01 Le parc de logements
Le parc comprend 20 570 logements dont 13 681 résidences principales, 5 608 résidences secondaires et 1 281 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 13 681 | 66,5 % |
| Résidences secondaires | 5 608 | 27,3 % |
| Logements vacants | 1 281 | 6,2 % |
Le graphique détaille la structure des 20 570 logements: 67 % sont habités en permanence, 27 % épisodiquement et 6 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 989 | 7,3 % |
| 1919-1945 | 791 | 5,8 % |
| 1946-1970 | 2 355 | 17,3 % |
| 1971-1990 | 6 562 | 48,3 % |
| 1991-2005 | 1 592 | 11,7 % |
| 2006-2019 | 1 302 | 9,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (48 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 411 | 10,3 % |
| 2 pièces | 4 056 | 29,6 % |
| 3 pièces | 4 221 | 30,9 % |
| 4 pièces | 2 124 | 15,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 869 | 13,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,0 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (14 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 19 311 | 20 013 | 20 570 |
| Rés. principales | 12 180 | 12 245 | 13 681 |
| Rés. secondaires | 5 420 | 5 956 | 5 608 |
| Vacants | 1 711 | 1 813 | 1 281 |
46,8 % de part de propriétaires à La Garde, commune de population comparable à 98 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 7 393 | 54,0 % |
| Locataires (privé) | 4 775 | 34,9 % |
| Locataires HLM | 1 076 | 7,9 % |
| Logés gratuitement | 437 | 3,2 % |
Occupation des résidences principales — 54,0 % appartiennent à leurs occupants, 42,8 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 606 | 33,7 % |
| Fioul | 639 | 4,7 % |
| Électricité | 7 836 | 57,3 % |
| Gaz bouteille | 165 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 435 | 3,2 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 57 %. gaz de ville pèse 34 %, fioul 5 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 453 |
| 2 à 4 ans | 3 201 |
| 5 à 9 ans | 2 624 |
| 10 ans ou plus | 6 403 |
| Total ménages | 13 681 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 973 |
| Sous-occupation modérée | 3 170 |
| Sous-occupation accentuée | 1 443 |
| Suroccupation modérée | 2 606 |
| Suroccupation accentuée | 264 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 517 | 18,4 % |
| 1 voiture | 7 679 | 56,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 484 | 25,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 25 % multi-motorisés. Par ailleurs, 73,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 263 | 4 527 | 979 | 757 |
| 1975 | 10 482 | 6 404 | 1 958 | 2 120 |
| 1982 | 12 766 | 8 053 | 3 334 | 1 379 |
| 1990 | 16 260 | 9 985 | 5 045 | 1 230 |
| 1999 | 18 473 | 10 992 | 5 327 | 2 154 |
| 2006 | 18 828 | 13 254 | 4 923 | 652 |
| 2011 | 19 311 | 12 180 | 5 420 | 1 711 |
| 2016 | 20 013 | 12 245 | 5 956 | 1 813 |
| 2022 | 20 570 | 13 681 | 5 608 | 1 281 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 6 263 à 20 570 logements, soit +228 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 2 298 | 2 383 | 2 305 | 2 452 | 2 240 | 1 247 |
| Dont vacants > 2 ans | 140 | 167 | 199 | 361 | 523 | 587 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 134 | 1,9 % |
| Classe B | 733 | 10,1 % |
| Classe C | 3 338 | 46,1 % |
| Classe D | 1 929 | 26,7 % |
| Classe E | 792 | 10,9 % |
| Classe F | 228 | 3,2 % |
| Classe G | 82 | 1,1 % |
Le graphique décompose les 7 236 diagnostics par étiquette énergétique: 46 % en C, 58 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 354 | 32,5 % |
| Classe B | 1 412 | 19,5 % |
| Classe C | 1 751 | 24,2 % |
| Classe D | 1 139 | 15,7 % |
| Classe E | 441 | 6,1 % |
| Classe F | 108 | 1,5 % |
| Classe G | 31 | 0,4 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe A, 76 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 238 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 173 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 152 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 95 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 238 kWh/m²/an, contre 95 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 143 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 81 | 53 |
| Classe B | 141 | 592 |
| Classe C | 280 | 3 058 |
| Classe D | 237 | 1 692 |
| Classe E | 149 | 643 |
| Classe F | 66 | 162 |
| Classe G | 33 | 49 |
Côté maisons, la dominante est C (183 kWh/m²/an); côté appartements, C (171).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 110 |
| T2 | 384 |
| T3 | 496 |
| T4 | 262 |
| T5+ | 50 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Vallauris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Vallauris est le ville moyenne ayant la plus faible part de propriétaires du département Alpes-Maritimes. (sur 5 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Vallauris compte 20 570 logements, dont une part significative — 27,3 %, soit 5 608 unités — est affectée aux résidences secondaires. Le parc est à très forte dominante collective: 74,4 % d'appartements pour seulement 25,6 % de maisons. À l'échelle locale, Vallauris est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 10 km du littoral azuréen — contexte utile pour lire le parc.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 54,0 % de propriétaires, 42,8 % de locataires. Part du parc social: 7,9 % des résidences principales. Sur le volet logement social, Vallauris reste en carence SRU (9,4 % de social, cible 25,0 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 7,3 % avant 1919 et 9,6 % depuis 2006. Le parc de Vallauris se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 172 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 57,3 % des résidences principales.
Le parc de Vallauris est stable sur la période 2016-2022 (+2,8 %). La motorisation des ménages est classique: 18,4 % sans voiture et 25,5 % avec deux voitures ou plus.
Vallauris est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à 10 km du littoral azuréen — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (13 681 résidences principales de Vallauris) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Vallauris en 2026 ?
Portee par la dynamique de l'agglomeration cannoise, Vallauris combine l'attrait de la Cote d'Azur et une identite potiere historique. Avec une population en croissance (+8,1 % en 5 ans) et un parc de logements ou les residences secondaires representent plus du quart du stock, le marche est structurellement tendu. Faut-il pour autant y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 5,1 % pour les appartements et une correction recente de -5,2 %, Vallauris offre un point d'entree plus accessible que les stations voisines tout en conservant une demande locative solide.
Verdict
➤ Bon marche pour l'investissement locatif en appartement, a privilegier en strategie rendement avec une selection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement brut appartements a 5,1 %
- ✓ Correction recente : opportunite d'acquisition
- ✓ Demographie et services en croissance
- ⚠ Accessibilite faible pour les locaux
- ⚠ Risques naturels (radon, PPR) a integrer
- ⚠ Solvabilite locale limitee (chomage 13,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 4 658 €/m², Vallauris depasse largement le prix median national, situant son marche dans le segment eleve.
- Son prix median est comparable a celui de La Valette-du-Var (4 624 €/m²) mais inferieur de 25 % a Saint-Laurent-du-Var.
- Le rendement locatif des appartements (5,1 %) surpasse celui de nombreuses stations balneaires saturees de la Cote d'Azur.
Analyse du marché immobilier à Vallauris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Vallauris : opportunités et risques
L'investissement locatif a Vallauris trouve son principal interet dans le segment des appartements, avec un rendement brut de 5,1 % selon la carte des loyers. Ce rendement est correct pour la region, superieur a celui des maisons (3,3 %) et a celui de nombreuses communes tres cotees de la Cote. Toutefois, il faut en deduire les charges recurrentes, dont une taxe fonciere sur le bati a 30,09 % qui pese significativement sur la rentabilite nette.
Le parc de logements, assez recent (classe DPE dominante C), presente un faible taux de passoires thermiques (4,3 % en F/G), limitant le risque de travaux de renovation energetique immediate. Cependant, la presence de risques naturels actifs (radon, plans de prevention des inondations) impose une vigilance particuliere lors de l'acquisition, sous peine de voir l'assurabilite et la valorisation du bien degradees.
La strategie de location saisonniere semble moins evidente, etant donnee la pression touristique immobiliere moderee (IPTI a 3,1/10) et la concurrence de Cannes. L'investissement le plus robuste reste donc la location annuelle, visant une clientele d'actifs travaillant dans le bassin cannois ou de seniors, dans un territoire ou les 60 ans et plus representent deja 34,8 % de la population.
Simuler un investissement immobilier à Vallauris
Estimation sur un maison type de 111 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Vallauris.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Vallauris ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Vallauris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median global a Vallauris, etabli a 4 658 €/m² par la DGFiP pour 2024, marque un recul de 5,2 % sur un an. Cette correction intervient apres quatre annees de hausse continue et doit etre relativisee : elle ramene simplement les niveaux proches de ceux de 2021. Le marche demeure structurellement eleve, tire par la proximite immediate de Cannes et l'atout climatique mediterraneen.
La fracture entre typologies est flagrante. Les maisons, a 6 066 €/m² median, sont 74 % plus cheres que les appartements (4 320 €/m²). Cet ecart s'explique par la rarete du foncier disponible pour l'individualise dans une commune ou 75 % des logements sont des appartements. D'apres les donnees INSEE, seulement 25,7 % du parc est compose de maisons, un desequilibre qui preserve leur valeur patrimoniale.
Le volume annuel de transactions, bien qu'en baisse, reste eleve a 725 ventes, confirmant la liquidite du marche. Cette activite est largement portee par les appartements, qui representent 78 % des transactions. Néanmoins, cette liquidite est selective : elle profite principalement aux biens bien situes, a proximite du centre historique, de la gare de Golfe-Juan ou des axes de desserte rapide vers Cannes.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Vallauris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'evolution des prix medians a Vallauris revele une trajectoire haussiere entre 2020 et 2023, passant de 4 475 €/m² a 4 643 €/m², suivie d'une correction de -5,2 % en 2024. Cette baisse, qui ramene le prix median a 4 658 €/m², s'inscrit dans un contexte national de ralentissement et pourrait representer un point d'entree plus favorable. Le decalage entre maisons (+6 066 €/m²) et appartements (4 320 €/m²) s'est accentue, soulignant deux marches distincts : l'un familial et patrimonial, l'autre plus accessible et liquide. Comparativement aux communes voisines, Vallauris reste bien positionnee, avec un prix inferieur de 25 % a celui de Saint-Laurent-du-Var, ce qui preserve une marge de progression.
Évolution du marché immobilier de Vallauris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 696 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 658 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'acquisition d'un appartement type de 50 m² a Vallauris, au prix median de 212 900 €, genere un loyer mensuel estime de 910 €. Avec un credit sur 20 ans a un taux estime a 4 %, la mensualite hors assurance s'eleverait a environ 1 300 €. Le loyer couvrirait ainsi environ 70 % de l'echeance, laissant un effort net mensuel de l'ordre de 390 € a la charge de l'investisseur. Le rendement brut de 5,1 % doit etre nuance par les charges (taxe fonciere, gestion, vacance) pour atteindre un net d'environ 3,4 %. L'effort financier reste consequent, surtout pour les menages locaux dont le revenu median est de 22 180 €, necessitant 9,6 annees de revenus pour acheter ce meme appartement.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 696 transactions ont ete enregistrees a Vallauris, marquant un repli par rapport aux annees precedentes (1 096 en 2021) mais confirmant un marche actif. Les appartements dominent tres largement avec 565 ventes (78 % du volume), pour une surface mediane de 50 m², traduisant une demande orientee vers les petits et moyens logements. Les maisons, moins nombreuses (131 ventes), concernent des biens plus spacieux (132 m² median). Ce volume soutenu, meme en phase de correction, indique une liquidite preservee, caracteristique d'un marche d'investisseurs et de primo-accedants externes. Le caractere du marché reste favorable aux vendeurs sur les biens bien positions, mais la baisse des prix medians pourrait redistribuer les cartes en 2026.
Répartition des ventes
18,8 % de maisons et 81,2 % d'appartements parmi les 696 transactions enregistrées.
Sur 696 transactions enregistrées, 18,8 % portent sur des maisons (6 066 €/m²) et 81,2 % sur des appartements (4 320 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 696 | 131 | 565 |
| Prix médian/m² | 4 658 € | 6 066 € | 4 320 € |
| Prix moyen/m² | 5 481 € | ||
| Surface médiane | – | 111 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 897 | 4 286 € |
| 2022 | 849 | 4 421 € |
| 2023 | 752 | 4 569 € |
| 2024 | 640 | 4 403 € |
| 2025 | 696 | 4 658 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Vallauris montre un net ralentissement : 745 logements autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance a la baisse de 13 % par rapport au quinquennat precedent. Seulement 95 logements ont ete autorises en 2024, ce qui denote une offre neuve tres limitee. Cette faiblesse de la production nouvelle, coupee a une pression demographique positive (+8,1 % d'habitants en 5 ans), contribue a maintenir la tension sur le parc existant et soutient les prix a moyen terme. Elle limite egalement le risque de sur-offre. Les projets se concentrent probablement en renouvellement urbain, dans un territoire deja dense (2 250 hab/km²) et soumis a des plans de prevention des risques.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 3 852 autorisations et 1 636 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 42 %.
Vacance longue durée à Vallauris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Vallauris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 700 logements ont été autorisés à à Vallauris, -14 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Vallauris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vallauris
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut au net (environ -1,7 point pour les appartements) est souvent sous-estimé. À la taxe foncière locale (30,09 % du revenu cadastral) s'ajoutent les frais de copropriété, la gestion locative (environ 5 % du loyer) et une provision pour travaux. Sur un loyer moyen de 750 €, cela peut représenter plus de 200 € de charges mensuelles. La vacance, bien que modérée, et les futures réglementations énergétiques sur un parc vieillissant (seulement 9,6 % de logements post-2006) doivent aussi être provisionnées.
Performance énergétique du parc à Vallauris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 236 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Vallauris: classe C en tête, 4,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (172 kWh/m²/an) place Vallauris dans une situation relativement favorable par rapport à la moyenne nationale. Seulement 4,3 % de passoires thermiques (F/G) réduit le risque réglementaire immédiat de mise en location interdite. Pour un acheteur, cela signifie une visibilité plus grande et des travaux de rénovation moins pressants, mais attention aux biens des années 60-70 non rénovés qui pourraient devenir obsolètes à l'horizon 2034 (loi Climat).
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 anciens en centre-bourg, à proximité de la gare de Golfe Juan (2,1 km) et des commerces, sont les plus adaptés à la location. Le neuf, en revanche, est moins présent (seulement 9,6 % du parc construit après 2006) et son prix au m² plus élevé peut rogner la rentabilité. Les maisons, plus rares (25,7 % du parc), s'adressent à un public familial et offrent un rendement net moins attractif (2,2 %).
Quelles zones cibler à Vallauris ?
Le centre historique et ses alentours immédiats concentrent l'essentiel de la demande locative quotidienne, grâce à la densité de services (plus de 1 600 équipements). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des locations familiales. Il faut être vigilant sur les zones soumises à des PPRN (inondation), comme le bassin versant de l'Issourdadoux, car elles peuvent impliquer des contraintes réglementaires et d'assurance.
Calculateur de rendement à Vallauris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Vallauris
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 6,2 %. La dépendance à la saisonnalité touristique est un autre écueil, même si elle est atténuée par une économie locale diversifiée (3 909 entreprises). Le DPE constitue un enjeu majeur : si seulement 4,3 % du parc est classé F ou G, la future interdiction de location des passoires thermiques (loi Climat) impose de sélectionner des biens performants (classe C dominante) ou de budgétiser des travaux.
Cas pratique : un investissement type à Vallauris
Pour un appartement type de 50 m² à Vallauris, comptez environ 212 900 € à l'achat. Avec un loyer médian de 18,2 €/m², cela génère 910 € par mois. Le rendement brut est de 5,1 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copro, gestion), le rendement net tombe autour de 3,4 %, soit un cash-flow net potentiellement faible voire négatif selon le crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Vallauris
- Oublier la taxe foncière, élevée à 30,09 % à Vallauris.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Négliger la vacance locative, même dans un marché tendu.
- Investir sans vérifier la conformité du bien aux futurs seuils du DPE.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Vallauris, sous influence touristique, est plus actif au printemps et en début d'automne. Les ventes conclues en hiver peuvent être moins nombreuses mais parfois avec moins de concurrence. Pour les vendeurs, mettre en avant le cadre de vie et la proximité de la gare (2,1 km) est crucial en toute saison. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut motiver certains vendeurs à conclure avant l'été.
Le saviez-vous ?
- Vallauris compte 5 monuments historiques protégés.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de la population est de 47,7 ans.
S'installer à Vallauris : cadre de vie et logement
S'installer a Vallauris, c'est beneficier d'une position strategique a moins de 5 km du centre de Cannes, avec deux gares (dont une TGV a 4,1 km) et un aeroport regional a moins de 9 km. La commune est tres bien equipee, avec plus de 1 600 equipements recenses, dont 210 commerces et 260 etablissements de sante, assurant une autonomie quotidienne. Le taux de couverture en fibre atteint 91,2 %, un atout majeur pour les tele-travailleurs.
Le cadre de vie melange l'animation d'une ville d'art et d'histoire, connue pour sa ceramique, et les risques inherents a son territoire. La commune est soumise a une sismicite moderee, un risque radon significatif et dispose de plusieurs plans de prevention des risques naturels (PPRN) actifs, concernant notamment les inondations. Ces contraintes doivent etre integrees des la recherche d'un bien.
Carte du marché immobilier à Vallauris
Vallauris et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Vallauris
Avec une température moyenne de 15,9°C et 869 mm de pluie annuelle, Vallauris offre un climat méditerranéen doux, avec des hivers peu rigoureux. Ce profil, combiné à une altitude moyenne basse (132 m), est particulièrement adapté aux résidents permanents, notamment les seniors (34,8 % de 60 ans et plus) et les familles recherchant un cadre de vie agréable toute l'année. L'ensoleillement important est un atout pour le bien-être, mais aussi pour la consommation énergétique des logements.
À qui s'adresse Vallauris ?
La ville s'adresse principalement aux ménages actifs travaillant dans l'agglomération cannoise ou à Sophia Antipolis, attirés par un cadre de vie animé et un accès facile aux transports. Les retraités (34,8% de 60 ans et plus) y trouvent également tous les services de proximité. En revanche, le revenu médian local (22 180 €) rend l'accession difficile pour les habitants sans apport conséquent : il faudrait 9,6 ans de revenus pour un appartement type.
Avantages et limites à Vallauris
✓ Points forts
- Ensoleillement et climat méditerranéen doux.
- Proximité de Cannes et excellente accessibilité (gares, autoroute).
- Vie de services très complète (1 613 équipements).
- Patrimoine culturel riche (cité de la poterie).
- Dynamisme démographique (+8,1% en 5 ans).
− À prendre en compte
- Prix élevés au regard du revenu médian local.
- Densité urbaine forte (2 251 hab/km²).
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondations).
Composition du parc immobilier à Vallauris
20 570 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
15 256 appartements pour 5 268 maisons: le parc à Vallauris relève d'un tissu urbain collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est mixte, mais dominé par les appartements (75 %). La part élevée de propriétaires (54 %) et la présence significative de résidences secondaires (27,3 %) indiquent un marché ancré et attractif pour la villégiature. Cependant, le taux de vacance (6,2 %) et le pourcentage limité de logements sociaux (9 %) suggèrent des tensions potentielles sur le segment locatif abordable. Cette composition reflète un territoire à double vocation : résidentielle permanente et touristique.
Ancienneté du parc à Vallauris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 13 591 logements).
- Avant 1919 7,3 % 989 logts
- 1919-1945 5,8 % 791 logts
- 1946-1970 17,3 % 2 355 logts
- 1971-1990 48,3 % 6 562 logts
- 1991-2005 11,7 % 1 592 logts
- 2006-2019 9,6 % 1 302 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Vallauris
1 613 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vallauris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Deux Plans de Prévention des Risques (PPRN) actifs couvrent la commune, principalement pour les inondations et les incendies. La sismicité est modérée et un risque radon significatif est identifié. Ces contraintes impliquent des vérifications systématiques (certificat d'urbanisme, constat amiante/plomb) et peuvent influencer l'assurabilité et le coût des travaux. 33 arrêtés de catastrophe naturelle historiques rappellent l'exposition réelle. Une étude géotechnique est recommandée pour tout projet de construction.
Cas pratique : un achat type à Vallauris
Une maison médiane de 132 m² coûte environ 978 648 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité hors assurance d'environ 4©500 €. Cela représente plus de 2,5 fois le revenu médian mensuel local (1 848 €), illustrant un marché réservé aux ménages aisés ou aux héritiers.
Erreurs à éviter quand on achète à Vallauris
- Omettre de consulter les PPRN actifs avant de signer.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon la localisation.
- Acheter un bien ancien sans audit énergétique préalable.
- Sous-estimer les frais de copropriété dans les résidences avec services.
Points clés à retenir à Vallauris
- Prix médian à 4 658 €/m², en baisse de 5,2 % sur un an.
- Rendement net d'environ 3,4 % pour un appartement.
- Climat méditerranéen doux, 15,9°C de température moyenne.
- Écart important entre appartements (4 320 €/m²) et maisons (6 066 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 30,09 % en 2024.
- 54 % de propriétaires, marché ancré et stable.
- La rareté des maisons (25,7 % du parc) soutient leur valeur.
- Rendement brut locatif de 5,1 % pour les appartements.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Vallauris ?
À Vallauris, la valeur se joue sur des détails concrets. La proximité de la gare de Golfe Juan (2,1 km) ou des 210 commerces peut majorer un prix de 5 à 10 %. Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont primordiales. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec un parc majoritairement en classe C. Un appartement rénové avec balcon exposé sud vaudra significativement plus qu'un bien identique sans travaux. La rareté des maisons (25,7 % du parc) soutient leur prime.
Estimation indicative d'une maison à Vallauris
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
517 038 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop haut entraîne une vacance commerciale prolongée, tandis qu'un prix trop bas génère une moins-value immédiate. À Vallauris, où la fourchette de prix est large (3 405 – 6 406 €/m²), se baser uniquement sur le prix médian (4 643 €/m²) est insuffisant. Il faut tenir compte de la rareté relative des maisons, de l'attrait des quartiers, et de l'évolution des standards (91,2% du territoire est fibré). Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières transactions et le contexte territorial, est indispensable pour se positionner stratégiquement.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui masquent les écarts entre les quartiers (du centre historique à la zone de la gare). Un professionnel local évalue l'impact d'une vue dégagée, de la qualité de la copropriété ou de la constructibilité d'un terrain, éléments invisibles dans les données DVF. Son expertise est cruciale pour ajuster le prix à l'état réel (humidité, ravalement) et pour cibler la bonne fourchette, évitant une mise en vente trop haute qui refroidit les acheteurs ou trop basse qui laisse de l'argent sur la table.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Caler son prix sur la médiane sans ajuster pour l'état du bien.
- Ne pas valoriser un atout comme la proximité de la gare Golfe Juan.
- Vendre sans avoir fait les diagnostics réglementaires complets.
- Ignorer la concurrence des 95 logements neufs autorisés en 2024.
Investir à Vallauris : passer à l'action
Les chiffres DVF et INSEE tracent un cadre, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain : selection du quartier, etat du bien, exposition aux risques, negociation. Notre reseau de professionnels locaux decrypte ces subtilites pour transformer l'analyse en operation concrete.
Ces donnees definissent un potentiel, mais sa concretisation depend du choix du bien, du secteur et de la negociation.
Decouvrez la valeur reelle de votre bien a Vallauris grace aux dernieres transactions DVF 2024 et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 696 transactions recentes a Vallauris
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Vallauris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Vallauris
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Vallauris ?
En 2024, le prix median global a Vallauris est de 4 658 € par metre carre. Pour un appartement type de 50 m², cela represente un investissement d'environ 213 000 €. Le prix moyen, plus sensible aux biens de prestige, est quant a lui de 6 258 €/m².
Est-ce une bonne commune pour investir en location ?
Oui, particulierement pour les appartements en location annuelle. Le rendement locatif brut y est estime a 5,1 %, ce qui est competitif sur la Cote d'Azur. La demande locative est soutenue par la proximite de Cannes et la presence de nombreux emplois de service.
Vallauris est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Vallauris est moins chere que plusieurs stations cotieres voisines. Son prix median est inferieur de 25 % a celui de Saint-Laurent-du-Var et de 40 % a celui de Menton. Elle se situe au meme niveau que La Valette-du-Var et La Garde.
Quels sont les risques a connaitre avant d'acheter ?
L'acquisition a Vallauris doit integrer des risques naturels concrets : presence de radon, sismicite moderee et exposition aux inondations (PPRN actifs). Il est crucial de consulter le dossier d'information communal sur les risques majeurs et de verifier l'assurabilite du bien.
La ville se developpe-t-elle encore ?
La population de Vallauris a augmente de 8,1 % en 5 ans, signe d'une attractivite residentielle forte. Cependant, la construction neuve ralentit (-13 % sur 5 ans), avec seulement 95 logements autorises en 2024, ce qui maintient la tension sur le parc existant.
Marché immobilier des communes voisines
Vallauris affiche un prix median 40 % inferieur a Menton tout en etant a quelques kilometres de Cannes, un ecart de valorisation qui offre une marge de plus-value significative pour un investisseur patient, avec des indicateurs locatifs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vallauris.
Résumé
Le prix médian au m² à Vallauris s'établit à 4 658 €, +88,4 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Hausse contenue du prix médian: +8,7 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 834 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +5,8 %.
Typologie urbaine marquée: 81,2 % des transactions de Vallauris concernent des appartements, autour de 4 320 €/m². Le bien médian (111 m² à 673 326 €) équivaut à 30,4 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Vallauris: 18,2 €/m²/mois pour un appartement, 20,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,0 %, un niveau intermédiaire. Avec 27,3 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Les flux de permis restent élevés: 700 logements autorisés et 143 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 79 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vallauris est dans la géographie spectaculaire des Alpes-Maritimes. Sur le plan physique, la commune est à 10 km du littoral azuréen, à 32 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.