Logement & immobilier

Le logement à Auch

32000 Gers 22 428 hab.
Fiche complète

Auch dispose d'un parc de 13 843 logements (3,7 pièces en moyenne).

Résidences principales 88%
Logements vacants 9,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

13 843Logements au total
54 %Appartements i
43,7 %Propriétaires
2,8 %Rés. secondaires
18 %Logements sociaux i
9,2 %Logements vacants i-8% vs dept · +15% vs France
+2,0 %Évolution 2016–2022
190 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 13 843 logements dont 12 182 résidences principales, 388 résidences secondaires et 1 273 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Le graphique détaille la structure des 13 843 logements: 88 % sont habités en permanence, 3 % épisodiquement et 9 % restent inoccupés.

INSEE · 2022

Époque de construction

Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 31 %, devant les constructions récentes (13 % après 2006).

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le graphique montre une moyenne de 3,7 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (28 % de 5 pièces et plus).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements13 07213 57713 843
Rés. principales11 34111 31012 182
Rés. secondaires213398388
Vacants1 5181 8691 273

Cugnaux (20 662 hab., à 63 km) présente 47,8 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Le graphique croise les statuts d'occupation: 43,7 % de propriétaires face à 54,4 % de locataires (dont 16 % en HLM).

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 45 % des résidences principales, devant électricité (44 %) et autres sources (bois notamment) (5 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans2 300
2 à 4 ans2 804
5 à 9 ans2 138
10 ans ou plus4 941
Total ménages12 182
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale2 712
Sous-occupation modérée3 109
Sous-occupation accentuée2 558
Suroccupation modérée1 183
Suroccupation accentuée40
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 19 % sans voiture, 55 % à une voiture et 26 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 62,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

13 843Logements en 2022
+107 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Trajectoire de long terme: 6 682 logements en 1968, 13 843 en 2022 (+107 %).

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 1 660 1 754 1 715 1 768 1 735 1 162
Dont vacants > 2 ans 517 595 498 522 558 608

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
172kWh/m²/an en moyenne
4,3 %Passoires (F+G) i
7 436Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
172 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
2 087 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 7 436 diagnostics par étiquette énergétique: 54 % en C, 59 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe C, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 224 kWh/m²/an, contre 88 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 136 kWh/m²/an selon l'époque.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 201 kWh/m²/an côté maisons, C à 165 côté appartements.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-23 kWh/m²/an
Consommation vs France-31 kWh/m²/an
Passoires vs département-4,8 pts
Passoires vs France-5,6 pts

05 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

5,73 €Loyer moyen /m² i
1,1 %Taux de vacance i
423dont PLAI i
41dont PLS i
893En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1130
T2386
T3740
T4626
T5+157

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

13 843 logements sont décomptés dans le parc d'Auch au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 46,2 % de maisons et 53,8 % d'appartements cohabitent. Côté cadre local, Auch est une commune de l'Occitanie intérieure, en plaine, à 122 m d'altitude.

Le parc d'Auch compte à peu près autant de propriétaires (43,7 %) que de locataires (54,4 %). 16,0 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.

Le bâti d'Auch s'étend d'un noyau historique (13,3 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (12,6 % après 2006). Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 172 kWh/m²/an, inférieure à la médiane nationale (203). Le gaz de ville équipe 45,5 % des logements occupés à titre principal.

Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 19,0 % sans voiture et 26,0 % avec deux voitures ou plus.

Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de l'Occitanie intérieure — un ancrage qui colore le parc. Le contexte naturel (en plaine, à 122 m d'altitude) module les arbitrages des résidents et investisseurs.

Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.

Faut-il investir à Auch en 2026 ?

Préfecture du Gers et cœur de la Gascogne, Auch affiche une attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10) et un marché immobilier actif. Entre correction récente des prix et rendements locatifs élevés, la ville présente un profil contrasté. Notre verdict décrypte les opportunités et les écueils pour 2026.

1 714 €/m² prix médian
-1,6 % sur un an
373 transactions 2026

Avec un prix au m² inférieur de plus de 50 % à ses voisines toulousaines et un rendement locatif brut dépassant 6 %, Auch se présente comme une valeur refuge à fort effet de levier dans le Grand Sud-Ouest.

Verdict

➤ Investir à Auch suppose de cibler la location annuelle en appartement pour son rendement, tout en intégrant la faible solvabilité locale et un parc ancien à rénover.

Rendement correct
Risque modéré
Horizon moyen terme
Stratégie investissement locatif
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Points clés

  • ✓ Rendement locatif brut attractif : 6,5 %
  • ✓ Correction de -1,8 % : point d'entrée potentiel
  • ✓ Attractivité territoriale très élevée (IAT 7,9/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 1,6)
  • ⚠ Taux de chômage élevé (13,5 %)
  • ⚠ DPE global moyen (classe C dominante)

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • À 1 852 €/m², le prix médian est inférieur à la moyenne nationale.
  • Auch est la première ville du Gers par son marché et ses équipements, dépassant largement la médiane départementale.
  • Le rendement locatif brut (6,5 %) est près du double de celui des grandes métropoles régionales comme Toulouse.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Auch

Le marché immobilier d'Auch affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

Indices immobiliers d'Auch

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

5,8

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Pression immobilière élevée (5,8/10) : le marché est dynamique, favorable aux vendeurs, mais sans surchauffe.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
64
Années de revenu pour acheter 70 m²
70
% de résidences secondaires
8
Croissance démographique (5 ans)
61
Densité de population
100
3,7

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
30
% de propriétaires
0
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
4,7

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative est stable, adaptée à un investissement locatif classique sans spéculation.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
8
Croissance démographique (5 ans)
61
Capacité touristique / population
10
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
36
1,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Très faible

Pression touristique faible (1,6/10) : la ville n'est pas une destination touristique majeure, privilégiez la location annuelle.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
8
Capacité touristique / population
10
% de logements vacants
62
Faible densité (proxy isolement touristique)
0

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 1853,0 — Percentile dept : 64/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 70/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 61/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 307,2 — Percentile dept : 100/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 5,9 — Percentile dept : 30/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 38,4 — Percentile dept : 0/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 14,1 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 56,3 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 61/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 1853,0 — Percentile dept : 36/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 8/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 10/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,2 — Percentile dept : 62/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 307,2 — Percentile dept : 0/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Auch : opportunités et risques

L'investissement locatif à Auch trouve sa justification dans les rendements bruts, de 6,5 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons selon la carte des loyers. Néanmoins, le rendement net estimé chute à environ 2,7 %, rogné par une taxe foncière élevée (80,05 %) et les frais de gestion. La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle classique, l'indice de pression touristique (IPTI 1,6/10) écartant tout espoir de rentabilité saisonnière significative.

Le risque majeur réside dans la fragilité du marché local : un taux de chômage de 13,5 % et un revenu médian de 21 800 €/an limitent la solvabilité des locataires et la demande de réassort. L'investisseur doit donc viser des biens adaptés aux besoins des populations stables (étudiants du pôle universitaire, employés publics, retraités) ou compter sur l'attractivité résidentielle pour capter des ménages extérieurs. La rénovation énergétique est un levier clé, la loi Climat renforçant l'obligation de sortir des passoires thermiques.

Enfin, la dynamique de construction neuve (+28 % de permis sur 5 ans) est un signal positif d'attractivité, mais elle augmente aussi la concurrence sur le segment locatif récent. Investir dans l'ancien nécessitera de soigner la qualité de la rénovation pour rester compétitif. L'horizon doit être au minimum le moyen terme, pour laisser le temps à la plus-value de se matérialiser et amortir les frais.

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Données du marché immobilier à Auch

DVF, loyers, permis, analyse expert

Avec un prix médian de 1 852 €/m² en 2024, le marché d'Auch a absorbé la correction nationale (-1,8 %), après quatre années de hausse ininterrompue. D'après les données DVF 2024, cette baisse modérée s'accompagne d'une consolidation des volumes (373 transactions), loin de l'effondrement constaté dans certaines zones rurales. Le marché est clairement tiré par les appartements, qui concentrent 59 % des ventes, une spécificité pour une ville de cette taille.

Comparée aux communes de la première couronne toulousaine, la décote d'Auch est spectaculaire : -56 % par rapport à Cugnaux, -93 % face à Blagnac. Cet écart, bien plus marqué que les différences en termes d'équipements ou de services, représente le principal argument d'achat. Il suggère une valorisation incomplète, offrant une marge de plus-value à long terme si la dynamique démographique et l'attractivité résidentielle se maintiennent.

Le parc immobilier, dominé à 46,4 % par les maisons, présente une double caractéristique : un bâti ancien significatif (19,3 % d'avant 1945) et un segment neuf dynamique (12,6 % construit après 2006). Cette dichotomie, couplée à une part de passoires thermiques limitée à 4,2 % (données DPE), indique un marché en renouvellement, où la qualité énergétique devient un critère de valorisation de plus en plus prégnant.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier d'Auch Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

Le marché immobilier d'Auch a connu une progression marquée entre 2020 et 2023, le prix médian passant de 1 613 à 1 886 €/m² (+17 %). L'année 2024 marque un infléchissement avec une correction de -1,8 %, ramenant le médian à 1 852 €/m². Cette évolution suit la tendance nationale de ralentissement après la période de frénésie. Fait notable : les prix médians des maisons et des appartements sont quasi identiques (1 714 et 1 703 €/m²), mais la surface médiane des maisons est le double (100 contre 51 m²), indiquant un marché familial pour l'individuel. Comparée à ses voisines de l'aire toulousaine, Auch conserve un important écart de valorisation, préservant une marge de progression à long terme.

Évolution du marché immobilier d'Auch

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 579 €/m² à 1 714 €/m² (+8,5 %), pour 373 transactions sur la dernière année.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 1 714 €/m²
Surface médiane 97 m²
Transactions 167
Appartements
Prix médian 1 703 €/m²
Surface médiane 52 m²
Transactions 206

Indicateurs clés du marché

-1,6 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,1 %
Rendement locatif apparts ?
6,2 %
Rendement locatif maisons ?
28,7 %
Taux d'effort ?
Effort modéré

Achat type — prix total estimé

166 258 €
Maison 97 m² ?
Mensualité ~964 €/mois (20 ans, 3,5 %)
88 556 €
Appartement 52 m² ?
Mensualité ~514 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 52 m²

514 €/mois
Mensualité crédit ?
521 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 7 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

7,6 ans
Pour une maison ?
4,1 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

10,0 €/m²
Loyer médian appartements ?
8,1 - 12,4 €/m²
8,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
6,9 - 11,6 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Avec 373 transactions en 2024, le marché d'Auch montre une activité soutenue, bien qu'en repli par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 600 ventes annuelles). Les appartements représentent la majorité des ventes (245 contre 169 maisons), signe d'une demande orientée vers les petits budgets d'entrée et les investisseurs. Le prix moyen global (3 087 €/m²) est significativement plus élevé que le médian (1 852 €/m²), trahissant la présence de biens haut de gamme, probablement dans le centre historique, qui tirent la moyenne vers le haut. Le volume de transactions et la fourchette de prix étendue indiquent un marché liquide et segmenté, où la négociation est possible, notamment sur les biens nécessitant des travaux.

Répartition des ventes

44,8 % de maisons et 55,2 % d'appartements parmi les 373 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (55,2 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 714 €/m² pour les maisons et 1 703 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 373 167 206
Prix médian/m² 1 714 € 1 714 € 1 703 €
Prix moyen/m² 1 954 €
Surface médiane – 97 m² 52 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 501 1 579 €
2022 462 1 789 €
2023 390 1 785 €
2024 319 1 742 €
2025 373 1 714 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Auch est modérée mais en nette progression. Sur les cinq dernières années, 486 logements ont été autorisés, avec une accélération de 28 % par rapport à la période précédente et 92 permis délivrés en 2024 seul. Cette tendance reflète la réponse à une pression démographique positive (+1 % en 5 ans) et confirme l'attractivité résidentielle de la préfecture. Le volume reste toutefois mesuré au regard du parc existant (13 843 logements), limitant les risques de sur-offre à court terme. Cette construction neuve, souvent mieux classée énergétiquement, répond à une demande croissante et peut constituer une niche pour l'investisseur visant un public de locataires sensibles aux charges.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Sur 13 périodes, 2 598 logements ont été autorisés et 1 230 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 47 %.

Vacance longue durée à Auch

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

1 162 logements vacants au total
608 vacants depuis plus de 2 ans 52,3 % des vacants

Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.

Construction neuve à Auch (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 598 logements autorisés à à Auch, dont 225 en 2025 (+57 % vs les 5 années précédentes).

598 logements autorisés sur 5 ans
225 en 2025 dernière année connue
+57 % vs 5 années précédentes tendance

Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.

Fourchettes de loyers à Auch

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 8,1 €/m²
Médian 10,0 €/m²
Haut 12,4 €/m²
Écart de 4,3 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 6,9 €/m²
Médian 8,9 €/m²
Haut 11,6 €/m²
Écart de 4,7 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Auch

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (52 m²)
~2 502 €/an
soit ~4,8 mois de loyer par an
Pour une maison type (97 m²)
~4 156 €/an
soit ~4,8 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 80,05 % Moyenne dept : 66,43 % +13,62 pt Moyenne France : 43,01 % +37,04 pt
Taxe d'habitation (rappel) 31,21 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

79,81 % 2021
79,94 % 2022
80,00 % 2023
80,05 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (80,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.

Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Auch, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 80,05 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion locative, 5 % pour la vacance (le taux de logements vacants est de 9,2 %), et les travaux courants. Pour un appartement, les charges de copropriété peuvent alourdir la note. Un rendement brut de 6,5 % aboutit ainsi à un net proche de 2,7 %, selon l'état du bien.

Performance énergétique du parc à Auch

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 436 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE à Auch: la classe C domine, 4,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante C
Passoires thermiques 4,3 % F + G
Conso moyenne 172 kWh/m²/an

Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).

Le parc est plutôt performant avec une classe dominante C (170 kWh/m²/an) et seulement 4,2 % de passoires thermiques (F/G). Ce bon score réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour tout achat, anticipez les échéances de la loi Climat : interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, à budgéter dans votre projet.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les studios et T2 en centre-ville ou près de la gare (1,1 km) sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 10 €/m²/mois. L'ancien domine le parc, mais attention aux passoires thermiques (4,2 % classées F/G) soumises à la loi Climat. Le neuf, avec 486 logements autorisés sur 5 ans, pourrait offrir des produits clés en main, mais avec une rentabilité potentiellement compressée par les prix de vente.

Quelles zones cibler à Auch ?

Le centre historique, avec ses 25 monuments protégés, attire une clientèle touristique et résidentielle, mais l'offre est rare. Les quartiers périphériques et les communes limitrophes de l'agglomération (CA Grand Auch) offrent plus de disponibilités et un meilleur rapport prix/surface. Aucune zone en forte développement n'émerge clairement des données, mais la présence de la gare et la bonne couverture fibre (79,5 %) sont des atouts généraux.

Calculateur de rendement à Auch

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir à Auch

Le principal risque est la vacance locative, dans un marché où 9,2 % des logements sont vacants. Le rendement net est sensible à la taxe foncière, élevée à 80,05 %. La saisonnalité est faible (2,8 % de résidences secondaires). Enfin, la part non négligeable de logements anciens impose un diagnostic DPE rigoureux pour éviter les interdictions de location à venir sur les passoires thermiques.

Erreurs à éviter quand on investit à Auch

  • Oublier la taxe foncière de 80,05 % dans le calcul de rentabilité.
  • Négliger le taux de vacance local de 9,2 %.
  • Surévaluer les loyers par rapport au marché (10 €/m² pour un appartement).
  • Omettre de vérifier la copropriété et ses charges pour un appartement.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché immobilier d'Auch suit un rythme classique. La période la plus active se situe au printemps, avec une affluence de demandes avant l'été. L'automne est aussi propice, les acheteurs voulant finaliser avant fin d'année. La rentrée de septembre coïncide avec la perception de la taxe foncière, ce qui peut inciter certains vendeurs à se montrer plus flexibles. L'hiver est plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation sur les biens restants.

Le saviez-vous ?

  • Auch compte 25 monuments historiques protégés dans son centre.
  • La fibre optique couvre déjà 79,5 % des logements.
  • L'âge médian de 47 ans y est supérieur à la moyenne nationale.

S'installer à Auch : cadre de vie et logement

Auch séduit par son cadre de vie complet, avec un indice de confort des services (ICS) de 8,5/10. La commune concentre pas moins de 1 400 équipements, dont 493 dans le secteur de la santé et 474 services, offrant une autonomie rare pour une ville de cette taille. Son centre historique, classé avec 25 monuments protégés, et sa cathédrale Sainte-Marie inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, ajoutent une dimension culturelle et patrimoniale forte.

Le profil démographique est marqué par un vieillissement (indice de 245,3), avec plus d'un tiers de la population ayant plus de 60 ans. Cette structure, couplée à un taux de propriétaires occupants de 43,7 %, dessine un marché immobilier orienté vers la transmission et la mutation, avec une demande locative nourrie par les jeunes actifs et les étudiants. La connectivité est bonne (fibre à 79,5 %), un atout pour le télétravail et l'attractivité résidentielle.

Carte du marché immobilier à Auch

Auch et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Auch

13,5 °C
Température moyenne ?
1 976 h
Ensoleillement ?
696 mm
Précipitations ?
45 j
Jours de gel/an ?

Le climat d'Auch, avec une température moyenne de 13,5 °C et 696 mm de pluie annuels, est doux et relativement sec. L'altitude modérée (185 m) limite les gelées fréquentes. Ce profil convient particulièrement aux acheteurs cherchant un cadre de vie agréable sans hivers rigoureux, idéal pour la rénovation ou la retraite active. L'ensoleillement généreux du Gers est un atout pour le bien-être et peut réduire les dépenses de chauffage.

À qui s'adresse Auch ?

La ville s'adresse aux primo-accédants et jeunes ménages attirés par des prix accessibles et la présence d'écoles. Les retraités (33,3 % de 60 ans et plus) apprécient le calme, les soins de santé et le patrimoine. Les actifs travaillant dans l'administration publique (préfecture) ou les services présents sur place y trouvent également leur compte. En revanche, les grands navetteurs vers Toulouse devront composer avec une distance significative.

Avantages et limites à Auch

✓ Points forts

  • Patrimoine historique exceptionnel (25 monuments classés)
  • Accès à la propriété très abordable vs. agglomération toulousaine
  • Gamme complète de services et équipements de santé
  • Climat doux et ensoleillé (13,5°C de moyenne, 696 mm de pluie)
  • Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C

− À prendre en compte

  • Marché de l'emploi local limité (taux de chômage 13,5%)
  • Éloignement des grandes infrastructures (aéroport à 58 km, TGV loin)
  • Risques naturels (inondations) sur certains secteurs (PPRi actif)

Composition du parc immobilier à Auch

13 843 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (46,4 %) et collectif (53,6 %).

88,0 % Résidences principales 12 182 logements
2,8 % Résidences secondaires 388 logements
9,2 % Logements vacants 1 273 logements
43,7 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc immobilier est équilibré entre maisons (46,4 %) et appartements. La forte proportion de propriétaires occupants (43,7 %) et le faible taux de résidences secondaires (2,8 %) indiquent un marché ancré dans la vie locale, relativement stable. Un taux de vacance de 9,2 % indique toutefois des opportunités de rénovation. Ce paysage attire des acheteurs en recherche de stabilité, souvent des familles ou des retraités, plutôt que des investisseurs purs.

Ancienneté du parc à Auch

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 12 088 logements).

  • Avant 1919 13,3 % 1 606 logts
  • 1919-1945 6,1 % 732 logts
  • 1946-1970 26,1 % 3 150 logts
  • 1971-1990 31,2 % 3 772 logts
  • 1991-2005 10,8 % 1 309 logts
  • 2006-2019 12,6 % 1 519 logts

Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.

Équipements et services à Auch

1 400 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

260 Commerces
474 Services
493 Santé
109 Sports et loisirs
39 Enseignement
17 Tourisme
8 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques à Auch

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 3 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 22 catastrophes naturelles déclarées

Auch est soumise à trois plans de prévention des risques (PPR) actifs, principalement liés aux inondations (PPRi) et aux mouvements de terrain. La commune a connu 22 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Avant tout achat, consultez obligatoirement le dossier d'information acquéreur-locataire et le zonage du PPR concerné pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques.

Cas pratique : un achat type à Auch

Une maison type de 100 m² coûte environ 185 000 €. Cela représente 8,5 années de revenu médian local (21 800 €). Avec un apport de 10 % (18 500 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €. Il faut ajouter environ 15 000 € de frais de notaire. Cette enveloppe est accessible pour un ménage aux revenus stables.

Erreurs à éviter quand on achète à Auch

  • Ne pas consulter les PPR actifs (inondation, mouvement de terrain).
  • Acheter sans diagnostic DPE précis, risquant des travaux imprévus.
  • Surenchérir sur un bien mal isolé (classe F/G).
  • Oublier que 19,3 % du parc est antérieur à 1945, souvent à rénover.

Points clés à retenir à Auch

  • Prix médian au m² stable autour de 1 852 €.
  • Rendement brut attractif à 6,5 % pour les appartements.
  • Climat doux avec 13,5 °C de moyenne annuelle.
  • Le prix varie selon la proximité des écoles et commerces.
  • Correction de -1,8 % sur un an en 2024.
  • Rendement net divisé par deux après charges et impôts.
  • Parc énergétique performant, seulement 4,2 % de passoires.
  • Un DPE dégradé peut réduire la valeur de 15 à 30 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Auch ?

À Auch, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation précise. La proximité des 39 établissements scolaires, des 260 commerces et de la gare (1,1 km) peut ajouter jusqu'à 10 % au prix au m². Pour une maison, la taille du terrain et la vue sont déterminantes. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument de vente majeur. À l'inverse, un logement nécessitant des travaux verra son prix déprécié de 15 à 30 % selon l'ampleur. L'étage en immobilier ancien a moins d'impact qu'un ascenseur fonctionnel.

Estimation indicative d'une maison à Auch

Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

166 258 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Un prix trop élevé allonge la vente dans un marché qui n'est pas tendu (volume d'offre correct). Un prix trop bas signifie une perte sèche, d'autant que le revenu médian local est de 21 800 €, ce qui limite la capacité de surenchère. Avec une dynamique démographique positive (+1 % en 5 ans) et un taux de logements vacants à 9,2 %, une valorisation juste et réaliste, ancrée dans les données DVF et les spécificités du territoire (fibre, gare), est la clé d'une vente réussie.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Un professionnel local connaît les micro-marchés : le prix au m² varie sensiblement entre le centre historique près des 25 monuments et les quartiers résidentiels. Il évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation, éléments invisibles sur un algorithme. Son estimation est crédible auprès des acheteurs sérieux et sert de base de négociation solide. Il peut aussi anticiper les évolutions du marché, comme l'impact des 486 logements neufs autorisés ces 5 dernières années sur l'offre locale.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier uniquement au prix médian du m², très agrégé.
  • Minimiser l'impact d'un DPE mauvais sur la valorisation.
  • Ne pas tenir compte des 486 logements neufs autorisés créant de la concurrence.
  • Oublier que la fibre (79,5 % de couverture) est un critre de valeur.

Investir à Auch : passer à l'action

L'analyse des données DVF et des indices est une première étape. À Auch, où le parc ancien est important et les prix varient fortement selon les quartiers, l'expertise d'un professionnel local est indispensable pour transformer ce potentiel en investissement réussi.

Les chiffres dessinent un potentiel, mais le succès dépend du bien, du quartier et de votre stratégie.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Auch

    Quel est le prix immobilier moyen à Auch ?

    Le prix médian, plus représentatif, est de 1 852 €/m² en 2024. Le prix moyen, tiré par les biens haut de gamme, est nettement plus élevé à 3 087 €/m². La majorité des biens (50 %) se vendent entre 1 488 et 2 445 €/m².

    Est-ce le bon moment pour investir à Auch ?

    La légère correction des prix en 2024 (-1,8 %) peut représenter un point d'entrée opportun, surtout pour un investissement locatif à moyen terme. Le rendement brut reste attractif à 6,5 % pour les appartements, mais la rentabilité nette est modérée.

    Auch est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?

    Auch est beaucoup moins chère que les communes périphériques de Toulouse. Son prix au m² est inférieur de 29 % à celui de Muret et de 117 % à celui de Balma, pour des services et équipements souvent comparables.

    Quel rendement locatif espérer à Auch ?

    Le loyer médian est de 10 €/m²/mois pour un appartement et 8,9 €/m²/mois pour une maison. Cela se traduit par un rendement locatif brut d'environ 6,5 % pour les appartements et 5,8 % pour les maisons.

    Quels sont les quartiers à privilégier à Auch ?

    Le centre historique et le secteur de la gare sont recherchés pour leur cachet et leur potentiel locatif. Les zones en développement, bénéficiant des nouveaux permis de construire, attirent les acquéreurs de biens neufs. Une analyse fine par rue est indispensable, les prix variant fortement.

    Marché immobilier des communes voisines

    Auch affiche un prix au m² deux fois moindre que Balma (-117 %) et un écart de plus de 50 % avec Cugnaux, pour des indicateurs de services et d'équipements comparables, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur patient.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Auch.

    Communes limitrophes d'Auch

    Auch est entourée de 13 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    1 714 €/m² Prix médian à Auch
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian au m² à Auch ressort à 1 714 € (source DVF, 373 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Gers.

    Sur 2021-2025, le prix médian d'Auch progresse de +8,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 2 045 transactions sont recensées par les données DVF.

    Le prix au m² diffère selon le type de bien à Auch: 1 714 €/m² pour les maisons (surface médiane 97 m²) et 1 703 €/m² pour les appartements (52 m²). Un bien type de 97 m² revient à environ 166 258 €, soit 7,6 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Auch (2,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    La construction neuve est soutenue à Auch: 598 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 120 par an. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Auch est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (en plaine, à 122 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.

    Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 6 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Auch

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    Communes voisines

    Pavie 32550 2 566 hab. 4,2 km Preignan 32810 1 202 hab. 8,2 km Duran 32810 862 hab. 2,9 km Montégut 32550 719 hab. 5,1 km