01 Le parc de logements
Le parc comprend 304 logements dont 231 résidences principales, 42 résidences secondaires et 31 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 231 | 76,0 % |
| Résidences secondaires | 42 | 13,8 % |
| Logements vacants | 31 | 10,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 76 % d'habitat permanent, 14 % de résidences secondaires et 10 % de logements inoccupés sur un total de 304.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 47 | 20,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 6,5 % |
| 1946-1970 | 23 | 10,0 % |
| 1971-1990 | 29 | 12,6 % |
| 1991-2005 | 64 | 27,7 % |
| 2006-2019 | 53 | 22,9 % |
La période 1991-2005 concentre 28 % du parc, tandis que 20 % datent d'avant 1919 et 23 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 7 | 3,0 % |
| 3 pièces | 33 | 14,3 % |
| 4 pièces | 78 | 33,8 % |
| 5 pièces ou plus | 112 | 48,5 % |
Distribution par taille: 3 % de petits logements (T1-T2), 48 % de grands (5p+), moyenne à 4,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 256 | 294 | 304 |
| Rés. principales | 180 | 214 | 231 |
| Rés. secondaires | 50 | 41 | 42 |
| Vacants | 26 | 39 | 31 |
Commune voisine de taille comparable, Bélarga (10 km) affiche 58,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 185 | 80,1 % |
| Locataires (privé) | 39 | 16,9 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,4 % |
| Logés gratuitement | 6 | 2,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 80,0 %, locataires 17,3 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 21 | 9,1 % |
| Électricité | 158 | 68,4 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,5 % |
| Autre (bois…) | 44 | 19,0 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 68 %. autres sources (bois notamment) pèse 19 %, fioul 9 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 20 |
| 2 à 4 ans | 33 |
| 5 à 9 ans | 47 |
| 10 ans ou plus | 131 |
| Total ménages | 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 52 |
| Sous-occupation accentuée | 73 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 5,6 % |
| 1 voiture | 103 | 44,6 % |
| 2 voitures ou plus | 116 | 50,2 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 45 % mono-motorisés, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 77,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 129 | 97 | 9 | 23 |
| 1975 | 138 | 100 | 25 | 13 |
| 1982 | 157 | 103 | 38 | 16 |
| 1990 | 157 | 111 | 27 | 19 |
| 1999 | 189 | 127 | 49 | 13 |
| 2006 | 229 | 164 | 29 | 36 |
| 2011 | 256 | 180 | 50 | 26 |
| 2016 | 294 | 214 | 41 | 39 |
| 2022 | 304 | 231 | 42 | 31 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 129 logements à l'origine, 304 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 29 | 29 | 30 | 31 | 25 | 16 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 3,6 % |
| Classe B | 13 | 23,6 % |
| Classe C | 19 | 34,5 % |
| Classe D | 13 | 23,6 % |
| Classe E | 6 | 10,9 % |
| Classe F | 2 | 3,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (35 %), 62 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 28 | 50,9 % |
| Classe B | 18 | 32,7 % |
| Classe C | 5 | 9,1 % |
| Classe D | 3 | 5,5 % |
| Classe E | 1 | 1,8 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 51 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 188 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 182 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 189 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 110 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 120 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 189 pour ceux 1975-1988.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 11 | 2 |
| Classe C | 13 | 6 |
| Classe D | 11 | 2 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 169 kWh/m²/an côté maisons, C à 138 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Aumes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Aumes est le petit village ayant le moins de logements sociaux (HLM) du département Hérault. (sur 33 petits villages entre 100 et 500 habitants) Voir le classement
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 304 logements à Aumes, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 92,4 % de maisons individuelles. Aumes est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, dans la plaine, à une altitude de 40 m, à 19 km du littoral languedocien.
Parc très largement détenu par ses occupants: 80,0 % de propriétaires contre 17,3 % de locataires.
L'ancienneté du parc d'Aumes mêle deux époques — 20,4 % avant 1919, 23,0 % après 2006. Sur le plan énergétique, d'Aumes, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 163 kWh/m²/an. Le électricité équipe 68,4 % des logements occupés à titre principal.
Le parc d'Aumes s'est étoffé de +3,4 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La multi-motorisation est la norme à Aumes: 50,2 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. La commune est dans la plaine, à une altitude de 40 m, à 19 km du littoral languedocien: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Aumes en 2026 ?
Situé entre les pôles de Sète et de Béziers, le petit village d'Aumes (498 habitants) affiche une croissance démographique légère sur dix ans. Son marché immobilier, très majoritairement composé de maisons, présente une accessibilité remarquable mais une volatilité récente importante. Ce contraste nécessite une analyse fine pour déterminer s'il constitue une opportunité ou un piège en 2026.
Aumes affiche un niveau d'accessibilité parmi les plus élevés du département, dans le top 20 % des communes les plus abordables de sa catégorie.
Verdict
➤ Opportunité réservée aux investisseurs patients, ciblant la rentabilité brute sur maison en moyenne durée, dans un marché peu liquide et en correction.
Points clés
- ✓ Correction de -29,8 % en 2024 : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur les maisons (7,7 %)
- ✓ Effort financier très faible pour acquérir (5 années de revenu)
- ⚠ Marché locatif annuel modéré (IOL : 4,6/10)
- ⚠ Dépendance à la demande extérieure (chômage à 13,9 %)
- ⚠ Liquidité limitée avec seulement 10 transactions en 2024
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian 53 % inférieur à la moyenne nationale estimée.
- Inférieure de 38 % à la moyenne départementale de l'Hérault.
- Rendement maison (7,7 %) deux fois supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Aumes
Acheter demande un effort important : 7,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Aumes : opportunités et risques
Investir à Aumes en 2026 relève d'une stratégie de niche, centrée sur la rentabilité brute immédiate plutôt que sur une forte espérance de plus-value. Le rendement brut des maisons (7,7 %) est le principal argument, mais il faut immédiatement le pondérer. La taxe foncière, à 43,53 %, est un prélèvement conséquent qui grève le rendement net, estimé autour de 4,6 % après vacance et gestion.
Le profil du parc, avec seulement 3,8 % de passoires thermiques (classes F/G), est un point positif réduisant le risque lié à la loi Climat et Résilience. Toutefois, l'âge moyen des logements (27 % antérieurs à 1945) implique de porter une attention particulière à l'état du bâti et au DPE lors de l'acquisition. La faible part de résidences secondaires (13,8 %) et le taux de vacance (10,2 %) modèrent les espoirs de location saisonnière pérenne.
La stratégie la plus cohérente, selon les données INSEE et DVF, serait donc de cibler une maison nécessitant quelques travaux, pour la louer en annuel à un public d'actifs travaillant dans les pôles d'emploi voisins (Sète, Béziers, Agde). L'enjeu sera de sécuriser un locataire stable dans un bassin d'emploi où le chômage dépasse 13 %. L'horizon doit être moyen terme (au moins 8-10 ans) pour lisser les risques de vacance et espérer une légère appréciation.
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Données du marché immobilier à Aumes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Aumes s'établit à 2 634 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,3 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aumes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Aumes sur les cinq dernières années est marquée par une forte volatilité. Après une relative stabilité entre 2020 et 2022, un pic notable est enregistré en 2023 à 2 646 €/m², suivi d'une correction brutale de -29,8 % en 2024 pour revenir à 2 634 €/m². Cette chute, la plus forte de la période, doit être nuancée par le faible volume de transactions (10 ventes en 2024 contre 17 en 2021). Elle indique un marché qui se dégonfle après une surchauffe localisée, potentiellement sur des biens spécifiques. Comparé à ses voisines, Aumes reste l'une des communes les moins chères, avec un écart de valorisation qui s'est même accentué récemment. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire indique un potentiel de négociation mais aussi un risque de valeur instable à court terme.
Évolution du marché immobilier d'Aumes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 2 159 €/m² → 2 634 €/m² (+22,0 %), volume annuel actuel 10 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières mettent en lumière le paradoxe d'Aumes. L'accessibilité est exceptionnelle : une maison médiane de 79 m² coûte environ 120 000 €, soit seulement 5 années de revenu médian local. Le loyer médian estimé (9,8 €/m²/mois) génère un rendement brut attractif de 7,7 %. Cependant, ce rendement brut masque des charges nettes significatives (taxe foncière à 43,53 %, gestion, vacance estimée à 8 %), le ramenant autour de 4,6 %. L'effort mensuel net, après déduction du loyer perçu de la mensualité de crédit, peut être faible voire positif sur un bien bien choisi, mais la viabilité du montage dépend fortement de la stabilité de la locataire et de l'absence de grands travaux.
Acheter vs Louer — appartement 108 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
90,0 % de maisons et 10,0 % d'appartements parmi les 10 transactions enregistrées.
90,0 % maisons, 10,0 % appartements sur 10 ventes: le collectif pèse 10,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 9 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 634 € | 3 185 € | 2 083 € |
| Prix moyen/m² | 2 534 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 108 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 2 159 € |
| 2022 | 4 | 1 895 € |
| 2023 | 7 | 2 646 € |
| 2024 | 7 | 1 538 € |
| 2025 | 10 | 2 634 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Aumes est très limitée, signe d'un faible appétit des promoteurs. Seulement 8 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 11 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 2 logements ont obtenu un permis. Cette faible offre nouvelle ne viendra pas concurrencer le parc existant, mais elle indique aussi une attractivité résidentielle en dent creuse, sans projet d'urbanisation significatif. Cette stagnation de l'offre, couplée à une légère croissance démographique (+2 % sur 5 ans), pourrait à terme soutenir les prix du parc ancien, à condition que la demande se maintienne. Le risque de sur-offre est inexistant, mais celui d'un parc vieillissant et moins attractif est réel.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve à Aumes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 6 logements ont été autorisés à à Aumes, -25 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Aumes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aumes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,53 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut est une vue théorique. Pour obtenir le net, déduisez les charges incompressibles : la taxe foncière à Aumes, à 43,53 % de la valeur locative cadastrale, représente un coût annuel significatif. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), l'assurance, les réparations et la provision pour vacance, estimée à un mois de loyer minimum. Sur un rendement brut de 7,7 % pour une maison, cela explique la chute à environ 4,6 % net. Source DGFiP 2024.
Performance énergétique du parc à Aumes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 55 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Aumes: classe C en tête, 3,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc d'Aumes présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe C dominante (163 kWh/m²/an). Seulement 3,8 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues pour 2025 et 2028. Néanmoins, pour tout achat, vérifiez le DPE individuel du bien. Source ADEME, 52 diagnostics.
Calculateur de rendement à Aumes
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Cas pratique : un investissement type à Aumes
Pour une maison type de 79 m² (correspondant au prix médian total de 120 001 €), le loyer mensuel estimé est de 9,8 €/m², soit 774 €. Avec un rendement brut de 7,7 %, l'effort net mensuel après financement (avec apport de 20 %) peut être légèrement positif ou équilibré, une fois les charges réelles déduites. Source carte des loyers.
Erreurs à éviter quand on investit à Aumes
- Oublier la taxe foncière, avec un taux communal à 43,53 %.
- Négliger le taux de vacance local de 10,2 %.
- Surévaluer les loyers dans un village de 498 habitants.
- Ne pas provisionner pour les travaux sur un parc ancien.
Quand acheter ou vendre ?
À Aumes, marché calme, la saisonnalité est moins marquée. Le printemps (avril-juin) reste propice pour vendre, profitant de l'afflux de chercheurs de résidences principales. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être actif, mais pensez à la taxe foncière, exigible en octobre, qui peut inciter les vendeurs à finaliser avant. L'été, avec la chaleur et les vacances, ralentit les transactions. La proximité des gares d'Agde (16,5 km) et Sète (19,8 km) peut attirer des profils mixtes, actifs tout au long de l'année.
Le saviez-vous ?
- Aumes compte 1 seul monument historique protégé.
- 27 % du parc immobilire a été construit après 2006.
- La dette communale s'élève à 779 € par habitant.
S'installer à Aumes : cadre de vie et logement
S'installer à Aumes, c'est choisir un cadre de vie rural paisible dans l'arrière-pays héraultais, à moins de 20 km des gares d'Agde et de Sète. La commune offre des services de base avec 15 équipements recensés, dont un établissement scolaire et un commerce de proximité. Pour les achats et les services plus élaborés, la dépendance aux villes alentour est réelle, un point à intégrer pour les familles ou les télétravailleurs.
Le territoire est exposé à des risques naturels, avec un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif sur la Peyne et dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Cette réalité, couplée à une connectivité numérique encore limitée (score de 4/100), dessine les contours d'une commune au charme authentique mais présentant aussi certaines contraintes. L'indice de vieillissement élevé (172,7) confirme un profil démographique mature, même si la part des moins de 30 ans (27,7 %) n'est pas négligeable.
Carte du marché immobilier à Aumes
Aumes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aumes
Aumes bénéficie d'un climat méditerranéen très doux, avec une température annuelle moyenne de 15,1 °C et seulement 607 mm de précipitations annuelles. Ce profil, avec des hivers modérés et un ensoleillement généreux, convient particulièrement aux acheteurs recherchant une retraite paisible ou une résidence secondaire, loin des rigueurs continentales. L'altitude basse (65 m) limite les risques de gel sévère, un atout pour le jardinage et les activités de plein air.
Composition du parc immobilier à Aumes
304 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
281 maisons pour 22 appartements: le parc à Aumes est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Aumes est extrêmement stable, composé à 92,7 % de maisons et comptant 80 % de propriétaires occupants. La part de résidences secondaires (13,8 %) et de logements vacants (10,2 %) reste modérée, indiquant un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. Cela attire principalement des acheteurs cherchant à s'installer durablement, souvent des familles ou des retraités, dans un environnement villageois préservé. Source INSEE.
Ancienneté du parc à Aumes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 230 logements).
- Avant 1919 20,4 % 47 logts
- 1919-1945 6,5 % 15 logts
- 1946-1970 10,0 % 23 logts
- 1971-1990 12,6 % 29 logts
- 1991-2005 27,8 % 64 logts
- 2006-2019 23,0 % 53 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aumes
15 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Aumes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aumes est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) pour le bassin de la Peyne, principal aléa naturel identifié. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est faible et le radon faible. Consulter le PPR en mairie est impératif avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre inassurable certaines parties de parcelle. Source Géorisques.
Cas pratique : un achat type à Aumes
Pour acquérir la maison médiane à 120 001 €, un ménage au revenu médian local (23 840 €) devrait y consacrer environ 5 années de revenus. Avec un apport de 10 % (12 000 €) et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 660 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Aumes
- Omettre de consulter le PPR Inondation de la Peyne.
- Acheter sans diagnostic de sol pour risque radon (niveau faible).
- Surestimer les perspectives de revente rapide.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-29,8 %).
Points clés à retenir à Aumes
- Prix médian au m² : 1 858 €, en baisse de 29,8 % sur un an (DVF 2024).
- Rendement brut locatif maison : 7,7 %, net approx. 4,6 %.
- Climat doux : 15,1 °C de moyenne annuelle, 607 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : 3 185 €/m² contre 2 083 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 43,53 % en 2024.
- Village stable : 80 % de propriétaires, seulement 13,8 % de résidences secondaires.
- Parc très majoritairement de maisons individuelles (92,7 %).
- Prix total bien type : 120 001 € pour une maison, 348 397 € pour un appart.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aumes ?
À Aumes, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont désormais des facteurs clés, surtout avec un parc ancien à 27 % d'avant 1945. La présence d'un terrain agréable, l'exposition sud et la vue sont valorisants. La proximité immédiate des 15 équipements du village (commerces, école) peut justifier un surprix, tandis qu'un bien excentré sera pénalisé. Pour les maisons, un garage ou un atelier est un plus notable. L'absence de logements sociaux (0 %) homogénéise le marché. Source INSEE BPE.
Estimation indicative d'une maison à Aumes
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
263 400 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-différences de valorisation entre les quartiers d'un petit village comme Aumes, où le prix médian a baissé de 29,8 % en un an. Il évalue justement l'impact d'un DPE D versus C, ou la plus-value d'une rénovation récente. Son expertise permet de fixer un prix réaliste qui attire des acheteurs sérieux sans laisser d'argent sur la table. Il sert aussi de filtre en phase de négociation, sachant que 41 entreprises actives témoignent d'un tissu économique local à considérer. Source DVF 2024, INSEE.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix au m² moyen, inadapté entre maisons et appartements.
- Ignorer l'impact d'un DPE D ou pire sur la valorisation.
- Ne pas visiter les biens comparables récemment vendus.
- Viser un prix de 2022 dans un marché en correction de 2024.
Investir à Aumes : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Aumes requiert de dépasser les moyennes. La forte dispersion des prix et la faible liquidité du marché rendent cruciale l'expertise d'un professionnel ancré localement, capable d'évaluer précisément chaque bien et son environnement.
Les chiffres révèlent un marché en correction. Le vrai pari est de sélectionner le bien qui tirera parti de cette accessibilité.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Aumes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Aumes
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Aumes
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Aumes
Quel est le prix immobilier moyen à Aumes ?
Le prix médian global à Aumes était de 1 858 €/m² en 2024 selon les données DVF. Il existe un écart important entre les maisons (3 185 €/m²) et les très rares appartements (2 083 €/m²), ces derniers n'étant pas représentatifs du marché.
Est-ce le bon moment pour acheter à Aumes ?
Le marché est en correction (-29,8 % en 2024) et présente une accessibilité record. C'est un moment potentiellement favorable pour les acheteurs-primo accédants, avec un pouvoir de négociation, mais dans un choix de biens limité et un contexte économique local fragile.
Aumes est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aumes est nettement moins chère que plusieurs communes voisines comparables. Son prix médian est inférieur de 30 % à celui de Tressan, et jusqu'à 74 % à celui de Bélarga, pour des caractéristiques territoriales souvent similaires.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Aumes ?
Le rendement locatif brut médian est de 7,7 % pour une maison, ce qui est élevé. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé avoisine les 4,6 %. Le rendement des appartements est bien plus faible (2,7 % brut).
Quels sont les risques à connaître pour investir à Aumes ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), la dépendance à une demande locative extérieure (taux de chômage local de 13,9 %), et l'exposition aux inondations (PPR actif). La commune présente également un indice de déclin territorial élevé.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aumes.
Communes limitrophes d'Aumes
Aumes est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Aumes (2 634 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -23,7 % par rapport dans l'Hérault.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Aumes a enregistré une hausse de +22,0 % du prix médian au m². Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 43 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +71,3 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Aumes: 90,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 185 €/m². Rapporté au revenu médian d'Aumes, un logement de 100 m² (318 500 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Loyers observés à Aumes: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,8 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Avec 13,8 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La production neuve est peu intense à Aumes — 6 logements autorisés entre 2021 et 2025.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Aumes est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Sur le plan physique, la commune est à 19 km du littoral languedocien, dans la plaine, à une altitude de 40 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).