01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 040 logements dont 5 320 résidences principales, 253 résidences secondaires et 468 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 320 | 88,1 % |
| Résidences secondaires | 253 | 4,2 % |
| Logements vacants | 468 | 7,7 % |
Le graphique détaille la structure des 6 040 logements: 88 % sont habités en permanence, 4 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 542 | 10,4 % |
| 1919-1945 | 330 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 1 443 | 27,6 % |
| 1971-1990 | 1 626 | 31,1 % |
| 1991-2005 | 782 | 15,0 % |
| 2006-2019 | 497 | 9,5 % |
La période 1971-1990 concentre 31 % du parc, tandis que 10 % datent d'avant 1919 et 10 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 190 | 3,6 % |
| 2 pièces | 747 | 14,0 % |
| 3 pièces | 1 206 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 177 | 22,1 % |
| 5 pièces ou plus | 2 000 | 37,6 % |
Distribution par taille: 18 % de petits logements (T1-T2), 38 % de grands (5p+), moyenne à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 643 | 5 795 | 6 040 |
| Rés. principales | 5 033 | 5 043 | 5 320 |
| Rés. secondaires | 141 | 144 | 253 |
| Vacants | 468 | 608 | 468 |
65,8 % de part de propriétaires à Souleuvre-en-Bocage, commune de population comparable à 47 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 310 | 43,4 % |
| Locataires (privé) | 1 597 | 30,0 % |
| Locataires HLM | 1 340 | 25,2 % |
| Logés gratuitement | 74 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 43,4 %, locataires 55,2 % — la part HLM s'établit à 25 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 197 | 41,3 % |
| Fioul | 317 | 6,0 % |
| Électricité | 2 080 | 39,1 % |
| Gaz bouteille | 42 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 684 | 12,9 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 41 %. électricité pèse 39 %, autres sources (bois notamment) 13 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 858 |
| 2 à 4 ans | 1 157 |
| 5 à 9 ans | 960 |
| 10 ans ou plus | 2 345 |
| Total ménages | 5 320 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 992 |
| Sous-occupation modérée | 1 354 |
| Sous-occupation accentuée | 1 080 |
| Suroccupation modérée | 283 |
| Suroccupation accentuée | 15 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 964 | 18,1 % |
| 1 voiture | 2 927 | 55,0 % |
| 2 voitures ou plus | 1 429 | 26,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 18 % sans véhicule, 55 % mono-motorisés, 27 % multi-motorisés. Par ailleurs, 54,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 336 | 3 154 | 70 | 112 |
| 1975 | 4 020 | 3 735 | 76 | 209 |
| 1982 | 4 490 | 4 009 | 121 | 360 |
| 1990 | 4 622 | 4 147 | 178 | 297 |
| 1999 | 5 148 | 4 648 | 165 | 335 |
| 2006 | 5 422 | 4 945 | 115 | 362 |
| 2011 | 5 643 | 5 033 | 141 | 468 |
| 2016 | 5 795 | 5 043 | 144 | 608 |
| 2022 | 6 040 | 5 320 | 253 | 468 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 336 logements, le total atteint 6 040 en 2022 (+81 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 599 | 575 | 551 | 546 | 512 | 334 |
| Dont vacants > 2 ans | 134 | 165 | 210 | 132 | 134 | 152 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 0,4 % |
| Classe B | 70 | 2,2 % |
| Classe C | 1 313 | 40,4 % |
| Classe D | 1 201 | 37,0 % |
| Classe E | 445 | 13,7 % |
| Classe F | 148 | 4,6 % |
| Classe G | 57 | 1,8 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (40 %), 43 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 775 | 23,9 % |
| Classe B | 830 | 25,6 % |
| Classe C | 734 | 22,6 % |
| Classe D | 556 | 17,1 % |
| Classe E | 248 | 7,6 % |
| Classe F | 86 | 2,6 % |
| Classe G | 18 | 0,6 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 26 %, 72 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 165 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 146 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 113 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 243 kWh/m²/an, contre 113 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 130 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 1 |
| Classe B | 38 | 32 |
| Classe C | 242 | 1 071 |
| Classe D | 327 | 874 |
| Classe E | 137 | 308 |
| Classe F | 72 | 76 |
| Classe G | 25 | 32 |
Les maisons affichent une classe dominante D (209 kWh/m²/an), les appartements C (192) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 63 |
| T2 | 269 |
| T3 | 518 |
| T4 | 565 |
| T5+ | 86 |
Faut-il investir à Avranches en 2026 ?
Porte du Mont-Saint-Michel, Avranches cumule une attractivité territoriale forte (IAT 7,8/10) et un parc immobilier en léger repli après le pic de 2022. Cette petite ville bien équipée attire des investisseurs séduits par les rendements, mais la décision d'investir en 2026 mérite une analyse fine des risques démographiques et d'accessibilité.
Avranches se situe dans le top quart des communes normandes pour son attractivité territoriale, un atout majeur face à un marché immobilier en phase de correction.
Verdict
➤ Investissement locatif rentable sur les petits appartements, à condition d'accepter un horizon moyen terme et une liquidité modérée.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (6,2 %)
- ✓ Correction récente : point d'entrée opportun
- ✓ Équipements et services excellents (ICS 9,8/10)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Démographie en recul (-1 % sur 5 ans)
- ⚠ Rendement net érodé par la fiscalité
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Son prix médian est inférieur de plus de 30 % à la moyenne nationale des petites villes.
- Elle se positionne au-dessus de la médiane départementale, mais bien en deçà des stations balnéaires.
- Le rendement locatif brut (6,2 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Avranches
Le marché immobilier d'Avranches affiche une pression notable (IPI 6,1/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Avranches
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,1
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché actif, plutôt favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,1/10) indique un marché actif, plutôt favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Une accessibilité très faible (1,4/10) signifie que les prix dépassent le pouvoir d'achat local, limitant la liquidité.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenUne accessibilité très faible (1,4/10) signifie que les prix dépassent le pouvoir d'achat local, limitant la liquidité.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (4,8/10) exige de cibler rigoureusement le bien et le quartier.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (4,8/10) exige de cibler rigoureusement le bien et le quartier.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique faible (1,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière pure.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique faible (1,7/10) écarte toute stratégie de location saisonnière pure.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2200,3 — Percentile dept : 75/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 79/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 40/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2535,8 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,0 — Percentile dept : 21/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,2 — Percentile dept : 7/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 22,2 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 56,6 — Percentile dept : 99/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,0 — Percentile dept : 40/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2200,3 — Percentile dept : 25/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 8/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,7 — Percentile dept : 51/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2535,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Avranches : opportunités et risques
L'investissement locatif à Avranches présente un profil de rentabilité correct, porté par un rendement brut de 6,2 % pour les appartements. Ce chiffre, issu de la carte des loyers du ministère, doit être nuancé par les charges récurrentes : une taxe foncière à 50,79 % et un parc où 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation à moyen terme pour rester louable.
La stratégie à privilégier est la location annuelle en petit appartement, ciblant les étudiants, jeunes actifs ou retraités attirés par le cadre de vie complet. La pression touristique faible (IPTI 1,7/10) et la part modeste de résidences secondaires (4,2 %) invalident en revanche un projet de location saisonnière. La dynamique de construction neuve, en hausse de 150 %, pourrait à terme accroître la concurrence locative sur les biens les plus anciens.
L'acheteur-investisseur doit intégrer le risque de liquidité modérée, lié à une accessibilité financière très faible pour la population locale (IAI 1,4/10). Le marché est donc partiellement dépendant de l'arrivée de nouveaux habitants, rendant crucial le choix d'un bien bien situé, idéalement à proximité des commerces et de la gare.
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Données du marché immobilier à Avranches
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Avranches s'établit à 2 286 €/m², selon les données DVF 2024, en légère baisse après le pic de 2022. Cette correction de -3,5 % en deux ans offre un point d'entrée plus accessible, dans un marché qui reste actif avec 141 transactions annuelles. La fourchette de prix est large, signe d'un parc composite mêlant centre historique et constructions récentes.
La comparaison avec les communes voisines est éclairante : Avranches est 57 % moins chère que Granville, mais seulement 6 % plus chère que Coutances. Cet écart important avec le littoral souligne un effet de levier potentiel pour les investisseurs misant sur la solidité des services locaux plutôt que sur la seule proximité de la mer.
Le contexte démographique, avec un déclin de -1 % sur cinq ans et un vieillissement prononcé (indice de 251), pèse sur la demande locale. Néanmoins, l'excellente dotation en équipements (682 au total) et la présence d'une gare maintiennent l'attractivité pour les actifs travaillant dans le bassin d'emploi régional.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Avranches Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Avranches sur cinq ans révèle un cycle classique : une hausse soutenue jusqu'au pic de 2022 (2 294 €/m²), suivi d'une correction modérée. Le prix médian de 2024 (2 213 €/m²) reste néanmoins 8,8 % supérieur à celui de 2020. Cette trajectoire place Avranches en retrait par rapport à l'explosion des prix sur le littoral (Granville, Dinard), mais en avance sur les communes rurales de l'intérieur. Pour un acheteur en 2026, cela dessine une fenêtre d'opportunité dans un marché stabilisé, éloigné des surchauffes côtières.
Évolution du marché immobilier d'Avranches
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Avranches évolue de +14,3 %, passant de 2 000 à 2 286 €/m²; 141 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière pour un appartement type de 57 m² (123 120 €) montre un effort mensuel net d'environ 114 € après déduction du loyer médian, basé sur un crédit à 4 % sur 20 ans. Le rendement brut de 6,2 % est attrayant, mais le net estimé à 3,4 % rappelle l'impact des charges, dont une taxe foncière avoisinant 51 %. La viabilité du montage repose donc sur une trésorerie initiale pour couvrir cet effort résiduel, en visant une rentabilité à moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 151 ventes en 2024, le volume des transactions à Avranches est en repli constant depuis 2021, indiquant un ralentissement de l'activité. Le marché est équilibré entre maisons (76 ventes) et appartements (65 ventes). Le prix moyen (2 545 €/m²) dépasse significativement le médian, trahissant la présence de biens plus chers qui tirent la moyenne. Le profil des biens échangés est modeste (101 m² pour les maisons, 57 m² pour les appartements), orientant vers une demande de besoins essentiels. Ce marché reste liquide mais devient plus sélectif.
Répartition des ventes
53,9 % de maisons et 46,1 % d'appartements parmi les 141 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 53,9 % des mutations, pour un prix médian de 2 284 €/m² (maisons) contre 2 333 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 141 | 76 | 65 |
| Prix médian/m² | 2 286 € | 2 284 € | 2 333 € |
| Prix moyen/m² | 2 720 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 174 | 2 000 € |
| 2022 | 150 | 2 131 € |
| 2023 | 128 | 2 194 € |
| 2024 | 125 | 2 137 € |
| 2025 | 141 | 2 286 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Avranches est vigoureuse, avec 195 logements autorisés sur cinq ans et une accélération de +150 % en 2024. Cette tendance reflète la confiance des promoteurs dans l'attractivité résidentielle de la commune, mais elle survient dans un contexte démographique légèrement négatif. Ce développement, concentré sur des programmes récents (9,5 % du parc construit après 2006), modernise l'offre mais pourrait, à terme, créer une pression à la baisse sur l'ancien peu performant énergétiquement. L'acheteur doit donc distinguer les secteurs en renouvellement.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 800 logements ont été autorisés et 452 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 57 %.
Vacance longue durée à Avranches
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Avranches (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 253 logements ont été autorisés à à Avranches, +169 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Avranches
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Avranches
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,79 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net baisse significativement une fois les charges déduites. La taxe foncière sur le bâti à Avranches, soit 50,79 %, est le premier poste. Ajoutez les frais de gestion locative (environ 6-8 % du loyer), la provision pour travaux (1-2 % de la valeur du bien annuellement) et une provision pour vacance locative. Un taux de logements vacants de 7,7 % suggère une certaine rotation. Pour un appartement, le rendement net tombe souvent autour de 3,4 %.
Performance énergétique du parc à Avranches
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 247 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Avranches: classe C en tête, 6,3 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc est majoritairement classé C (194 kWh/m²/an), un résultat meilleur que la moyenne nationale grâce à un bâti souvent rénové. Seulement 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), ce qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention, la loi Climat étend progressivement l'interdiction de location aux logements classés E (2028) puis D (2034). Vérifiez systématiquement le diagnostic pour un achat locatif.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des petits ménages et des jeunes actifs. Les studios peuvent trouver preneurs auprès d'étudiants ou de personnes seules. Le parc ancien (16,7 % d'avant 1945) peut présenter des opportunités de valorisation, mais attention aux 6,3 % de passoires thermiques (DPE F/G) qui devront être rénovées. Le neuf récent (9,5 % construit après 2006) est minoritaire mais offre une meilleure performance énergétique (classe DPE dominante C).
Quelles zones cibler à Avranches ?
La demande se concentre dans le centre-ville, à proximité des commerces (181 équipements), des services et de la gare. Les quartiers périphériques, plus résidentiels, conviendront aux familles recherchant une maison. La construction neuve est en hausse (+150 % d'autorisations sur 5 ans), avec 195 logements prévus, principalement en petits collectifs. Cette nouvelle offre pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les loyers des appartements anciens mal positionnés.
Calculateur de rendement à Avranches
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Risques à connaître avant d'investir à Avranches
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de 7,7 % déjà observé sur le parc. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 10,7 %) limite la solvabilité d'une partie de la demande. Les obligations de rénovation énergétique concernent 6,3 % du parc (DPE F/G), un coût à anticiper. Enfin, la taxe foncière, à 50,79 %, grève significativement le rendement net. La présence de risques naturels (radon, inondations) doit être vérifiée au cas par cas.
Cas pratique : un investissement type à Avranches
Pour un appartement type de 55 m² à Avranches (prix médian 2 160 €/m²), l'investissement s'élève à environ 118 800 €. Avec un loyer moyen de 11,1 €/m², la recette locative brute est de 610 €/mois, soit un rendement brut de 6,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net se rapproche de 3,4 % et le cash-flow mensuel devient faible, voire négatif sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit à Avranches
- Oublier la taxe foncière élevée (50,79 %) dans votre calcul de rentabilité.
- Négliger le risque radon, nécessitant un diagnostic spécifique.
- Surévaluer les loyers en se basant sur la moyenne sans vérifier la localisation exacte.
- Investir sans provisionner pour les travaux sur un parc où 16,7 % des logements datent d'avant 1945.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Avranches suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est la période la plus active, avec une offre plus large et des acheteurs motivés avant l'été. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle après la pause estivale. À éviter pour une mise en vente : la fin d'année, ralentie par les fêtes. Notez que la taxe foncière est mise en recouvrement en septembre, ce qui peut influencer la négociation pour un achat en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 8 monuments historiques protégés, dont le Scriptorial.
- Avranches dispose de 682 équipements pour 10 143 habitants.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 10,4 % par an.
S'installer à Avranches : cadre de vie et logement
S'installer à Avranches, c'est choisir une petite ville autonome dotée d'un niveau d'équipements exceptionnel pour sa taille, avec 181 commerces et 225 établissements de santé. Cette densité de services, couplée à une connexion fibre à 100 %, en fait un lieu adapté au télétravail et à la vie familiale. La présence de 8 monuments historiques et la proximité du Mont-Saint-Michel enrichissent le patrimoine culturel à portée de main.
Le cadre de vie est néanmoins à nuancer au regard des risques naturels : un PPRN actif sur la Sée et un radon significatif imposent une vigilance particulière lors de l'achat, notamment pour les maisons de centre-ville. Le parc immobilier, dominé par des maisons (51,4 %) et des logements datant d'avant 1945 (16,7 %), offre du caractère mais demande souvent des travaux de mise aux normes.
Carte du marché immobilier à Avranches
Avranches et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Avranches
Avec une température moyenne de 11,9 °C et des précipitations annuelles de 821 mm, le climat d'Avranches est océanique tempéré, moins humide que la Bretagne voisine. Les hivers sont doux, les étés rarement caniculaires. Ce profil convient aux personnes recherchant la fraîcheur estivale sans grands froids, mais peu d'ensoleillement hivernal. L'altitude moyenne de 49 m et la proximité de la baie du Mont-Saint-Michel atténuent les extrêmes.
À qui s'adresse Avranches ?
Avranches convient particulièrement aux primo-accédants ou aux jeunes ménages cherchant à devenir propriétaires d'un appartement ou d'une petite maison sans s'éloigner des services. Les retraités apprécieront la tranquillité relative, la richesse patrimoniale et la densité de l'offre médicale. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi 67,4 %) ou pouvant effectuer des trajets vers Saint-Malo ou Rennes y trouveront un bon compromis qualité-prix. La ville est moins adaptée aux chercheurs d'animation urbaine intense ou d'un littoral immédiat.
Avantages et limites à Avranches
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux stations balnéaires voisines (ex : -36% vs Granville).
- Cadre de vie complet avec tous les services et commerces essentiels.
- Desserte ferroviaire pratique (gare en ville) et accès au TGV à moins de 50 km.
- Parc de logements plutôt performant énergétiquement (DPE classe dominante C).
- Connexion fibre optique et couverture 5G complètes sur la commune.
− À prendre en compte
- Risques naturels à vérifier (radon, inondations) pouvant impacter assurances et travaux.
- Démographie stagnante et vieillissante, pouvant limiter la dynamique économique à long terme.
- Taux de chômage local (10,7%) supérieur à la moyenne nationale, signe d'une fragilité économique.
Composition du parc immobilier à Avranches
6 040 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 064 maisons et 2 898 appartements à à Avranches.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (51,4 %) et appartements (28 %), avec une forte part de propriétaires occupants (43,4 %). Ce noyau stable limite la volatilité des prix. La faible proportion de résidences secondaires (4,2 %) indique un marché avant tout résidentiel, peu soumis aux fluctuations touristiques. Le taux de logements sociaux (28 %) est notable et peut segmenter le marché, particulièrement pour la location. La vacance à 7,7 % indique quelques opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Avranches
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 220 logements).
- Avant 1919 10,4 % 542 logts
- 1919-1945 6,3 % 330 logts
- 1946-1970 27,6 % 1 443 logts
- 1971-1990 31,1 % 1 626 logts
- 1991-2005 15,0 % 782 logts
- 2006-2019 9,5 % 497 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Avranches
682 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Avranches
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est lié aux inondations (PPRN-I - Sée). Un radon significatif est également présent, nécessitant une vigilance particulière sur la ventilation des sous-sols et vides sanitaires. La sismicité est faible. Consultez le dossier géorisques et le PLU pour connaître les contraintes constructives précises sur la parcelle. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement pris, principalement pour inondations et coulées de boue.
Cas pratique : un achat type à Avranches
Une maison de 100 m² représente un investissement médian de 223 800 €. Cela équivaut à environ 10,2 années du revenu médian local (21 980 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établit autour de 1 100 €. Le taux d'endettement pour un ménage gagnant le revenu médian serait d'environ 30 %, à la limite de la capacité d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on achète à Avranches
- Ne pas consulter le PPRN-I - Sée pour vérifier le risque inondation du bien.
- Faire une offre sans avoir obtenu le DPE, clé pour le confort et les futurs travaux.
- Minimiser l'impact du vieillissement de la population (34,8 % de 60 ans et +) sur la dynamique locale.
- Choisir un bien mal desservi en fibre, alors que le réseau couvre 100 % de la commune.
Points clés à retenir à Avranches
- Prix médian au m² : 2 213 € (DVF 2024).
- Rendement brut appartements : 6,2 %, mais net proche de 3,4 %.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 11,9 °C.
- Le DPE est un facteur de valeur croissant.
- Variation sur un an : -1,0 %, marché en consolidation.
- Loyer moyen appartement : 11,1 €/m²/mois.
- Parc énergétique plutôt performant, 6,3 % de passoires seulement.
- 16 établissements scolaires, un atout familial.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Avranches ?
À Avranches, la performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valeur. Un bien classé A ou B peut se négocier avec une prime de 5 à 10 % par rapport à un D. La proximité des 16 établissements scolaires et du centre-ville (181 commerces) est un atout majeur. Pour les maisons, la superficie du terrain compte, mais l'exposition et la vue sont secondaires dans cette topographie. L'étage dans les immeubles anciens a moins d'impact que l'état général et la luminosité. La fibre optique, déployée à 100 %, est désormais un standard attendu.
Estimation indicative d'une maison à Avranches
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
226 314 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Un prix trop haut face à un marché équilibré entraînera une vacance longue (7,7 % des logements sont vacants à Avranches). Un prix trop bas vous priverait de milliers d'euros, d'autant que le revenu médian local n'est que de 21 980 €, limitant la capacité des acheteurs à surenchérir. L'expertise locale permet aussi d'anticiper les points de valorisation (rénovation énergétique pour sortir des classes F/G) ou de dévalorisation (présence de radon). Enfin, la taxe foncière élevée (50,79 %) est un élément que les acquéreurs potentiels intègrent dans leur calcul, influant sur leur offre.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un outil en ligne utilise des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la côte différente entre le secteur de la gare (0,7 km) et le centre historique. Il évalue l'état réel (humidité, qualité des rénovations) invisible sur les données DVF. Il sait que les 8 monuments historiques protégés influencent l'ambiance du quartier, mais aussi les règles d'urbanisme. Son réseau lui permet de présenter votre bien à des acheteurs sérieux, préparés au contexte local (taux de chômage à 10,7 %, revenu médian à 21 980 €).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², qui masque les écarts entre quartiers.
- Surestimer la valeur ajoutée d'une rénovation sans connaître les attentes précises du marché local.
- Négliger l'impact d'un mauvais DPE (classe E ou pire) sur la capacité de financement des acheteurs.
- Oublier de mentionner la proximité de la gare d'Avranches, un atout pour les actifs.
Investir à Avranches : passer à l'action
Transformer ces indicateurs en acquisition réussie exige une connaissance intime des rues, de l'état du parc et des projets d'urbanisation. Notre réseau de professionnels implantés à Avranches vous guide pour concrétiser votre projet sur ce marché aux nuances marquées.
Les données DVF tracent un cadre, mais seul un expert du terrain peut identifier la perle rare à Avranches.
Déterminez la valeur réelle d'un bien à Avranches grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 151 ventes récentes (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Avranches
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Avranches ?
Le prix médian est de 2 213 €/m². Pour une maison type de 101 m², il faut compter environ 226 000 €, et 123 000 € pour un appartement de 57 m².
Le marché est-il en baisse ou en hausse à Avranches ?
Le marché est en léger repli de -1 % sur un an, avec un prix médian qui a reculé de 81 €/m² depuis le pic de 2022. Une phase de correction qui peut représenter une opportunité d'achat.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 6,2 % pour un appartement, soit un loyer médian de 11,1 €/m²/mois. Le rendement net, après charges et impôts, se situe plutôt autour de 3,4 %.
Avranches est-elle plus chère que Coutances ?
Oui, le prix au m² est environ 6 % plus élevé à Avranches (2 213 €) qu'à Coutances (2 081 €). Cet écart s'explique par une densité d'équipements et une attractivité territoriale légèrement supérieures.
Faut-il privilégier l'achat d'une maison ou d'un appartement ?
Pour l'investissement locatif, privilégiez les petits appartements (rendement brut 6,2 %). Pour une résidence principale, les maisons dominent le parc (51,4 %) mais demandent souvent plus de travaux, notamment sur le volet énergétique.
Marché immobilier des communes voisines
Avranches offre un effet de levier significatif avec un prix au m² inférieur de 57 % à Granville, tout en partageant des indicateurs d'attractivité similaires au sein de la même intercommunalité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Avranches.
Communes limitrophes d'Avranches
Avranches est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Avranches (2 286 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +10,6 % par rapport dans la Manche.
Le marché immobilier d'Avranches est en hausse progressive: +14,3 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 718 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +7,0 %.
Marché mixte à Avranches: maisons à 2 284 €/m² et appartements à 2 333 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 99 m² revient à environ 226 116 €, soit 10,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Avranches: 11,1 €/m²/mois pour un appartement, 8,1 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (4,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 253 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Avranches est caractéristique du maillage normand. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral d'Ille-et-Vilaine, à 44 km environ, dans un relief de plaine, à 33 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.