01 Le parc de logements
Le parc comprend 369 logements dont 298 résidences principales, 34 résidences secondaires et 37 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 298 | 80,8 % |
| Résidences secondaires | 34 | 9,2 % |
| Logements vacants | 37 | 10,0 % |
Le graphique détaille la structure des 369 logements: 81 % sont habités en permanence, 9 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 44 | 15,3 % |
| 1919-1945 | 15 | 5,2 % |
| 1946-1970 | 29 | 10,1 % |
| 1971-1990 | 53 | 18,4 % |
| 1991-2005 | 73 | 25,3 % |
| 2006-2019 | 74 | 25,7 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (26 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,3 % |
| 2 pièces | 9 | 3,0 % |
| 3 pièces | 43 | 14,4 % |
| 4 pièces | 96 | 32,2 % |
| 5 pièces ou plus | 149 | 50,0 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (50 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 321 | 347 | 369 |
| Rés. principales | 242 | 268 | 298 |
| Rés. secondaires | 51 | 36 | 34 |
| Vacants | 28 | 42 | 37 |
À Aumes, commune similaire à 9 km, la part de propriétaires est de 60,9 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 255 | 85,6 % |
| Locataires (privé) | 39 | 13,1 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 5 | 1,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 85,5 % de propriétaires occupants, 13,0 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 13 | 4,4 % |
| Électricité | 207 | 69,5 % |
| Gaz bouteille | 4 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 74 | 24,8 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (69 %), suivi par autres sources (bois notamment) (25 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 18 |
| 2 à 4 ans | 48 |
| 5 à 9 ans | 72 |
| 10 ans ou plus | 160 |
| Total ménages | 298 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 43 |
| Sous-occupation modérée | 28 |
| Sous-occupation accentuée | 108 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,0 % |
| 1 voiture | 113 | 37,9 % |
| 2 voitures ou plus | 176 | 59,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 3 % sans véhicule, 38 % mono-motorisés, 59 % multi-motorisés. Par ailleurs, 74,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 140 | 106 | 3 | 31 |
| 1975 | 161 | 117 | 9 | 35 |
| 1982 | 154 | 123 | 14 | 17 |
| 1990 | 202 | 131 | 54 | 17 |
| 1999 | 226 | 158 | 50 | 18 |
| 2006 | 283 | 208 | 65 | 10 |
| 2011 | 321 | 242 | 51 | 28 |
| 2016 | 347 | 268 | 36 | 42 |
| 2022 | 369 | 298 | 34 | 37 |
Trajectoire de long terme: 140 logements en 1968, 369 en 2022 (+164 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 32 | 28 | 27 | 26 | 31 | 23 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 12 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 9,1 % |
| Classe B | 19 | 19,2 % |
| Classe C | 37 | 37,4 % |
| Classe D | 26 | 26,3 % |
| Classe E | 5 | 5,1 % |
| Classe F | 3 | 3,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe C domine avec 37 % des diagnostics, et 66 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 55 | 55,6 % |
| Classe B | 26 | 26,3 % |
| Classe C | 6 | 6,1 % |
| Classe D | 8 | 8,1 % |
| Classe E | 3 | 3,0 % |
| Classe F | 1 | 1,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 56 %, 88 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 173 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 156 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 160 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 117 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 112 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 41 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 41 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 173 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 13 | 6 |
| Classe C | 34 | 3 |
| Classe D | 19 | 7 |
| Classe E | 4 | 1 |
| Classe F | 2 | 1 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 141 kWh/m²/an côté maisons, D à 174 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Campagnan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Selon le recensement INSEE 2022, les 369 logements de Campagnan se partagent entre résidences principales, secondaires et vacants (80,8 % / 9,2 % / 10,0 %). La maison individuelle domine très largement, avec 94,9 % du parc. Côté cadre local, Campagnan est typique de l'arrière-pays languedocien, en plaine, à 70 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 26 km environ.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 85,5 % des résidences principales de Campagnan sont occupées par leur propriétaire, contre 13,0 % de locataires.
L'ancienneté du parc de Campagnan mêle deux époques — 15,2 % avant 1919, 25,6 % après 2006. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 147 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (69,5 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+6,3 %). 59,1 % des ménages de Campagnan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le profil régional — Campagnan est typique de l'arrière-pays languedocien — éclaire les choix d'habitat localement. Campagnan est en plaine, à 70 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 26 km environ, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 298 résidences principales de Campagnan et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Campagnan en 2026 ?
Niche au cœur de la vallée de l’Hérault, à équidistance de Béziers et de la Méditerranée, Campagnan attire une population en légère croissance grâce à son cadre de vie et son accessibilité financière. Son marché immobilier, exclusivement composé de maisons, a pourtant subi un net repli en 2024. Analyse des opportunités pour 2026.
Avec une accessibilité immobilière classée dans le top 20 % du département, le village offre un point d’entrée abordable dans la vallée de l’Hérault.
Verdict
➤ Opportunité ciblée pour primo-accédants et investisseurs en stratégie de moyen terme, à condition de sélectionner un bien rénové et bien situé.
Points clés
- ✓ Correction de -20 % : opportunité de rachat
- ✓ Rendement brut maison correct à 5,7 %
- ✓ Marché exclusivement pavillonnaire et familial
- ⚠ Opportunité locative modérée (IOL 3,7)
- ⚠ Liquidité limitée (20 transactions/an)
- ⚠ Dépendance à la voiture et au pôle voisin
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² est inférieur de 44 % à la moyenne nationale.
- Campagnan se positionne dans le haut du classement des communes les plus accessibles de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons dépasse largement celui des métropoles comme Montpellier.
Analyse du marché immobilier à Campagnan
Acheter demande un effort important : 8,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Campagnan : opportunités et risques
Investir à Campagnan en 2026 relève d'une stratégie de niche, orientée vers le rendement modeste mais stable de la location annuelle en maison individuelle. Le rendement brut de 5,7 % est correct pour la région, mais il faut immédiatement en déduire la taxe foncière, particulièrement élevée à 50,4 %. Cette charge représente à elle seule environ un mois et demi de loyer perçu, grévant sensiblement la rentabilité nette, estimée ici à 3,2 %.
La faible part de résidences secondaires (9,2 %) et le taux de vacance élevé (10 %) indiquent un marché locatif peu dynamique et une demande locative restreinte, principalement familiale. L'indice d'opportunité locative (IOL) de 3,7/10 confirme cette réalité. L'investisseur devra donc viser un bien très qualitatif, bien isolé et de plain-pied, pour séduire une population locale au revenu médian modeste (22 000 €/an). La location saisonnière n'est pas une option viable, compte tenu de l'éloignement de la mer et de la faible pression touristique.
En revanche, l'indicateur de déclin territorial (IDT) à 5,5/10 mérite attention. Il suggère une fragilité sous-jacente malgré la croissance démographique récente. L'investissement n'est donc pertinent qu'à condition de jouer la carte de la plus-value à long terme, en misant sur la pérennisation de l'attractivité résidentielle de la vallée et sur une éventuelle amélioration des services et des transports.
Simuler un investissement immobilier à Campagnan
Estimation sur un maison type de 87 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Campagnan.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Campagnan ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Campagnan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Campagnan, tel que révélé par les données DVF 2024, est celui d'un petit village héraultais en phase de correction. Après avoir surfé sur la vague nationale de frénésie immobilière jusqu'en 2022, les prix ont dégringolé de 35 % en deux ans. Cette volatilité s'explique par la faible liquidité du marché : avec moins de 20 ventes par an, une poignée de transactions peut faire basculer les indices médians. Le parc, à 96 % composé de maisons, attire principalement des familles ou des retraités en quête d'un ancrage pérenne, loin du phénomène de surmobilisation touristique observé sur le littoral.
Néanmoins, cette correction ouvre une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs patient. Le prix médian actuel de 2 597 €/m² est redevenu compétitif au sein de la CC Vallée de l'Hérault, comme le montre la comparaison avec Usclas-d'Hérault ou Nizas. La clé réside dans la sélection : les biens rénovés ou neufs, qui représentent plus du quart du parc, conservent une prime importante, tandis que les maisons anciennes nécessitant des travaux voient leur valorisation stagner.
Selon l'INSEE, la commune affiche une santé énergétique encourageante avec seulement 3,3 % de passoires thermiques (F/G), un atout face aux futures obligations de la loi Climat et Résilience. Toutefois, l'attractivité reste conditionnée par la proximité des pôles d'emplois et de services, situés à une vingtaine de kilomètres, et par une connectivité numérique encore perfectible (fibre à 59 %).
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Campagnan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Campagnan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 20 transactions en 2025 et affiche une évolution de -2,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 597 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 97 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Campagnan est très faiblement liquide, avec seulement 20 transactions enregistrées par la DGFiP en 2024. Il est presque exclusivement composé de ventes de maisons individuelles (16 sur 18), d'une surface médiane de 130 m², reflétant un profil d'acheteur en recherche de résidence principale familiale. Le volume d'activité, stable par rapport à 2023 mais en baisse par rapport au pic de 2022 (22 ventes), indique un marché qui a perdu de sa vélocité et qui penche aujourd'hui en faveur de l'acheteur, avec des marges de négociation possibles. L'absence totale de transactions d'appartements confirme le caractère très pavillonnaire du parc, limitant les options pour les petits budgets ou les investisseurs.
Répartition des ventes
70,0 % de maisons et 30,0 % d'appartements parmi les 20 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 70,0 % des mutations, pour un prix médian de 2 648 €/m² (maisons) contre 2 184 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 20 | 14 | 6 |
| Prix médian/m² | 2 597 € | 2 648 € | 2 184 € |
| Prix moyen/m² | 2 630 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 97 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 14 | 2 672 € |
| 2022 | 16 | 3 395 € |
| 2023 | 8 | 2 781 € |
| 2024 | 12 | 2 338 € |
| 2025 | 20 | 2 597 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Campagnan, bien que modeste en volume, est en forte hausse. D'après les données SITADEL, 37 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à +85 % par rapport à la période quinquennale précédente. Cette accélération, couplée à une croissance démographique de +3,6 % sur cinq ans, démontre une attractivité résidentielle réelle et répond à une pression foncière naissante. Néanmoins, le faible nombre d'autorisations (4 en 2024) écarte tout risque de sur-offre à court terme. Cette construction se concentre probablement en périphérie du village, étendant son tissu urbain tout en préservant le centre ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 134 autorisations pour 80 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Campagnan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Campagnan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 40 logements autorisés à à Campagnan, dont 7 en 2025 (+100 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Campagnan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Campagnan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut ne reflète pas votre revenu réel. À Campagnan, il faut immédiatement déduire la taxe foncière, élevée à 50,4 %. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), les travaux d'entretien, et anticipez une vacance locative (10% de logements vacants dans la commune). Pour une maison, un rendement brut de 5,7% peut ainsi fondre à environ 3,2% net. C'est ce chiffre net qu'il faut comparer à d'autres placements.
Performance énergétique du parc à Campagnan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 99 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Campagnan: la classe C domine, 3,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique C dominante et seulement 3,3% de passoires thermiques (F/G). Ce faible taux est rassurant pour l'acheteur, limitant le risque de travaux de rénovation énergétique urgents. Néanmoins, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 : un DPE dégradé peut donc impacter fortement la valeur et la capacité à louer un bien.
Calculateur de rendement à Campagnan
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Campagnan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 50,4 %.
- Oublier de provisionner la vacance locative (10% de vacants).
- Confondre rendement brut (5,7%) et rendement net (3,2%).
- Ne pas vérifier le DPE et les risques de travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et en début d'automne. La période estivale peut être propice aux visites, mais les transactions ralentissent en août. Notez que la taxe foncière, conséquente ici, est exigible en septembre : un vendeur en fin d'année peut être plus motivé. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) offre parfois moins de concurrence et plus de marge de négociation.
Le saviez-vous ?
- Campagnan a autorisé 37 logements neufs en 5 ans, en hausse de 85 %.
- Le village compte 31 équipements de proximité pour 714 habitants.
- L'âge médian des Campagnanais est de 45,2 ans, plus jeune que la moyenne rurale.
S'installer à Campagnan : cadre de vie et logement
S'installer à Campagnan, c'est opter pour le calme d'un village de moins de 800 âmes, bâti en coteau au-dessus de la plaine viticole. La commune offre un cadre de vie typiquement méditerranîn, avec une altitude moyenne de 45 mètres et un ensoleillement généreux, mais elle reste exposée aux risques naturels, notamment aux inondations (PPR actif). Le profil démographique est équilibré, avec un âge médian de 45 ans et une proportion de seniors légèrement supérieure à la moyenne nationale.
Au quotidien, les Campagnanais bénéficient de 31 équipements de proximité selon l'INSEE, incluant des services de base, une école et quelques commerces. Pour les loisirs et les achats plus importants, la dépendance à la voiture est inéluctable, les villes de Béziers et Pézenas étant à environ 20 minutes. La gare TGV la plus proche est à Sète (21 km), permettant des liaisons rapides vers Montpellier ou Barcelone. Ce mode de vie, à la fois rural et connecté aux grands axes, séduit ceux qui cherchent à échapper à l'agitation urbaine sans renoncer totalement à ses commodités.
Carte du marché immobilier à Campagnan
Campagnan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Campagnan
Avec une température moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 701 mm de précipitations, Campagnan bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré, aux hivers doux et aux étés chauds. Ce profil, proche de la moyenne nationale pour les précipitations mais plus ensoleillé, convient parfaitement aux acheteurs recherchant un cadre de vie agréable sans rudesse hivernale marquée, idéal pour les activités de plein air toute l'année.
Composition du parc immobilier à Campagnan
369 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 95,9 % du parc à Campagnan, 4,1 % en collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très stable et ancré dans la propriété principale : 95,9% de maisons individuelles et 85,5% de propriétaires-occupants. La faible part de résidences secondaires (9,2%) indique une communauté sédentaire, peu soumise aux fluctuations touristiques. Cela dessine un acheteur typique recherchant une maison pour y vivre à l'année, dans un environnement villageois préservé et peu locatif.
Ancienneté du parc à Campagnan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 289 logements).
- Avant 1919 15,2 % 44 logts
- 1919-1945 5,2 % 15 logts
- 1946-1970 10,0 % 29 logts
- 1971-1990 18,3 % 53 logts
- 1991-2005 25,3 % 73 logts
- 2006-2019 25,6 % 74 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Campagnan
31 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Campagnan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Campagnan est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, avec 11 risques naturels recensés et un historique de 12 arrêtés catastrophes naturelles. La sismicité et le radon sont faibles. Pour tout achat, consulter le dossier départemental des risques (DDRM) et le certificat d'urbanisme est essentiel pour connaître les contraintes précises sur le bien (zones inondables, restrictions constructives) et leur impact sur l'assurance.
Cas pratique : un achat type à Campagnan
Pour une maison familiale de 130 m² à Campagnan (293 150 €), un ménage local au revenu médian (22 000 €/an) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 13 années de revenus. Avec un apport de 10%, un crédit à 3,5% sur 20 ans générerait une mensualité d'environ 1¤760 €, soit un taux d'endettement théorique de 96%, largement au-dessus des critères bancaires classiques.
Erreurs à éviter quand on achète à Campagnan
- Oublier de consulter le PPR Inondation avant l'offre.
- Sous-estimer le coût des travaux dans l'ancien (20,4% avant 1945).
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien à la fibre (59%).
- Négliger la proximité des équipements pour la vie quotidienne.
Points clés à retenir à Campagnan
- Prix médian des maisons : 2 597 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut moyen maison : 5,7 %.
- Climat doux : température moyenne de 15,0°C.
- Marché en correction après un pic (-20,2 %).
- Taxe foncière élevée : taux de 50,4 %.
- Très faible taux de passoires thermiques : 3,3 %.
- Construction neuve en forte hausse (+85 %).
- Parc composé à 95,9 % de maisons individuelles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Campagnan ?
À Campagnan, où 95,9% du parc sont des maisons, la valeur dépend fortement de la surface du terrain et de l'état du bâti. Une rénovation récente, notamment énergétique (classe DPE A/B), ajoute un bonus significatif. La proximité des 31 équipements de proximité (commerces, services) et l'accès à la fibre (59% d'éligibilité) sont des atouts. À l'inverse, un bien situé en zone à risque inondation déclaré ou nécessitant de lourds travaux verra son prix au m² s'écarter de la médiane (2 597 €/m²).
Estimation indicative d'une maison à Campagnan
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
225 939 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-différences de valeur entre les quartiers, l'impact réel d'une vue ou d'une exposition au sud dans le climat local. Il évalue finement l'état des constructions, facteur clé dans un parc où 20,4% des logements sont antérieurs à 1945. Son expertise permet de justifier le prix auprès d'acheteurs sérieux et de négocier efficacement, évitant une sous-évaluation qui coûte cher ou une surévaluation qui laisse le bien invendu. Les algorithmes ne capturent pas ces subtilités.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² moyen sans pondérer l'état.
- Ignorer la correction récente des prix (-20,2%).
- Oublier de valoriser un DPE performant (classe C dominante).
- Ne pas tenir compte des contraintes du PPR pour le terrain.
Investir à Campagnan : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais un investissement réussi dépend d’une analyse fine du bien, de son quartier et des tendances micro-locales. Notre réseau de professionnels connaît Campagnan en profondeur et peut vous aider à identifier la pépite ou à évaluer précisément votre bien.
Ces données tracent une tendance, mais la valeur réelle d'un bien se joue sur le terrain, rue par rue.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Campagnan grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 18 ventes récentes à Campagnan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Campagnan
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Campagnan
Quel est le prix immobilier moyen à Campagnan ?
Le prix médian à Campagnan est de 2 597 €/m² en 2024. Pour une maison type de 130 m², le budget total s'élève à environ 293 150 €. La fourchette de prix pour 50 % des transactions se situe entre 810 €/m² et 2 764 €/m², reflétant une diversité de biens.
Est-ce le bon moment pour investir à Campagnan ?
Le marché est en correction (-20 % sur un an), ce qui peut représenter un point d'entrée intéressant pour les investisseurs patients. Le rendement locatif brut des maisons est de 5,7 %. Néanmoins, le marché est peu liquide et la demande locative modérée, ce qui exige une sélection rigoureuse du bien.
Campagnan est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Campagnan est légèrement moins chère que Nizas (+4 %) et quasi équivalente à Usclas-d'Hérault (+1 %). Elle est en revanche nettement plus abordable qu'Aumes (-33 %). Son positionnement est intermédiaire au sein de la vallée de l'Hérault.
Quel rendement locatif espérer à Campagnan ?
Le loyer moyen pour une maison est de 10,7 €/m²/mois, soit un rendement brut d'environ 5,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 50,4 %, gestion, vacance), le rendement net est estimé à 3,2 %. Il n'y a pas de marché locatif pour les appartements.
Quels sont les risques à connaître à Campagnan ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Onze risques naturels sont recensés et la commune a fait l'objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle. Il est crucial de consulter le PPR et d'adapter son assurance avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Campagnan présente un prix au m² quasi identique à Usclas-d'Hérault (+1 %) mais avec des indicateurs démographiques plus dynamiques, tandis que Aumes (-33 %) offre un effet de levier prix plus marqué mais sur un marché moins actif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Campagnan.
Communes limitrophes de Campagnan
Campagnan est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Campagnan ressort à 2 597 € (source DVF, 20 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel de l'Hérault.
Le prix médian de Campagnan reste globalement stable sur la période 2021-2025. Sur l'ensemble de la période, 70 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +11,1 % sur le prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Campagnan: 2 648 €/m² pour les maisons (surface médiane 87 m²) et 2 184 €/m² pour les appartements (97 m²). Un bien type de 87 m² revient à environ 230 376 €, soit 10,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,6 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Campagnan (9,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Construction neuve active à Campagnan: l'équivalent de 8 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 70 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Campagnan est typique de l'arrière-pays languedocien. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 26 km environ, en plaine, à 70 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.