01 Le parc de logements
Le parc comprend 927 logements dont 574 résidences principales, 330 résidences secondaires et 23 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 574 | 61,9 % |
| Résidences secondaires | 330 | 35,6 % |
| Logements vacants | 23 | 2,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 62 % de résidences principales, 36 % de secondaires et 2 % de vacants pour un total de 927 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 146 | 25,8 % |
| 1919-1945 | 52 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 76 | 13,4 % |
| 1971-1990 | 110 | 19,4 % |
| 1991-2005 | 75 | 13,3 % |
| 2006-2019 | 107 | 18,9 % |
La période avant 1919 concentre 26 % du parc, tandis que 26 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,7 % |
| 2 pièces | 24 | 4,2 % |
| 3 pièces | 114 | 19,9 % |
| 4 pièces | 191 | 33,3 % |
| 5 pièces ou plus | 241 | 42,0 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 671 | 914 | 927 |
| Rés. principales | 493 | 556 | 574 |
| Rés. secondaires | 139 | 298 | 330 |
| Vacants | 39 | 60 | 23 |
Commune voisine de taille comparable, Fontès (14 km) affiche 50,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 415 | 72,3 % |
| Locataires (privé) | 123 | 21,4 % |
| Locataires HLM | 13 | 2,3 % |
| Logés gratuitement | 23 | 4,0 % |
Structure d'occupation: propriétaires 72,3 %, locataires 23,7 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 43 | 7,5 % |
| Fioul | 35 | 6,1 % |
| Électricité | 395 | 68,8 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 92 | 16,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (69 %), 16 % pour autres sources (bois notamment) et 7 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 65 |
| 2 à 4 ans | 95 |
| 5 à 9 ans | 106 |
| 10 ans ou plus | 308 |
| Total ménages | 574 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 80 |
| Sous-occupation modérée | 179 |
| Sous-occupation accentuée | 134 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 44 | 7,7 % |
| 1 voiture | 289 | 50,3 % |
| 2 voitures ou plus | 241 | 42,0 % |
Équipement automobile des ménages: 8 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 42 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 67,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 358 | 276 | 6 | 76 |
| 1975 | 432 | 301 | 43 | 88 |
| 1982 | 499 | 337 | 99 | 63 |
| 1990 | 544 | 360 | 141 | 43 |
| 1999 | 553 | 395 | 134 | 24 |
| 2006 | 620 | 444 | 165 | 11 |
| 2011 | 671 | 493 | 139 | 39 |
| 2016 | 914 | 556 | 298 | 60 |
| 2022 | 927 | 574 | 330 | 23 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 358 à 927, soit +159 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 67 | 68 | 64 | 71 | 84 | 54 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 23 | 27 | 24 | 32 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 4,2 % |
| Classe B | 17 | 11,9 % |
| Classe C | 59 | 41,3 % |
| Classe D | 39 | 27,3 % |
| Classe E | 21 | 14,7 % |
| Classe F | 1 | 0,7 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 143 diagnostics par étiquette énergétique: 41 % en C, 57 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 62 | 43,4 % |
| Classe B | 51 | 35,7 % |
| Classe C | 15 | 10,5 % |
| Classe D | 9 | 6,3 % |
| Classe E | 6 | 4,2 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (43 %), et 90 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 194 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 184 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 117 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 194 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 56 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 1 |
| Classe B | 15 | 2 |
| Classe C | 50 | 9 |
| Classe D | 35 | 4 |
| Classe E | 21 | 0 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (173 kWh/m²/an); côté appartements, C (145).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 1 |
| T3 | 6 |
| T4 | 8 |
| T5+ | 1 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Castelnau-de-Guers (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Sur les 927 logements de Castelnau-de-Guers, 35,6 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Une typologie quasi monomorphe — 93,4 % de maisons, le collectif y est très marginal. Castelnau-de-Guers se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, dans un relief de plaine, à 40 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral languedocien, à environ 16 km.
Selon l'INSEE, 72,3 % des résidences principales de Castelnau-de-Guers sont occupées par leurs propriétaires, 23,7 % par des locataires. Au plan locatif social, 2,3 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc de Castelnau-de-Guers porte la trace d'une construction ancienne: 25,8 % des logements sont antérieurs à 1919. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (170 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 68,8 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements varie peu (+1,4 %). Profil fortement motorisé: 42,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Le profil régional — Castelnau-de-Guers est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol — éclaire les choix d'habitat localement. Le cadre géographique dans un relief de plaine, à 40 m d'altitude en moyenne, en retrait du littoral languedocien, à environ 16 km nuance les caractéristiques du parc local.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Castelnau-de-Guers en 2026 ?
À mi-chemin entre Béziers et la Méditerranée, Castelnau-De-Guers bénéficie d'une attractivité résidentielle et touristique qui façonne son marché immobilier. Avec un parc composé à 94,5 % de maisons et plus d'un tiers de résidences secondaires, la dynamique des prix dépend largement de la demande extérieure. L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher la pertinence d'un investissement dans ce village héraultais.
Avec un rendement locatif brut de 5,7 % sur les maisons et une correction de 11 % depuis le pic de 2022, le marché offre un point d'entrée plus accessible que ses voisines les plus cotées.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maison, à condition de cibler les biens adaptés à la demande extérieure et touristique.
Points clés
- ✓ Rendement net correct de 3,4 % sur maisons
- ✓ Correction de -11 % : opportunité de timing
- ✓ Pression touristique élevée (IPTI 6/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (revenu médian 22 k€)
- ⚠ Fragilité économique marquée (IFE 5,8/10)
- ⚠ Dépendance à l'attrait extérieur
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la moyenne nationale des villages.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour l'accessibilité (IAI 5,3/10).
- Prix inférieur de 30 % à 50 % au littoral héraultais immédiat.
Analyse du marché immobilier à Castelnau-de-Guers
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Castelnau-de-Guers : opportunités et risques
Investir à Castelnau-De-Guers en 2026 se justifie principalement par la stratégie de rendement locatif sur les maisons, avec un taux brut de 5,7 %. Le rendement net estimé à 3,4 %, après intégration d'une taxe foncière élevée (41,25 %), reste correct dans le contexte actuel de taux. La clé du succès réside dans le ciblage d'un bien adapté à la demande locative, qui provient à la fois d'actifs travaillant dans le bassin biterrois et de touristes attirés par les deux campings de la commune et la proximité de la Méditerranée.
Le risque principal tient à la fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 13,7 % et un revenu médian de 21 920 €. Le marché locatif annuel classique ne peut donc reposer uniquement sur la solvabilité des Castelnaulais. Il est impératif de viser des biens attractifs pour une population extérieure, en privilégiant la proximité des commodités, un bon DPE et un extérieur agréable. La pression touristique (IPTI à 6/10) ouvre une piste complémentaire en location saisonnière.
Enfin, la dynamique de construction neuve (+56 % de permis) montre une commune qui attire des projets, limitant le risque de dévitalisation. Toutefois, l'investisseur doit intégrer la réalité des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur la Peyne. Vérifier que le bien n'est pas en zone à contrainte est une étape incontournable, sous peine de surcoûts d'assurance et de difficultés à la revente.
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Données du marché immobilier à Castelnau-de-Guers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Castelnau-de-Guers s'établit à 1 710 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Castelnau-de-Guers fait partie du quart des communes les moins chères du Hérault.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Castelnau-de-Guers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Castelnau-de-Guers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Castelnau-de-Guers évolue de -15,0 %, passant de 2 012 à 1 710 €/m²; 9 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 126 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements parmi les 9 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 88,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 934 €/m² (maisons) contre 1 710 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 8 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 710 € | 1 934 € | 1 710 € |
| Prix moyen/m² | 2 058 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 126 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 2 012 € |
| 2022 | 27 | 2 122 € |
| 2023 | 19 | 1 970 € |
| 2024 | 13 | 2 232 € |
| 2025 | 9 | 1 710 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Castelnau-De-Guers, selon les données SITADEL, est modérée mais en nette accélération. Sur les cinq dernières années, 25 logements ont été autorisés, dont 6 pour la seule année 2024, représentant une hausse de 56 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette tendance indique une certaine attractivité et répond partiellement à la pression démographique (+1,5 % sur 5 ans). Pour l'investisseur, cela signifie un renouvellement lent du parc et peu de risque de sur-offre massive à court terme. L'urbanisation se fait probablement en extension du village existant, nécessitant de vérifier la localisation exacte et l'adéquation avec la demande locative.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 96 logements ont été autorisés et 104 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 108 %.
Vacance longue durée à Castelnau-de-Guers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Castelnau-de-Guers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Castelnau-de-Guers totalise 24 logements sur 5 ans, soit +60 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Castelnau-de-Guers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Castelnau-de-Guers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,25 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut (5,7 % pour les maisons) au net (3,4 %) englobe les coûts récurrents. La taxe foncière, indexée sur une valeur locative cadastrale, est ici à un taux de 41,25 %. Il faut y ajouter la provision pour charges (entretien, réparations), la vacance locative (2,5 % du parc est vacant) et les frais de gestion. Sur un bien ancien, une provision pour travaux de mise aux normes énergétiques est aussi prudente, même si le parc local compte peu de passoires thermiques (0,8 %).
Performance énergétique du parc à Castelnau-de-Guers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 143 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Castelnau-de-Guers est C, avec 0,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte, avec une classe dominante C et une consommation de 170 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (étiquettes F et G) est très faible, à 0,8 %, ce qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Néanmoins, pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation seront nécessaires à moyen terme pour se conformer aux échéances de la loi Climat (interdiction de location des logements les plus énergivores à partir de 2025 pour les G, puis 2028 pour les F).
Calculateur de rendement à Castelnau-de-Guers
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Erreurs à éviter quand on investit à Castelnau-de-Guers
- Négliger la taxe foncière, élevée à 41,25 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (10,6 €/m²).
- Ne pas vérifier le zonage du PPR Inondation avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Castelnau-de-Guers suit une saisonnalité méditerranéenne. L'activité reprend vigoureusement au printemps, avec une affluence accrue d'acheteurs souhaitant s'installer avant l'été. La période estivale, marquée par la présence des touristes (2 campings, 259 emplacements), peut aussi générer des visites pour des résidences secondaires. À l'automne, le marché reste actif avant un ralentissement hivernal. Pour un vendeur, mettre son bien en marché entre mars et juin maximise la visibilité. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut parfois motiver des ventes en été.
Le saviez-vous ?
- Le village compte deux monuments historiques protégés.
- 35,6 % des logements sont des résidences secondaires.
- L'aéroport de Béziers-Vias n'est qu'à 14,7 km.
S'installer à Castelnau-de-Guers : cadre de vie et logement
S'installer à Castelnau-De-Guers, c'est opter pour un cadre de vie villageois au cœur de la garrigue héraultaise, à une vingtaine de minutes des plages et de l'animation de Pézenas ou Béziers. La commune offre un panel d'équipements de proximité correct pour sa taille avec 6 commerces et 4 établissements de santé, selon la base permanente des équipements de l'INSEE. Le climat méditerranéen, avec plus de 300 jours d'ensoleillement par an et des précipitations modérées (607 mm), est un atout majeur pour la qualité de vie.
Le profil démographique est marqué par un vieillissement accentué (indice de 207) et une forte proportion de propriétaires (72,3 %), ce qui dessine une communauté stable et ancrée. La présence de deux monuments historiques protégés rappelle le caractère patrimonial du village. En revanche, la connectivité numérique est un point faible (score de 3/100), un frein potentiel pour les télétravailleurs. La vie sociale et associative s'organise autour des équipements sportifs et culturels, dans un cadre où la nature et le calme prédominent.
Carte du marché immobilier à Castelnau-de-Guers
Castelnau-de-Guers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Castelnau-de-Guers
Avec une température moyenne annuelle de 15,1 °C et seulement 607 mm de précipitations par an, Castelnau-de-Guers bénéficie d'un climat méditerranéen doux, marqué par un ensoleillement généreux. Les hivers sont cléments et les étés chauds, avec un risque de gel limité à quelques jours par an. Ce profil climatique attire particulièrement les acheteurs en quête d'une qualité de vie extérieure, favorisant les terrasses, les jardins et un mode de vie tourné vers la nature, typique des villages de l'Hérault.
Composition du parc immobilier à Castelnau-de-Guers
927 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Castelnau-de-Guers est composé très majoritairement de maisons (94,5 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier est très largement dominé par les maisons individuelles (94,5 %), ce qui dessine un marché stable et familial. Le taux de propriétaires-occupants est élevé (72,3 %), signe d'un ancrage résidentiel fort. Cependant, la part importante de résidences secondaires (35,6 %) révèle aussi l'attrait touristique et la pression saisonnière sur le marché. Ce double profil implique une demande diversifiée : des acheteurs pour l'habitation permanente et des acquéreurs pour la villégiature, souvent avec des exigences différentes sur l'état et l'équipement du bien.
Ancienneté du parc à Castelnau-de-Guers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 566 logements).
- Avant 1919 25,8 % 146 logts
- 1919-1945 9,2 % 52 logts
- 1946-1970 13,4 % 76 logts
- 1971-1990 19,4 % 110 logts
- 1991-2005 13,3 % 75 logts
- 2006-2019 18,9 % 107 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Castelnau-de-Guers
44 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Castelnau-de-Guers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) « Inondation Peyne », témoignant d'une exposition à ce risque naturel. La sismicité est classée faible et le potentiel radon également. Historiquement, la commune a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle. Pour tout achat, il est impératif de consulter le zonage du PPR en mairie et le dossier de diagnostic technique immobilier, qui délimite les contraintes constructives et les obligations d'assurance spécifiques. Cela impacte parfois l'assurabilité et la valeur du bien.
Cas pratique : un achat type à Castelnau-de-Guers
Pour acquérir une maison médiane de 94 m² à 209 000 €, il faut mobiliser environ 9,5 années de revenu médian local (21 920 €). Avec un apport de 10 % (20 900 €) et un crédit sur 20 ans au taux moyen actuel, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 950 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière, soit environ 600 €/an pour ce type de bien.
Erreurs à éviter quand on achète à Castelnau-de-Guers
- Oublier de vérifier le DPE avant une offre définitive.
- Négliger la consultation du PPR Inondation en mairie.
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Ignorer la part élevée de résidences secondaires (35,6 %).
Points clés à retenir à Castelnau-de-Guers
- Prix médian des maisons : 1 934 €/m² en 2024.
- Rendement net locatif estimé à 3,4 % pour une maison.
- Climat méditerranéen doux, 15,1°C de moyenne annuelle.
- Marché vendeur avec une hausse de prix à deux chiffres.
- Hausse annuelle record de +14,3 % sur un an.
- Taxe foncière au taux de 41,25 % en 2024.
- Commune exposée à un PPR « Inondation Peyne ».
- DPE classe C dominante, seulement 0,8 % de passoires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Castelnau-de-Guers
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
136 800 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les spécificités locales, comme la surcote pour une maison rénovée avec vue dégagée ou la décote pour un bien nécessitant des travaux lourds. Un professionnel local connaît la demande réelle, segmentée entre résidents permanents (revenu médian : 21 920 €) et acheteurs de résidences secondaires. Il peut évaluer précisément l'impact d'un DPE défavorable ou de la proximité du PPR Inondation. Son expertise est cruciale pour fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et optimise le rendement de la transaction dans un marché en forte hausse (+14,3 % sur un an).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² (2 252 €).
- Ne pas actualiser le prix malgré la hausse de +14,3 %.
- Oublier de minorer un bien nécessitant des travaux importants.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
Investir à Castelnau-de-Guers : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. Réussir son investissement à Castelnau-De-Guers nécessite une parfaite connaissance des micro-secteurs, du potentiel locatif réel et des contraintes locales, comme le PPR inondation. Un professionnel du secteur vous évitera les écueils et identifiera l'opportunité alignée avec vos objectifs.
Les chiffres posent un diagnostic. Son application concrète dépend du bien, du secteur et de votre stratégie.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Castelnau-De-Guers grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Castelnau-De-Guers
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Castelnau-de-Guers
Quel est le prix immobilier moyen à Castelnau-De-Guers ?
Le prix médian, plus représentatif, est de 1 710 €/m² en 2024 pour l'ensemble des biens. Pour les maisons, qui constituent l'essentiel du marché, le prix médian est légèrement inférieur, à 1 934 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Castelnau-De-Guers ?
Le marché a connu une correction de 11 % depuis son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible. Le rendement locatif brut sur les maisons (5,7 %) est correct, faisant de 2026 une période opportuniste pour un investissement ciblé.
Castelnau-De-Guers est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Son prix au m² est équivalent à Campagnan, mais inférieur de 10 % à Fontès, de 16 % à Margon et de 43 % à Bélarga. Elle se positionne donc dans le milieu de gamme de son bassin d'attraction.
Quel rendement locatif espérer à Castelnau-De-Guers ?
Le rendement brut médian pour une maison est de 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,4 %. Les appartements sont trop rares pour établir une statistique fiable.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Castelnau-De-Guers ?
Le principal risque naturel est l'inondation (PPR actif sur la Peyne). Économiquement, la commune présente une fragilité (taux de chômage de 13,7 %) et le marché immobilier dépend fortement de la demande extérieure et touristique.
Marché immobilier des communes voisines
Castelnau-De-Guers affiche un prix au m² inférieur de 10 % à Campagnan et de 43 % à Bélarga, pour des indicateurs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Castelnau-de-Guers.
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 710 €/m² à Castelnau-de-Guers contre 3 454 €/m² pour l'Hérault.
Le prix médian de Castelnau-de-Guers recule de -15,0 % entre 2021 et 2025. 94 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -23,4 % — un retournement à surveiller.
Le marché de Castelnau-de-Guers est dominé par les maisons individuelles — 88,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 934 €/m² pour 80 m² en surface médiane. Le bien médian (80 m² à 154 720 €) équivaut à 7,1 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Castelnau-de-Guers avoisinent 11,4 €/m² pour les appartements et 10,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,0 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. La proportion de résidences secondaires (35,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Entre 2021 et 2025, 24 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Castelnau-de-Guers est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Contexte physique: en retrait du littoral languedocien, à environ 16 km, dans un relief de plaine, à 40 m d'altitude en moyenne.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.