Avec son centre historique classé, son climat doux (13,5°C de moyenne) et ses 1 400 équipements de proximité, Auch séduit les acheteurs en quête d'authenticité et de services. Le marché immobilier, accessible à 1 852 €/m² médian, s'adresse à des profils variés, des primo-accédants aux retraités. Cette page détaille ce qui fait le charme et les limites de la capitale de la Gascogne.
Carte du marché immobilier à Auch
Auch et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Auch
13 843 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est équilibré entre maisons (46,4 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (43,7 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,8 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 9,2 % indique toutefois des opportunités de rénovation. Ce paysage attire des acheteurs en recherche de stabilité, souvent des familles ou des retraités, plutôt que des investisseurs purs.
Évolution démographique à Auch
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Auch
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Auch
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 34,1 %
- Autres sans activité professionnelle 16,9 %
- Employés 15,5 %
- Professions intermédiaires 13,7 %
- Ouvriers 9,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,9 %
- Agriculteurs exploitants 0,5 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Auch
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Auch
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 088 logements).
- Avant 1919 13,3 % 1 606 logts
- 1919-1945 6,1 % 732 logts
- 1946-1970 26,1 % 3 150 logts
- 1971-1990 31,2 % 3 772 logts
- 1991-2005 10,8 % 1 309 logts
- 2006-2019 12,6 % 1 519 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Auch
1 400 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Auch
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Auch
Une maison type de 100 m² coûte environ 185 000 €. Cela représente 8,5 années de revenu médian local (21 800 €). Avec un apport de 10 % (18 500 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €. Il faut ajouter environ 15 000 € de frais de notaire. Cette enveloppe est accessible pour un ménage aux revenus stables.
Erreurs à éviter quand on achète à Auch
- Ne pas consulter les PPR actifs (inondation, mouvement de terrain).
- Acheter sans diagnostic DPE précis, risquant des travaux imprévus.
- Surenchérir sur un bien mal isolé (classe F/G).
- Oublier que 19,3 % du parc est antérieur à 1945, souvent à rénover.
Le saviez-vous ?
- Auch compte 25 monuments historiques protégés dans son centre.
- La fibre optique couvre déjà 79,5 % des logements.
- L'âge médian de 47 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Auch
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 090 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (170 kWh/m²/an) et seulement 4,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce bon score réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout achat, anticipez les échéances de la loi Climat : interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, à budgéter dans votre projet.
Risques naturels et géorisques à Auch
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Auch PPRN Approuvé approuvé le 31/08/2018
- PPRN-I - Auch Auterive Pavie Preignan PPRN Approuvé approuvé le 13/03/2006
- PPRN-RGA - AUCH PPRN Approuvé approuvé le 28/02/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Auch est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations (PPRi) et aux mouvements de terrain. La commune a connu 22 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier d'information acquéreur-locataire et le zonage du PPR concerné pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques.
Cadre de vie à Auch
Auch bénéficie d'un patrimoine remarquable, dont sa cathédrale Sainte-Marie, et d'un environnement préservé avec une densité modérée de 307 hab./km². La ville offre une gamme complète de services (474 services, 493 équipements santé) et de commerces (260). La mobilité est correcte avec une gare sur place et le TGV à 61 km (Tarbes). Le parc de logements est dominé par la classe énergétique C (170 kWh/m²/an), signe d'une performance moyenne. La vigilance s'impose sur certains secteurs soumis à un plan de prévention des inondations (PPRi).
Budgets et types de biens disponibles
Un appartement type de 51 m² requiert un budget d'environ 95 000 € (1 855 €/m²). Une maison de 100 m² demande près de 185 000 €. Ces prix, stables voire en léger retrait, laissent du temps à la négociation. Comptez 4,3 ans de revenus médians locaux (21 800 €) pour acquérir un appartement, contre 8,5 ans pour une maison. La construction neuve (486 logements autorisés sur 5 ans) offre une alternative, souvent à des prix supérieurs.
À qui s'adresse Auch ?
La ville s'adresse aux primo-accédants et jeunes ménages attirés par des prix accessibles et la présence d'écoles. Les retraités (33,3 % de 60 ans et plus) apprécient le calme, les soins de santé et le patrimoine. Les actifs travaillant dans l'administration publique (préfecture) ou les services présents sur place y trouvent également leur compte. En revanche, les grands navetteurs vers Toulouse devront composer avec une distance significative.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (25 monuments classés)
- Accès à la propriété très abordable vs. agglomération toulousaine
- Gamme complète de services et équipements de santé
- Climat doux et ensoleillé (13,5°C de moyenne, 696 mm de pluie)
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C
− À prendre en compte
- Marché de l'emploi local limité (taux de chômage 13,5%)
- Éloignement des grandes infrastructures (aéroport à 58 km, TGV loin)
- Risques naturels (inondations) sur certains secteurs (PPRi actif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Auch est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Auch
- Climat doux avec 13,5 °C de moyenne annuelle.
- Parc énergétique performant, seulement 4,2 % de passoires.
- 1 400 équipements et services à proximité.
- Marché stable, 43,7 % de propriétaires occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Auch
Quel budget pour acheter une maison à Auch ?
Il faut prévoir environ 185 000 € pour une maison de 100 m² (prix médian de 1 850 €/m²). Le budget peut varier de 149 000 à 245 000 € selon la localisation et l'état.
Auch est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 39 établissements scolaires, de nombreux services et 46,4 % de maisons dans son parc, Auch offre un cadre familial. Le revenu médian local de 21 800 € indique toutefois un pouvoir d'achat modéré.
Quels sont les risques naturels à connaître à Auch ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi). 22 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Consultez le zonage avant tout achat.
Vous envisagez d'acheter à Auch ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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