01 Le parc de logements
Le parc comprend 338 logements dont 269 résidences principales, 34 résidences secondaires et 34 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 269 | 79,6 % |
| Résidences secondaires | 34 | 10,1 % |
| Logements vacants | 34 | 10,1 % |
Parmi les 338 logements du parc, 80 % assurent la fonction de résidence principale, contre 10 % de secondaires et 10 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 31 | 11,7 % |
| 1919-1945 | 20 | 7,5 % |
| 1946-1970 | 20 | 7,5 % |
| 1971-1990 | 43 | 16,2 % |
| 1991-2005 | 49 | 18,5 % |
| 2006-2020 | 102 | 38,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 2006-2020 arrive en tête avec 38 %, devant les constructions récentes (38 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 15 | 5,6 % |
| 3 pièces | 39 | 14,5 % |
| 4 pièces | 94 | 34,9 % |
| 5 pièces ou plus | 120 | 44,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,5 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (45 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 248 | 352 | 338 |
| Rés. principales | 183 | 242 | 269 |
| Rés. secondaires | 39 | 55 | 34 |
| Vacants | 25 | 56 | 34 |
Usclas-d'Hérault, commune de taille similaire à 5 km, affiche 83,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 198 | 73,6 % |
| Locataires (privé) | 53 | 19,7 % |
| Locataires HLM | 10 | 3,7 % |
| Logés gratuitement | 8 | 3,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 73,7 %, locataires 23,3 % — la part HLM s'établit à 4 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,7 % |
| Fioul | 17 | 6,3 % |
| Électricité | 183 | 68,3 % |
| Gaz bouteille | 7 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 59 | 22,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au électricité, 22 % pour autres sources (bois notamment), 6 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 43 |
| 2 à 4 ans | 52 |
| 5 à 9 ans | 73 |
| 10 ans ou plus | 101 |
| Total ménages | 269 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 |
| Sous-occupation modérée | 76 |
| Sous-occupation accentuée | 76 |
| Sous-occupation très accentuée | 77 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 | 5,9 % |
| 1 voiture | 114 | 42,4 % |
| 2 voitures ou plus | 139 | 51,7 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 6 % sans, 42 % à une voiture, 52 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 117 | 86 | 15 | 16 |
| 1975 | 128 | 91 | 13 | 24 |
| 1982 | 144 | 102 | 31 | 11 |
| 1990 | 160 | 95 | 50 | 15 |
| 1999 | 177 | 111 | 47 | 19 |
| 2007 | 230 | 167 | 46 | 17 |
| 2012 | 248 | 183 | 39 | 25 |
| 2017 | 352 | 242 | 55 | 56 |
| 2023 | 338 | 269 | 34 | 34 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 117 à 338 logements, soit +189 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 33 | 28 | 29 | 35 | 37 | 29 | 34 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 15 | 12 | 15 | 14 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 16,2 % |
| Classe B | 18 | 18,2 % |
| Classe C | 39 | 39,4 % |
| Classe D | 11 | 11,1 % |
| Classe E | 11 | 11,1 % |
| Classe F | 3 | 3,0 % |
| Classe G | 1 | 1,0 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (39 %), 74 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 62,6 % |
| Classe B | 18 | 18,2 % |
| Classe C | 12 | 12,1 % |
| Classe D | 4 | 4,0 % |
| Classe E | 1 | 1,0 % |
| Classe F | 2 | 2,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 63 % des diagnostics et 93 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 157 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 116 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 61 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 201 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 61 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1 |
| Classe B | 16 | 2 |
| Classe C | 29 | 10 |
| Classe D | 10 | 1 |
| Classe E | 10 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (145 kWh/m²/an) et appartements en classe C (142).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 3 |
| T4 | 5 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bélarga (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Bélarga cumule 338 logements au millésime 2023: 79,6 % en résidence principale, 10,1 % en secondaire, 10,1 % vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 92,0 % de maisons individuelles (311 unités). L'environnement communal: dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (28 km).
Le parc penche vers la propriété occupante (73,7 %), le locatif étant minoritaire (23,3 %). Part du parc social: 3,7 % des résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (11,7 % avant 1919) et constructions récentes (38,3 % après 2006). Le parc de Bélarga se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 145 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Côté énergie, le électricité chauffe 68,3 % des résidences principales.
Le parc de Bélarga a reculé de -4,0 % entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 51,7 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen — un ancrage qui colore le parc. La commune est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (28 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,1 %
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hérault (156ᵉ rang sur 321 communes)
Analyse du marché immobilier à Bélarga
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bélarga
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bélarga s'établit à 2 502 €, sur la base de 14 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bélarga Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bélarga
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 2 502 €/m² pour 14 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 117 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 14 | 14 |
| Prix médian/m² | 2 502 € | 2 502 € |
| Prix moyen/m² | 2 379 € | |
| Surface médiane | – | 117 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 12 | 2 781 € |
| 2022 | 11 | 2 483 € |
| 2023 | 11 | 2 920 € |
| 2024 | 11 | 2 888 € |
| 2025 | 14 | 2 502 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 168 autorisations et 50 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 30 %.
Vacance longue durée à Bélarga
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bélarga (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 37 logements ont été autorisés à à Bélarga, +48 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bélarga
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour les appartements, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Pour les maisons, l'indicateur est estimé sur un groupe de communes voisines, faute d'annonces suffisantes dans la commune.
Charge fiscale réelle à Bélarga
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,63 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bélarga
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 99 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bélarga: classe C en tête, 4,0 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Bélarga
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bélarga : cadre de vie et logement
Bélarga compte 664 habitants sur 4,13 km². Le climat local affiche 15,0 °C de moyenne annuelle et 701 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 26 appellations d'origine rattachées au terroir local et 32 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bélarga
Bélarga et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bélarga
Composition du parc immobilier à Bélarga
338 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
311 maisons pour 26 appartements: le parc à Bélarga est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Bélarga
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 266 logements).
- Avant 1919 11,7 % 31 logts
- 1919-1945 7,5 % 20 logts
- 1946-1970 7,5 % 20 logts
- 1971-1990 16,2 % 43 logts
- 1991-2005 18,4 % 49 logts
- 2006-2020 38,3 % 102 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bélarga
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bélarga
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_MoyValleeNord PPRN Approuvé approuvé le 28/10/2002
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bélarga
Pour une maison de 117 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
292 734 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bélarga
Quel est le prix de l'immobilier à Bélarga ?
Le prix médian au m² à Bélarga est de 2 502 € (données DVF, 14 transactions). Pour une maison de 117 m² (surface médiane locale), compter environ 293 000 €.
Comment Bélarga se situe-t-elle dans le Hérault ?
Bélarga se situe au 156ᵉ rang du Hérault sur 321 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Bélarga ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bélarga est de 5,1 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Résumé
Avec 2 502 €/m² en médiane, Bélarga s'inscrit au niveau de la médiane de l'Hérault (3 432 €/m²) et reste +2,3 % au regard de la médiane nationale.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 2 502 €/m². Un bien type de 117 m² revient à environ 292 734 €, soit 12,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bélarga: 12,6 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (10,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active à Bélarga: l'équivalent de 7 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bélarga est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen. La géographie joue son rôle: la commune est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (28 km).
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).