. principales37 18136 94139 328
Rés. secondaires18 55421 58822 122
Vacants3 5603 7403 591

À Ajaccio (225 km, 76 320 hab.), la part de propriétaires s'élève à 40,8 %

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 55,3 %, locataires 41,6 % — la part HLM s'établit à 9 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant gaz de ville (39 %) et fioul (7 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans4 883
2 à 4 ans9 005
5 à 9 ans7 869
10 ans ou plus17 571
Total ménages39 328
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale14 711
Sous-occupation modérée11 107
Sous-occupation accentuée4 307
Suroccupation modérée6 166
Suroccupation accentuée516
INSEE · 2022

Équipement automobile

Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 56 % avec une voiture et 24 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

65 041Logements en 2022
+171 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 23 983 logements, le total atteint 65 041 en 2022 (+171 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 6 477 6 569 6 351 6 326 6 203 3 484
Dont vacants > 2 ans 878 980 997 917 1 209 1 381

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
158kWh/m²/an en moyenne
3,0 %Passoires (F+G) i
24 250Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
158 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
2 109 kg CO2/an
B
C
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: C en tête (47 %), 64 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (36 %), et 76 % des logements se classent A à C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 203 kWh/m²/an, contre 85 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 117 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 183 kWh/m²/an côté maisons, C à 156 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-18 kWh/m²/an
Consommation vs France-45 kWh/m²/an
Passoires vs département-2,8 pts
Passoires vs France-6,9 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
13,0 %Taux logements sociaux i
5 591Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,78 €Loyer moyen /m² i
1,0 %Taux de vacance i
1 197dont PLAI i
814dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1247
T21 481
T32 103
T41 072
T5+139

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

La vocation saisonnière du parc d'Antibes est nette: 34,0 % des 65 041 logements sont des résidences secondaires. Le collectif l'emporte très largement: 85,4 % d'appartements pour 14,6 % de maisons. Antibes se situe dans un environnement dans le tissu communal de la Côte d'Azur, dans un relief de plaine, à 32 m d'altitude en moyenne, à 9 km du littoral azuréen.

Majorité de propriétaires à Antibes (55,3 %), complétée par 41,6 % de locataires. Part du parc social: 8,8 % des résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (13,0 % contre une obligation de 25,0 %).

Le parc d'Antibes combine un noyau ancien (2,6 %) et une couronne plus récente (12,5 % après 2006). Sur le plan énergétique, d'Antibes, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 158 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (51,4 % des résidences principales).

Hausse mesurée du nombre de logements: +4,5 % entre 2016 et 2022. 19,8 % des ménages d'Antibes n'ont pas de voiture, 23,9 % en possèdent au moins deux.

Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal de la Côte d'Azur. La commune est dans un relief de plaine, à 32 m d'altitude en moyenne, à 9 km du littoral azuréen: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.

Le détail du parc (39 328 résidences principales d'Antibes) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.

Faut-il investir à Antibes en 2026 ?

Pôle économique de la Côte d'Azur, intégré à la communauté d'agglomération de Sophia Antipolis, Antibes affiche une croissance démographique et un taux d'emploi solides. Cette dynamique nourrit un marché immobilier tendu, où l'investissement nécessite une analyse fine entre attractivité et accessibilité. Voici le décryptage.

5 312 €/m² prix médian
+0,7 % sur un an
2 161 transactions 2026

Avec un prix au m² inférieur de 39 % à celui de Cannes mais une pression locative équivalente, Antibes joue la carte de la valeur relative sur un littoral saturé.

Verdict

➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en privilégiant les biens rénovés, avec un horizon de moyen terme pour compenser l'effort initial.

Rendement correct
Risque modere
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif supérieur à la Côte d'Azur
  • ✓ Dynamique démographique et économique soutenue
  • ✓ Correction des prix : point d'entrée potentiel
  • ⚠ Accessibilité quasi nulle pour les locaux
  • ⚠ Rendement net érodé par la fiscalité
  • ⚠ Parc ancien : vigilance sur le DPE

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✓ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec 5 312 €/m², Antibes dépasse de plus de 100 % la médiane nationale.
  • Son marché se situe dans le top quart des communes les plus attractives des Alpes-Maritimes.
  • Le prix du m² reste 39 % moins élevé que celui de Cannes, offrant un effet de levier sur le littoral.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Antibes

Le marché immobilier d'Antibes affiche une pression notable (IPI 7,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,0/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 4,6 %.

Indices immobiliers d'Antibes

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

7,8

Indice de Pression Immobilière

Très élevé

Pression très élevée : le marché est tendu, exigeant une réactivité immédiate pour saisir les opportunités.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
80
Années de revenu pour acheter 70 m²
86
% de résidences secondaires
54
Croissance démographique (5 ans)
77
Densité de population
96
4,1

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité faible : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat du revenu local médian.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
14
% de propriétaires
34
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
17
6,0

Indice d'Opportunité Locative

Favorable

Opportunité locative élevée : la demande est soutenue, portée par l'attractivité économique et résidentielle.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
90
% résidences secondaires (demande saisonnière)
54
Croissance démographique (5 ans)
77
Capacité touristique / population
46
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
20
3,7

Indice de Pression Touristique Immobilière

Modéré

Pression touristique modérée : le marché locatif est davantage porté par la demande annuelle que saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
54
Capacité touristique / population
46
% de logements vacants
38
Faible densité (proxy isolement touristique)
4

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 5593,2 — Percentile dept : 80/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 86/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 54/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 77/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2875,4 — Percentile dept : 96/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 16,0 — Percentile dept : 14/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 33,5 — Percentile dept : 34/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 5,3 — Percentile dept : 17/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 44,7 — Percentile dept : 90/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 54/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 77/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 46/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 5593,2 — Percentile dept : 20/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 34,0 — Percentile dept : 54/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 46/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 38/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2875,4 — Percentile dept : 4/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Antibes : opportunités et risques

Avec un rendement brut de 4,7 % pour les appartements, Antibes offre une opportunité locative supérieure à la plupart des grandes métropoles. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du Ministère du Logement, doit être nuancé : la taxe foncière élevée (28,6 %) et les charges de gestion rognent le net jusqu'à environ 3,1 %. La stratégie gagnante consiste donc à cibler des biens déjà rénovés (classe C dominante) pour éviter les lourds travaux de mise en conformité DPE.

Le faible taux de logements sociaux (13 %) et la part élevée de résidences secondaires (34 %) indiquent un marché porté par une clientèle aisée et extérieure, ce qui limite les risques de vacance mais exige un bien bien situé et de qualité. La pression touristique immobilière modérée (IPTI à 3,4/10) indique que le marché locatif annuel est plus porteur que le saisonnier pur.

Investir à Antibes relève d'une logique de moyen à long terme, où la plus-value sera davantage liée à la rareté du foncier sur le littoral qu'à une explosion des prix. La santé financière de la commune, avec une dette modérée de 2 786 €/hab, est un gage de stabilité fiscale pour les années à venir.

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Données du marché immobilier à Antibes

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian de 5 312 €/m² enregistré par la DGFiP pour 2024 consolide Antibes comme place forte immobilière des Alpes-Maritimes, derrière Cannes et Nice. Une particularité réside dans l'écart considérable entre prix moyen (7 140 €) et médian, trahissant un marché segmenté où des biens d'exception tirent les statistiques vers le haut.

La stabilisation de la hausse à +1,8 % en 2024, après des années de croissance à deux chiffres, pourrait ouvrir une fenêtre de négociation. Néanmoins, la pression reste tangible avec un indice IPI à 7,8/10. La proximité de la gare TGV et de l'aéroport de Nice-Côte d'Azur, à moins de 12 km, constitue un atout structurel qui soutient la demande, tant locative qu'à l'achat.

Le parc immobilier, caractérisé par une faible part de passoires thermiques (2,9 %) et une construction récente dynamique (12,5 % post-2006), présente un profil énergétique plutôt sain. Toutefois, l'ancienneté relative et les risques naturels (12 recensés, dont inondations) imposent une vigilance accrue lors de l'acquisition.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Antibes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Entre 2020 et 2024, le prix médian du m² à Antibes a progressé de 15,6 %, une hausse continue mais qui a marqué le pas en 2024 (+1,8 % seulement). Cette décélération suit le pic transactionnel de 2022 et pourrait indiquer une phase de stabilisation. L'écart se creuse entre maisons et appartements : les premières, avec une surface médiane de 119 m², voient leur prix médian atteindre 7 200 €/m², soit 52 % de plus que les appartements. Cette évolution place Antibes en retrait par rapport à l'explosion des prix observée à Cannes, mais bien au-dessus de la moyenne départementale, confirmant son statut de valeur refuge sur le littoral.

Évolution du marché immobilier d'Antibes

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 619 €/m² à 5 312 €/m² (+15,0 %), pour 2 161 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 7 200 €/m²
Surface médiane 105 m²
Transactions 213
Appartements
Prix médian 5 229 €/m²
Surface médiane 53 m²
Transactions 1 948

Indicateurs clés du marché

+0,7 %
Variation annuelle prix/m² ?
4,6 %
Rendement locatif apparts ?
3,4 %
Rendement locatif maisons ?
52,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

756 000 €
Maison 105 m² ?
Mensualité ~4 384 €/mois (20 ans, 3,5 %)
277 137 €
Appartement 53 m² ?
Mensualité ~1 607 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

L'achat d'une maison type de 119 m² représente un investissement de 940 219 €, nécessitant l'équivalent de 38,5 années de revenu médian local. Pour un appartement de 52 m² à 271 128 €, ce ratio tombe à 11,1 années. Le loyer mensuel estimé pour cet appartement est d'environ 1 56€ (52 m² * 20,3 €), générant un rendement brut de 4,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 28,6 %, gestion, vacance), le rendement net approche 3,1 %, laissant un effort résiduel conséquent à la charge de l'investisseur après remboursement de crédit.

Acheter vs Louer — appartement 53 m²

1 607 €/mois
Mensualité crédit ?
1 073 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 534 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

31,0 ans
Pour une maison ?
11,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

20,3 €/m²
Loyer médian appartements ?
16,1 - 25,5 €/m²
20,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
13,0 - 31,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 2 246 ventes en 2024, le volume des transactions à Antibes reste élevé, bien qu'en retrait de 17 % par rapport au pic de 2022. Le marché est très largement dominé par les appartements (86 % des ventes), reflétant le caractère urbain et la pression sur le foncier. Le prix moyen global (7 140 €/m²) dépasse significativement le prix médian (5 312 €/m²), signe d'une fourchette de prix large et de la vente de biens haut de gamme qui tirent les moyennes. Ce marché actif mais onéreux reste sous l'influence des acquéreurs extérieurs, compte tenu de l'écart abyssal entre prix et revenus locaux.

Répartition des ventes

9,9 % de maisons et 90,1 % d'appartements parmi les 2 161 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (90,1 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 7 200 €/m² pour les maisons et 5 229 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 2 161 213 1 948
Prix médian/m² 5 312 € 7 200 € 5 229 €
Prix moyen/m² 6 191 €
Surface médiane – 105 m² 53 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 2 439 4 619 €
2022 2 661 5 000 €
2023 2 203 5 147 €
2024 2 052 5 274 €
2025 2 161 5 312 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction à Antibes est robuste, avec 2 660 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance à la hausse de 10 %. Les 762 autorisations de 2024 témoignent d'une offre neuve active, en phase avec la croissance démographique (+6,5 % sur 5 ans). Cette nouvelle offre, souvent mieux notée au DPE, répond à une demande solide mais ne compense pas le déficit structurel de logements sur la Côte d'Azur. Elle se concentre vraisemblablement dans les derniers secteurs urbanisables et en renouvellement urbain, sans risque immédiat de sur-offre tant la pression démographique et économique reste forte.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 526 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 982 sur 2013 — soit -46,4 %.

Vacance longue durée à Antibes

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

3 484 logements vacants au total
1 381 vacants depuis plus de 2 ans 39,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Antibes (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Sur les 5 dernières années, 2 699 logements ont été autorisés à à Antibes, +36 % par rapport au cycle précédent.

2 699 logements autorisés sur 5 ans
263 en 2025 dernière année connue
+36 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Antibes

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 16,1 €/m²
Médian 20,3 €/m²
Haut 25,5 €/m²
Écart de 9,4 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 13,0 €/m²
Médian 20,4 €/m²
Haut 31,9 €/m²
Écart de 18,9 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Antibes

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (53 m²)
~1 842 €/an
soit ~1,7 mois de loyer par an
Pour une maison type (105 m²)
~3 676 €/an
soit ~1,7 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 28,60 % Moyenne dept : 34,49 % -5,89 pt Moyenne France : 43,01 % -14,41 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,65 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

28,57 % 2021
28,58 % 2022
28,62 % 2023
28,60 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (28,60 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement brut à Antibes, notamment les 4,7 % pour les appartements, doit être réduit pour obtenir le net. La taxe foncière, à 28,6 % de la valeur locative cadastrale, est un poste significatif. Il faut aussi déduire les charges de copropriété, fréquentes dans un parc composé à 85 % d'appartements, les frais de gestion locative et une provision pour travaux et vacance locative. Cette dernière est à moduler selon la forte proportion de résidences secondaires et la demande touristique.

Performance énergétique du parc à Antibes

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 250 diagnostics analysés (ADEME)

Distribution DPE à Antibes: classe C en tête, 3,0 % de biens énergivores (F/G).

Classe dominante C
Passoires thermiques 3,0 % F + G
Conso moyenne 158 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc immobilier d'Antibes affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe C dominante (157 kWh/m²/an). Seulement 2,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très inférieur aux moyennes nationales. Ce faible pourcentage limite le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Cependant, les propriétaires de biens classés D ou E doivent anticiper les travaux de rénovation imposés par la loi Climat pour 2028 et 2034 afin de maintenir leur valeur locative et de vente.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 en centre-ville ou à Juan-les-Pins sont les plus adaptés à la location touristique et étudiante. Les appartements de standing, notamment ceux avec vue mer ou proches du port Vauban, attirent une clientèle saisonnière haut de gamme. Le neuf (12,5 % du parc construit après 2006) peut offrir un DPE avantageux, un critère de plus en plus déterminant. Les maisons, plus rares et chères, visent un marché locatif familial plus étroit.

Quelles zones cibler à Antibes ?

Le centre historique et le secteur de Juan-les-Pins sont les plus prisés pour la location touristique. La proximité immédiate de la gare TGV (0,9 km) et de l'aéroport de Nice (12 km) valorise les quartiers bien connectés. Les zones en développement, comme celles autour de Sophia Antipolis, captent une demande locative professionnelle. En périphérie, les rendements peuvent être plus faibles en raison d'une moindre rotation et d'une demande moins intense.

Calculateur de rendement à Antibes

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Antibes

Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La saisonnalité peut entraîner des périodes d'inoccupation en basse saison. La dépendance au tourisme rend le marché sensible aux conjonctures économiques. La réglementation sur les DPE est cruciale : seuls 2,9 % du parc est en passoire thermique (F/G), mais les biens classés D ou E devront être rénovés à moyen terme. Enfin, la taxe foncière (28,6 %) pèse sur la rentabilité nette.

Cas pratique : un investissement type à Antibes

Pour un appartement type de 50 m² à Antibes, le prix d'achat médian s'élève à environ 271 128 €. Avec un loyer médian de 20,3 €/m², cela génère un revenu locatif brut de 1 015 € par mois, soit un rendement brut de 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net se rapproche de 3 %, et l'effort de trésorerie mensuel dépendra des conditions de financement.

Erreurs à éviter quand on investit à Antibes

  • Oublier la taxe foncière, élevée à 28,6 %.
  • Négliger les charges de copropriété dans l'ancien.
  • Surestimer les loyers en location saisonnière.
  • Ne pas provisionner pour les travaux de rafraîchissement.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier d'Antibes connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. Le printemps et le début d'automne sont propices aux ventes, avec une affluence d'acheteurs potentiels. L'été, ralenti par les vacances, peut offrir des opportunités de négociation. Pour les vendeurs, mettre en avant un bien en avril-mai ou septembre-octobre maximise la visibilité. L'échéance de la taxe foncière en septembre n'influence pas directement les prix mais peut motiver certains vendeurs à conclure avant.

Le saviez-vous ?

  • Antibes abrite 15 monuments historiques protégés.
  • La gare TGV est à moins d'1 km du centre-ville.
  • L'âge médian de la population est de 47,1 ans.

S'installer à Antibes : cadre de vie et logement

S'installer à Antibes, c'est bénéficier d'une gamme d'équipements exceptionnelle pour une ville de cette taille, avec plus de 5 000 références répertoriées par l'INSEE. La commune offre une autonomie rare, des commerces aux services de santé en passant par les loisirs, le tout sous un climat méditerranéen clément (15,9°C de moyenne).

Le profil démographique, avec un âge médian de 47,1 ans et un indice de vieillissement élevé (244,8), dessine une population installée et aisée. Ceci se traduit par un cadre de vie apaisé et une demande forte pour les services de qualité. La connectivité est excellente (fibre à 89,6 %), un atout décisif pour les télétravailleurs attirés par la région.

Carte du marché immobilier à Antibes

Antibes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Antibes

15,9 °C
Température moyenne ?
869 mm
Précipitations ?
8 j
Jours de gel/an ?

Avec une température moyenne de 15,9 °C et 869 mm de précipitations annuelles, Antibes bénéficie d'un climat méditerranéen doux. Ce profil, associé à l'ensoleillement de la Côte d'Azur, attire une population active travaillant sur le bassin d'emploi de Sophia Antipolis et des retraités en quête de cadre de vie agréable. Les hivers sont cléments et les étés chauds, un atout majeur pour le marché résidentiel, même si la proximité de la mer peut accroître les risques de ruissellement lors d'épisodes cévenols.

À qui s'adresse Antibes ?

La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, aux retraités (33,8 % de 60 ans et plus) et aux actifs travaillant sur le bassin d'emploi de Sophia Antipolis ou de Nice. Les familles peuvent y trouver leur compte grâce aux nombreux établissements scolaires (53), malgré un prix du m² élevé. Les investisseurs locatifs sont également très présents, attirés par le potentiel de rendement. L'âge médian de 47,1 ans reflète une population installée et plutôt âgée.

Avantages et limites à Antibes

✓ Points forts

  • Climat méditerranéen doux toute l'année (15,9 °C en moyenne).
  • Accès exceptionnel aux transports (TGV, aéroport international).
  • Large gamme de services et commerces (2 746 services).
  • Cadre de vie culturel et patrimonial riche (15 monuments).
  • Parc immobilier globalement performant énergétiquement (classe C dominante).

− À prendre en compte

  • Prix au m² très élevés, surtout pour les maisons.
  • Densité urbaine importante et pression touristique estivale.
  • Exposition à certains risques naturels (inondations, radon moyen).

Composition du parc immobilier à Antibes

65 041 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

55 170 appartements pour 9 505 maisons: le parc à Antibes relève d'un tissu urbain collectif.

60,5 % Résidences principales 39 328 logements
34,0 % Résidences secondaires 22 122 logements
5,5 % Logements vacants 3 591 logements
55,3 % Propriétaires de leur résidence

Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.

Le parc immobilier d'Antibes est marqué par une forte dominance de l'habitat collectif (85 % d'appartements) et un taux de propriétaires occupants de 55,3 %. La part importante de résidences secondaires (34 %) et la faible vacance (5,5 %) indiquent un marché tendu et attractif, avec une demande tournée vers la location saisonnière et l'achat-résidence principale. Ce double marché confère une certaine stabilité, mais aussi une sensibilité aux flux touristiques et aux achats de prestige.

Ancienneté du parc à Antibes

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 39 183 logements).

  • Avant 1919 2,6 % 1 027 logts
  • 1919-1945 4,4 % 1 739 logts
  • 1946-1970 26,9 % 10 542 logts
  • 1971-1990 42,6 % 16 698 logts
  • 1991-2005 10,9 % 4 289 logts
  • 2006-2019 12,5 % 4 889 logts

Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.

Équipements et services à Antibes

5 072 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

821 Commerces
2 746 Services
983 Santé
115 Sports et loisirs
66 Enseignement
119 Tourisme
222 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Antibes

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Moyen Classe 2/3
Sismicité Modérée Zone 3/5
Risques naturels recensés 12 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 41 catastrophes naturelles déclarées

Antibes est soumise à une sismicité modérée et présente un niveau moyen d'exposition au radon. Deux Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRN) sont actifs, concernant les inondations de la Brague et les incendies de forêt. La commune a enregistré 41 arrêtés de catastrophe naturelle. Tout acquéreur doit consulter ces documents en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques, qui peuvent impacter le coût et la faisabilité d'un projet.

Cas pratique : un achat type à Antibes

Pour une maison type de 119 m² (surface médiane déduite du prix total et du prix au m²), le budget d'achat est d'environ 940 219 €. Cela représente l'équivalent de 38,5 années du revenu médian local (24 410 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 4 700 €, un effort conséquent nécessitant un haut niveau de revenus.

Erreurs à éviter quand on achète à Antibes

  • Négliger la consultation du PPRN en mairie.
  • Oublier de vérifier l'état de la copropriété.
  • Se fier uniquement au prix au m² moyen.
  • Sous-estimer les coûts de notaire (environ 8 %).

Points clés à retenir à Antibes

  • Prix médian au m² : 5 312 € en 2024 (DVF).
  • Rendement brut appartement : 4,7 % en moyenne.
  • Climat : température moyenne annuelle de 15,9 °C.
  • Marché vendeur : prix stables et en légère hausse.
  • Écart maison/appart : +52 % pour les maisons.
  • Taxe foncière : taux de 28,6 % à intégrer.
  • Parc : 85 % d'appartements, 14,7 % de maisons.
  • Facteur clé valeur : proximité mer ou gare TGV.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Antibes ?

À Antibes, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa localisation : la proximité de la mer, du centre-ville historique, de la gare TGV (0,9 km) ou du parc d'activités de Sophia Antipolis crée des surcotes. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont primordiaux. Pour une maison, la taille du terrain et l'intimité comptent. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, tout comme la présence de commerces (821 équipements recensés) et d'écoles (53 établissements) à proximité. Une rénovation soignée peut générer une plus-value significative sur ce marché exigeant.

Estimation indicative d'une maison à Antibes

Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

557 760 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher : sous-évaluer votre bien entraîne une perte sèche, tandis que le surévaluer allonge inutilement le délai de vente dans un marché où la concurrence est réelle. Avec seulement 5,5 % de logements vacants, la liquidité est bonne mais les acheteurs sont informés. Une estimation professionnelle, basée sur les transactions réelles du quartier et l'état précis du bien, vous donne le pouvoir de négocier et de fixer un prix d'annonce attractif et réaliste. C'est la première étape stratégique d'une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Une estimation automatique ne capture pas les subtilités des micro-marchés antibois, comme l'écart entre le Carré d'Or et la route d'Antibes. Un professionnel local évalue l'état réel, les charges de copropriété, l'exposition au bruit ou aux risques, et la demande précise pour le type de bien. Son réseau lui permet aussi de juger de l'appétence des acquéreurs sérieux, souvent issus d'un bassin économique dynamique (11 882 entreprises). Cette expertise humaine est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste et négocier efficacement.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Comparer des biens de quartiers très différents.
  • Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valeur.
  • Ne pas visiter le bien pour juger son état réel.
  • Oublier les plus-values des travaux récents.

Investir à Antibes : passer à l'action

Entre potentiel locatif et prix élevé, la marge de manœuvre est étroite. Une expertise locale est indispensable pour identifier le bien qui transformera ces données en rendement concret, en intégrant les spécificités de chaque quartier.

Ces chiffres dessinent un potentiel, mais le succès dépend du choix du bien et de la négociation.

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    Questions fréquentes sur l'immobilier à Antibes

    Quel est le prix moyen de l'immobilier à Antibes ?

    Le prix médian est de 5 312 €/m², mais le prix moyen s'élève à 7 140 €/m² en 2024, un écart qui reflète la vente de nombreux biens haut de gamme. Pour un appartement type de 52 m², il faut compter environ 271 000 €.

    Antibes est-elle plus chère que Cannes ?

    Non, Antibes est 39 % moins chère que Cannes où le prix médian atteint 8 842 €/m². Cet éart important en fait une alternative prisée pour un investissement sur la Côte d'Azur, avec des indicateurs locatifs comparables.

    Est-ce rentable d'investir en location à Antibes ?

    Le rendement brut pour les appartements est de 4,7 %, ce qui est correct sur ce secteur. Après charges et fiscalité, le rendement net se rapproche de 3,1 %. La demande locative est soutenue par l'activité économique et le tourisme.

    Quels sont les risques à acheter à Antibes ?

    Les principaux risques sont l'accessibilité très faible pour les revenus locaux, une fiscalité élevée, et l'exposition à certains risques naturels (12 recensés). Il est crucial d'étudier le DPE et le zonage des Plans de Prévention des Risques.

    Le marché d'Antibes est-il en baisse ?

    Non, les prix ont progressé de 1,8 % en 2024, marquant un ralentissement après des hausses plus fortes. Le marché se stabilise à un haut niveau, avec un volume de transactions toujours élevé (2 246 ventes).

    Marché immobilier des communes voisines

    Alors que Cannes affiche un prix au m² supérieur de 64 %, Antibes présente des indicateurs locatifs similaires, créant un écart de valorisation propice à un meilleur effet de levier pour l'investisseur.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Antibes.

    Communes limitrophes d'Antibes

    Antibes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    5 312 €/m² Prix médian à Antibes
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Côté prix, Antibes est un marché d'exception — 5 312 €/m² sur 2 161 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Alpes-Maritimes.

    Dynamique haussière marquée: +15,0 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Antibes. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 11 516 transactions (source DGFiP/DVF).

    Le marché est principalement collectif: 90,1 % des ventes portent sur des appartements, à 5 229 €/m² pour 53 m² en surface médiane. Un bien type de 105 m² revient à environ 756 000 €, soit 31,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Loyers observés à Antibes: 20,3 €/m²/mois pour un appartement, 20,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,6 % — dans la moyenne française. La proportion de résidences secondaires (34,0 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.

    Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 2 699 logements autorisés, soit 540/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 82 % des logements autorisés.

    Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Antibes est dans le tissu communal de la Côte d'Azur. Contexte physique: à 9 km du littoral azuréen, dans un relief de plaine, à 32 m d'altitude en moyenne.

    Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Antibes

    Classement remarquable Population Top 66 national Aussi sur cette commune Prix et analyses de l'eau Aussi sur cette commune Équipements publics Aussi sur cette commune Établissements scolaires Aussi sur cette commune Démographie Aussi sur cette commune Marché du travail Aussi sur cette commune Patrimoine & tourisme Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Antibes

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    Vallauris 06220 29 259 hab. 5,8 km Villeneuve-Loubet 06270 17 548 hab. 8,6 km Biot 06410 10 511 hab. 5,8 km Valbonne 06560 11 939 hab. 11,7 km