01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 337 logements dont 4 032 résidences principales, 582 résidences secondaires et 723 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 032 | 75,5 % |
| Résidences secondaires | 582 | 10,9 % |
| Logements vacants | 723 | 13,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 76 % de résidences principales, 11 % de secondaires et 14 % de vacants pour un total de 5 337 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 219 | 30,2 % |
| 1919-1945 | 507 | 12,6 % |
| 1946-1970 | 472 | 11,7 % |
| 1971-1990 | 829 | 20,6 % |
| 1991-2005 | 527 | 13,1 % |
| 2006-2020 | 478 | 11,9 % |
Structure du bâti par époque: 30 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (30 %), 12 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 197 | 4,9 % |
| 2 pièces | 611 | 15,2 % |
| 3 pièces | 943 | 23,4 % |
| 4 pièces | 1 040 | 25,8 % |
| 5 pièces ou plus | 1 241 | 30,8 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 31 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 938 | 5 252 | 5 337 |
| Rés. principales | 3 864 | 4 053 | 4 032 |
| Rés. secondaires | 471 | 400 | 582 |
| Vacants | 603 | 799 | 723 |
En regard, Poussan (à 20 km, 6 797 hab.) affiche 70,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 914 | 47,5 % |
| Locataires (privé) | 1 390 | 34,5 % |
| Locataires HLM | 578 | 14,3 % |
| Logés gratuitement | 149 | 3,7 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,5 % de propriétaires face à 48,8 % de locataires (dont 14 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 010 | 25,1 % |
| Fioul | 183 | 4,5 % |
| Électricité | 2 505 | 62,1 % |
| Gaz bouteille | 82 | 2,0 % |
| Autre (bois…) | 251 | 6,2 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (62 %), 25 % pour gaz de ville et 6 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 643 |
| 2 à 4 ans | 852 |
| 5 à 9 ans | 705 |
| 10 ans ou plus | 1 831 |
| Total ménages | 4 032 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 910 |
| Sous-occupation modérée | 959 |
| Sous-occupation accentuée | 866 |
| Sous-occupation très accentuée | 907 |
| Suroccupation modérée | 365 |
| Suroccupation accentuée | 28 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 860 | 21,3 % |
| 1 voiture | 2 213 | 54,9 % |
| 2 voitures ou plus | 959 | 23,8 % |
Motorisation des ménages: 21 % n'ont aucune voiture, 55 % en ont une et 24 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 53,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 844 | 2 758 | 24 | 62 |
| 1975 | 2 995 | 2 642 | 129 | 224 |
| 1982 | 3 378 | 2 818 | 144 | 416 |
| 1990 | 3 787 | 2 986 | 235 | 566 |
| 1999 | 3 999 | 3 155 | 191 | 653 |
| 2007 | 4 781 | 3 821 | 377 | 583 |
| 2012 | 4 938 | 3 864 | 471 | 603 |
| 2017 | 5 252 | 4 053 | 400 | 799 |
| 2023 | 5 337 | 4 032 | 582 | 723 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 2 844 à 5 337, soit +88 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 880 | 942 | 1 102 | 975 | 839 | 638 | 757 |
| Dont vacants > 2 ans | 294 | 352 | 443 | 336 | 332 | 348 | 288 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 72 | 2,0 % |
| Classe B | 264 | 7,4 % |
| Classe C | 2 034 | 57,2 % |
| Classe D | 741 | 20,8 % |
| Classe E | 333 | 9,4 % |
| Classe F | 94 | 2,6 % |
| Classe G | 19 | 0,5 % |
La classe C domine avec 57 % des diagnostics, et 67 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 923 | 25,9 % |
| Classe B | 1 024 | 28,8 % |
| Classe C | 1 371 | 38,5 % |
| Classe D | 148 | 4,2 % |
| Classe E | 68 | 1,9 % |
| Classe F | 20 | 0,6 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 39 % des logements relèvent de la classe C, 93 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 203 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 200 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 114 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 134 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 118 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 82 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 203 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 38 |
| Classe B | 90 | 174 |
| Classe C | 479 | 1 555 |
| Classe D | 213 | 528 |
| Classe E | 120 | 213 |
| Classe F | 31 | 63 |
| Classe G | 5 | 14 |
Les maisons affichent une classe dominante C (164 kWh/m²/an), les appartements C (161) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 47 |
| T2 | 229 |
| T3 | 263 |
| T4 | 217 |
| T5+ | 63 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Pézenas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Pézenas compte 5 337 logements, dont 723 sont vacants (13,5 %) — un taux de vacance élevé qui traduit souvent une détente du marché ou un patrimoine en renouvellement. Profil typologique mixte: 48,4 % de maisons et 51,6 % d'appartements. Pézenas se situe dans un environnement entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, à 19 km du littoral languedocien.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 47,5 % de propriétaires, 48,8 % de locataires. 14,3 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 21,3 %.
Un bâti fortement antérieur à la Grande Guerre à Pézenas: 30,2 % du parc est daté d'avant 1919. Sur le plan énergétique, de Pézenas, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 162 kWh/m²/an. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 62,1 % des résidences principales.
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements varie peu (+1,6 %). La motorisation des ménages est classique: 21,3 % sans voiture et 23,8 % avec deux voitures ou plus.
Pézenas appartient au tissu entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc, repère pour lire son marché résidentiel. L'environnement physique — à 19 km du littoral languedocien — colore l'offre de logements et la demande locale.
Le détail du parc (4 032 résidences principales de Pézenas) correspond au millésime INSEE 2023. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Prix médian au m² à 2 264 € à Pézenas, dans un marché de 138 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Hérault (196ᵉ rang sur 333 communes)
Analyse du marché immobilier à Pézenas
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Pézenas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Pézenas s'établit à 2 264 €, sur la base de 138 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Pézenas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Pézenas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 264 €/m² de prix médian pour 138 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +12,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 57 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
54,3 % de maisons et 45,7 % d'appartements parmi les 138 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 54,3 % de maisons et 45,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 138 | 75 | 63 |
| Prix médian/m² | 2 264 € | 2 603 € | 2 094 € |
| Prix moyen/m² | 2 434 € | ||
| Surface médiane | – | 85 m² | 57 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 147 | 2 019 € |
| 2022 | 156 | 2 404 € |
| 2023 | 130 | 2 284 € |
| 2024 | 106 | 2 240 € |
| 2025 | 138 | 2 264 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 196 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 158 sur 2013 — soit +24,1 %.
Vacance longue durée à Pézenas
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Pézenas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 309 logements ont été autorisés à à Pézenas, -21 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Pézenas
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Pézenas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Pézenas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 557 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Pézenas: classe C en tête, 3,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Pézenas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Pézenas : cadre de vie et logement
Pézenas compte 7 797 habitants sur 29,56 km². Le climat local affiche 15,1 °C de moyenne annuelle et 607 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 40 monuments historiques protégés, 27 appellations d'origine rattachées au terroir local et 881 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Pézenas
Pézenas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Pézenas
Composition du parc immobilier à Pézenas
5 337 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 581 maisons et 2 728 appartements à à Pézenas.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Pézenas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 032 logements).
- Avant 1919 30,2 % 1 219 logts
- 1919-1945 12,6 % 507 logts
- 1946-1970 11,7 % 472 logts
- 1971-1990 20,6 % 829 logts
- 1991-2005 13,1 % 527 logts
- 2006-2020 11,9 % 478 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Pézenas
881 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Pézenas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Peyne PPRN Approuvé approuvé le 30/06/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Pézenas
Pour une maison de 85 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
192 440 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Pézenas
Quel est le prix de l'immobilier à Pézenas ?
Le prix médian au m² à Pézenas est de 2 264 € (données DVF, 138 transactions). Pour une maison de 85 m² (surface médiane locale), compter environ 221 000 €.
Comment Pézenas se situe-t-elle dans le Hérault ?
Pézenas se situe au 196ᵉ rang du Hérault sur 333 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Pézenas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Pézenas est de 4,5 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Pézenas.
Communes limitrophes de Pézenas
Pézenas est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Pézenas (2 264 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -34,0 % par rapport dans l'Hérault.
Le marché immobilier de Pézenas est en hausse progressive: +12,1 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 677 transactions (source DGFiP/DVF).
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Pézenas — maisons à 2 603 €/m² pour 85 m² en surface médiane, appartements à 2 094 €/m² pour 57 m². Rapporté au revenu médian de Pézenas, un logement de 85 m² (221 255 €) représente 10,5 années de ressources brutes.
Loyers observés à Pézenas: 10,9 €/m²/mois pour un appartement, 9,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 10,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Flux de construction neuve intermédiaire: 309 logements autorisés sur 2021-2025, dont 112 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (63 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Pézenas est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Contexte physique: à 19 km du littoral languedocien.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).